長沙市房地產(chǎn)市場分析可行性分析報告模板-全文預(yù)覽
【正文】 資現(xiàn)金流量表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 36 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 4 稅前凈現(xiàn)金流 注： ①財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）能反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。 盈虧平衡分析 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 38 盈虧平衡分析亦稱臨界點分析或保本點分析。 影響項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影 響。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響，計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表 27） 表 27：敏感 性分析表 全部投資 基準(zhǔn)方案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 投資利潤率 投資利潤率升降幅度 由表中數(shù)據(jù)可得： 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 39 1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。故 本項目方案風(fēng)險程度在可控制之內(nèi)。 ② 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。本項目的主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。 二、財務(wù)評價 稅金計算 本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表 22） 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 34 表 22：銷售稅金及附加表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 教育附加 防洪工程維護(hù)費 印花稅 產(chǎn)權(quán)登記費 3 土地增值稅 注： ①營業(yè)稅 5%；城建稅為營業(yè)稅的 7%；教育附加稅為營業(yè)稅的 5%；防洪工程維護(hù)費按銷售收入的 %提??；印花稅按銷售收入的％提??；產(chǎn)權(quán)登記費按銷售收入的 ％提取。通過資金來源與運用表可看出本項目的貸款償還能力和自身平衡能力。本項目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。 S）（ 1177。 ? 結(jié)合市朝向、景觀、樓層價差等因素對產(chǎn)品價格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù) B（ %）、景觀系數(shù) D（ 1%）、樓層差價 F（層差 %）一個測算值。 ? F 為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負(fù)值。 S）（ 1177。 表 20：銷售總收入預(yù)測表 項目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 住宅 商鋪 車庫 合計 表 21：銷售收入分批按比例預(yù)測表 期數(shù) 項目 可銷售面積 （㎡） 建議銷售單價 （元 /㎡） 銷售收入 （萬元） 銷售比例 （ %） 合計 （萬元） 2 期 住宅 商鋪 車庫 3 期 住宅 商鋪 車庫 4 期 住宅 商鋪 車庫 5 期 住宅 商鋪 車庫 6 期 住宅 商鋪 車庫 五、 項目住宅定價模擬 均價確定 根據(jù)以上方法測算可得出項目推出時住宅的基礎(chǔ)均價（ Pa）約為 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 31 元 /平方米。 4=e元 /平方米 本案商鋪的價格預(yù)測：本案商鋪平均價格 =現(xiàn)時平均價格（ 1+房地產(chǎn)價格走勢幅度 +宏觀政策影響） =元 /平方米。 【市場比較法，是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格， 修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 2）銷售費用 銷售費用：詳見銷售費用估算表 銷售費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費 銷售收入 2 銷售代理費 銷售收入 % 3 其他銷 售費用 銷售收入 % 合計 3）財務(wù)費用 財務(wù)費用：詳見貸款還本付息表 4）開發(fā)費用 開發(fā)費用：前面 1～ 3 項之和。 二、項目總投資估算的原則 項目投資估算盡可能反映項目的實際情況； 項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項目總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項目在預(yù)備中考慮。 銷售期間： 要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 17 銷售尾期： 該時間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這時的宣傳應(yīng)重點放在優(yōu)惠促銷上。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點，同時又能迅速抓住消費者的注意力。 為縮短工期，應(yīng)重點做好以下工作 ：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。 間距控制： 建設(shè)間距類區(qū)： 建筑高度控制： 四、項目建設(shè)的市政配套條件 1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡(luò) 第四章：項目開發(fā)定位 一、項目市場定位 二、項目消費群定位 三、項目產(chǎn)品定位 四、產(chǎn)品風(fēng)格定位 五、項目形象定位 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 10 六、項目功能定位 七、項目價格定位 第五章：項目規(guī)劃設(shè)計方案 項目的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導(dǎo)思想、設(shè)計理念、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾方面進(jìn)行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。氣候特征是：氣候溫和，降水充 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告
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