【正文】 2 目錄 第一章：總論 一、建設(shè)項目概況 二、項目建設(shè)的必要性 三、可行性研究編制的依據(jù) 四、可行性研究結(jié)論 第二章：市場分析 一、宏觀經(jīng)濟形勢分析 二、長沙市房地產(chǎn)市場分析 三、一般供給市場預(yù)測 四、項目自身因素分析 五、項目市場分析結(jié)論 第三章：項目建設(shè)條件 一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 二、項目建設(shè)的用地條件 三、項目用地規(guī)劃限制條件 四、項目建設(shè)的市政配套條件 第四章：項目開發(fā)定位 一、項目市場定位 二、項目消費群定位 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 3 三、項目產(chǎn)品定位 四、產(chǎn)品風(fēng)格定位 五、項目社 區(qū)形象定位 六、項目功能定位 七、項目價格定位 第五章：項目規(guī)劃設(shè)計方案 一、設(shè)計思想、設(shè)計理念及設(shè)計特點 二、總體規(guī)劃 三、建筑設(shè)計 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 五、專項設(shè)計 六、消防設(shè)計 七、環(huán)境保護 八、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 第六章：項目實施進度安排 一、項目進度安排的原則 二、項目實施的進度安排 第七章：項目營銷方案策劃 一、營銷賣點 二、銷售策略 三、促銷策略 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 4 四、準(zhǔn)備策略 五、項目銷售收入實現(xiàn)計劃 第八章：項目總投資估算及資金籌措計劃 一、項目總投資估算的依據(jù) 二、項目總投資估算的原則 三、項目投資估算及資金籌措計劃 第九章：項目銷售和收入測算 一、住宅銷售單價的確定 二、商鋪銷售單價的確定 三、車位銷售單價的確定 四、項目總銷售收入的確定 五、 項目住宅定價模擬 第十章：項目財務(wù)評價 一、財務(wù)評價技術(shù)線路 二、財務(wù)評價 三、項目不確定性分析 第十一章：項目綜合評價結(jié)論及風(fēng)險規(guī)避建議 一、項目綜合評價結(jié)論 二、項目風(fēng)險規(guī)避建議 第一章：總論 一、建設(shè)項目概況 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 5 建設(shè)單位基本情況 項目概況 二、項目建設(shè)的必要性 （某城市）房地產(chǎn)市場的需要 （某區(qū)）城市建設(shè)的需要 三、可行性研究編制的依據(jù)（長沙為例） 湖南 省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊； 湖南省建筑工作估算指標(biāo)； 長沙市最新材料價格信息； 2020 年湖南省建筑工作概算定額； 湖南省建設(shè)廳文件湘建價 [2020]578號文； 省定額站建定價 [2020]138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定； 湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目表； 房地產(chǎn)公司某區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計方案； 委托方提供的其他有關(guān)資料； 我司近期類似項目有關(guān)造價資料； 1現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料等。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴寒少。 開盤期 強銷期 銷售尾期： 三、促銷策略 廣告 銷售準(zhǔn)備期： 在這一階段，項目剛剛動工，消費者對項目所在區(qū)域及項目 情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。 8）開發(fā)成本 開發(fā)成本：以上 1～ 7 項合計。 3）房地產(chǎn)價格影響因素說明表 表 16：房地產(chǎn)價格影響因素說明表 項目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價（元 /㎡） 待估 交易時間修正 交易情況修正 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因 交通 較好 良好 良好 良好 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 27 素 配套 較好 良好 良好 良好 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個別因素 裝修 不計裝修 不計裝修 不計裝修 不計裝修 發(fā)展商實力 較雄厚 較雄厚 較雄厚 較雄厚 項目規(guī)模 較大 一般 一般 較小 小區(qū)綠化 良好 一般 一般 一般 小區(qū)配套 良好 一般 一般 一般 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建成年代 期房 2020 年 期房 2020 建筑形態(tài) 小高層 小高層 小高層 小高層 4）、房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)表 設(shè)定本案的各項影響因素比較系數(shù)為 0，以本案的各項影響因素與交易實例進行比較，得出價格影響因素修正系數(shù)比較表如表 17： 表 17：本項目小高層住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 項目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價（元 /㎡） 待估 交易時間修正 0 0 0 0 交易情況修正 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +1 +1 +1 配套 0 +1 +1 +1 環(huán)境 0 0 0 0 區(qū)位 0 0 0 0 小計 0 +2 +2 +2 個別因素 裝修 0 0 0 0 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 28 發(fā)展商實力 0 0 0 0 項目規(guī)模 0 2 2 4 小區(qū)綠化 0 2 2 2 小區(qū)配套 0 2 2 2 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 0 建成年代 0 2 0 1 建筑形態(tài) 0 0 0 0 小計 0 8 6 9 修正后均價 5）計算結(jié)果 比較修正后，以三個比準(zhǔn)均價的算術(shù)平均值作為市場比較法的評估結(jié)果 6）本案價格預(yù)測 近幾年來，對房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價格走勢、宏觀政策影響等。 B）（ 1177。 具體單位定價 模擬 在此以一個假設(shè)單位進行定價模擬，作為其他單位定價模擬過程的參考。也就是根據(jù)經(jīng)驗人士的給值和相關(guān)資料的查找對該項目的開發(fā)成本、開發(fā)費用進行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計劃。從敏感性分析方面可知影響項目經(jīng)濟效益最為敏感的不確定因素。 1）全部投資現(xiàn)金流量表 表 24：全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 36 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 4 稅前凈現(xiàn)金流 注： ①財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）能反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。 影響項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經(jīng)濟評價指標(biāo)影響，計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表 2