【正文】 2 目錄 第一章：總論 一、建設(shè)項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三、可行性研究編制的依據(jù) 四、可行性研究結(jié)論 第二章：市場(chǎng)分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 二、長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè) 四、項(xiàng)目自身因素分析 五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論 第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件 一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件 四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 第四章：項(xiàng)目開發(fā)定位 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 3 三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 四、產(chǎn)品風(fēng)格定位 五、項(xiàng)目社 區(qū)形象定位 六、項(xiàng)目功能定位 七、項(xiàng)目價(jià)格定位 第五章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 二、總體規(guī)劃 三、建筑設(shè)計(jì) 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 五、專項(xiàng)設(shè)計(jì) 六、消防設(shè)計(jì) 七、環(huán)境保護(hù) 八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 第六章：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則 二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 第七章：項(xiàng)目營銷方案策劃 一、營銷賣點(diǎn) 二、銷售策略 三、促銷策略 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 4 四、準(zhǔn)備策略 五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 第八章：項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 第九章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算 一、住宅銷售單價(jià)的確定 二、商鋪銷售單價(jià)的確定 三、車位銷售單價(jià)的確定 四、項(xiàng)目總銷售收入的確定 五、 項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬 第十章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 三、項(xiàng)目不確定性分析 第十一章：項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 第一章：總論 一、建設(shè)項(xiàng)目概況 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 5 建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （某城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要 （某區(qū)）城市建設(shè)的需要 三、可行性研究編制的依據(jù)（長沙為例） 湖南 省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊(cè)； 湖南省建筑工作估算指標(biāo)； 長沙市最新材料價(jià)格信息； 2020 年湖南省建筑工作概算定額； 湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià) [2020]578號(hào)文； 省定額站建定價(jià) [2020]138號(hào)文有關(guān)人工工資的規(guī)定； 湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目表； 房地產(chǎn)公司某區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 委托方提供的其他有關(guān)資料； 我司近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料； 1現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的有關(guān)資料等。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴(yán)寒少。 開盤期 強(qiáng)銷期 銷售尾期： 三、促銷策略 廣告 銷售準(zhǔn)備期： 在這一階段，項(xiàng)目剛剛動(dòng)工，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目 情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。 8）開發(fā)成本 開發(fā)成本：以上 1～ 7 項(xiàng)合計(jì)。 3）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表 表 16：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表 項(xiàng)目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 交易時(shí)間修正 交易情況修正 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因 交通 較好 良好 良好 良好 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 27 素 配套 較好 良好 良好 良好 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個(gè)別因素 裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 發(fā)展商實(shí)力 較雄厚 較雄厚 較雄厚 較雄厚 項(xiàng)目規(guī)模 較大 一般 一般 較小 小區(qū)綠化 良好 一般 一般 一般 小區(qū)配套 良好 一般 一般 一般 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建成年代 期房 2020 年 期房 2020 建筑形態(tài) 小高層 小高層 小高層 小高層 4）、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)表 設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為 0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比較，得出價(jià)格影響因素修正系數(shù)比較表如表 17： 表 17：本項(xiàng)目小高層住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 交易時(shí)間修正 0 0 0 0 交易情況修正 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +1 +1 +1 配套 0 +1 +1 +1 環(huán)境 0 0 0 0 區(qū)位 0 0 0 0 小計(jì) 0 +2 +2 +2 個(gè)別因素 裝修 0 0 0 0 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 28 發(fā)展商實(shí)力 0 0 0 0 項(xiàng)目規(guī)模 0 2 2 4 小區(qū)綠化 0 2 2 2 小區(qū)配套 0 2 2 2 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 0 建成年代 0 2 0 1 建筑形態(tài) 0 0 0 0 小計(jì) 0 8 6 9 修正后均價(jià) 5）計(jì)算結(jié)果 比較修正后，以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果 6）本案價(jià)格預(yù)測(cè) 近幾年來，對(duì)房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、宏觀政策影響等。 B）（ 1177。 具體單位定價(jià) 模擬 在此以一個(gè)假設(shè)單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)模擬過程的參考。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計(jì)劃。從敏感性分析方面可知影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。 1）全部投資現(xiàn)金流量表 表 24：全部投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 36 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 4 稅前凈現(xiàn)金流 注： ①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）能反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。 影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。因此，項(xiàng)目的敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價(jià)上下波動(dòng) 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響，計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表 2