【文章內(nèi)容簡介】 可以看出，繼續(xù)打擊“屯地、炒地”仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)。10月22日:從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,。稅收方面：１、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》——對非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤率作出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%；經(jīng)濟(jì)適用房維持3%。２、《耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》——首次明確醫(yī)院、學(xué)校職工住房占地和經(jīng)營用地要按適用稅額繳稅，并調(diào)高了延續(xù)20年的舊標(biāo)準(zhǔn)。金融信貸方面：人民銀行在2008年繼續(xù)大幅上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這反映了國內(nèi)通貨膨脹壓力仍然較大、國家實(shí)施從緊貨幣政策的方針未變。對房地產(chǎn)市場來說，銀根收縮客觀上將使開發(fā)企業(yè)面臨更大的資金壓力。從2008年9月16日起，；存款基準(zhǔn)利率保持不變。從2008年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。10月9日，央行再次降息。；。其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。2008年長沙市 “救市”政策救市第一招：全面推行貨幣補(bǔ)貼方式7月22日，長沙市人民政府出臺了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，其中對補(bǔ)貼方式做出了明確規(guī)定。按照《意見》要求，長沙市的經(jīng)濟(jì)適用住房將全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，停止實(shí)物分配。具有經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)貼。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金將直接進(jìn)入房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。此外《意見》還對廉租房和棚戶區(qū)的拆遷補(bǔ)貼作出了規(guī)定。廉租住房堅(jiān)持租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔的方式，適時(shí)提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。棚戶區(qū)拆遷安置原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償。被拆遷人按有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償款，免征所得稅。被拆遷人購置住宅的，其購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征交易契稅。長沙有關(guān)部門在長沙全面實(shí)施安居工程建設(shè)動(dòng)員大會(huì)上透露的消息是：2008年的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為低收入無房家庭每戶8萬元，低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)、片區(qū)改造等重點(diǎn)拆遷戶每戶5萬元。有數(shù)據(jù)顯示，目前長沙市城鎮(zhèn)最低收入家庭中，還有11138戶無房戶，人均12平方米以下的住房困難戶還有5206戶，；棚戶區(qū)改造任務(wù)繁重，全市二環(huán)線以內(nèi)就有成片棚戶區(qū)5萬多戶18萬余人，棚戶區(qū)總面積899萬平方米。 從這些情況來看，如果貨幣補(bǔ)貼順利進(jìn)行，將有一大筆資金進(jìn)入長沙樓市。救市第二招：下調(diào)二手房交易綜合稅對于二手房交易綜合稅，《意見》%%。對于二手房買賣，長沙市政府制訂了“打包”的優(yōu)惠政策：在2009年12月31日前出售二手商品房，并購買普通商品房的，其二手商品房交易所交營業(yè)稅由財(cái)政給予全額補(bǔ)貼；簡化二手房交易手續(xù)，實(shí)行一站式服務(wù)；推行買賣合同網(wǎng)上簽約和交易資金銀行托管制度。在長沙，很多從事二手賣中介的人都認(rèn)為過高的稅收限制了當(dāng)?shù)氐亩址拷灰??！兑庖姟饭己?，部分業(yè)內(nèi)人士稱，這可能將提前結(jié)束一些購房者的觀望情緒，釋放一部分消費(fèi)者的購房欲望。救市第三招：給房地產(chǎn)商解壓除了制訂政策提高購房者的信心外，長沙市政策也給房地產(chǎn)商一系列的“好處”?！兑庖姟芬?guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律法規(guī)提前收取。對房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費(fèi)進(jìn)行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)。取消由各區(qū)收取的教育配套費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(在辦理建設(shè)用地審批手續(xù)未繳納的)、勞?；?、人防易地建設(shè)費(fèi)等報(bào)建費(fèi)推遲至辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)收取，房屋維修基金推遲至辦理產(chǎn)權(quán)分戶時(shí)收取。這些“優(yōu)惠”對于普遍資金鏈緊張的房地產(chǎn)商來說無疑是極大的“福音”，而更重要的是，它被當(dāng)?shù)氐囊恍┓康禺a(chǎn)商認(rèn)為，這是政府在清楚地傳達(dá)一種政策導(dǎo)向，在大感“冬天已來”的整體不景氣環(huán)境下，長沙的房地產(chǎn)商似乎是“寵兒“。救市第四招：公積金貸款首付降為20% 此外《意見》還給那些想利用公積金買房的長沙市民帶來了好消息：購買第一套商品房申請住房公積金貸款的，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年。這個(gè)政策對于購房者來說，無疑是一個(gè)積極信號。此外長沙住房公積金管理中心副主任蘇先啟稱，長沙市民到住房公積金管理中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，在手續(xù)齊全的情況下，辦理住房公積金貸款，10個(gè)工作日辦結(jié)；辦理住房公積金支取，1個(gè)小時(shí)辦結(jié)；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂按揭貸款合作協(xié)議，5個(gè)工作日完成。小結(jié)：06年是國家調(diào)控政策出臺較多的一年，先后出臺的“國六條”和“國十五條”為新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控定下了基調(diào)，并從金融信貸、稅收、土地和建設(shè)方面制定了一系列配套政策。金融方面屢屢加息、稅收方面加強(qiáng)土地交易稅費(fèi)、土地增值稅和房地產(chǎn)商品房交易稅費(fèi)的管理、土地方面打擊囤地和炒地現(xiàn)象、90/70政策調(diào)節(jié)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)外資限炒令限制外資炒房等。從調(diào)控的目的看，防止投資過快增長、防止信貸投放過大以控制金融風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展是０６年－０８年初房地產(chǎn)調(diào)控的重要目的。2007年，在06年調(diào)控基礎(chǔ)上，相關(guān)政府部門陸續(xù)出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，主要從資金方面嚴(yán)格控制房產(chǎn)開發(fā)與交易環(huán)節(jié)，特別是對二次置業(yè)的政策規(guī)定，嚴(yán)格控制與杜絕市場上投資投機(jī)炒房行為，以使房地產(chǎn)市場走向理性與健康。至07年底，宏觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，加上冰災(zāi)“封鎖”，房產(chǎn)交易日漸減少，看房客戶更是足不出門，樓盤銷售中心“門可羅雀”，投資與投機(jī)炒作日漸減少，房地產(chǎn)市場過熱火暴現(xiàn)象有所逆轉(zhuǎn)。至2008年，一方面：06年和07年出臺的宏觀政策效果相繼得到顯現(xiàn)，國家對于維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體政策沒有變化，打擊囤地、炒地和從緊的貨幣政策仍未改變并在此基礎(chǔ)上更為細(xì)化和具體；市場上的過熱投資與投機(jī)行為得到規(guī)范；住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到改善，經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房、廉租住房的供給增多；房地產(chǎn)信貸市場與房地產(chǎn)的開發(fā)門檻提高……房地產(chǎn)的整體市場已得到改善。另一方面，在房地產(chǎn)整體市場環(huán)境得到改善的同時(shí)，市場上也相繼呈現(xiàn)之前“混亂”市場行為種下的“后果”：房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫，需求者購買力難以支撐高房價(jià)；開發(fā)成本不斷增加；融資困難，開發(fā)商資金出現(xiàn)突然性嚴(yán)重短缺；市場供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，銷售難行，降價(jià)風(fēng)波層出不窮；房子的質(zhì)量問題喋喋不朽……消費(fèi)者對于市場的信心嚴(yán)重不足，普遍看跌，并形成惡性循環(huán)。即使中央與地方政府出臺“救市”政策、開發(fā)商出臺讓利舉措，都難以讓市場立即恢復(fù)信心并輕易出手?？傮w上來看，200８年中央針對金融以及房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策，已經(jīng)為2008年乃至以后更長時(shí)期我國房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場的發(fā)展確定了明確的政策取向。那就是堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)支柱地位，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。第二部分　岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā)展走勢分析　第一節(jié)　岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展宏觀概覽一、岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概覽（2006年2008年上半年）2006年2008年岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)一致保持著高速穩(wěn)定的增長，呈現(xiàn)出喜人的發(fā)展態(tài)勢。06年,岳麓區(qū)國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展,經(jīng)濟(jì)活力顯著提升, ,%,增速位居長沙五區(qū)之首。2007年岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性進(jìn)一步增強(qiáng),。2008年16月，全區(qū)經(jīng)濟(jì)在二、三產(chǎn)業(yè)推動(dòng)下，增長繼續(xù)保持高速平穩(wěn)態(tài)勢。年份GDP總值（億元）增長（%）產(chǎn)業(yè)增加值（萬元）產(chǎn)業(yè)增長比例第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2006年%266305380999772864%%%2007年%303067204611165373%%%08上半年 ％18200480300647500%%%　　（長沙市岳麓區(qū)2006年、2007年、2008年16月國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告）河西岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直相對比較靠后。隨著長沙城市化進(jìn)程的加快，向以文化與生態(tài)著稱岳麓區(qū)在整個(gè)長沙的地位越來越突出，這幾年岳麓區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅猛。市府西遷后，目前岳麓區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)更加完善，交通更加便捷，人文濃厚，生態(tài)良好，土地富裕，高科技產(chǎn)業(yè)與文教服務(wù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。大河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃實(shí)施，將更加助推岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)的長足飛速發(fā)展。二、岳麓區(qū)——大河西先導(dǎo)區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化2008年長沙大河西先導(dǎo)區(qū)正式進(jìn)入啟動(dòng)建設(shè)階段，標(biāo)志著岳麓區(qū)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)代。岳麓區(qū)也必將乘此東風(fēng)而進(jìn)入飛躍式的發(fā)展時(shí)期。初步設(shè)想，長沙大河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展將分三步走：第一步，起步階段（20082012年），先導(dǎo)區(qū)骨架基本拉開，起步區(qū)（包括雷鋒鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、高新區(qū)部分區(qū)域，約１２０平方公里）主體功能區(qū)基本形成；第二步，快速發(fā)展階段（20132020年），綜合實(shí)力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成；第三步，成熟發(fā)展階段（20212030年），基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動(dòng)輻射能力顯著增強(qiáng)，先導(dǎo)區(qū)基本建成。起步區(qū)規(guī)劃 先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃區(qū)為湘江以西，涉及4個(gè)區(qū)縣、15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，用地總面積約為1200平方公里，其中核心區(qū)用地總面積約570平方公里，起步區(qū)規(guī)劃面積230平方公里。 產(chǎn)業(yè)布局內(nèi)容三圈傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)圈層岳麓區(qū)二環(huán)線內(nèi)日常生活服務(wù)行業(yè)高新技術(shù)發(fā)展圈層麓谷高新區(qū)及其拓展區(qū)、大學(xué)城與含浦科教區(qū)和觀音港湘江新城區(qū)先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展圈層望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)一帶沿金洲大道、319國道產(chǎn)業(yè)拓展軸，以點(diǎn)軸發(fā)展模式，由東自西分別串聯(lián)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、高新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展區(qū)等一心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)雷鋒鎮(zhèn)南金融、信息、會(huì)議、商務(wù)、法律、中介等。產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃 規(guī)劃“三縱四橫”的七條快速路，實(shí)現(xiàn)三路聯(lián)運(yùn)。 濱江發(fā)展帶規(guī)劃 將沿湘江西岸8個(gè)斷面塑造成富有特色的濱江發(fā)展帶。 綜合旅游規(guī)劃強(qiáng)化山水洲城和文化優(yōu)勢，形成“兩軸四區(qū)”的旅游發(fā)展結(jié)構(gòu)。 近期重點(diǎn)規(guī)劃 梅溪湖周邊片區(qū)、岳麓山片區(qū)、坪塘片區(qū)、洋湖垸片區(qū)。長株潭城市群“兩型社會(huì)”綜合改革試驗(yàn)先導(dǎo)區(qū)的設(shè)立，勢必將進(jìn)一步整合岳麓區(qū)資源并促其快速發(fā)展成為高新產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、生態(tài)宜居的新城區(qū)和支撐發(fā)展的增長極，成為一個(gè)全新的“環(huán)境友好型與資源節(jié)約型”——“兩型”新城。這將為岳麓區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)?！〉诙?jié)　岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究一、岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概述長期以來長沙市的發(fā)展重心在河?xùn)|，河西岳麓區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以2001年長沙市政府遷至岳麓區(qū)為發(fā)展起步階段，主要發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、安置房。2001年2005年是岳麓區(qū)房地產(chǎn)初步發(fā)展期,這一階段，岳麓區(qū)城市進(jìn)程加速發(fā)展,交通等基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善、人文與生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢日漸凸顯，人們對于岳麓區(qū)的人居態(tài)度日趨良好，岳麓區(qū)的發(fā)展商機(jī)匯聚了各方的投資資本,2005年到2006年, 岳麓區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)已星羅棋布，更有外來品質(zhì)大盤云集，在寬廣的岳麓大地上“攻城掠地”，地產(chǎn)板塊運(yùn)動(dòng)形成，如麓南板快、市府板快、麓谷板快、含哺板快等,僅金星大道沿岸，便聚集了十幾個(gè)高品質(zhì)樓盤。到０７年，,%,價(jià)格也從0405年的不到2000/平米一躍到目前的4400元/平米，可見發(fā)展速度之快。事物總是辨證發(fā)展。迅猛的發(fā)展另一面，過熱的投資熱潮亦在岳麓區(qū)種下了虛擬的“泡沫”:2008年上半年，岳麓區(qū)的供銷比已近２：１，競爭的激烈與殘酷可窺一斑。在全國房地產(chǎn)市場低迷時(shí)，岳麓區(qū)的地產(chǎn)市場亦難逃此運(yùn)。二、岳麓區(qū)0608年整體供求情況及其變化0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)對比分析岳麓區(qū)2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為476071萬元，占全市（）%；2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為672511萬元，占全市（）%。2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額比06年增長196440萬元，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長速度較全市增長速度略有趕超。2008年18月，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到444525萬元，%、%，預(yù)計(jì)2008年岳麓區(qū)年度房地產(chǎn)開發(fā)總投資額將與2007年持平。岳麓區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)遇冷的階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度仍然不減，一個(gè)重要原因應(yīng)歸結(jié)于0607年過熱的行情,更多的企業(yè)投身于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā),現(xiàn)在還處于繼續(xù)投資開發(fā)階段。側(cè)面體現(xiàn)了在2007年區(qū)域土地市場過熱之后，區(qū)域積壓的開發(fā)壓力在短期內(nèi)難以消減。大河西先導(dǎo)區(qū)的確定也對岳麓區(qū)的投資增長起到了很大的作用.（來自長沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《岳麓區(qū)2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《岳麓區(qū)2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及《2008年18月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行月度快報(bào)》）２、0608年岳麓區(qū)土地成交情況對比分析從岳麓區(qū)三年來土地成交情況來看，2007年成交量最多，,這與房地產(chǎn)市場的階段性發(fā)展?fàn)顩r是分不開的。2007年房地產(chǎn)市場的井噴，使得許多開發(fā)企業(yè)、投資商均大規(guī)模的購置土地：相對于其他區(qū)域，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度較慢、量較少、土地存量較大，地價(jià)出讓相對較低，以而成為開發(fā)商首先瞄準(zhǔn)的一塊投資寶地。但自轉(zhuǎn)入2008年，隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐漸發(fā)力,投資與投機(jī)性需求逐漸撤離市場,先前的過熱導(dǎo)致供應(yīng)量過大,而市場消化進(jìn)度急驟減少，嚴(yán)重的供需失衡猶如當(dāng)頭一棒,各投資開發(fā)商開始對置地謹(jǐn)慎投資，以而引發(fā)在2008年的16月份，岳麓區(qū)土地成交面積驟減。從今年的土地成交數(shù)據(jù)亦可側(cè)面分析到以上的08年16月的房地產(chǎn)投資一個(gè)主要部分是從以往年份繼續(xù)投資追加形成的。（以上數(shù)據(jù)來自長沙市國土資源局網(wǎng)站）0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積情況對比分析2007年，㎡，%。其中，包括了歷史施工在建面積及當(dāng)年新增開工面積