【文章內(nèi)容簡介】 150余套，包括合同與定金客戶，主要面積集中在125150平米；3月14日至3月15日，中隆國際御璽兩天簽約12套，包括一套500多平方米的樓王產(chǎn)品，從2月至今合同簽約已經(jīng)超過57套；萬象新天3月去化150多套；而在北城400萬方大盤湘江世紀城，商品房簽約成交套數(shù)206套，融城花園酒店也在這特殊時期銷售了350套，另外3月銷售套數(shù)、面積、金額均居首位的九峰小區(qū)，㎡。2009年2月以來，商品房成交量出現(xiàn)了明顯放大，出現(xiàn)回暖跡象。到了3月明顯感受到春天的暖意，許多樓盤出現(xiàn)了2007年搶購現(xiàn)象。2009，樓市良好開端，出乎所有人意料之外。 如果說，去年國內(nèi)樓市的萎靡不振，明顯帶有由南至北的城市多米諾骨牌效應(yīng)，那么，2009年樓市回暖的氣息，則更像是一次全面上揚的大會戰(zhàn)，北京、上海、深圳、廣州……直至長沙。根據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，從當前的簽約數(shù)據(jù)來看，長沙市商品房3月簽約成交量增長驚人，當月實時合同簽約面積達到195萬平方米，簽約套數(shù)18666套。而從每月供應(yīng)量數(shù)據(jù)來看，供需差別大，㎡，%，㎡，%；2月90平方米以下戶型零供應(yīng)。因為之前存量太大，各開發(fā)商都放緩了開發(fā)進度，供應(yīng)與成交的相反曲線，共同構(gòu)筑成長沙樓市最新行情圖。一面，是消費者購房欲望的釋放，而另一面，則是市場可供選擇產(chǎn)品的減少。事實上，在樓市回暖的利好背后，短期內(nèi)的供需調(diào)整，帶來了市場銷售的走高表現(xiàn)。從銷售情況來看，各區(qū)銷售都出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)商品房銷售同比已進入正增長。長沙市供需結(jié)構(gòu)的變化，意味著這個月更多的是在消化存量房?？偟膩砜矗ツ昃薮蟮墓╀N差距，加劇了開發(fā)商的觀望情緒，促使其調(diào)整推盤策略，擇機上市。應(yīng)該說3月份很多之前的老客戶都開始真正入手買房，不再停留在觀望階段。這些積壓的剛性需求得到釋放造成了這種一片紅火的景象。也許這一波積壓的剛性需求過去后，樓市將又變成低迷的狀態(tài)，我們保持清醒的頭腦理性看待。據(jù)置業(yè)市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月份全市商品房（包括住宅、辦公、商業(yè)）成交195萬㎡，相比上個月增加了57%，成交量為18666套，相比上月增加了7281 套，成交均價為3752元/㎡，相比上月略有升高。絕大部分的人是以自住和改善性住房為主要需求，且多為2008年積壓的剛性需求，這部分人構(gòu)成了開春樓市火爆的主力軍。3月份，長沙許多樓盤推出新房源，供給量充足，刺激了市場需求。同時，新推貨源多實行了降價促銷的營銷策略，這也是讓購房者慷慨解囊的重要原因。此外，來自政策層面的刺激也不容忽視。隨著國家對交易稅和印花稅的減免，利率下調(diào)，以及銀行信貸支持的增長，我國已經(jīng)迎來了近幾年來購房成本相對最低的時候。按物業(yè)類型劃分，3月全市共成交住宅類 17803套，成交總面積為1819847㎡，分別較上月增加了%和%；辦公類194套，成交總面積為22073㎡，其中成交套數(shù)較上月減少了%；商業(yè)類669套，成交總面積為99318㎡，成交套數(shù)與成交面積分別增加了%與%；其他類119套，成交總面積為5391㎡，和上月恰恰相反，成交套數(shù)上較上月減少了192套，%。從成交均價上看，3月全市住宅類期房成交均價為3752元／㎡，現(xiàn)房成交均價為3080元／㎡，二手房成交均價為2025元／㎡。期房、現(xiàn)房、二手房成交均價均有所增加，上升比例分別為2%和6%、1%。3月價格反而略有上升，主要原因是大部分樓盤銷售的剩余高層價格相對較高產(chǎn)品，其實樓盤價格沒有上升，反映到3月成交價格上來就出現(xiàn)這種情況。價格逐月走勢具體情況如下圖所示：1） 天心區(qū) 住宅方面，3月共成交商品房3888套（其中期房3854套，現(xiàn)房34套），成交總面積為499131㎡，日均成交約125套，與上月相比日均增加42套。二手房共成交326套，成交總面積為25295㎡,二手房交易情況較2月也有大幅度增長，增加比例為73%。從成交價格上看，3月天心區(qū)住宅期房成交均價為2926元/㎡，現(xiàn)房成交均價為3299元/㎡，二手房成交均價為2108元/㎡。商業(yè)方面，3月共成交商品房172套（其中期房84套，現(xiàn)房88套），成交總面積為11750㎡，成交面積和成交套數(shù)較上月分別增加了3861㎡和97套。另外，該區(qū)商業(yè)類二手房成交16套，成交總面積約1757㎡。從成交價格上看，該區(qū)商業(yè)類期房成交均價為12042元/㎡，現(xiàn)房成交均價為12594元/㎡，二手房成交均價為9234元/㎡。辦公方面，3月共成交商品房9套（其中期房3套，現(xiàn)房6套），成交總面積1072㎡,較上月成交面積減少443㎡；二手房成交11套，成交面積7500㎡。從成交價格上看，該區(qū)辦公類期房成交均價為4540元/㎡，現(xiàn)房成交均價為4506元/㎡，二手房成交均價2399元/㎡。2) 芙蓉區(qū) 住宅方面，3月共成交商品房1504套（其中期房1364套，現(xiàn)房140套），成交總面積為162221㎡，日均成交約48套，成交套數(shù)較上月增加17套，成交面積增加77%。二手房共成交417套，成交總面積37025㎡，成交量較上月增加17009㎡。3月芙蓉區(qū)住宅類期房成交均價為4478元/㎡，現(xiàn)房成交均價為3029元/㎡，二手房成交均價為2059元/㎡。商業(yè)方面，3月共成交商品房90套（其中期房51套，現(xiàn)房39套），成交總面積為17839㎡，成交量較上月7倍增加。二手房共成交14套，成交總面積1376㎡，較上月成交套數(shù)減少7套，成交面積增加1166㎡。該區(qū)商業(yè)類期房成交均價為11130元/㎡，現(xiàn)房成交均價為15810元/㎡，二手房成交均價為7665元/㎡。 辦公方面，3月共成交商品房16套（其中期房14套，現(xiàn)房2套），成交總面積3551㎡，成交量較上月降幅達90%；二手房成交5套，成交總面積844㎡。該區(qū)辦公類期房成交均價為8542元/㎡，現(xiàn)房成交均價為6513元/㎡，二手房成交均價為2384元/㎡。3) 雨花區(qū) 住宅方面，3月共成交商品房5697套（其中期房5642套，現(xiàn)房55套），成交總面積為522727㎡，成交量明顯上升，增幅分別為66%和57%；日均成交約183套；二手房共成交506套，成交總面積42035㎡，較上月增加了18171㎡。雨花區(qū)3月住宅類期房成交均價為4162元/㎡，現(xiàn)房成交均價為2927元/㎡，二手房成交均價為2062元/㎡。 商業(yè)方面，3月該區(qū)共成交商品房123套（其中期房99套，現(xiàn)房34套），成交總面積為27330㎡，成交套數(shù)較上月增加了29套，成交面積增幅明顯達三倍多。二手房共成交7套，成交總面積682㎡。該區(qū)商業(yè)類期房成交均價為11536元/㎡，現(xiàn)房成交均價為6082元/㎡，二手房成交均價為6978元/㎡。辦公方面，3月該區(qū)共成交商品房150套（其中期房89套，現(xiàn)房61套），成交總面積為17450㎡，成交量較上月增長71倍；二手房共成交2套，成交總面積219㎡。該區(qū)辦公類期房成交均價為4130元/㎡，現(xiàn)房成交均價為2161元/㎡，二手房成交均價為3518元/㎡。4) 開福區(qū) 住宅方面，3月共成交商品房2231套（其中期房2174套，現(xiàn)房57套），成交總面積為233505㎡，成交量較上月有所上升，增幅分別達44%和21%；日均成交約72套；二手房共成交322套，成交總面積25295㎡，較上月明顯上升。開福區(qū)3月住宅類期房成交均價為4184元/㎡，現(xiàn)房成交均價為3959元/㎡，二手房成交均價為1978元/㎡。 商業(yè)方面，3月共成交商品房44套（其中期房38套，現(xiàn)房6套），成交總面積為8200㎡，成交套數(shù)與成交總面積較上月明顯上升，增長幅度分別為69%和309%。二手房有14套成交，成交面積為913㎡。開福區(qū)3月商業(yè)類期房成交均價為14029元/㎡，現(xiàn)房成交均價為6139元/㎡，二手房成交均價為3185元/㎡。辦公方面，3月期房和現(xiàn)房無成交；二手房成交1套，成交面積為236㎡。開福區(qū)3月辦公類二手房成交均價為7609元/㎡。5) 岳麓區(qū)住宅方面，3月共成交商品房2659套（其中期房2592套，現(xiàn)房67套），成交總面積為268453㎡，成交量較上月成交套數(shù)增加1004套，成交量上升54%；日均成交約85套；二手房共成交253套，成交總面積26156㎡，較上月增加了97%。岳麓區(qū)3月住宅類期房成交均價為3809元/㎡，現(xiàn)房成交均價為2278元/㎡，二手房成交均價為1919元/㎡。商業(yè)方面，3月該區(qū)共成交商品房175套（其中期房81套，現(xiàn)房94套），成交總面積27395㎡；二手房成交4套，面積為1966㎡。岳麓區(qū)3月商業(yè)類期房成交均價為105931元/㎡，現(xiàn)房成交均價為4374元/㎡，二手房成交均價為5177元/㎡。辦公方面，岳麓區(qū)3月辦公方面，期房和現(xiàn)房、二手房均無成交。三、長沙土地市場分析(備注：以下數(shù)據(jù)均來自長沙市國土資源管理局網(wǎng)站公布信息，市場研究中心整理) 分析土地市場的冷暖和房地產(chǎn)市場的變化息息相關(guān)。春節(jié)過后，長沙樓市出現(xiàn)了成交量大幅上升的回暖跡象，而現(xiàn)在，這股暖風并沒有吹到土地市場，為低迷的土地市場依然持續(xù)。從長沙市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)公布的掛牌情況可以看到，3月份掛牌出讓10塊住宅和商業(yè)建設(shè)用地，而3月份網(wǎng)上掛牌交易則僅為2宗。 相對于房地產(chǎn)銷售變化，土地市場具有一定的滯后性，因此在一定的時期內(nèi)，土地市場交易冷清的現(xiàn)狀不會出現(xiàn)明顯的改善。在三月份召開的長沙市國土資源工作會議上，市國土資源管理局負責人表示，從去年四季度以來的土地市場疲軟態(tài)勢不會很快改觀，今年土地收入的穩(wěn)定增長難度很大。面對這一局面，長沙市場國土部門正在醞釀相關(guān)的應(yīng)對方案。 據(jù)知情人士透露，目前長沙市土地管理部門已經(jīng)上報了相關(guān)方案至長沙市政府，這個方案的主要內(nèi)容，包括土地出讓金交納的系列優(yōu)惠政策等具體措施?！爸饕康木褪菫楸Ｔ鲩L、擴內(nèi)需提供更好的保障和條件，促進土地市場的進一步活躍，和健康發(fā)展?！绷頁?jù)知情人士透露，在土地掛牌交易的流程中，為了提高土地成交成功率，在今后的掛牌交易中，除了起始價以外，地塊成交底價也很可能同時公布。 成交底價的公布，可以有助于競價企業(yè)更加精準的報價，以提高成功率，但是此舉，也往往意味著，土地溢價將會減少。這個方案一旦通過，意味著政府將會減少收入，但是土地價格卻可以得到更加理性的把握。從整個土地市場來看，我們還是期待政府能夠把成交底價公開，公平競爭，溢價減少，整個市場更加市場化、透明化。土地市場政策保增長、擴內(nèi)需 09年土地利用計劃(草案)下達土地管理法二次修訂啟航子勛：“保銀行、舍地產(chǎn)”漸成市場共識降兩成 保利地產(chǎn)單月力撐半年報國土資源部日前編制下發(fā)《2009年全國土地利用計劃(草案)》，要求各地優(yōu)先滿足保增長、擴內(nèi)需建設(shè)項目用地需求，切實保障列入中央新增投資計劃建設(shè)項目用地，加大民生領(lǐng)域建設(shè)用地供應(yīng)力度，嚴禁計劃指標用于高耗能、高污染、低水平重復(fù)建設(shè)和產(chǎn)能過剩行業(yè)。將農(nóng)村建設(shè)用地納入土地利用年度計劃統(tǒng)一安排，保障農(nóng)村建設(shè)必要的用地。各省(區(qū)、市)在分解下達市、縣土地利用計劃時，須將農(nóng)村建設(shè)用地計劃指標單列，計劃指標安排量不得低于國家下達當?shù)匦略鼋ㄔO(shè)用地計劃總量的5%。 （發(fā)布時間：2009年3月11日來源：人民日報）國土部：下達09年全國土地利用計劃勛：“保銀行、舍地產(chǎn)”漸成市場共識降兩成 保利地產(chǎn)單月力撐半年報日前，國土部編制下達了《2009年全國土地利用計劃(草案)》，計劃強調(diào)加強和改進土地利用計劃執(zhí)行監(jiān)管，確保各地批地和用地都嚴格控制在土地利用計劃范圍內(nèi)。其中，計劃提出，優(yōu)先安排保障性住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等民生領(lǐng)域建設(shè)用地，嚴禁計劃指標用于高耗能、高污染、低水平重復(fù)建設(shè)和產(chǎn)能過剩行業(yè)；按照新農(nóng)村建設(shè)部署，加大農(nóng)村建設(shè)用地指標安排力度，保障農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)民住宅建設(shè)必要的用地。另外，國土資源部建立激勵和約束機制，發(fā)揮計劃的導(dǎo)向作用，鼓勵依法用地、保護耕地、集約用地，懲罰違法用地和濫用土地。（發(fā)布時間2009年3月16日來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)）我國首次明確“農(nóng)用地權(quán)利受法律保護”勛：“保銀行、舍地產(chǎn)”漸成市場共識降兩成 保利地產(chǎn)單月力撐半年報作為對中國土地管理的最高法，《土地管理法》的第二次修訂已經(jīng)全部完成。消息人士透露，這部備受關(guān)注的新法案目前正在經(jīng)由國務(wù)院法制辦及國土資源部進行內(nèi)部意見征求，不日將向社會公開征求意見，隨后該法案將遞交全國人大進行審議。按照全國人大的立法計劃，新修訂的《土地管理法》將在今年年內(nèi)正式出臺。 “新法案在農(nóng)用地‘確權(quán)’方面有了較大突破，但在農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方面還是有所保留，采取了一種積極穩(wěn)妥的推進方式?！毙碌摹锻恋毓芾矸ā访鞔_表明，今后將施行最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度。 （發(fā)布時間2009年3月23日來源：華夏時報）土地市場熱點全國住宅用地流標率高達42% 土地市場呈頹勢勛：“保銀行、舍地產(chǎn)”漸成市場共識降兩成 保利地產(chǎn)單月力撐半年報 據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，在過去的1月份，全國土地市場整體呈現(xiàn)頹勢，土地供應(yīng)量大幅下滑，但住宅用地流標率高達42%。而經(jīng)歷了一年的土地熊市后，一二線城市的土地市場已呈現(xiàn)出了不同的特點，分化日益明顯。 土地供應(yīng)量“倒春寒” 據(jù)中國某指數(shù)研究院統(tǒng)計，受農(nóng)歷春節(jié)影響，全國土地市場供應(yīng)量大幅減少。1月6大區(qū)域60個重點城市共推出土地面積2378萬平方米，環(huán)比下降47%。相比于其他地區(qū)，中西部地區(qū)土地供應(yīng)比例減少，土地市場更為低迷。 （發(fā)布時間2009年3月2日來源：信息時報）兩會提案：土地出讓金一次交付變土地期貨交易勛：“保銀行、舍地產(chǎn)”漸成市場共識降兩成 保利地產(chǎn)單月力撐半年報正在舉行的全國“兩會”上，房地產(chǎn)問題備受關(guān)注，九三學(xué)社中央委員會的提案之一便是關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。提案建議，可轉(zhuǎn)變原來土地出讓金的一次交付為土地期貨交易，使土地資產(chǎn)科學(xué)、有續(xù)的供給，達到可持續(xù)發(fā)展。在提案中分析，如果房地產(chǎn)價格大跌，將導(dǎo)致一系列嚴重后果。例如開發(fā)商出現(xiàn)現(xiàn)金流斷檔，無力償還貸款和利息，造成銀行壞賬增加。拖欠民工工資，帶來社會穩(wěn)定問題。半截子工程和爛尾樓增多，造成經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)下崗職工和返鄉(xiāng)農(nóng)民工增多，激化社會矛盾。針對上述問題，提案建議，為配合以租代購