長沙市房地產(chǎn)市場分析可行性分析報告模板-免費閱讀
【正文】 據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費和售價水平。當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。因此分別計算出敏感因素上下波動時靜、動態(tài)指標的變化和投資盈利的臨界點，從中體現(xiàn)其抗風險能力的大小。 接著測算銷售收入。 ? 該單位的假設(shè)條件如下：南向；景觀好；既非復(fù)式單位也非遺憾單位；位于 12 層小高層中的第 9層（比中間基準層高 2層）；無特別的不良因素干擾。 D）（ 1177。 A、房地產(chǎn)價格走勢 B、宏觀政策影響 C、本案的價格預(yù)測 用成本法確定銷售價格的下限 建議銷售單價 二、商鋪銷售單價的確定 用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格） 本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 29 項目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 周邊 4 標準均價（元 /㎡） 待估 交易時間修正 0 2 3 1 2 交易情況修正 0 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +15 +15 +5 +15 繁華度 0 +35 +25 +10 +35 小計 0 +50 +40 +15 +50 個別因素 層高 0 1 1 1 1 小計 0 1 1 1 1 修正后均價 商鋪平均標準價＝（ a＋ b＋ c＋ d）247。 項目開發(fā)費用估算 1）管理費用 管理費用：一般取開發(fā)成本的 2%。 廣告媒體 人員促銷 銷售準備期： 對銷售人員進行專門的培訓，以規(guī)范他們的行為細節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。所以，此期的重點放在項目所在區(qū)域及項目自身規(guī)模、規(guī)劃特點、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。 氣溫 ? 年平均氣溫 ℃ ? 極端最高氣溫： 度 ? 極端最低氣溫： 雨量 ? 年平均降雨量： ㎜ ? 年最大降雨量： ㎜ ? 年最小降雨量： ㎜ 濕度 ? 年平均相對濕度： 80% ? 年最小相對濕度： 10% 季候風 ? 年平均風速： ? 最大風速： 24m/s 雪 ? 年最大積雪深度： 20 ㎝ ? 年最大凍土深度： 5㎝ 日照 ? 日照 時數(shù)達 1677 小時 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 9 二、項目建設(shè)的用地條件 項目地塊概況 項目地塊地形、地質(zhì)條件 三、項目用地規(guī)劃限制條件 項目規(guī)劃限定： 容積率，綠地率，建筑密度 后退紅線控制： 東、西：退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層＞ 4米，高層＞ 8米；南、北：多層退規(guī)劃路邊線＞ 5 米且退用地紅線＞ ，高層退規(guī)劃路邊線＞ 8 米且退用地紅線＞ 12＋ 。 四、可行性研究結(jié)論 項目財務(wù)評價結(jié)果如下： 財務(wù)指標 數(shù)值 財務(wù)凈現(xiàn)值 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 6 投資利潤率 投資回收期 借款償還期 盈虧平衡點 通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，得出如下結(jié)論： 項目銷售市場前景……，建設(shè)條件……； 項目的前期工作…… 項目的各財務(wù)指標……； 項目投資額，投資回收期，經(jīng)營風險……。氣候特征是：氣候溫和，降水充 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 8 沛，雨熱同期，四季分明。 為縮短工期，應(yīng)重點做好以下工作 ：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進施工進度。 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 17 銷售尾期： 該時間段，一期銷售已進尾聲，這時的宣傳應(yīng)重點放在優(yōu)惠促銷上。 二、項目總投資估算的原則 項目投資估算盡可能反映項目的實際情況； 項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項目總投資估算對于無法準確估算的項目在預(yù)備中考慮。 【市場比較法，是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格， 修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 表 20：銷售總收入預(yù)測表 項目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 住宅 商鋪 車庫 合計 表 21：銷售收入分批按比例預(yù)測表 期數(shù) 項目 可銷售面積 （㎡） 建議銷售單價 （元 /㎡） 銷售收入 （萬元） 銷售比例 （ %） 合計 （萬元） 2 期 住宅 商鋪 車庫 3 期 住宅 商鋪 車庫 4 期 住宅 商鋪 車庫 5 期 住宅 商鋪 車庫 6 期 住宅 商鋪 車庫 五、 項目住宅定價模擬 均價確定 根據(jù)以上方法測算可得出項目推出時住宅的基礎(chǔ)均價（ Pa）約為 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 31 元 /平方米。 ? F 為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負值。 S）（ 1177。通過資金來源與運用表可看出本項目的貸款償還能力和自身平衡能力。本項目的主要評價指標有：財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。故 本項目方案風險程度在可控制之內(nèi)。 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影 響。 盈虧平衡分析 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 38 盈虧平衡分析亦稱臨界點分析或保本點分析。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項目損益表 表 23：損益表 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 總成本費用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 35 9 可分配利潤 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 注：所得稅稅率按 33%??；盈余公積金按稅后利潤的 10%提取。 在前面的基礎(chǔ)上可以進行項目的財務(wù)評價。 B）（ 1177。 ? D 為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定。 三、車位銷售單價的確定 四、項目總銷售收入
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