【文章內(nèi)容簡介】 目可行性研究報告 第 13 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 等 三環(huán)路兩側(cè)的 片區(qū) 道路相繼建成或完成改造， 市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施配套水平大幅度提升，基本實現(xiàn)了 與中心城區(qū)的一體化， 人民 居住條件和居住質(zhì)量大幅度提升， 生活水平 穩(wěn)步 提高， 城鄉(xiāng)二元化 的社會結(jié)構(gòu)得到了根本改變。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 14 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 第五章 項目建設(shè)的提出和建設(shè)的必要性 一、項目的提出 “新居工程”是實施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重大舉措，成都市委、市政府 提出了 推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理一體化、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)布局一體化、城鄉(xiāng)就業(yè)和社會保障制度一體化、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、城鄉(xiāng)社會事業(yè)發(fā)展一體化、城鄉(xiāng)政策措施一體化 等統(tǒng) 籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要綱領(lǐng)。 因此完善包括民政服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施是“新居工程”配套的重要內(nèi)容， 也是 推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的具體舉措。 二、項目建設(shè)的必要性 （一）項目建設(shè)是我市統(tǒng)籌 城鄉(xiāng)發(fā)展 ，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實施的要求 黨的十七大報告 提出了“ 建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長效機(jī)制，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化新格局 ”的 方針和要求， 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)民富裕的根本途徑。 2020 年，成都市經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”。建立 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城 鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，在重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新， 是 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的 新 要求。 成都是大城市帶大郊區(qū)， 2020 年城市化率大約 %， 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，特別是“新居工程”的實施，本項目所在的郊區(qū) 城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征 得到一定改觀，但公共服務(wù)的完善和 城市文明普及 還需要一定過程。 在使農(nóng)民集中居住、改善居住條件和生產(chǎn)方式的同時，還需要提高社會福利水平，提高群眾 生活水平， 落實失地農(nóng)民的社會保障措施，加快其融入城市生活。從而 促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。 （ 三 ） 項目的建設(shè) 是切實提高社會福利 水平， 實施 “民 心 工程” 的需要 民生工程是政府堅持以人為本，貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，切實保障公民基本權(quán)利，提高生活水平，重點關(guān)心弱勢群體，采取的一系列積極政策舉措。民生工成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 15 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 程就是政府為民辦實事、辦好事的“民心工程”和“德政工程”，是立黨為公、執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)。 老齡化是未來我國社會的突出問題， 目前包括成都市在內(nèi)的我國許多地區(qū)60 歲以上老齡人口都接近或超過了 10％ （成都市為 ％） ，進(jìn)入了老齡化社會的門檻。而老齡問題是每個家庭、每個人都必須面對的問題，因此老齡人口的福利問題是關(guān)系千家萬戶的“民心工程”，切實 關(guān)注老 年人，提高 生活保障和醫(yī)療護(hù)理 等服務(wù)水平， 改善老年人生活 質(zhì)量是 提升社會福利的重要內(nèi)容，也是實施“民心工程”的重要舉措。 （ 三 ） 項目的建設(shè)滿足社會 對 養(yǎng)老 服務(wù) 的需求， 推進(jìn)社會養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)的需要 隨著社會的逐步老齡化， 養(yǎng)老問題成為日益尖銳的社會問題。一方面，家庭趨于小型化， 與父母合住的家庭逐步減少， 獨生子女家庭 不斷 增加。 另一方面，老年人 老年撫養(yǎng)比 逐步增加，成都地區(qū)已達(dá)到 12％以上，空巢老年人家庭逐步增多， 因此，除了增加老年人社會保障水平，增加其養(yǎng)老收入外，養(yǎng)老 老人服務(wù)和養(yǎng)老方式 也必須逐步改變。 群眾的社會化養(yǎng) 老的需要不斷增長，對社會養(yǎng)老及社區(qū)老年人服務(wù)的質(zhì)量提出了更高要求。本項目在新建社會化養(yǎng)老院的同時，提升養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的硬件水平，并以高質(zhì)量的老年服務(wù) 滿足社會需求。 （四） 本項目的建設(shè)是 實施區(qū)域城市規(guī)劃 的 需要 本項目是 該片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的配套 公共 服務(wù)設(shè)施， 項目是皇經(jīng)社區(qū)（包括在建的皇經(jīng)樓新居工程）規(guī)劃的唯一一座養(yǎng)老院和民政服務(wù)設(shè)施。項目建成后服務(wù)于 該區(qū)域及周邊區(qū)域。項目的選址符合用地規(guī)劃 ，符合民政服務(wù)設(shè)施的布局規(guī)劃 。根據(jù)規(guī)劃，這一區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為城市居住區(qū)，目前隨著社會老齡化的問題的日益突出，城市建設(shè)規(guī)劃 加強(qiáng)對老年服務(wù) 設(shè)施建設(shè)的調(diào)控和引導(dǎo)是十分必要的。本項目根據(jù)規(guī)劃實施， 滿足現(xiàn)狀需求，并 滿足 未來 5～ 10 年隨著人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，該區(qū)域 老 對 年人福利設(shè)施 新增需求 。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 16 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 第 六 章 擬設(shè)福利機(jī)構(gòu) 概況 一、 名稱： 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓 配套 養(yǎng)老院 （暫定名） 二、選址 錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村 3 組 。 項目選址位于成都市東南部三環(huán)路外側(cè) ，琉璃立交橋附近 ，北距三環(huán)路約500 米 。 項目選址周邊有新成仁路（錦華大道）、三環(huán)路、石勝路等城市干線。 選址周邊 1 公里范圍內(nèi)有小學(xué)、 幼兒園、 農(nóng)貿(mào)市場等配套服務(wù)設(shè)施，項目距離錦江體育公園約 1 公里，東距三圣鄉(xiāng)幸 福梅林 公里。片區(qū) 1 公里范圍內(nèi)還有城東客運站、錦江區(qū)勞動力市場、東郊?xì)泝x館等設(shè)施。 項目選址外 1 公里范圍內(nèi)有， 公交 3 路、 77 路、 181 路、 503 路 公交車站。 三、 功能 擬設(shè)的 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓 配套 養(yǎng)老院 為國有社會福利機(jī)構(gòu)。 為滿足人民群總對養(yǎng)老服務(wù)日益多元化、多層次的需求，本項目擬建一所設(shè)施配套、功能 齊全的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老院。 養(yǎng)老院主要提供社會 有償 代養(yǎng)老人服務(wù) ，提供全托和日托服務(wù) 。 并接受政府委托，對服務(wù)區(qū)域內(nèi) 農(nóng) 農(nóng) 村 “ 五保 ” 老人和城市 “ 三無 ” 老人 進(jìn)行 集中供養(yǎng) 。 養(yǎng)老院提供 生活起居 、療養(yǎng)、保健、康復(fù)、學(xué)習(xí)、娛樂 、休閑、購物等綜合配套 服務(wù)。設(shè)置 多功能電梯、中央空調(diào)、背景音樂、自動消防報警系統(tǒng)、地面衛(wèi)星接收系統(tǒng)、應(yīng)急呼叫系統(tǒng)等現(xiàn)代化 設(shè)備設(shè)施， 按照中高檔標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修 布局合理、 設(shè)施齊備、舒適安全的標(biāo)準(zhǔn)房間。 提供高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)和老年護(hù)理服務(wù)。 充分尊重老年人的心理需求， 通過各種娛樂活動 ， 豐富老年人精神文化生活，為老年人 提供心理咨詢、 心理 援助等 服務(wù) 。 四、任務(wù) 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 17 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 項目建設(shè)并投入使用后，能完全滿足皇經(jīng)社區(qū)及臨近的柳江新居等 區(qū)域老齡人口的代養(yǎng)需求，實現(xiàn)這些區(qū)域“ 五保 ” 老人和城市 “ 三無 ” 老人 的應(yīng)報盡保和集中供養(yǎng)。提升社區(qū)老年人 的福利水平，建立比較完善的老年服務(wù)體系， 五、服務(wù)半徑 本項目 屬城市區(qū)域級養(yǎng)老院，服務(wù)對象不僅針對于本居住區(qū)（皇經(jīng)社區(qū)）的居民。 本項目養(yǎng)老院的服務(wù)半徑為 公里，大致為北至錦江區(qū)沙河，西至 府河（高新區(qū)界）。南至雙流縣中和鎮(zhèn)，東至三圣香花卉基地的區(qū)域，面積約 25 平方公里 ，包括錦江區(qū)柳江街道辦的大部和成龍路街辦 、金像寺和皇經(jīng)三個社區(qū)。 該區(qū)域內(nèi)戶籍人口約 10 萬人，常住人口 約 12 萬人。按照成都市老齡人口比例，該區(qū)域 60 歲以上老年人約為 1850 人， （一）評估價值 根據(jù)成都城建投資管理 集團(tuán)有限責(zé)任公司出具的《資產(chǎn)評估報告書》 中對 本項目所涉及的 質(zhì)押 拍賣地塊進(jìn)行價值分析 得出結(jié)論 。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 18 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 《資產(chǎn)評估報告書》通過對拍賣地塊進(jìn)行市場比較法和剩余法進(jìn)行分析，本項目地塊的綜合單價為 280 萬元 /畝。評估詳值見下表： 資產(chǎn)占有方 位置 征地面積（畝） 凈地 率 拍賣凈地（畝） 規(guī)劃用途 土地開發(fā)收益權(quán)價值（萬元） 土地開發(fā)收益權(quán)單價（萬元） 成都市中錦建設(shè)投資有限責(zé)任公司 花果村 1 組 50% 二類居住用地 252 花果村 6 組 60% 二類居住用地 304 東光 5 組 60% 二類居住用地 307 琉璃村 6組 55% 二類居住用地 230 棬子樹村 2組（飛地） 67% 二類居住用地 285 棬子樹村 3 組 67% 二類居住用地 289 駙馬村 2 組 75% 二類居住用地 315 注：本評估結(jié)論不包括未來應(yīng)上繳財政的土地出讓金。該金額是在預(yù)測的未來土地拍賣成交價款基礎(chǔ)上，根據(jù)成都國土資發(fā) [2020]284號文規(guī)定，按土地成交總額的 25%計算得出。 項目原配置土地 700 畝（屬成都市城投集團(tuán)“城鄉(xiāng)一體化新居工程”第一期開發(fā)貸款項目配置土地錦江區(qū)范圍），由于土地增值，用于償還錦江區(qū)新居工程原貸款本息已有富裕，剩余部分用于償還本項目增加投資部分的銀行貸款 。 （二） 增值收益分析 綜合《資產(chǎn)評估報告》的結(jié)論，本項目具有較高的增值收益，其主要原因如下： 政策性因素 本次評估涉及成都 市城鄉(xiāng)一體化公共設(shè)施管理一期項目，是按照市政府、成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 19 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 城市規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，由成都市、區(qū)政府投資設(shè)立的國有獨資公司（資產(chǎn)占有方），對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地按照統(tǒng)一的征地補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補償、土地平整以及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)后，以公開拍賣方式有償出讓，取得土地開發(fā)、整理收益。項目的取得方式，地方政府采用以文件形式下達(dá)；開發(fā)、整理產(chǎn)品的總成本中，其中主要成本土地取得成本與稅費，也由當(dāng)?shù)卣孕形姆绞酱_定，費用水平大幅抵于同期所開發(fā)整理產(chǎn)品的平均市場價值。該項目本身具有較強(qiáng)的政策性的壟斷 因素，使其除了能夠獲取資本的正常收益外，還能夠獲取較高的壟斷收益。 土地資源的稀有性與市場因素 根據(jù)《中共成都市委、成都市人民政府關(guān)于推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)建設(shè)的意見（征求意見稿）》，到 2017 年，成都城市化率將達(dá)到 75%以上，以 2020 年成都城市化率 %為基礎(chǔ)，今后平均每年將向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移農(nóng)民 20 萬人以上；隨著成都市城市經(jīng)濟(jì)仍然保持的快速發(fā)展，城市建設(shè)對土地需求也將不斷增加。項目區(qū)涉及成都市城區(qū)用地，為未來 10 年成都市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的十分重要的資源。同時由于土地資源的稀有性與不可替代性，土地 市場價格將會隨著城市經(jīng)濟(jì)的增長呈現(xiàn)穩(wěn)定的持續(xù)上漲趨勢，即使在短期內(nèi)地價水平會有一定波動，從長遠(yuǎn)來看其增長將與城市的發(fā)展基本趨于一致。因此，本項目在未來預(yù)測期間能夠獲得穩(wěn)定收益。 二 、 增加的配置 地塊 的土地價值 （一）地塊位置和范圍 中錦公司用于本項目的還款中涉及了其他配置土地，分別為華新村 7組的 420 畝土地，包江橋村 10 組的 160 畝土地，共計 580 畝。 （二） 用地性質(zhì) 琉璃場場鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，該地塊用途以 商住 用地為主，共 580 畝。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 20 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 （ 三 ）土地配套條件 為使該地塊具備房地產(chǎn)開發(fā)條件，首先 要對地塊進(jìn)行基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，將現(xiàn)有“生地”轉(zhuǎn)化為具有開發(fā)條件的建設(shè)用地，即完成“七通一平”工作，其主要內(nèi)容為： （一）拆遷安置工程 （二）區(qū)內(nèi)道路工程 （三）公共綠化工程 （四）環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程 （五）專業(yè)管線工程 雨、污排水工程 自來水工程 天然氣 工程 電力工程 通訊工程 上述各項配套條件已逐步推進(jìn)，預(yù)計出讓時候具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施