【正文】 建設(shè)安置房和農(nóng)民新居，按容積率 建設(shè)，本項(xiàng)目共占地約 311 畝 （根據(jù)《城鄉(xiāng)一體化新居工程可行性研究報(bào)告》，“柳江新居”規(guī)劃 占地 公頃，合 畝，規(guī)劃總建筑面積 158967平方米 。地塊內(nèi)沿地塊輪廓三幢住宅樓和商業(yè)樓，住宅樓為 23～ 26 層高層建筑，南側(cè)臨街一幢商業(yè)、辦公樓高 7 層，另一商業(yè)樓高 3 層。其地下停車場和物業(yè)管理用房設(shè)置于新居工程用房內(nèi)。居住小區(qū)戶型以 7090平方米為主，適當(dāng)建設(shè)少量 60 平方米以下 小戶型 和 90～ 130 平方米大戶型 小戶型。 項(xiàng)目離錦華路二環(huán)路口（新成仁路） 僅 3 公里，錦華路口以錦華城為核心，已形成區(qū)域性商圈。 2020 年 9 月，國家建設(shè)部同意我市城市總體規(guī)劃修編后，我市向東、向南發(fā)展步入了正式啟動(dòng)階段。 （ 4）招標(biāo)采購工作是項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，直接影響項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。 （ 2）充分利用經(jīng)濟(jì)合 同法規(guī)定的各級項(xiàng)目責(zé)任人的權(quán)利和義務(wù)，有效避免 各級責(zé)任人間的沖突和矛盾，加強(qiáng)各級責(zé)任人間的協(xié)調(diào)與配合，使 “責(zé)、權(quán)、利 ”相對等、 “借、用、還 ”相統(tǒng)一的原則得以充分體現(xiàn)。 五、市政配套條件 三環(huán)路、成仁路均按城市干道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，給、排水等市政管網(wǎng)完善，天然氣、通訊、電力、路燈電纜等埋設(shè)齊全，項(xiàng)目區(qū)管網(wǎng)配套連接方便。 四、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 農(nóng)民新居和 拆遷安置房規(guī)劃建設(shè)凈用地面積： 143340 m2 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 33 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 新居工程技術(shù)指標(biāo)（不包括配套公共服務(wù)設(shè)施） 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 規(guī)劃總建筑面積： m2 588300 地上建筑面積 m2 492530 ①住宅建筑面積 m2 443330 ②商業(yè)建筑面積 m2 49200 地下建筑面積及層數(shù) m2 95770 ①機(jī)動(dòng)車停車面積 m2 93470 ②設(shè)備用房建筑面積 m2 2300 ③地下建筑層數(shù) 層 1 居住戶（套）數(shù) 戶 5300 容積率 建筑密度 ％ 30 綠 地 率 ％ 30 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 3150 ①地上室外停車位 個(gè) 500 ②地下停車位 個(gè) 2650 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 34 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 第 九 章 建設(shè)條件 一、區(qū) 位條件 項(xiàng)目區(qū)地處成都市城市東南面，東接城東副中心，南臨府河接城南副中心，是貫穿兩中副中心的重要紐帶，項(xiàng)目區(qū)將發(fā)展成為成都中心城城郊結(jié)合部布局合理、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的城市新社區(qū)。 小區(qū)內(nèi)部布置了適量的低層商業(yè)用房，且商業(yè)裙樓外，其余均為獨(dú)立商業(yè)用房，將商業(yè)和居住適度分 開，同時(shí)也豐富了商業(yè)用房的適宜業(yè)態(tài)。地塊內(nèi)南北兩側(cè)狹長地帶各布置了南北向兩幢 26～ 30 層高層電梯公寓，其中南面臨琉璃街的兩幢和東北角一幢臨小區(qū)道路設(shè)計(jì) 1 層底層臨街商鋪，小區(qū)主入口也布置在臨琉璃街一側(cè)，小區(qū)所有的住戶單元均從此出入口進(jìn)出，地塊西側(cè)布置兩幢樓房，其中外側(cè)的一幢為 30 層高層電梯公寓 （拆遷安置用房） ，內(nèi)側(cè)一幢為 30 層商住混合樓，一二層分別設(shè)計(jì)為社區(qū)集中商業(yè)用房和物管用房。 已建成的 是 “一期”和“二期”的 多層為主的居住小區(qū)。 柳江新居安置麻柳灣 2 組，琉璃村 6 組，包江村 1 組，農(nóng)民人口共計(jì) 3054 人。 農(nóng)貿(mào)市場 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 新建農(nóng)貿(mào)市場一處，占地面積 4791 平方米，容積率 測算，總建筑面積6707 平方米。 2）雨水管線 雨水管線總長 1680 米，在道路西南側(cè)布置，雨水管管徑為 DN6001000 （ 2）專業(yè)管線工程 1）自來水管線 自來水管線總長 1680 米，在道路西南側(cè)布置，自來水管管徑為 DN100 鑒于土地市場價(jià)格的不確定性，以及規(guī)劃容積率條件 未來確定，本項(xiàng)目新增土地出讓價(jià)格按照 300 萬元 /畝估算，并估計(jì)每 年保持 5％的上漲幅度。 （ 2） 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法基本原理是：假設(shè)在正常情況下，地產(chǎn)被開發(fā)為某類不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)中扣除建 筑費(fèi)，合理的利潤、利息、稅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用等余下的卻成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 為地產(chǎn)價(jià)值。 出讓價(jià)格預(yù)測 （ 1） 市場比較法 根據(jù)成都市目前類似地塊價(jià)格水平，以及該項(xiàng)目所處地理位置等因素，按市場比較法分析該地塊綜合價(jià)格。相對較低的土地價(jià)格將為開發(fā)商提供開發(fā)空間，開發(fā)商可在此推出更適合成都人居住的示范型生態(tài)住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)相對低價(jià)、高品質(zhì)的住宅，滿足消費(fèi)者選擇住宅環(huán)境好，價(jià)格低的購房意愿，形成新的開發(fā)熱點(diǎn)。隨著沙河整治和東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，沙河沿岸和東郊地區(qū)目前已成為成都市區(qū)開發(fā)建設(shè)的一個(gè)新熱點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目在未來預(yù)測期間能夠獲得穩(wěn)定收益。該金額是在預(yù)測的未來土地拍賣成交價(jià)款基礎(chǔ)上，根據(jù)成都國土資發(fā) [2020]284號文規(guī)定，按土地成交總額的 25%計(jì)算得出。 四、任務(wù) 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 項(xiàng)目建設(shè)并投入使用后，能完全滿足皇經(jīng)社區(qū)及臨近的柳江新居等 區(qū)域老齡人口的代養(yǎng)需求，實(shí)現(xiàn)這些區(qū)域“ 五保 ” 老人和城市 “ 三無 ” 老人 的應(yīng)報(bào)盡保和集中供養(yǎng)。 三、 功能 擬設(shè)的 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓 配套 養(yǎng)老院 為國有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。根據(jù)規(guī)劃，這一區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為城市居住區(qū)，目前隨著社會(huì)老齡化的問題的日益突出，城市建設(shè)規(guī)劃 加強(qiáng)對老年服務(wù) 設(shè)施建設(shè)的調(diào)控和引導(dǎo)是十分必要的。 （ 三 ） 項(xiàng)目的建設(shè)滿足社會(huì) 對 養(yǎng)老 服務(wù) 的需求， 推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)的需要 隨著社會(huì)的逐步老齡化， 養(yǎng)老問題成為日益尖銳的社會(huì)問題。建立 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城 鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新， 是 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的 新 要求。 2020年，成都市經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，“新居工程”建設(shè)步伐進(jìn)一步加快。 選址周邊的琉璃場 （現(xiàn)屬錦江區(qū)柳江街道辦事處） 是近郊老場鎮(zhèn)之一，原危舊房數(shù)量多、市容臟亂差，市政配套設(shè)施 較為 滯后，其現(xiàn)狀與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求不適應(yīng)。辦事處成立于 2020 年 3 月，轄區(qū)面積 平方公里，轄 6 個(gè)行政村、 4 個(gè)社區(qū)，常住人口 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。按常住人口計(jì)算，人均 GDP 達(dá) 47958 元，同比增長 %。 該區(qū)有位于府南河 之濱、外環(huán)路以內(nèi)毗鄰高新區(qū)的省級工業(yè)開發(fā)區(qū) —— 錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃占地 平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善。 一 、 錦江區(qū) 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況 錦江區(qū) 地處成都市東南部，位于國務(wù)院批復(fù)成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開發(fā)建設(shè)區(qū)域。工程的實(shí)施將使該區(qū)域 職工、居民住房條件得到明顯改善，并為城東地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 城投集團(tuán)組建之前，成都干道建設(shè)指揮部 建設(shè)完成了 成都市蜀都大道、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、府南河整治工程 等重點(diǎn)工程， 摸索出 了一條 “ 以房養(yǎng)路，以路帶房 “ 的道 成功經(jīng)驗(yàn) ，在全國率先探索出了以城市道路建設(shè)為主導(dǎo)，市政公用設(shè)施、各種管線以及道路兩側(cè)房屋同步建設(shè)、綜合開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，受到了 中央及省、市政府的高度評價(jià)，也贏得了人民群眾的廣泛贊譽(yù) 。 2020 年底，已將注冊資金由 21 億元增加到 億元。 物業(yè)管理方面， 公司先后管理過 的十余處辦公樓、住宅樓及商鋪， 以專業(yè)周到的服務(wù)贏得了客戶的普遍好評 。說 明項(xiàng)目按當(dāng)?shù)貙?shí)際地價(jià)拍賣并考 慮一定地價(jià)增長的情況下，項(xiàng)目完全可滿足貸款的償還要求。 2020 年 3 月，開始拆遷工作。 第四章 項(xiàng)目區(qū)域概況 .............................................................................9 第五章 項(xiàng)目建設(shè)的提出和建設(shè)的必要性 ........................................... 14 第六章 地塊開發(fā)價(jià)值分析 ................................................................... 16 第七章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 ............................................................... 26 第八章 新居工程建設(shè)方案 ................................................................... 30 第九章 建設(shè)條件 ................................................................................... 34 第十章 工程建設(shè)管理方案 ................................................................... 36 第十一章 招標(biāo)方案 ................................................................................... 41 第十二章 環(huán)境保護(hù) ................................................................................... 44 第十三章 工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ................................................................... 47 第十四章 投資估算及資金籌措 ............................................................... 50 第十五章 貸款償還分析 ........................................................................... 57 第十六章 風(fēng)險(xiǎn)因素及對策 ....................................................................... 60 第十七章 結(jié)論 ........................................................................................... 64 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓 配套 養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目名稱 ： 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓 配套 養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 二、項(xiàng)目性質(zhì) ：配套民政福利設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 三、項(xiàng)目位置： 錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng) 樓村 3 組 四、 項(xiàng)目業(yè)主： 成都城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 五、項(xiàng)目建設(shè)的目的： 本項(xiàng)目是成都市錦江區(qū)琉璃片區(qū)新居工程（包括皇經(jīng)樓新居、柳江新居、琉璃場及配置土地）配套公共服務(wù)設(shè)施（民政福利設(shè)施）建設(shè)項(xiàng)目。 可行性研究報(bào)告的主要依據(jù)： 《成都市國土資源局關(guān)于成都市干道建設(shè)指揮部意向用地征詢意見函》（成國土咨詢函〔 2020〕 21 號）； 本擬建項(xiàng)目《項(xiàng)目選址意見書》（選字 510104202020037）； 建設(shè)部 、 民政部《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 建標(biāo) 〔 1999〕 131 號 ） ； 其他相關(guān)資料。 （四）投資估算及資金來源 投資估算 “新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目總投資為 167174 萬元，其中： 序號 項(xiàng)目和費(fèi)用名稱 投資額 （萬元） 比例 （ %） 一 第一部分工程費(fèi)用 144120 1 農(nóng)民新居和安置房 131737 2 道路及管網(wǎng)管線工程 1522 3 公建配套設(shè)施 1