【正文】 的貢獻率分別達到 ： ： 。三環(huán)路 （ 錦江段 ） 老成渝路、成龍路、玉雙路、東大街、紅星路、朝陽路、石勝路、沙河整治工程的開工建設，進一步拓展了錦江區(qū)經(jīng)濟發(fā)展空間，創(chuàng)造了眾多的投資發(fā)展機會。 四、項目申請人 （一） 姓名 ： （二） 職務 ： （三） 年齡 ： （四） 專業(yè)履歷 ： （五） 身份證號碼 ： 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 9 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 第四章 項目區(qū)域概況 本項目選址屬成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓 村 3 組 （現(xiàn)為成龍區(qū)街道辦事處轄區(qū)） ，位于成都市中心城區(qū)東南部，三環(huán)路外側(cè) ，新成仁路以東。至 2020 年底， “新居 工程” 累計竣工面積 已達 500 萬平米； （ 2）“ 成都東郊惠民工程 ”，該工程是成都 東郊 五個片區(qū)內(nèi) 企業(yè)生活區(qū) 進行改造，改造 危舊房和低洼棚戶房屋面積約 萬平方米，住戶約 萬戶。 （三）集團經(jīng)營業(yè)績 重點工程建設 自成立以來，城投 集團 緊緊圍繞市委、市政府的總體部署和中心工作，以 加快實施經(jīng)營城市戰(zhàn)略為己任 ， 整合城市資源、發(fā)揮整體優(yōu)勢， 出色地完成了各項政府目標及重點工程的建設任務 ，發(fā)揮了成都市城市基礎設施建設主力軍作用，譜寫了成都城市建設的新篇章，為 地方經(jīng)濟發(fā)展提供了強有力的支撐 ，為推進成都城鄉(xiāng)一體化，加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜 合改革試驗區(qū)建設作出了貢獻。 城投集團注冊資金人民幣 21 億元。 受 集團 委托 對所屬 物業(yè)資產(chǎn) 進行經(jīng)營和管理并提供商業(yè)化的社區(qū)服務。 項目 商業(yè)銀行 的借款償還期為 3 年，償債期 新增配置土地 可用于償還貸款本息的資金為 132532 萬元，計算期償債保障比率為 ％ 。 各子項工程 設計 分批次 在 2020 年前完成。 第三章 項目業(yè)主介紹 ............................................ 錯誤 !未定義書簽。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 1 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 七、可行性研究報告概要及主要結論意見 （一） 項目建設的必要性 項目建設有利于促進我市城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略部署 項目建設有利于提高城市形象，改善居住環(huán)境 項目的建設有利于提高土地利用率，實現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 項目建設增強城市承載能力，促使城市總體規(guī)劃實施 項目的建設有利于滿足增加的拆遷安置需求 （二）建設內(nèi)容及規(guī)模 農(nóng)民新居和安置房 建筑面積 588300 平方米 ， 其中農(nóng)民新居 萬平方米，拆遷安置房 萬平方米。 （ 2） 業(yè)主自籌 62174 萬元。 成都城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 是 成都城建投資管理集團有限責任公司（簡稱城投集團） 的全資子公司 。公司注重 提升 各級 員工的服務意識和 業(yè)務水平 ，著力打造一支 高素質(zhì)的 團隊 ，以推進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 。截止2020 年 12 月 31 日，城投集團總資產(chǎn)已達 億元。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 7 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 目前， 城投集團 正在實施以下 成都市重點城市建設工程： （ 1） 城鄉(xiāng)一體化“新居工程”建設。 投融資平臺 城投集團是省、市政府指定的融資平臺，除承擔自身項目的融資外，還承擔了成都市教育項目、地鐵一、二號線一期工程、 6 個工業(yè)園項目、大熊貓生態(tài)園項目、衛(wèi)生項目及“ ”地震應急及災后重建項目的融資，截至 2020年 6 月城投集團融資總額為 億元，其中自身項目融資 億元（其中災后重建貸款 19 億元），為其他項目融資 億元（其中地震應急貸款 億元）。 錦江區(qū)委、區(qū)政府堅持“商貿(mào)立區(qū)、工業(yè)強區(qū)、開放興區(qū)、建設帶區(qū)、為民富區(qū)”的戰(zhàn)略，不斷完善基礎設施建設 ，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，擴大對外開放，經(jīng)濟建設和社會發(fā)展成就卓著。 2020 年， 錦江區(qū) 堅定不移地實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科 學發(fā)展戰(zhàn)略，克服特大地震、金融危機等嚴竣挑戰(zhàn)，著力抓好農(nóng)村產(chǎn)權制度改革、現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展、和諧社會建設等重點工作，取得了改革發(fā)展、抗震救災、維護穩(wěn)定的重大勝利，不斷增強區(qū)域競爭力和可持續(xù)發(fā)展力，結構調(diào)整成效顯現(xiàn)，統(tǒng)籌發(fā)展態(tài)勢良好，社會建設全面推進，民生保障力度加大，繼續(xù)保持經(jīng)濟社會健康發(fā)展的良好勢頭。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，人民生活水平進一步提高。 本項目西北為錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)（柳江街道辦事處）， 成立于 2020 年 7 月，為四川省省級開發(fā)區(qū)。作為市委、市政府部署實施的城鄉(xiāng)一體化重大舉措－中心城區(qū)五城區(qū)“ 新居工程” 即于當年起開始實施。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 14 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 第五章 項目建設的提出和建設的必要性 一、項目的提出 “新居工程”是實施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，推進城鄉(xiāng)一體化建設的重大舉措，成都市委、市政府 提出了 推進城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理一體化、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)布局一體化、城鄉(xiāng)就業(yè)和社會保障制度一體化、城鄉(xiāng)基礎設施建設一體化、城鄉(xiāng)社會事業(yè)發(fā)展一體化、城鄉(xiāng)政策措施一體化 等統(tǒng) 籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要綱領。 （ 三 ） 項目的建設 是切實提高社會福利 水平， 實施 “民 心 工程” 的需要 民生工程是政府堅持以人為本，貫徹落實科學發(fā)展觀，切實保障公民基本權利，提高生活水平，重點關心弱勢群體，采取的一系列積極政策舉措。本項目在新建社會化養(yǎng)老院的同時，提升養(yǎng)老服務設施的硬件水平，并以高質(zhì)量的老年服務 滿足社會需求。 項目選址周邊有新成仁路（錦華大道）、三環(huán)路、石勝路等城市干線。 養(yǎng)老院提供 生活起居 、療養(yǎng)、保健、康復、學習、娛樂 、休閑、購物等綜合配套 服務。 該區(qū)域內(nèi)戶籍人口約 10 萬人，常住人口 約 12 萬人。該項目本身具有較強的政策性的壟斷 因素，使其除了能夠獲取資本的正常收益外，還能夠獲取較高的壟斷收益。根據(jù)成都市城市用地規(guī)劃，預計該宗土地規(guī)劃容積率不低于 。 （ 2） 由于本項目是舊城改造項目，因此，可以享受舊城改造的有關政策，有利于降低土地取得成本和開發(fā)成本。琉璃場場鎮(zhèn)完善的基礎設施以及較低容積率的生態(tài)居住環(huán)境可望吸引大批的市民來此購房置業(yè)。 實例地塊與本項目涉及土地比較表 ● 基本情況 項目內(nèi)容 實 例 本項目 位 置 望江路地塊 （一環(huán)路以外、二環(huán)路以內(nèi)） 沙河 堡 地塊 （二環(huán)路以外、三環(huán)路以內(nèi)） 地域區(qū)分 較 好 稍差 用地性質(zhì) 住宅 住 宅 出讓價（起拍價） 265 萬元 /畝 450 萬元 /畝 成交價 940 萬元 /畝 出讓時間 2020 2020 地 勢 平 坦 有起伏 地 質(zhì) 普 通 普 通 水、電、路、氣通 良 好 良 好 ● 交易情況 交易情況 正常交易 正常交易 修正系數(shù) 估計正常 估計正常 ● 交易時間 交易情況 2020 年 2020 年 （每年上漲 5%） 10％ 10％ ● 區(qū)域因素 自然因素 較好 稍差 社會環(huán)境 較好 稍差 道路交通 較好 稍差 配套條件 較 好 稍差 教育配套 較好 稍差 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 24 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 環(huán)境衛(wèi)生 較好 稍差 景 觀 較好 稍差 規(guī)劃限制 相同 相近 修正系數(shù) 100 76 ● 其他個別因素對比：實例地塊面積較小，建筑容積率可以略高，本項目地塊面積較大，容積率不可能過高，實例地塊比本項目開發(fā)地塊有一定的優(yōu)勢，此外，實例地塊更靠近市中心，開發(fā)條件及其他配套條件優(yōu)于本項目地塊。本項目你拍賣土地住宅開發(fā)上市時間約為 2020～ 2020年，據(jù)一般估計，目前成都市房地產(chǎn)市場經(jīng)過短暫調(diào)整后，仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，預計本項目實際銷售價格不低于根據(jù)目前 市場行情的股價。 （ 2）交通標志 道路標線工程總長 840 米。 （ 三 ）新居配套工程 辦事處 新建辦事處一處，占地面積 5621 平方 米，按容積率 測算，總建筑面積5000 平方米。 二、建設規(guī)模 本項目 由新居工程、拆遷安置房和公建配套設施組成，分為五期建設實施，其公建配套為 中小學、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、辦派綜合樓等。） 用地規(guī)模 本項目主要還款資金來源為原配置 700畝土地的凈收益和中錦公司在華新村 7 組、包江橋村 10 組和東光村 5 組的配置土地。四期項目 共布置八幢 26～ 30 層 高層 住宅樓，地塊西側(cè)和東側(cè)北部 3 幢樓房均南北向長條形布置，東南部 5 幢為東西向布置。小區(qū)內(nèi)采用較高容積率（ 左右），以提高建筑高度換取較低的建筑密度，形成較大面積的內(nèi)部景觀。 三 、 主要建 筑結構設計方案 本項目高層建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結構，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構件，形成整體性能好、抗震能力強、施工簡便且較為經(jīng)濟的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結構體系，剪力墻的抗震等級為 三 級 （多層框架柱抗震等級為二級） 。項目區(qū)地形地貌對規(guī)劃布局、路網(wǎng)、管網(wǎng)建設和環(huán)境綠化美化有利。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 36 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 第 十 章 工程 建設管理方案 本 項目是一項涉及面廣、投資大的 安置房 及基礎設施 建設工程。 三、加強建設管理 建設管理工作的重點是：工程質(zhì)量、工程進度和工程投資。 一、落實配套資金 項目在執(zhí)行過程中，必須具有嚴格的配套資金計劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經(jīng)濟、行政和法律三種約束手段，把配套資金落到實處。 公共交通體系基本完善， 公交 3 路、 77 路、 402 路、 503 路均經(jīng)過這一區(qū)域。 本項目地下建筑為單層。 高層住宅均設有地下停車場，并設計適量地面停車位，多層住宅設置地面停車位，停車比總計達到 以上，其中地下停車位占 80％ 以上。 “五期”規(guī)劃用地位于成昆鐵路以南 50 米，老成仁路和新成仁路之間。 一、 總平規(guī)劃方案 新居工程（包括拆遷安置房工程和柳江農(nóng)民新居工程） 用地 全部為二 類住宅用地， 建設地址位于琉璃場鎮(zhèn)東北部，成昆鐵路以南約 50 米，三環(huán)路以北，洗瓦堰和新成仁路之間。 占地面積 311 畝 總建筑面積 588300 平方米 容積率 （ 二 ）配套道路及管線工程 道路寬 25 米，長 840 米，占地 21000 平方米 道路交通標線總長 840 米 路燈 42 組 管線總長 50880 米，其中： 雨水管線長 1680 米， DN6001000 自來水管線長 1680 米， DN100250 污水管線總長 2184 米， DN400600 天然氣管線總長 1680 米， DN89159 電力管線總長 1680 米 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 29 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 通訊管線總長 840 米 （ 三 ） 新居配套工程總建筑面積 約 51400 平方米 其中 ： 辦事處（一處），占地面積 5621 平方米 ，總建筑面積 5000 平方米 派出所（一處），占地面積 4169 平方米，總建筑面積 3357 平方米 中小學（各一處），總占地面積 38782 平方米，按容積率 測算，總建筑面積 27923 平方米。 中小學 新建中小學一所，總占地面積 38782 平方米，按容積率 測算，總建筑面積 27923 平方米。 管網(wǎng)工程 （ 1）排水工程 區(qū)內(nèi)各種管線均與城