【正文】 對(duì)貸款的引進(jìn)、使用及償還 等環(huán)節(jié)實(shí)施全過程有效監(jiān)控，促進(jìn)貸款良性運(yùn)作。 六、規(guī)劃條件 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 35 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 根據(jù)《成都 市城市總體規(guī)劃》提出了成都市未來城市重點(diǎn)向東、向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。 二、商業(yè)繁華條件 項(xiàng)目區(qū)將成為成都的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)， 琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)有一定 的小型社區(qū)商業(yè)和服務(wù)業(yè) 、家具特別是沙發(fā)批發(fā)業(yè)歷史較為悠久，規(guī)模較大。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 居住片區(qū)規(guī)劃方案應(yīng)在盡量追求各片區(qū)戶型均好性的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考慮片區(qū)居民多樣性需求，提供不同檔次、不同面積的多種住房。 用地東部和東 北 部?jī)纱?0 層電梯公寓為拆遷安置用房。 “柳江新居”三期位于一期南側(cè)，為一近似矩形地塊，四周均為規(guī)劃道路。柳江拆遷安置房安置琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計(jì) 3000 人。 配套工程總建筑面積 約 51400 平方米。 2）天然氣管線 天然氣管線總長(zhǎng) 1680 米，在道路東北側(cè)布置，煤氣管管徑為 DN89159。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 26 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 第 七 章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 琉璃場(chǎng)老場(chǎng)鎮(zhèn)整體改造項(xiàng)目是錦江區(qū)重要工程， 同時(shí) “新居工程”和拆遷安置房的建設(shè)項(xiàng)目也得到了相關(guān)部門的大力支持， 按照成都市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制完成《琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》， “新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下： 一、建設(shè)內(nèi)容 （一） 在琉璃場(chǎng)柳江新建柳江農(nóng)民新居和柳江拆遷安置房 安置范圍和人口 : 柳江 新居安置 麻柳灣 2 組，琉璃村 6 組，包江村 1 組，農(nóng)民人口共計(jì) 3054 人。 目前，成都市 東郊二 環(huán)到 三 環(huán)之間普通商品房住宅價(jià)格已達(dá) 5000～ 6000 元 /平方米，部分區(qū)位好、環(huán)境較好的中高檔電梯公寓價(jià)格已達(dá) 6000元 /平方米以上。目前，成華區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)在一環(huán)路以外和二環(huán)路兩側(cè) 相同規(guī)劃條件（容積率 左右）的 部分商住用地地塊拍賣價(jià)已達(dá)到 400 萬元 /畝以 上。 （ 五 ） 土地開發(fā)價(jià)值分析 目前一環(huán)、二環(huán)以內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的存量土地，不但價(jià)格高，而且供地越來越少。沙河整治工程的完成，將使沿岸區(qū)域的生態(tài)環(huán)境大大改善，商住開發(fā)將逐步興旺。 二 、 增加的配置 地塊 的土地價(jià)值 （一）地塊位置和范圍 中錦公司用于本項(xiàng)目的還款中涉及了其他配置土地，分別為華新村 7組的 420 畝土地，包江橋村 10 組的 160 畝土地，共計(jì) 580 畝。 項(xiàng)目原配置土地 700 畝（屬成都市城投集團(tuán)“城鄉(xiāng)一體化新居工程”第一期開發(fā)貸款項(xiàng)目配置土地錦江區(qū)范圍），由于土地增值，用于償還錦江區(qū)新居工程原貸款本息已有富裕，剩余部分用于償還本項(xiàng)目增加投資部分的銀行貸款 。提升社區(qū)老年人 的福利水平，建立比較完善的老年服務(wù)體系， 五、服務(wù)半徑 本項(xiàng)目 屬城市區(qū)域級(jí)養(yǎng)老院，服務(wù)對(duì)象不僅針對(duì)于本居住區(qū)（皇經(jīng)社區(qū)）的居民。 為滿足人民群總對(duì)養(yǎng)老服務(wù)日益多元化、多層次的需求，本項(xiàng)目擬建一所設(shè)施配套、功能 齊全的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老院。本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃實(shí)施， 滿足現(xiàn)狀需求，并 滿足 未來 5～ 10 年隨著人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，該區(qū)域 老 對(duì) 年人福利設(shè)施 新增需求 。一方面，家庭趨于小型化， 與父母合住的家庭逐步減少， 獨(dú)生子女家庭 不斷 增加。 成都是大城市帶大郊區(qū)， 2020 年城市化率大約 %， 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，特別是“新居工程”的實(shí)施，本項(xiàng)目所在的郊區(qū) 城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征 得到一定改觀，但公共服務(wù)的完善和 城市文明普及 還需要一定過程。 目前，區(qū)域內(nèi)皇經(jīng)樓 1 期已建成面積約 9 萬平方米，安置人口 2186 人， 柳江新居和琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造，皇經(jīng)樓 2 期建筑面積 萬平方米 現(xiàn)已經(jīng)開工， 該項(xiàng)目是錦江區(qū)最大的新居工程 ， 擬 安置人口 4227 人。 場(chǎng)鎮(zhèn)周邊包括皇經(jīng)樓 社區(qū) 內(nèi)城鄉(xiāng)交錯(cuò)，長(zhǎng)期存在不同的城鄉(xiāng)管理體制，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人口增長(zhǎng)快、流動(dòng)性強(qiáng)，農(nóng)用地與非農(nóng)用地交叉多、轉(zhuǎn)化快，是農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城市輻射帶動(dòng)農(nóng)村的前沿陣地，也是城市化進(jìn)程中矛盾最集中的地方。縱貫轄區(qū) 的成龍路、老成渝路、新成仁路，三環(huán)路、石勝路構(gòu)成“三縱兩橫”的骨干道路網(wǎng)。 2020 年末，全區(qū)常住人口 萬人。經(jīng)過近年來的開發(fā)建設(shè)，成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 已初步形成以電子信息、現(xiàn)代醫(yī)藥、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系。區(qū)域面積 平方公里，常住人口 40 萬人，轄 13 個(gè)街道辦事處和 2 個(gè)鄉(xiāng)。 目前，已完成近 萬居民的搬遷，約 60 萬平方米安置房建設(shè)正加快進(jìn)行。 城投 集團(tuán) 成立后，集團(tuán)在新的起點(diǎn)上 ，以市場(chǎng)化為取向，解放思想，大膽探索，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，創(chuàng)新管理體制和運(yùn)行機(jī)制， 整合城建系統(tǒng) 國(guó)有資產(chǎn)，發(fā)揮政府資源在城市建設(shè)中的基礎(chǔ)作用和引導(dǎo)作用 ，推動(dòng)成都城市建設(shè)再上新臺(tái)階。 根據(jù)市政府《研究城投集團(tuán)體制調(diào)整有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要》（成府閱 〔 2020〕51 號(hào)）的有關(guān)要求，將市統(tǒng)建辦、市地鐵建設(shè)辦公室、中際集團(tuán)、市興蓉、興南、興東公司及路橋公司劃歸市國(guó)資委監(jiān)管，城投集團(tuán)不再履行出資人職責(zé) 。 公司 業(yè)務(wù)以 服務(wù)為宗旨，基本原則是通過 專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 提升 企業(yè) 的形象， 提升資產(chǎn)價(jià)值， 使國(guó)有資產(chǎn) 實(shí)現(xiàn) 保值增值。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，能夠切實(shí)改善城鄉(xiāng)結(jié)合部居民的居住條件，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，同時(shí)，通過配套政策的實(shí)施，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，切實(shí)提高失地農(nóng)民生活水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。 2020～ 2020 年，分 5 期實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)施工。項(xiàng)目建成后將不僅服務(wù)于新居工程，同時(shí)服務(wù)于周邊區(qū)域，以完善該區(qū)域的 社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系 ， 滿足 群眾 的養(yǎng)老需求 ，提高 養(yǎng)老質(zhì)量 ，提升社會(huì)福利水平。 六、可研報(bào)告的編制依據(jù)及研究范圍 我公司受 成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 的委托，對(duì)其擬建的 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目 進(jìn)行可行性研究，研究?jī)?nèi)容主要包括：項(xiàng)目選址、功能服務(wù) 半徑；項(xiàng)目建設(shè)的必要性、擬建設(shè)福利機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)、人員配備；建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模；建設(shè)條件；擬建福利機(jī)構(gòu)與對(duì)其他福利機(jī)構(gòu)的關(guān)系和影響；項(xiàng)目建設(shè)總投資；資金來源等。 2020 年底前，全部工程竣工，并交付安置使用 。 綜上，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。公司的主要經(jīng)營(yíng)思路是 以客戶為中心，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任 ，以專業(yè)化的服務(wù)實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展 ，成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 努力 實(shí)現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的 雙豐收 。城投集團(tuán)調(diào)整為具融資和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理職能的公司，由國(guó)資委授權(quán)繼續(xù)對(duì)市干道指揮部、中房成都公司以及其控股的市燃?xì)夤景闯鲑Y比例履行出資人職責(zé)。 集團(tuán)完成了 沙河綜合整治工程、文殊坊街區(qū)建設(shè)、管線工程、天然氣建設(shè)和限價(jià)商品房建設(shè)等一大批市政、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目，多項(xiàng)工程獲得國(guó)際、國(guó)內(nèi)大獎(jiǎng) 。 （ 3）“ 賴家店場(chǎng)鎮(zhèn) ” 改造工程。 錦江區(qū) 內(nèi)平均海拔 500 米，其西北部地勢(shì)平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，年平均氣溫 ℃，年降雨量 800－ 1000 毫米。 錦江區(qū) 駐有各種類型的公司地區(qū)總部及其分支機(jī)構(gòu) 169 家?？?cè)丝? 萬人（戶籍人口）。轄區(qū)有企業(yè) 69 家，有省農(nóng)科院、市社科院等科研教育機(jī)構(gòu) ，錦江體育公園、成都國(guó)際賽車場(chǎng)等也位于該區(qū)域內(nèi) 。 近年來， 隨著城市建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，包括 皇經(jīng)社區(qū) 、琉璃老 場(chǎng)鎮(zhèn)在內(nèi)不項(xiàng)目周邊區(qū)域城市面貌取得了極大改觀，新居工程逐步建成，近郊居民實(shí)現(xiàn)了由農(nóng)民向新市民的身份轉(zhuǎn)變，人居環(huán)境不斷 提升 ，周邊多個(gè)大中 型 商品住宅樓盤已成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 建成入駐， 石勝路等城市主干路相繼建成，片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套公共服務(wù)設(shè)施不斷完善， 城市住宅新區(qū)的雛形已初步顯現(xiàn)。 “新居工程”實(shí)施后，該區(qū)域城市面貌得到根本改觀， 逐步 與中心城區(qū)融為一體， 琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)風(fēng)貌得到根本整治，城市商業(yè)和居住小區(qū)的形象初步呈現(xiàn)。 在使農(nóng)民集中居住、改善居住條件和生產(chǎn)方式的同時(shí)，還需要提高社會(huì)福利水平，提高群眾 生活水平， 落實(shí)失地農(nóng)民的社會(huì)保障措施，加快其融入城市生活。 另一方面，老年人 老年撫養(yǎng)比 逐步增加，成都地區(qū)已達(dá)到 12％以上，空巢老年人家庭逐步增多， 因此，除了增加老年人社會(huì)保障水平，增加其養(yǎng)老收入外，養(yǎng)老 老人服務(wù)和養(yǎng)老方式 也必須逐步改變。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 第 六 章 擬設(shè)福利機(jī)構(gòu) 概況 一、 名稱： 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓 配套 養(yǎng)老院 （暫定名） 二、選址 錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村 3 組 。 養(yǎng)老院主要提供社會(huì) 有償 代養(yǎng)老人服務(wù) ，提供全托和日托服務(wù) 。 本項(xiàng)目養(yǎng)老院的服務(wù)半徑為 公里，大致為北至錦江區(qū)沙河，西至 府河（高新區(qū)界）。 （二） 增值收益分析 綜合《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》的結(jié)論，本項(xiàng)目具有較高的增值收益，其主要原因如下： 政策性因素 本次評(píng)估涉及成都 市城鄉(xiāng)一體化公共設(shè)施管理一期項(xiàng)目，是按照市政府、成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 城市規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，由成都市、區(qū)政府投資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資公司（資產(chǎn)占有方），對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地按照統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償、土地平整以及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)后，以公開拍賣方式有償出讓，取得土地開發(fā)、整理收益。 （二） 用地性質(zhì) 琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，該地塊用途以 商住 用地為主，共 580 畝。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)位 于沙 河 和府河的交界處，優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境和近年來形成的便利的主干交通路網(wǎng)，配套基礎(chǔ)設(shè)施完善后，將使該區(qū)域開發(fā)條件由相對(duì)劣勢(shì)變?yōu)橄鄬?duì)優(yōu)勢(shì)。近兩三年來，推出 的開發(fā)地塊大部分都在二環(huán)兩側(cè)甚至三環(huán)兩側(cè)，反映成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 了房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)和市場(chǎng)走向。 1） 測(cè)算的方法 本項(xiàng)目土地價(jià)格＝實(shí)例地價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域 因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 2） 實(shí)例住宅情況及本項(xiàng)目情況比較 實(shí)例 1：望江路、白塔路、太平南街地塊 住宅用地，位于一、二環(huán)路之間府河市區(qū)出口段南岸， 2020 年拍賣，起拍價(jià)為 265 萬元 /畝（含出讓金）。本項(xiàng)目擬拍賣土地位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)，周邊有大面積綠地，居住環(huán)境良好 。 柳江拆遷安置房安置琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造拆遷，安置人 口共計(jì) 3000 人。 3）電力管線 電力管線總長(zhǎng) 1680 米， 10 kV35kV，在道路西南側(cè)布置。 綠化工程主 要包括道路兩側(cè)綠化，主要道路節(jié)點(diǎn)及重要位置綠化，綠化用地面積 26000 平方米。按照人均 70 平方米 （包括公攤面積） 建設(shè)拆遷安置房，需建設(shè)拆遷安置房和新居共 423780 平方米，考慮到拆遷中的不可遇見因素， 以及安置后農(nóng)民就業(yè)配置一定量經(jīng)營(yíng)用房 ，本項(xiàng)目按照 588300 平方米的規(guī)模