【正文】 各 一處）、幼兒園（兩處）總建筑面積 31578 平方米 農(nóng)貿(mào)市場（一處）總建筑面積 6707 平方米 綠化及環(huán)衛(wèi)工程 ： 綠化 面積 26000 平方米；公廁 3 所，建筑面積 240 平方米；垃圾箱 60 個。 2020～ 2020 年，分 5 期實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)施工。 （五）結(jié)論意見 本項(xiàng)目總投資 167174 萬元，其中 75000 萬元由全市新居工程統(tǒng)籌的開發(fā)銀行貸款解決， 30000 萬元申請商業(yè)銀行貸款，業(yè)主自籌 62174 萬元，資源來源可成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報告 第 3 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 靠。 項(xiàng)目具有良好的社會效益，能夠切實(shí)改善城鄉(xiāng)結(jié)合部居民的居住條件，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，同時，通過配套政策的實(shí)施，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，切實(shí)提高失地農(nóng)民生活水平，促進(jìn)和諧社會建設(shè)。 一、申請單位 （一）申請單位 ： 成都城 投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 （二）法人代表 ： （三）公司類型 ：國有有限責(zé)任公司 （四）成立時間 ： 1999 年 （五）組織機(jī)構(gòu)代碼 ： 716095607 （六）企業(yè)住所 ： 成都市錦江區(qū)北順西巷 2 號 （七）主營業(yè)務(wù) ： 企業(yè)服務(wù)管理、項(xiàng)目投資、水電站投資、物業(yè)管理、房屋經(jīng)紀(jì)、洗車場、園林綠化 等。 公司 業(yè)務(wù)以 服務(wù)為宗旨，基本原則是通過 專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 提升 企業(yè) 的形象， 提升資產(chǎn)價值， 使國有資產(chǎn) 實(shí)現(xiàn) 保值增值。 三 、城投集團(tuán)概況 成都城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱 “ 城投集團(tuán) ” ）是由成都城建系統(tǒng)燃?xì)?、干道?10 家單位按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求組建而成的自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的國有獨(dú)資公司 。 根據(jù)市政府《研究城投集團(tuán)體制調(diào)整有關(guān)問題的會議紀(jì)要》（成府閱 〔 2020〕51 號）的有關(guān)要求，將市統(tǒng)建辦、市地鐵建設(shè)辦公室、中際集團(tuán)、市興蓉、興南、興東公司及路橋公司劃歸市國資委監(jiān)管，城投集團(tuán)不再履行出資人職責(zé) 。 （二）公司的主要職責(zé)及經(jīng)營范圍 公司職責(zé)：以構(gòu)建投融資平臺和項(xiàng)目平臺為主線，以城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)為重點(diǎn)，實(shí)施 房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)民新居建設(shè)和資本經(jīng)營工作。 城投 集團(tuán) 成立后，集團(tuán)在新的起點(diǎn)上 ，以市場化為取向，解放思想，大膽探索，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，創(chuàng)新管理體制和運(yùn)行機(jī)制， 整合城建系統(tǒng) 國有資產(chǎn)，發(fā)揮政府資源在城市建設(shè)中的基礎(chǔ)作用和引導(dǎo)作用 ，推動成都城市建設(shè)再上新臺階。 “新居工程”是成都市對五城區(qū)的117 平方公里可發(fā)展用地進(jìn)行整 合，全面建設(shè)新型城市化社區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民向城市居民轉(zhuǎn)變、農(nóng)村社區(qū)建設(shè)管理體制向城市社區(qū)建設(shè)管理體制轉(zhuǎn)變的工程。 目前，已完成近 萬居民的搬遷，約 60 萬平方米安置房建設(shè)正加快進(jìn)行。 城投集團(tuán) 貸款償還情況良好，銀行信用評級逐年升高，持續(xù)融資能力較強(qiáng)。區(qū)域面積 平方公里，常住人口 40 萬人，轄 13 個街道辦事處和 2 個鄉(xiāng)?！八拇ǔ啥冀逃a(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“成都錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)”、“成都市現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)”蓬勃發(fā)展，眾多現(xiàn)代商貿(mào)集團(tuán)、高科技企業(yè)、房地產(chǎn)巨頭、金融保險機(jī)構(gòu)、新聞通訊單位、高檔賓館競相落戶錦江。經(jīng)過近年來的開發(fā)建設(shè)，成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報告 第 10 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 已初步形成以電子信息、現(xiàn)代醫(yī)藥、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系。 200 年，錦江區(qū) 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 2020 年末，全區(qū)常住人口 萬人。全區(qū)在崗職工年平均勞動報酬為 35980元，較 上年增長了 %；農(nóng)民人均純收入達(dá) 10349 元，增長 %，比上年凈增1806 元?？v貫轄區(qū) 的成龍路、老成渝路、新成仁路，三環(huán)路、石勝路構(gòu)成“三縱兩橫”的骨干道路網(wǎng)。 錦江工業(yè)發(fā)展區(qū) 是以現(xiàn)代生活居住、商務(wù)、科研為主的綜合性城區(qū)。 場鎮(zhèn)周邊包括皇經(jīng)樓 社區(qū) 內(nèi)城鄉(xiāng)交錯，長期存在不同的城鄉(xiāng)管理體制，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，人口增長快、流動性強(qiáng)，農(nóng)用地與非農(nóng)用地交叉多、轉(zhuǎn)化快，是農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城市輻射帶動農(nóng)村的前沿陣地，也是城市化進(jìn)程中矛盾最集中的地方。包括本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域在內(nèi)的柳 江片區(qū)是 “新居工程” 實(shí)施的重點(diǎn)區(qū)域 。 目前，區(qū)域內(nèi)皇經(jīng)樓 1 期已建成面積約 9 萬平方米，安置人口 2186 人， 柳江新居和琉璃場鎮(zhèn)改造，皇經(jīng)樓 2 期建筑面積 萬平方米 現(xiàn)已經(jīng)開工， 該項(xiàng)目是錦江區(qū)最大的新居工程 ， 擬 安置人口 4227 人。 因此完善包括民政服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施是“新居工程”配套的重要內(nèi)容， 也是 推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的具體舉措。 成都是大城市帶大郊區(qū)， 2020 年城市化率大約 %， 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，特別是“新居工程”的實(shí)施，本項(xiàng)目所在的郊區(qū) 城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征 得到一定改觀，但公共服務(wù)的完善和 城市文明普及 還需要一定過程。民生工成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報告 第 15 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 程就是政府為民辦實(shí)事、辦好事的“民心工程”和“德政工程”，是立黨為公、執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)。一方面，家庭趨于小型化， 與父母合住的家庭逐步減少， 獨(dú)生子女家庭 不斷 增加。 （四） 本項(xiàng)目的建設(shè)是 實(shí)施區(qū)域城市規(guī)劃 的 需要 本項(xiàng)目是 該片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的配套 公共 服務(wù)設(shè)施， 項(xiàng)目是皇經(jīng)社區(qū)（包括在建的皇經(jīng)樓新居工程）規(guī)劃的唯一一座養(yǎng)老院和民政服務(wù)設(shè)施。本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃實(shí)施， 滿足現(xiàn)狀需求，并 滿足 未來 5～ 10 年隨著人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，該區(qū)域 老 對 年人福利設(shè)施 新增需求 。 選址周邊 1 公里范圍內(nèi)有小學(xué)、 幼兒園、 農(nóng)貿(mào)市場等配套服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目距離錦江體育公園約 1 公里，東距三圣鄉(xiāng)幸 福梅林 公里。 為滿足人民群總對養(yǎng)老服務(wù)日益多元化、多層次的需求，本項(xiàng)目擬建一所設(shè)施配套、功能 齊全的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老院。設(shè)置 多功能電梯、中央空調(diào)、背景音樂、自動消防報警系統(tǒng)、地面衛(wèi)星接收系統(tǒng)、應(yīng)急呼叫系統(tǒng)等現(xiàn)代化 設(shè)備設(shè)施， 按照中高檔標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修 布局合理、 設(shè)施齊備、舒適安全的標(biāo)準(zhǔn)房間。提升社區(qū)老年人 的福利水平，建立比較完善的老年服務(wù)體系， 五、服務(wù)半徑 本項(xiàng)目 屬城市區(qū)域級養(yǎng)老院，服務(wù)對象不僅針對于本居住區(qū)（皇經(jīng)社區(qū)）的居民。按照成都市老齡人口比例，該區(qū)域 60 歲以上老年人約為 1850 人， （一）評估價值 根據(jù)成都城建投資管理 集團(tuán)有限責(zé)任公司出具的《資產(chǎn)評估報告書》 中對 本項(xiàng)目所涉及的 質(zhì)押 拍賣地塊進(jìn)行價值分析 得出結(jié)論 。 項(xiàng)目原配置土地 700 畝（屬成都市城投集團(tuán)“城鄉(xiāng)一體化新居工程”第一期開發(fā)貸款項(xiàng)目配置土地錦江區(qū)范圍），由于土地增值，用于償還錦江區(qū)新居工程原貸款本息已有富裕，剩余部分用于償還本項(xiàng)目增加投資部分的銀行貸款 。 土地資源的稀有性與市場因素 根據(jù)《中共成都市委、成都市人民政府關(guān)于推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的意見（征求意見稿）》，到 2017 年，成都城市化率將達(dá)到 75%以上，以 2020 年成都城市化率 %為基礎(chǔ)，今后平均每年將向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移農(nóng)民 20 萬人以上；隨著成都市城市經(jīng)濟(jì)仍然保持的快速發(fā)展，城市建設(shè)對土地需求也將不斷增加。 二 、 增加的配置 地塊 的土地價值 （一）地塊位置和范圍 中錦公司用于本項(xiàng)目的還款中涉及了其他配置土地，分別為華新村 7組的 420 畝土地，包江橋村 10 組的 160 畝土地，共計 580 畝。 （ 四 ） 地塊區(qū)域開發(fā)條件 影響地塊開發(fā)和地價的因素很多，但首先是地塊所在的區(qū)域位置和與區(qū) 域位置有關(guān)聯(lián)的人居環(huán)境、商業(yè)繁華條件、交通條件、規(guī)劃條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施條件等。沙河整治工程的完成，將使沿岸區(qū)域的生態(tài)環(huán)境大大改善，商住開發(fā)將逐步興旺。 良好的交通條件 琉璃場場鎮(zhèn)場鎮(zhèn)周圍環(huán)繞著成仁路、三環(huán)路和機(jī)場東延線等重要的交通干道為該場鎮(zhèn)的發(fā)展提供了良好的交通條件。 （ 五 ） 土地開發(fā)價值分析 目前一環(huán)、二環(huán)以內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的存量土地，不但價格高，而且供地越來越少。因此，場鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套完善后，將使該地區(qū)的土地迅速升值。目前，成華區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)在一環(huán)路以外和二環(huán)路兩側(cè) 相同規(guī)劃條件（容積率 左右）的 部分商住用地地塊拍賣價已達(dá)到 400 萬元 /畝以 上。因此，綜合考慮修正系數(shù)取 。 目前，成都市 東郊二 環(huán)到 三 環(huán)之間普通商品房住宅價格已達(dá) 5000～ 6000 元 /平方米，部分區(qū)位好、環(huán)境較好的中高檔電梯公寓價格已達(dá) 6000元 /平方米以上。 按住宅物業(yè)銷售均價 5200元 /平方米估算，高層電梯公寓平均建筑成本 2600元，稅費(fèi)按照銷售收入的 10％計算，為 520 元 /平方米，銷售費(fèi)用和開發(fā)利潤按照銷售收入的 10％計算，為 520元 /平方米，則合理的樓面地價為 1560元 /平方米。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報告 第 26 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 第 七 章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 琉璃場老場鎮(zhèn)整體改造項(xiàng)目是錦江區(qū)重要工程， 同時 “新居工程”和拆遷安置房的建設(shè)項(xiàng)目也得到了相關(guān)部門的大力支持， 按照成都市規(guī)劃設(shè)計院編制完成《琉璃場場鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》， “新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下： 一、建設(shè)內(nèi)容 （一） 在琉璃場柳江新建柳江農(nóng)民新居和柳江拆遷安置房 安置范圍和人口 : 柳江 新居安置 麻柳灣 2 組，琉璃村 6 組，包江村 1 組，農(nóng)民人口共計 3054 人。 （ 3）路燈工程 道路總長 840 米，路燈按每 20 米一組，共計 42 組。 2）天然氣管線 天然氣管線總長 1680 米，在道路東北側(cè)布置，煤氣管管徑為 DN89159。 派出所 新建一派出所，占地面積 4169 平方米，按容積率 測算，總建筑面積 3357平方米。 配套工程總建筑面積 約 51400 平方米。 其建設(shè)規(guī)模如下： （一） 農(nóng)民新居和安置房 工程 588300 平方米 ， 其中農(nóng)民新居 萬平方米，拆遷安置房 萬平方米。柳江拆遷安置房安置琉璃場鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計 3000 人。全部按規(guī)定拍賣出讓，出讓收入用于彌補(bǔ)土地整理和新居工程建設(shè)投入。 “柳江新居”三期位于一期南側(cè)，為一近似矩形地塊，四周均為規(guī)劃道路。北側(cè)臨街住宅樓底層規(guī)劃設(shè)計為商鋪。 用地東部和東 北 部兩幢30 層電梯公寓為拆遷安置用房。住宅樓靠街道一側(cè)大多設(shè)有商業(yè)鋪面，靠小區(qū)內(nèi)側(cè)大多設(shè)置架空層，保證了小區(qū)內(nèi)停車、交通通行的便利性。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報告 第 32 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 居住片區(qū)規(guī)劃方案應(yīng)在盡量追求各片區(qū)戶型均好性的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考慮片區(qū)居民多樣性需求，提供不同檔次、不同面積的多種住房。 本項(xiàng)目主要為 18— 30 層高層（包括出讓土地上規(guī)劃建設(shè)的住宅）高層建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，控制墻肢數(shù)量及長度（墻肢截面高度與厚度之比 不大于 8），形成整體性能好、抗震能力強(qiáng)、施工簡便且更為經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 二、商業(yè)繁華條件 項(xiàng)目區(qū)將成為成都的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)， 琉璃場鎮(zhèn)有一定 的小型社區(qū)商業(yè)和服務(wù)業(yè) 、家具特別是沙發(fā)批發(fā)業(yè)歷史較為悠久，規(guī)模較大。 四、交通條件 項(xiàng)目區(qū)周邊有三環(huán)路、機(jī)場路東延線、成仁路等城市干道或快速通道，分別寬 40— 80 米，城市交通主干道路已經(jīng)形成“二橫一縱”主要交通網(wǎng)絡(luò)，交 通便利，運(yùn)輸方便，有利于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工。 六、規(guī)劃條件 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報告 第 35 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 根據(jù)《成都 市城市總體規(guī)劃》提出了成都市未來城市重點(diǎn)向東、向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。加強(qiáng)全過程管理是提高工程質(zhì)量和效益的必由之路。對貸款的引進(jìn)、使用及償還 等環(huán)節(jié)實(shí)施全過程有效監(jiān)控，促進(jìn)貸款良性運(yùn)作。 業(yè)主或授權(quán)行使項(xiàng)目建設(shè)的公司，應(yīng)做好項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)工作，確保