【正文】 .....................50 投資估算 .....................................................................................................................................50 投資估算依據(jù) .....................................................................................................................50 投資估算表 .........................................................................................................................50 建設(shè)投資分析 .....................................................................................................................50 資金籌措 .....................................................................................................................................50第十二章 財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) .................................................................................................52 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) .............................................................................................................................52 項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營期、計(jì)算期 .................................................................................................52公益性 300 床位養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4 財(cái)務(wù)效益分析 .............................................................................................................................52 成本估算 .............................................................................................................................52 財(cái)務(wù)分析 .............................................................................................................................53 社會(huì)效益 .....................................................................................................................................54第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 .....................................................................................................................56 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類 .............................................................................................................................56 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) ..............................................................................................................................56 成本超支風(fēng)險(xiǎn) ......................................................................................................................56 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) ..............................................................................................................................56 其他風(fēng)險(xiǎn) ..............................................................................................................................57 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對策 .....................................................................................................................57 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) ..............................................................................................................................57 成本超支風(fēng)險(xiǎn) ......................................................................................................................57第十四章 可行性研究結(jié)論 .................................................................................................................58公益性 300 床位養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目名稱某縣公益性 300 床位養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于某縣?？偨ㄖ娣e 17922 平方米，包括：老年公寓 13000 平方米，食堂及餐廳 1008 平方米，洗衣房 36 平方米，公共浴室 144 平方米，健身房 270 平方米，活動(dòng)室 540 平方米，辦公室 432 平方米，接待室 36 平方米，醫(yī)務(wù)室 1476 平方米，庫房 180 平方米，其它附屬用房 800 平方米。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國總?cè)丝诘?%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。1982 年第三次全國人口普查時(shí)，60 歲以上老年人口為 7664 萬人，1990 年全國第四次人口普查時(shí)為 9697 萬人，2022 年第五次人口普查時(shí)上升至 億人。60 歲及其以上老年人口以年均 3％速度持續(xù)增長。我國現(xiàn)階段人口老齡化問題必將對全球人口老齡化帶來巨大影響，也必將對我國經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、文化發(fā)展帶來深刻影響。人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化的特殊需求。但養(yǎng)老服務(wù)水平還比較低，許多地方養(yǎng)老服務(wù)還沒有起步，不能滿足老年人多種層次需求。黨中央、國務(wù)院歷來十分關(guān)注老齡問題，2022 年發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》等一系列文件指示，我國制定頒布了《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》 ，使我國老齡事業(yè)有法可依有章可循。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，也有利于促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加社會(huì)就業(yè)崗位，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又快又好增長。對按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、取得《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》和《民辦非企業(yè)單位證書 》的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu),各級(jí)政府采取“以獎(jiǎng)代補(bǔ)” 的形式，給予適當(dāng)補(bǔ)貼。面對我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。河南省政府更是認(rèn)識(shí)到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴(yán)峻性，出臺(tái)的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財(cái)政可給一次性開辦補(bǔ)助。 是市場發(fā)展的需要2022 年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國老年人消費(fèi)約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)” 的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢” 的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 項(xiàng)目建設(shè)的方案可行性養(yǎng)老院建設(shè)符合國家及地方工程建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，能夠完全滿足消防、衛(wèi)生、綠化、取暖采光、保溫隔熱、給排水、交通等標(biāo)準(zhǔn)，滿足規(guī)劃局的規(guī)劃要求，在方案上是可行的。全縣總的地勢為西部高峻，漸次向東部傾斜，是一個(gè)以山地、丘陵為主的山區(qū)丘陵縣。 水文地質(zhì)及地震等級(jí)某縣境內(nèi)河流以貫穿縣中心的南潦河為主，呈羽狀覆蓋，同為九嶺山修河水系，是修河的一條主要支流，自西向東橫貫境內(nèi)。 氣象條件 xx 屬中亞熱帶濕潤氣候，常年呈熱帶季風(fēng)氣候特征。該縣沿奉大公路至 320 國道 18 公里，距 105 國道 25公里，南昌至 xx 高速公路已經(jīng)開始建設(shè)，直接距離 38 公里，xx 距南昌火車站 50 公里，距昌北國際機(jī)場 58 公里，距九江港口 168 公里，xx 緊鄰南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)均有高等級(jí)公路相連，交通運(yùn)輸較為便利。 社會(huì)環(huán)境條件項(xiàng)目地人民政府在投資興辦養(yǎng)老院方面給予了很多方面的優(yōu)惠政策，在建設(shè)用地規(guī)劃、行政規(guī)費(fèi)減免、資金籌集等方面給予大量優(yōu)惠政策?！　∑渲校航ㄖ嫉?6670 平方米，建筑面積 17922 平方米，綠化用地面積 8004 平方米，人工湖占地 2022 平方米，道路及硬化用地面積 3335 平方米。四層建筑，配備電梯，共60 套雙人房間，100 套單人房間，可接收 220 位老人頤養(yǎng)天年。公益性 300 床位養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16（3）辦公樓，三層建筑，一層、二層為醫(yī)務(wù)室、康復(fù)室，三層為辦公室、會(huì)議室、接待室。因此，對環(huán)境的要求極高，在風(fēng)格上，將使其體現(xiàn)出一種新穎獨(dú)特的建筑風(fēng)格，使老人們深切體會(huì)到人造環(huán)境與自然環(huán)境的高度統(tǒng)一性。 （3）充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的人性化，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)原則。 總體構(gòu)思（1）領(lǐng)先性與高起點(diǎn)：按照高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)思想，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，以建設(shè)全國比較先進(jìn)的，面向 21 世紀(jì)的花園式老年公寓為目標(biāo)，設(shè)計(jì)要求要具備超前性、全方位、先進(jìn)性，體現(xiàn)與老年人處處相溶合的建筑風(fēng)格。 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)總體布置上，充分考慮到養(yǎng)老院的特點(diǎn)，并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。另外，內(nèi)設(shè)庭院、花園、人工湖等，在室外設(shè)置簡單的健身器材，可一邊呼吸新鮮空氣一邊運(yùn)動(dòng)健身，同時(shí)在院內(nèi)可根據(jù)需要種植一些植物，即美化環(huán)境，又可使空氣清新?！　。?）創(chuàng)造具有交流溝通氛圍的場所空間，為老人們提供物質(zhì)載體。居住建筑應(yīng)通風(fēng)良好，視野開闊，安靜衛(wèi)生；針對老年人記憶力衰退，加強(qiáng)住房外觀的識(shí)別性，通過改善照明、增加光的強(qiáng)度及采用多彩、大字體的指示性標(biāo)志來提高識(shí)別性；入口臺(tái)階和樓梯要適應(yīng)老年人體能，坡度放緩、寬度加寬，雙側(cè)設(shè)置扶手；居室房門須適當(dāng)放寬尺度，便于輪椅進(jìn)出，滿足護(hù)理需求，保證急救需要，擔(dān)架能夠方便進(jìn)出；不設(shè)置門坎，無高度差；衛(wèi)生間要安裝扶手、有暖氣，淋浴采用平底浴盆；衛(wèi)生間的潔具色彩以淡色為佳，不僅在視覺上給人以于凈的感覺，而且有利于及時(shí)觀察和發(fā)現(xiàn)老人排泄物中的病兆；在居室到衛(wèi)生間的通道等主要的起居活動(dòng)地點(diǎn)，應(yīng)多處安裝就近照明用燈，以方便其使用；在公共設(shè)施的配置方面，應(yīng)考慮不同老年人群的需要，分出不同的檔次的配置標(biāo)準(zhǔn)分別提供餐飲，健身、公共服務(wù)、休閑娛樂和行政后勤等用房；室外環(huán)境要優(yōu)美，一定要有遛彎、戶外健身的地方；針對老年人體能、耐力較差的特點(diǎn)，須有相應(yīng)的休息空間和設(shè)施。 醫(yī)務(wù)室主要包括光療室、理療室、針灸室、觀察室、按摩室、搶救室等，這些功能各異的設(shè)施能夠保障老年人日常生理的健康以及特殊時(shí)刻的緊急救治。 老人居住室老人居住室每套有 2 個(gè)或 1 個(gè)床位，共 300 張床位。，效率高，維修方便，并能一機(jī)多用的設(shè)備。（2）主要設(shè)備明細(xì)表表 4－2 主要設(shè)備明細(xì)表序 號(hào) 設(shè) 備 名 稱型 號(hào) 規(guī)格數(shù) 量單 價(jià)（萬 元 ）總 額（萬 元 ）備 注1 中 央 空 調(diào) 4 6 24公益性 30