【文章內容簡介】 示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標準及評分細則。 (三 )物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度 針對物業(yè)管理人員素質普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質量， 1996年建設部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》，通知主要內容包括： 第一，關于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法。實施辦法對培訓目標、培訓對象、培訓內容、培訓方式、教材、考試內容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領導等都作了明確規(guī)定。實施辦法特別強調，崗位培訓質量是持證上崗工作的關鍵，建設部要求各地要高度重視培訓質量，嚴格把關，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓收到實效。 第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個內容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教學計劃。 第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng) 理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教育計劃。 培訓合格上崗制度實施后，全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理基礎理論和專業(yè)知識的培訓，極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質。 (四 )《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務收費行為，保護消費者的正當權益， 1996 年，國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主 管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》實施后，對維護物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。 (五 )《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經(jīng)濟核算，財政部 1998 年頒布了《物業(yè)管理企 業(yè)財務管理規(guī)定》，該規(guī)定結合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務管理行為。 (六 )《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》 為保障住房售后的維修管理，維護住房產(chǎn)權人和使用人的共同利益，建設部、財政部于 1998年 11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位共用設施設備維修基金，專項用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金 應當專戶存儲、?？顚Ｓ茫瑖澜沧魉?。同時，還詳細規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內容。 (七 )《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》 在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應運而生，其中一些企業(yè)在資傘、人員、經(jīng)驗和物質條件方面，難以適應所承接物業(yè)管理項目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理， 1999年建設部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請企業(yè)資質評定，然后才能依法運營。 經(jīng)過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。 (八 )《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 為加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質量和安全，維護公共安全和公共利益， 2020 年 3 月建設部發(fā)布了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 (建設部令第 110號 )。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關系和法律責任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內容。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝 飾裝修管理服務的法規(guī)依據(jù)，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。 《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設 二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設 2020 年 6 月 8 日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設進入新階段?！稐l例》頒布后，國務院有關部門和地方各級政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應政策的立、改、廢工作，全國上下掀起物業(yè)管理制度建設的新高潮。這 —— 階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本指針；二是經(jīng)驗性，主要是總 結物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。 應當肯定的是，從《條例》頒布至今，物業(yè)管理法制建設的成就有目共睹，一個內容全面、結構合理、科學規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理法規(guī)體系已初步形成。 由于第三章將詳細論述物業(yè)管理的各項基本制度，這里僅就《條例》頒布后，制定的全國性政策法規(guī)作列舉式介紹： (1)2020 年 6月，建設部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》； (2)2020 年 9月，建設部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標 管理暫行辦法》； (3)2020 年 11 月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布《物業(yè)服務收費管理辦法》； (4)2020 年 1 月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》； (5)2020 年 3月，建設部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》； (6)2020 年 7月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》 (7)2020 年 9月，建設部發(fā)布《業(yè)主臨時公約 (示范文本 )》和《前期物業(yè)服務合同 (示范文本 )》； (8)2020 年 11 月，人事部、建設部發(fā)布《物業(yè)管理師制 度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》。 例題：《物業(yè)管理條例》頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點是（ ADE ）。（多選題） A．配套性 B．過渡性 C．借鑒性 D．經(jīng)驗性 E．操作性 解析：過渡性過渡性、借鑒性是《物業(yè)管理條例》頒布前這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點。 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第 5講講義 內容提要 本講內容為第一章的第四節(jié) 物業(yè)管理條例 一、內容提要（內容提要部分要作為重點） 《條例》的指導思想 《 條例》創(chuàng)設的法律制度及其內容 《條例》的主要內容 《條例》法律責任 《條例》確立的基本法律關系 二、考試目的和考試要求 (一 ) 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對《物業(yè)管理條例》核心內容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理制度建設的熟悉程度。 （二）考試基本要求 掌握：《條例》的指導思想以及確立的基本法律關系。 熟悉：《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。 《條例》的立法過程 第一章 物業(yè)管理概述（三） 第四節(jié) 《物業(yè)管理條例》 2020年 6月 8 日，國務院 頒布了《物業(yè)管理條例》?！稐l例》的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。 一、《條例》的立法過程（非重點內容，了解即可） 1999 年 4 月，建設部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作： (一 ) 收集有關資料，了解國內外物業(yè)管理的立法情況 起草小組通過考察、交流等形式，重點了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業(yè)管理立法情況。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗，起草小組多次與香港業(yè)界 進行交流，并重點作了比較研究。 (二 )開展立法調研，掌握第一手材料 為深入了解國內物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調研活動。 2020 年 6 月至 2020 年 3 月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，作了調研。 (三 )進行專家論證，研討立法中的難點問題 起草小組通過召開專家論證會、書面征求專家意見等方式，邀請法學家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討。 (四 )廣泛征求意見，以求彰顯民意 按照立法程序要求，起草小組在起草出《條 例》征求意見稿后，于 2020 年5 月征求各地、國務院有關部門、有關單位及專家意見。 2020 年 3 月經(jīng)建設部常務會議討論通過，形成《條例》 (送審稿 )，提請國務院審議。 國務院法制辦會同建設部于 2020 年 3 月在北京召開《條例》 (送審稿 )專家論證會。與會專家從不同角度闡明了各自的觀點。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認識，為《條例》 (送審稿 )的修改完善打下了基礎。 在專家論證會和專題調研的基礎上，結合各方面意見，國務院法制辦會同建設部對《條例》 (送審稿 )作了相應修改，最終形成《條例》 (草案 )。 2020 年 10 月 16 日，經(jīng)國務院同意，國務院法制辦將《條例》 (草案 )登報公開向社會征求意見。這一彰顯民意，推動民主立法，切實提高立法工作質量的舉措，在社會上引起了積極反響。 2020 年 5月 28 日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了《條例》 (草案 )?？梢哉f，《條例》反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。 《條例》的指導思想和立法原則 二、《條例》的指導思想和立法原則（重點） 《條例》在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。 《條例》的立法指導思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面，一是強調保護業(yè)主的財產(chǎn)權益，協(xié)調單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關系；二是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；三是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。 《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則： (一 )物業(yè)管理權利和財產(chǎn)權利相對應的原則 在我國《物權法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權理論，對業(yè)主權利義務的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權人的權利義務。 對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權基礎之上。 (二 )維護全體業(yè)主合法權益的原則 為維護全體業(yè)主的合法權益，《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關政府部門行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面，《條例》設 定的法律責任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。 (三 )現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則 《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質管理等制度，予以保留。《條例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經(jīng)驗，如主管部門加強對業(yè)主大會的指導和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉嫁責任等，《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導思想，設立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。 (四 )從實際出發(fā)，實事求是的原則 我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務水平等方面差異較大?！稐l例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權省、自治區(qū)、直轄市制定。 《條例》 創(chuàng)設的法律制度 三、《條例》創(chuàng)設的法律制度 《條例》就業(yè)主的權利和義務，業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系，業(yè)主處理財產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度 (具體內容見第三章 )。學習和貫徹《條例》，關鍵在于要準確把握《條例》所創(chuàng)設的法律制度的內涵。 (一 )尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權利 物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產(chǎn)權。對物業(yè)進行 管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實際情況決定采用其他方式