【正文】 過公有住宅。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個新型的服務行業(yè) 城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 1949 年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實行國有化的政策。 隨著物業(yè)管理發(fā)展， 20 世紀初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會 —— 芝加哥建筑管理人協(xié)會。奧克維婭 ?希爾女士實施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關注。由于當時房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。 物業(yè)管理的起源與發(fā)展 一、物業(yè)管理的 起源與發(fā)展 物業(yè)管理起源于 19 世紀 60 年代的英國。 了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。 例題：物業(yè)管理的基本特征包括（ BCE ）（多選題） A．產(chǎn)業(yè)化 B．社會化 C．專業(yè)化 D．標準化 E．市場化 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第 3講講義 內(nèi)容提要 一、內(nèi)容提要 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用 我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革 政府在 我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位 《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設的主要特點 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設的主要特點 二、考試目的和考試要求 （一）考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和《物業(yè)管理條例》核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設的熟悉程度。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業(yè)主通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實施。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構；有專門的管理工具設備；有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理科 學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理。 物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經(jīng)營管理權相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大 生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。 （一）社會化 物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)管理企業(yè)。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。 《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。 A．公開化原則 B．高科技化原則 C．市場化原則 D．標準化原則 4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 有些非住宅建筑，產(chǎn)權情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。 二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務，服務標準是什么，業(yè)主如何承擔服務費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務合同中作出明確約定。 3．物業(yè)管理活動應當遵循市場原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，這種物業(yè)管理方式的轉化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)， 并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業(yè)管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。在共有產(chǎn)權狀態(tài)下，任何 業(yè)主的任何一項關系全體業(yè)主權益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構成對其他業(yè)主權利的侵害。 2．多元化的物業(yè)權屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應 在以共有財產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權利并共同承擔義務，因此單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權利無權單方面作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務全額承擔應由全體業(yè)主共同履行的義務。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權人僅享有部分產(chǎn)權 并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著維護責任。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導致產(chǎn)權所有關系的變化。特別是近代建筑科學技術的進步，為節(jié)約社會物質(zhì)資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。 (三 )物業(yè)管理的市場化特征 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變 房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無 論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營，都不能與之分離。 例題：下列關于《物業(yè)管理條例》調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（ AD ）（多選題） A．《物業(yè)管理條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動 B．《物業(yè)管理 條例》只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定 C．《物業(yè)管理條例》所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè) D．《物業(yè)管理條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 E．《物業(yè)管理條例》的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村 解析： AD 是正確的， BE 錯誤應該好理解， C 書上說的是：《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。 2．《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 《條例》確 立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。當然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第 2講講義 續(xù)前 (二 ) 《條例》調(diào)整的范圍 1．《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動 雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務的需求、物業(yè)管理提供服務的 內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。其中一些機構管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務合同關系 .這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴格意義上來講，它不是 一種市場關系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。 例題： 物業(yè)管理活動的前提條件是（ C ）。 將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點： 一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須依法得到保護。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務。（像這樣的句子容易抽出來作為一個選擇題或其中的一個選項。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權人僅享有部分產(chǎn)權并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著維護責任。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導致產(chǎn)權所有關系的變化。 例題 :下列關于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（ B ） A．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理 企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動 B．對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)管理企業(yè)來進行管理 C．物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的 D．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定 物業(yè)管理的市場化特征 (三 )物業(yè)管理的市場化特征 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變 隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務。（這部分內(nèi)容一定要熟記，很容易被出題。物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務者和服務者的關系，明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎。 2．物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同 物業(yè)管理作為一項市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。 需要說明的是，業(yè)主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理。物業(yè)管理基本制度與政策講義 及試題 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念 《物業(yè)管理條例》 (以下簡稱《條例》 )第二條對物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 (一 )對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解 1．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動 業(yè)主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種 方式是業(yè)主自己進行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動?！段飿I(yè)管理條例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式來對物業(yè)進行管理，則應當按照《條例》的規(guī)定來進行。物業(yè)服務合同是 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同提供物業(yè)管理服務，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用，雙方是平等的民事法律關系。） 3．物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行 維護 物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關費用。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn) 代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。房地產(chǎn)權屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權主體向共有的產(chǎn)權主體轉化。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權屬狀況的改變。） 2．多元化的物業(yè)權屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應 在共有產(chǎn)權狀態(tài)下，任何業(yè) 主的任何一項關系全體業(yè)主權益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構成對其他業(yè)主權利的侵害。 3．物業(yè)管理活動應當遵循市場原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，這種物業(yè)管理方式的轉化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并 和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業(yè)管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。 二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務，服務標準是什么，業(yè)主如何承擔服務費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務合同中作出明確約定。 A．社會化分工原則 B．專業(yè)原則 C．市場原則 D．標準化原則 4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 有些非住宅建筑，產(chǎn)權情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。 《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務合同來解決。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設單位，就沒有這一要求 (第二十四條 )；同時《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應當建立專項維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務的需求將逐漸擴大。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益。所以 C 是錯誤的。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。房地產(chǎn)權屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權主體向共有的產(chǎn)權主體轉化。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權屬狀況的改變。至此，幾千年來由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當前的物業(yè)形態(tài)