【正文】 例，土地行政主管部門在出讓土地時應(yīng)予以明確。 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等。（五）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當在地面以上，一般安排在住宅中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。? （三）物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，‰的比例在規(guī)劃定位的商業(yè)用房中配置。第三十四條 物業(yè)服務(wù)用房和經(jīng)營性用房的配置應(yīng)當符合下列規(guī)定：? （一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積5 萬平方米（含）以下的，按照不少于建筑面積100 平方米配置物業(yè)服務(wù)用房。第三十六條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，分戶驗收等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料，電梯設(shè)備還需提供出廠制造資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地設(shè)施設(shè)備清單；（五）園林施工圖紙及樹種清單； （六）業(yè)主名冊；（七）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。主要看《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》第三十五條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)。二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 由于后天上午有專門課程安排，這里就不作詳細講解。 一、物業(yè)承接查驗制度的意義 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項目時對共用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責、權(quán)、利。 建設(shè)單位應(yīng)當自招標結(jié)束之日起15 日內(nèi)，與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)項目所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門登記后報市住建委備案。約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。? （萬平方米23人）關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準》《馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級收費標準》《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》《安徽省物業(yè)管理條例》《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案《 安徽省物業(yè)管理條例》 第四十一條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。（萬平方米3人左右）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準四級一、基本要求管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于10%。 服務(wù)人員建議配置標準： （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積16000平方米以下； （2）工程維修人員：人均管理建筑面積20000平方米以下； （3）秩序維護人員：人均管理建筑面積9000平方米以下； （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積11000平方米以下（萬平方米34人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準三級一、基本要求管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于20%。 馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級收費標準馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準一級一、基本要求管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于40%。（舉例） 關(guān)于標書編制（1）關(guān)于投標報價，收費等級標準和服務(wù)等級標準要質(zhì)價相符，譬如招標文件要求二級服務(wù)標準，那么投標報價就要在二級收費標準范圍內(nèi)報價，為有效報價。 招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序確定中標人。 　　與投標人有利害關(guān)系的人不得進入相關(guān)項目的評標委員會。 　　評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。 　　在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標申請人。 　　資格預(yù)審文件一般應(yīng)當包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。（備案后才可以投標）關(guān)于招標投標有關(guān)程序及規(guī)定 《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》 第十二條　公開招標的招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預(yù)審?！　∪壻Y質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 3關(guān)于投標資格（項目規(guī)模、資質(zhì)等級1）《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 第八條　一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分登記。尚未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當創(chuàng)造條件實施物業(yè)管理。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進行： （一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域； （二）新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域；關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分 關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分《安徽省物業(yè)管理條例 》 第十五條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。? 《中華人民共和國民法通則》民事? 《中華人民共和國合同法》經(jīng)濟? 《中華人民共和國物權(quán)法》? 《中華人民共和國勞動法》? 《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法法》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)1）? 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》? 建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》? 建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? 建設(shè)部《住宅專項維修資金管理辦法》? 建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（原《業(yè)主大會規(guī)程》廢止）? 建設(shè)部《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》 ? 住建部《物業(yè)承接查驗辦法》? 建設(shè)部《電梯應(yīng)急指南》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)2）? 建設(shè)部《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》? 建設(shè)部《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》? 建設(shè)部《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》? 建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》? 建設(shè)部《關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》? 國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》? 國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)3）? 國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》? 國家稅務(wù)總局 勞動和社會保障部《關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策具體實施意見的通知》? 《安徽省物業(yè)管理條例》? 《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)4）安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳安徽省發(fā)展和改革委員會安徽省財政廳安徽省人力資源和社會保障廳安徽省地方稅務(wù)局安徽省物價局安徽省國家稅務(wù)局共同發(fā)布一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)5）? 《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? 《馬鞍山市人民政府關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實施意見》? 《關(guān)于實行物業(yè)管理項目經(jīng)理責任制的通知》? 《關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范項目考評活動的通知》? 《關(guān)于實行新建住宅交付使用核準制度的通知》? 《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準》? 《馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級收費標準》? 《關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運費標準的通知》一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)6）? 《馬鞍山市二次供水工程技術(shù)導(dǎo)則》? 《馬鞍山居住小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)技術(shù)標準》? 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》? 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》一、物業(yè)管理政策框架體系? 大家最熟悉的是以下幾個政策：? 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》? 《安徽省物業(yè)管理條例》? 《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》及兩個標準? 《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? 《物權(quán)法》和兩個司法解釋? （以上將是講課重點）講解方式? 點有側(cè)重點地解讀兩個法規(guī)文件? 線以一個項目整個管理流程為主線，從項目經(jīng)理工作實際出發(fā)，來梳理所涉及到的最基本的物業(yè)管理政策及其條款? 面從宏觀的層面上，追本求源，探究物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定 以一個項目為主線，幾個主要環(huán)節(jié)：從拿項目到承接查驗交付接管裝修管理日常服務(wù)退出管理 整個過程應(yīng)掌握的相關(guān)知識：關(guān)于招標方式關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分關(guān)于投標資格（項目規(guī)模與資質(zhì)等級） 關(guān)于招標投標有關(guān)程序及規(guī)定 關(guān)于標書編制關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案 交付接管與承接查驗裝修管理與收費 二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定（續(xù)） 日常管理與收費業(yè)主大會成立1創(chuàng)優(yōu)1項目經(jīng)理考核1資質(zhì)申報1物業(yè)管理全覆蓋與安置房管理1維修資金使用1電梯管理和維修 1退出管理關(guān)于招標方式《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》第四章 前期物業(yè)管理 第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理；投標人少于3 個或者建筑面積5萬平米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。除了母法憲法之外，我們可以把其余一切法律、法規(guī)分為以下四大部門。其他法律、法規(guī)是憲法的子法。? 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化管理一年以上，且入住率或使用率達80%以上。? 住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積4萬㎡以上，別墅區(qū)建筑面積1萬㎡以上，大廈建筑面積1萬㎡以上且非住宅建筑面積占60%以上。 三、物業(yè)管理綜合服務(wù)涉及面廣，涉及的部門、政策法規(guī)也多，什問題該向什么部門反映，你是否一一清楚？《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》第二、是日常工作開展的需要不僅是規(guī)范化服務(wù)、提升水平的需要，也是企業(yè)經(jīng)營的需要。那么為什么多？這其中深層次原因是什么？那么如何避免？如何處理 ？（人大調(diào)研）除了業(yè)主的需求千差外別以外，建筑物區(qū)分所有權(quán)往往是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。最高院關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋第3條。第一、是避免和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要 一、俗話說，物業(yè)管理是大籮筐，什么都往里裝。感 謝? 大家在過去十年中曾給予我的大力支持和幫助！ 物 業(yè) 管 理基本制度與政策馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委　學(xué)習(xí)掌握物業(yè)管理基本制度與政策的必要性? 為什么物業(yè)管理培訓(xùn)要開設(shè)基本制度與政策這節(jié)課？? 這節(jié)課能給你們帶來什么？? 對你們目前的工作有什么幫助？ 知法才會用法，處理事情才會有條理、有底氣，做到心中有數(shù) 第一、是避免和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要。 第二、是日常工作開展的需要?？墒?，哪些改裝，哪些不改裝，你是否知道？ 什么是物業(yè)管理？物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)？對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行什么義務(wù)？對物業(yè)區(qū)域的安全防范的承擔什么責任義務(wù) ？《安徽省物業(yè)管理條例》違約責任。 二、大家都知道，物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛多。 了解《物權(quán)法》第6章和司法解釋。我們來看看文件是怎么規(guī)定的？馬住建〔2010〕229號《關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范項目考評活動的通知》二、申報條件? 參評項目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度；物業(yè)服務(wù)企業(yè)無重大責任事故；未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關(guān)收費、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴；一年內(nèi)未被市相關(guān)部門和單位通報批評并且符合下列條件的。規(guī)劃總建筑面積8萬㎡以上分期建設(shè)的項目，已建成交付使用面積應(yīng)占總規(guī)劃面積50%以上。本節(jié)課的主要內(nèi)容? 一、物業(yè)管理政策框架體系（系統(tǒng)回顧和整理）? 二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定（線）? 三、物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)（面）? 四、法規(guī)文件解讀（點）? 五、案例分析（穿插講）一、物業(yè)管理政策框架體系? 《中華人民共和國憲法》它是國家的根本大法，是我國一切法律、法規(guī)的母法。子法如與母法的內(nèi)容相違背，子法則無效。即：（1）刑事；（2）民事；（3）經(jīng)濟；（4）行政。 5萬至10萬平方米（含5萬和10萬）的項目，可以采用邀請招標的方式；住宅物業(yè)超過規(guī)劃總面積10萬平方米以上的項目應(yīng)當實行公開招標。 《安徽省物業(yè)管理條例 》 （三）地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以