【正文】 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。凡是依附于財產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事 主體，是服務與被服務的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權(quán)。當然，隨著社會對物業(yè)管理認同感逐步提高，越來越多的業(yè)主會選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業(yè)公司。 (一 )尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利 物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。 《條例》 創(chuàng)設的法律制度 三、《條例》創(chuàng)設的法律制度 《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務，業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度 (具體內(nèi)容見第三章 )。 (四 )從實際出發(fā)，實事求是的原則 我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務水平等方面差異較大。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責任等，《條例》作出了明確規(guī)定。 (三 )現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則 《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。 (二 )維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 為維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應當履行的義務作了詳盡規(guī)定。 《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則： (一 )物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應的原則 在我國《物權(quán)法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務。 《條例》的指導思想和立法原則 二、《條例》的指導思想和立法原則（重點） 《條例》在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。 2020 年 5月 28 日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了《條例》 (草案 )。 2020 年 10 月 16 日，經(jīng)國務院同意，國務院法制辦將《條例》 (草案 )登報公開向社會征求意見。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認識，為《條例》 (送審稿 )的修改完善打下了基礎。 國務院法制辦會同建設部于 2020 年 3 月在北京召開《條例》 (送審稿 )專家論證會。 (四 )廣泛征求意見，以求彰顯民意 按照立法程序要求，起草小組在起草出《條 例》征求意見稿后，于 2020 年5 月征求各地、國務院有關(guān)部門、有關(guān)單位及專家意見。 2020 年 6 月至 2020 年 3 月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，作了調(diào)研。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗，起草小組多次與香港業(yè)界 進行交流，并重點作了比較研究。 一、《條例》的立法過程（非重點內(nèi)容，了解即可） 1999 年 4 月，建設部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。 《條例》的立法過程 第一章 物業(yè)管理概述（三） 第四節(jié) 《物業(yè)管理條例》 2020年 6月 8 日，國務院 頒布了《物業(yè)管理條例》。 （二）考試基本要求 掌握：《條例》的指導思想以及確立的基本法律關(guān)系。（多選題） A．配套性 B．過渡性 C．借鑒性 D．經(jīng)驗性 E．操作性 解析：過渡性過渡性、借鑒性是《物業(yè)管理條例》頒布前這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點。 由于第三章將詳細論述物業(yè)管理的各項基本制度，這里僅就《條例》頒布后，制定的全國性政策法規(guī)作列舉式介紹： (1)2020 年 6月，建設部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》； (2)2020 年 9月，建設部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標 管理暫行辦法》； (3)2020 年 11 月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布《物業(yè)服務收費管理辦法》； (4)2020 年 1 月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》； (5)2020 年 3月，建設部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》； (6)2020 年 7月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》 (7)2020 年 9月，建設部發(fā)布《業(yè)主臨時公約 (示范文本 )》和《前期物業(yè)服務合同 (示范文本 )》； (8)2020 年 11 月，人事部、建設部發(fā)布《物業(yè)管理師制 度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》。這 —— 階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本指針；二是經(jīng)驗性，主要是總 結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。 《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設 二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設 2020 年 6 月 8 日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設進入新階段。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關(guān)系和法律責任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。 經(jīng)過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。 (七 )《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應運而生，其中一些企業(yè)在資傘、人員、經(jīng)驗和物質(zhì)條件方面，難以適應所承接物業(yè)管理項目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金 應當專戶存儲、?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用。 (五 )《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經(jīng)濟核算，財政部 1998 年頒布了《物業(yè)管理企 業(yè)財務管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務管理行為。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。 (四 )《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務收費行為，保護消費者的正當權(quán)益， 1996 年，國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教育計劃。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教學計劃。實施辦法特別強調(diào)，崗位培訓質(zhì)量是持證上崗工作的關(guān)鍵，建設部要求各地要高度重視培訓質(zhì)量，嚴格把關(guān)，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓收到實效。 (三 )物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度 針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量， 1996年建設部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括： 第一，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法。建設部要求各地在考評驗收時必須從嚴掌握，使評選出的物業(yè)管 理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。 3．《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》 根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要， 2020 年 5 月，建設部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》。其中規(guī)范了以下幾項主要內(nèi)容： (1)確定了物業(yè)管理活動的主管部門； (2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容； (3)明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模 式； (4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度； (5)明確了管理委員會的權(quán)利與義務； (6)明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務； (7)確定了物業(yè)管理服務的合同制度與備案制度； (8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施； (9)針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施 (二 )物業(yè)管理服務考評標準 1．《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》 為貫徹建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，建設部于 1995 年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考 評驗收工作的通知。建設部在認真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗的基礎上，于 1994年 3 月 23 日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。 我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進行簡要介紹。 一．《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設 從 20 世紀 90 年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規(guī)范。我國的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設的歷史。在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個原因： 一、我國當前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應有的作用； 二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進行適度干預； 三、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進 行必要的監(jiān)管。（多選題） A．有利于促進經(jīng)濟增長 B．有利于提高人民文化素質(zhì) C．有利于增加就業(yè) D．有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 E．有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 解析： B． “ 利于提高人民文化素質(zhì) ” 沒有提及。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價值，低 劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。 (五 )實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。物業(yè)管理企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和 秩序具有積極作用。 (四 )實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 維護社會安定是全面建設小康社會的重要保障。 (三 )實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) 物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。提高居住質(zhì)量是全面建設小康社會的重要任務。 2020 年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值 70 億元，上海 78． 5 億元，深圳 50 億元，分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的 2． 23％、 1． 45％和 2． 23％，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在實現(xiàn)全面建設小康社會的目標中，更應發(fā)揮其重要的作用。 2020年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用。 建設部在認真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎上，于 1994 年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 。 我國物業(yè)管理的發(fā)展 四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了 “ 獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我完善 ” 的運行機制。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補貼，鼓勵職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實現(xiàn)了住房商品化秩序。 1998 年，國務院發(fā)布了《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。 隨著我國改革開放逐步展開，早在 1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。其弊端表現(xiàn)在建設資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設的發(fā)展，住房供應極其短缺，人均住房面積下滑。 我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征： 一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超