【文章內(nèi)容簡介】 四、項(xiàng)目客戶服務(wù)中心員工行為標(biāo) 準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《 嘉寶物業(yè)服務(wù)人員行為標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 五、項(xiàng)目客戶服務(wù)中心工作標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按《客戶服務(wù) /樓層管理督導(dǎo)實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行，其中《細(xì)則》“業(yè)務(wù)考核”中本方案已提及的目標(biāo)，按本方案執(zhí)行，本方案未提及的按《細(xì)則》執(zhí)行。 六、項(xiàng)目客戶服務(wù)中心人員配備： ???略??? 。 第二節(jié) 安全管理 一、 項(xiàng)目安全工作指導(dǎo)思想：固定崗與巡邏崗、人防與技防相結(jié)合，互為支援。 二、項(xiàng)目安全管理體系的建立： 采用固定崗和巡邏崗、人防與技防相結(jié)合的方式對項(xiàng)目進(jìn)行安全管理。巡邏重點(diǎn)在物業(yè)內(nèi)死角的巡邏，確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。 在防范的策略上 強(qiáng)調(diào)與周邊物業(yè)及轄區(qū)派出所的聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。 強(qiáng)調(diào)全員管理。項(xiàng)目處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起 “快速反應(yīng) ,快速支援” 體系。 三、安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移 入住期，主要以人防為主，技防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修，制止破壞公共設(shè)施以及保證物業(yè)環(huán)境的干凈整潔。 正常使用期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入物業(yè)，上下班高峰期重點(diǎn) 疏導(dǎo)車輛，防盜和公共秩序維護(hù)。 四、 項(xiàng)目安全固定崗的設(shè)置： 略 五、項(xiàng)目安全巡邏崗的設(shè)置： 略 六、項(xiàng)目安全管理工作規(guī)程： 嚴(yán)格按照《嘉寶公司治消工作手冊》執(zhí)行 。 七、項(xiàng)目治 消人員行為標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《 嘉寶物業(yè)服務(wù)人員行為標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 八、項(xiàng)目安全管理工作標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《治消管理督導(dǎo)實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行。 第三節(jié) 車輛及交通管理 一、項(xiàng)目車輛及交通管理的指導(dǎo)思想： 智能設(shè)備與人員管理相結(jié)合，保證準(zhǔn)確、高效。 二、對機(jī)動車輛的管理。 車場管理 人員分別負(fù)責(zé)停車場入口、出口及停車場內(nèi)的車輛指揮和收費(fèi)工作，并通過智能化停車管理 系統(tǒng)，保障車輛的安全和項(xiàng)目內(nèi)的停車秩序； （二）在上、下班車輛進(jìn)出高峰期，由外圍巡邏人員在主要出入口協(xié)助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。同時，停車場內(nèi)守車員對進(jìn)入物業(yè)的車輛進(jìn)行正確引導(dǎo)，加強(qiáng)巡視安排車輛合理停放。 三、 項(xiàng)目摩托車、自行車的管理 對于摩托車、自行車的管理，項(xiàng)目處應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，劃出專位進(jìn)行自主或承包管理。 四、項(xiàng)目車輛及交通管理規(guī)程： 嚴(yán)格按照《嘉寶公司治消工作手冊》執(zhí)行。 五、項(xiàng)目車輛及交通管理人員行為標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《 嘉寶物業(yè)服務(wù)人員行為標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 六、項(xiàng)目車輛及交通管理標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《治消管理督導(dǎo)實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行。 第五節(jié) 消防管理 消防責(zé)任重于泰山，同時消防管理又是項(xiàng)目管理的重要一環(huán)，因此，項(xiàng)目的消防管理需要做好以下工作： 一、堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作指導(dǎo)思想，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員消防”的管理觀念 ,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。 二、消防管理工作內(nèi)容： （一）消防教育宣傳工作： 項(xiàng)目處在物業(yè)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。 交房時，與每戶業(yè)主簽訂《消防安全責(zé)任書》，并建議業(yè)主配置滅火器。 （二）消防培訓(xùn)及演練工作： 每年組織兩次義務(wù)消防隊 員和業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的“安全防范”意識和能力。 （三）裝修的消防管理： 對裝修審批時，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。 對于復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)，方可開工。 在交房期間，通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置簡明指示標(biāo)識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。 （四）、日檢、月檢、季檢、半年檢相結(jié)合，加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備管理 檢查類別 檢查內(nèi)容 備注 日檢 檢查火災(zāi)報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞； 檢查消防泵風(fēng)的 閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常； 檢查疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。 月檢或試驗(yàn) 進(jìn)行消防水泵啟動運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)消防水泵為自動控制時，應(yīng)進(jìn)行模擬自動控制的條件啟動運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查其運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常； 檢查消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全； 檢查屋頂供水水箱的儲水位和保證消防用水不作他用； 檢查消防泵房間的防火門是否完好。 季檢或?qū)嶒?yàn) 查火災(zāi)警報裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對主、備電源 進(jìn)行自動轉(zhuǎn)換實(shí)驗(yàn)； 進(jìn)行消防電梯強(qiáng)制停于首層實(shí)驗(yàn)； 對水流指示器進(jìn)行功能實(shí)驗(yàn)，利用末端試水裝置排水，水流指示器應(yīng)動作，消防控制室應(yīng)有信號顯示，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警聲，并應(yīng)啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗(yàn)進(jìn)行供水實(shí)驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)的供水能力； 檢查噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時更換，當(dāng)噴頭上有異物時應(yīng)及時清除； 檢查室外閥門井中進(jìn)水閥、屋項(xiàng)水箱閥門和管道中的閥門，核實(shí)其是否處于正常狀態(tài)； 檢查與火災(zāi)報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門（包括防水卷簾）能否聯(lián)動，檢查設(shè)施、設(shè)備間的防火門是否完好； 檢查防排煙系統(tǒng)是否處于正 常狀態(tài)。 半年檢及試驗(yàn) 查室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟； 檢查安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有效、是否破損； 檢查滅火器的壓力是否達(dá)到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用。 其他 對安裝的探測器，應(yīng)當(dāng)每年進(jìn)行一次實(shí)驗(yàn)，并對全部報警控制裝置進(jìn)行一次實(shí)驗(yàn)；火災(zāi)探測器投入運(yùn)行 2年后，每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。 三、消防管理人員及項(xiàng)目消防快速反應(yīng) 分隊建立 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，項(xiàng)目的消防具體管理工作由治消隊長及監(jiān)控室人員負(fù)責(zé)，不另行配備人員。 同時，在治消人員中選拔一批隊員組建項(xiàng)目“消防快速反應(yīng)分隊”，以保證一旦出現(xiàn)緊急事件時，能迅速作出反應(yīng)，最大限度地控制局面，減少公司不必要的損失。 四、 項(xiàng)目消防管理規(guī)程： 嚴(yán)格按照《嘉寶公司治消工作手冊》執(zhí)行。 五、項(xiàng)目消防管理工作標(biāo)準(zhǔn) ： 嚴(yán)格按照《治消管理督導(dǎo)實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行。 第七節(jié) 環(huán)境保護(hù)與管理 一、環(huán)境保護(hù) 在項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)上，著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的問題。 （一）垃圾處理： 對裝修垃 圾采用聯(lián)系固定的垃圾清運(yùn)公司，約定具體地點(diǎn)、時間倒放，統(tǒng)一清運(yùn)，減少裝修垃圾在物業(yè)內(nèi)的擺放時間。 對于生活垃圾及保潔產(chǎn)生垃圾實(shí)行“保潔人員區(qū)域責(zé)任清運(yùn)制”，由該區(qū)域保潔人員自行運(yùn)至垃圾房。 商場要求各商家協(xié)調(diào)處理好各自門前的環(huán)境管理工作，同時樓層和保潔人員定時巡邏保潔。二樓、三樓餐飲垃圾由商家自行處理。 （二）噪音消除： 通過分析，項(xiàng)目內(nèi)噪音產(chǎn)生的來源主要包括：裝修施工、汽車、商場、設(shè)備等。項(xiàng)目處采取以下措施進(jìn)行預(yù)防及消除： 嚴(yán)格控制二次裝修，積極與周邊施工單位協(xié)調(diào)，在裝飾裝修協(xié)議中明確裝修時間，并嚴(yán)格 執(zhí)行，以避免噪音擾民； 嚴(yán)格車輛管理，物業(yè)內(nèi)車輛禁止鳴笛； （三）美化觀瞻 與城管、派出所、居委會等有關(guān)部門密切配合，同時對治消員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo)，加強(qiáng)巡查和清潔，杜絕物業(yè)區(qū)內(nèi)的“亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛”等六亂現(xiàn)象，為客戶營造良好的環(huán)境。 二、環(huán)境管理 （一）環(huán)境衛(wèi)生工作指導(dǎo)思想： 全員保潔，人過地凈；重點(diǎn)部位，重點(diǎn)保潔。 確保項(xiàng)目內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全； 建立專業(yè)化的保潔隊伍，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn) ； （二）環(huán)境衛(wèi)生管理的具體措施 ? ?略 （三）保潔人員配備： ??略 三、寵物飼養(yǎng)管理 飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定（成都市犬只管理辦法），對違反者及時勸告、報告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。 四、消殺 建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊、白蟻等害蟲孳生。 五、 項(xiàng)目環(huán)境管理規(guī)程： 嚴(yán)格按照《嘉寶公司保潔綠化工作手冊》執(zhí)行。 六、項(xiàng)目保潔人員行為標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《 嘉寶物業(yè)服務(wù)人員行為標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 七、項(xiàng)目環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《保潔、綠化管理督導(dǎo)實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行。 第八節(jié) 工程管理 為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全，維護(hù)物業(yè)的統(tǒng)一、美觀，保證 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，項(xiàng)目的工程管理分為裝修管理、公共部位、公共設(shè)施設(shè)備及客戶室內(nèi)報修管理。 一、 項(xiàng)目裝修管理 （一）項(xiàng)目裝修管理重點(diǎn) ：房屋結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩 序（物品出入、安全、消防） （二）裝修管理內(nèi)容： 加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo) 針對項(xiàng)目的特色，制訂詳細(xì)的《裝飾裝修管理辦法》（包括在項(xiàng)目的《物業(yè)服務(wù)手冊》中），在辦理交房手續(xù)時發(fā)放給客戶，同時項(xiàng)目處為客戶提供必要的房屋結(jié)構(gòu)圖紙，指導(dǎo)客戶合理進(jìn)行二次裝修；裝修手續(xù)的辦理由客戶中心統(tǒng)一辦理。 嚴(yán)格審批，加強(qiáng)巡查 在二次裝修的審批過程中，建立 項(xiàng)目工程主管初審，項(xiàng)目處經(jīng)理審批的二級審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。 ⑴、 加強(qiáng)對施工隊伍的管理，實(shí)施“二證一協(xié)議”制度，要求裝修施工單位辦理“裝修入場證”和“施工人員出入證”，并簽訂“裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議”，同時要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金。 ⑵、 加強(qiáng)裝修過程的監(jiān)管，實(shí)施“全員管理”。各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點(diǎn)。 ⑶、 在裝修期間，成立以樓層管理人員、工程、治消為成員的二次裝修聯(lián)合管理組。在裝修高峰期間，對裝修進(jìn)行更有效的管理和監(jiān)控，并著重監(jiān)督以下方面： 為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀 受損及違章搭建，在實(shí)際工作中，除要求工程人員的例行巡查外，項(xiàng)目處治消員、清潔等各崗位也對二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 為防止房屋裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)項(xiàng)目處工程主管確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。 為維持物業(yè)裝修秩序及安全，加強(qiáng)對施工隊的管理，狠抓消防安全，控 制未經(jīng)允許的動火作業(yè)；實(shí)施對外來人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各區(qū)出入口，對搬出 /入物品一律登記后放行；嚴(yán)格控制施工的時間及裝修垃圾的清運(yùn)，消除 因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。 依法管理，以理服人 對違章裝修的施工單位以說服教育為主，勸其整改。對整改不良的以《裝飾裝修管理協(xié)議》為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。 謹(jǐn)慎驗(yàn)收，不留隱患 著重驗(yàn)收房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量，對隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向項(xiàng)目處申報，經(jīng)項(xiàng)目處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，同時要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗(yàn)。建立裝修回訪制度，即在裝修完畢后的兩個月內(nèi)，再次上門復(fù)查，對復(fù)查中 發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。 二、公共部位、共用設(shè)施設(shè)備管理 （一）公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍 公共部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、雨落水管、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 （二）公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的實(shí)施 公共部養(yǎng)護(hù)的實(shí)施： 序號 項(xiàng)目名稱 日常維修計劃 實(shí)施方案 實(shí)施效果 備注 01 房屋主體承重結(jié)構(gòu) 02 外墻面 03 屋面 04 樓梯間、通道 序號 設(shè)施名稱 日常維修計劃 實(shí)施方案 實(shí)施效果 備注 01 物業(yè)內(nèi)道路 02 雨水井、污水井、化糞池、閥門井 03 文化場所 04 停車場（自行車棚） 05 落水管 06 消防監(jiān)控系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消防管道、消火栓、滅火器材等 07 消防通道 08 公用 標(biāo)識設(shè)施 09 防雷系統(tǒng) 10 水、電設(shè)備一般項(xiàng)目（公 共照明、供水設(shè)備等） 三、客戶室內(nèi)報修： 客戶室內(nèi)報修由客戶服務(wù)中心統(tǒng)一受理，實(shí)行填單制，其實(shí)施流程嚴(yán)格按照《嘉寶客戶工作手冊》中“客戶報修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”執(zhí)行。 四、項(xiàng)目工程人員配備： 五、 項(xiàng)目工程管理規(guī)程： 嚴(yán)格按照《嘉寶公司工程管理手冊》執(zhí)行。 六、項(xiàng)目維修人員行為標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《 嘉寶物業(yè)服務(wù)人員行為標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 七、項(xiàng)目工程管理標(biāo)準(zhǔn)： 嚴(yán)格按照《工程管理督導(dǎo)實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行。 第九節(jié) 項(xiàng)目文化管理 物業(yè)文化的營造是物業(yè)精神文明