【文章內(nèi)容簡介】 市場態(tài)勢發(fā)展良好。 住宅占商品房銷售的比重較大，在 09 年已達(dá)到了 98%以上，由此，商業(yè)、辦公類商品房占城市整個商品房的比例偏低，初級的房地產(chǎn)市場特征表現(xiàn)明顯。 1 房地產(chǎn)成交金額分析 0204060房地產(chǎn)投資額（億元）5 . 4 2 1 6 . 4 1 2 9 . 2 2 5 1 . 3 3商品房銷售額（億元）2 . 2 7 5 . 0 8 1 1 . 6 8 1 9 . 0 52021 年 2021 年 2021 年 2021 年 圖 35 防城港城市商品房銷售額與房地產(chǎn)投資關(guān)系 數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、防城港統(tǒng)計(jì)局 由圖 35 可以看出，城市的房地產(chǎn)投資和商品房銷售額都保持著平穩(wěn)增長的態(tài)勢，增幅與房地產(chǎn)開發(fā)投資節(jié)奏同步上揚(yáng)；可見，城市房地產(chǎn)市場的培育，以及活躍程度有著巨大的空間，而且商品房市場交易活躍，消化速度較快。 房地產(chǎn)成交價格分析 01000202130004000全市 1440 1591 2382 2610港口區(qū) 1341 1678 2700 3200防城區(qū) 1403 1668 2200 26002021年 2021年 2021年 2 0 0 9 年上半年 圖 36防城港市普通住宅銷售均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、防城港統(tǒng)計(jì)局 防城港市住 宅銷售價格總體呈上升的趨勢， 09 年上半年均價達(dá)到 2610 元 /㎡；而港口區(qū)的房價飆升較快， 08 年比 07 年增長了 1000 元 /㎡，如恒信花園 2 07 年價格為 2600 元 /㎡左右， 08 年價格漲到 3100 元 /㎡， 09 年上半年價格達(dá)到3300 元 /㎡，特別是 09 年下半年龍光陽光海岸樓盤的均價盡上升到了 4000 元 /平米。 普通 住宅容量空間預(yù)測 供應(yīng)量預(yù)測 根據(jù)寶資通對防城港城市土地市場成交統(tǒng)計(jì)， 2021 至 2021 年土地出讓待開發(fā)量達(dá)到 畝，按市區(qū)樓盤平均容積率 和 95%的住宅物業(yè)平均水平來估算，未來 35 年住宅物 業(yè)市場的總體體量將達(dá)到 萬㎡。 需求量預(yù)測 表 36 2021—2021年防城港城市商品房歷年的銷售面積及年消化率情況 年份 2021 2021 2021 2021 商品房銷售面積（萬㎡） 平均年 增長率 % % 數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)年鑒，防城港市政府報告 防城港市 2021 年全年 累計(jì)銷售面積為 萬平米，增加 萬平方米；根據(jù)防城港防城港平均年 增長 率水平在 %左右，因此，底線預(yù)測 2021 年防城港城市商品房的成交面積約 100 萬㎡ 。 表 37 防城港城市商品房的銷售量及增幅 區(qū)域 09 年銷售面積（萬平米） 08 年銷售面積（萬平米） 增長幅度（ %） 比重（ %） 全市 港口區(qū) 防城區(qū) 東興市 上思縣 數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計(jì)年鑒，防城港市政府報告 從上表分析來看，縱觀 09 年防城港全市的商品房銷售面積為 萬平米，而 09 年港口區(qū)的銷售面積為 ，同比增幅達(dá) %，占全市商品房的成交量 3 的比重達(dá) %，根據(jù) 2021 防城港全市的商品房銷售面積 100 萬平米的預(yù)測，港口區(qū)商品房銷售面積約為 38 萬平米。 業(yè)物業(yè)容量空間預(yù)測 商業(yè)物業(yè)特征分析 表 39 在建及在售樓盤商業(yè)特征 項(xiàng)目名稱 商業(yè)層數(shù) 商業(yè)面積 規(guī)劃情況 推售情況 陽光海岸 —— —— —— _ 歐景藍(lán)灣 2 層 10000 ㎡ 沿街商鋪 —— 紅林海灣 1 層 4000 ㎡ 沿街商鋪 未推售 西灣上城 1 層 4000 ㎡ 沿街商鋪 年內(nèi)推售 合計(jì) —— 萬㎡ —— —— ? 防城港市目前在建及在售的商業(yè)規(guī)模主要集中在 30005000 ㎡之間，較大商業(yè)體量的樓盤僅有歐景藍(lán)灣，其商業(yè)量為 10000 ㎡。陽光海岸的商業(yè)還未在規(guī)劃建設(shè)中。 ? 從目前防城港市在售項(xiàng)目的商業(yè)類型上看，大部分商業(yè)以沿街底商為主，建設(shè)成為商業(yè)中心、大賣場的項(xiàng)目較少。 ? 未來 23 年，在桃花灣廣場區(qū)域?qū)⑿纬啥鄠€總面積 3000 以上平方米的商業(yè)街區(qū)，防城港原有商業(yè)相對集中在港口老城區(qū)的態(tài)勢將得到有效緩解，區(qū)域商業(yè)格局逐步形成。 ? 綜合目前防城港商業(yè)物業(yè)形態(tài)分析，多數(shù)項(xiàng)目商業(yè)以街區(qū)式商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，商業(yè)特 征顯著，市場接受度高。 商業(yè)空間容量分析 ? 商業(yè)容量預(yù)測 根據(jù)寶資通對防城港城市土地市場成交統(tǒng)計(jì)， 2021 至 2021 年土地出讓待開發(fā)量達(dá)到 畝，按市區(qū)樓盤平均容積率 和 5%的商業(yè)物業(yè)平均水平來估算，未來 35 年 商業(yè) 物業(yè)市場的 總體體量將達(dá)到 20 萬㎡。 ? 商業(yè)價格預(yù)測 依據(jù)防城港政府網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2021 年防城港全市商業(yè)營業(yè)用房平均售價為7776 元 /平方米。因此， 根據(jù)目前廣西北部灣區(qū)商業(yè)價格水平，按南寧商業(yè)價格是住宅物業(yè)價格的 20%來遞增換算， 預(yù)計(jì)未來 5 年后 防城港城市的商業(yè)價格將 4 達(dá) 10000 元 /㎡ 以上 。 辦公物業(yè)容量空間預(yù)測 通過對近兩年廣西及參考城市各類物業(yè)銷售比例狀況分析可知，在整個廣西市場成熟度不高的情況下，住宅物業(yè)占比極高，達(dá)到 ％，而商業(yè)及商務(wù)類物業(yè)占比稍低，合計(jì)約 ％。各參考城市中，住宅類比例在 87%~%范圍，商業(yè)類比例較低，最高不超過 10%,商務(wù)類比例最低，未超過 4％（見表 69）。 表 68 廣西城市各類物業(yè)銷售比例 廣西 南寧 柳州 桂林 住宅類 % 87% 90% % 商業(yè)類 % 10% % % 辦公類 2% 3% % 2% 合計(jì) 100% 100% 100% 100% 注：商務(wù)類未含以住宅類物業(yè)報批的部分。資料來源：廣西統(tǒng)計(jì)年鑒。 而在實(shí)際使用用途中，約占 5%左右 比例的商務(wù)類物業(yè)以住宅類物業(yè)報批，包含在住宅類物業(yè)中，是目前廣西各類城市辦公類物業(yè)占比較小的原因之一。而這類住宅往往是以小戶型住宅或商務(wù)公寓作為辦公場所，其優(yōu)勢在于功能多變，可商可住，空間可靈活組合，按揭首付、放款條件較為寬松。產(chǎn)權(quán)期限更長，因此，在初級市場中，該類物業(yè)更具生命力。因此，可以判斷防城港未來，純辦公的物業(yè)消費(fèi)所占的比例不大，并且以住 宅報建的商務(wù)公寓將與之?dāng)?shù)量相當(dāng)。 從防城港城市發(fā)展態(tài)勢分析，城市非商務(wù)中心、總部基地的集散地，防城港企業(yè)多以成長型中小企業(yè)為主，對大面積的純辦公場所需求較小，預(yù)計(jì)對小空間、任意組合的小戶型住宅或商務(wù)公寓需求更高。 4 發(fā)展商背景 項(xiàng)目公司 防城港市 XX 置業(yè)有限公司于 2021 年 7 月 23 日成立，法人代表梁永強(qiáng)，注冊地址位于防城港市港口區(qū)財苑小區(qū) 17 號，注冊資本為人民幣 2021 萬元（其中：廣西耀凱房地產(chǎn)投資有限公司出資 1040 萬元，占比 52%，廣西寶資誠房地產(chǎn)項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司出資 960 萬元，占比 48%）。公司類 型為有限責(zé)任公司， 5 經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（憑有效資質(zhì)經(jīng)營）；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目顧問咨詢 公司地址：防城港市港口區(qū)中華大道 1 號住宅區(qū) 1 棟 302 號 關(guān)聯(lián)公司 ? 廣西耀凱房地產(chǎn)投資有限公司 廣西耀凱房地產(chǎn)投資有限公司成立于 2021 年 10 月，由東莞耀邦家具集團(tuán)企業(yè)法人與東莞凱達(dá)實(shí)業(yè)有限公司注資 2021 萬元人民幣共同組建。公司的經(jīng)營范圍覆蓋房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)、建筑裝飾材料、五金交電銷售等領(lǐng)域。 東莞凱達(dá)實(shí)業(yè)先后榮獲 “廣東省優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)品牌保護(hù)示范榜上榜企業(yè) ”、 “東莞市體育健康 社區(qū)加盟企業(yè) ”等殊榮。 2021 年，凱達(dá)實(shí)業(yè)在東莞開發(fā)的凱達(dá)華庭項(xiàng)目榮獲 “中國別墅 100 強(qiáng) ”、 “中國住宅 100 強(qiáng) ”、 “中國物業(yè)管理公司 100 強(qiáng) ”的榮譽(yù)稱號，并通過東莞市 “雙優(yōu)工程 ”的評審。耀邦集團(tuán)則通過多項(xiàng)國際質(zhì)量體系認(rèn)證，并以先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、對完美品質(zhì)的不懈追求，對品牌的用心打造，成為全國中高端家具行來的領(lǐng)頭羊。 廣西耀凱房地產(chǎn)投資有限公司管理層是由耀邦及凱達(dá)實(shí)業(yè)的精英組成的隊(duì)伍，是一支高學(xué)歷、高素質(zhì)、專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，有扎實(shí)深厚的企業(yè)管理理論及豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。公司正著手開發(fā)的項(xiàng)目是 “廣西耀凱 鳳嶺 1 號 ”，位于東盟國際商務(wù)區(qū)內(nèi)。規(guī)劃用地總面積為 平方米，總建筑面積為 平方米。 ? 廣西寶資誠房地產(chǎn)項(xiàng)目管理集團(tuán) 廣西寶資誠房地產(chǎn)項(xiàng)目管理集團(tuán)創(chuàng)辦于 2021 年 6 月。 2021 年，寶資誠升級為集團(tuán)公司，成為廣西區(qū)域內(nèi)首家以服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)為定位的集團(tuán)化企業(yè)。集團(tuán)參與組合發(fā)展及投資了陽光新都 (南寧 )、天下桂林（桂林）、歐景嘉園（玉林）、中越國際花園（憑祥）、麗水邊城（大新）、北部灣創(chuàng)業(yè)園（北海），東岸陽光（欽州）等十余個房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得了令業(yè)界矚目的業(yè)績及信用；同時集團(tuán)直屬的田東、寧明、崇左 分公司，成功投資開發(fā)寧明百寧國際商都、田東百通世界、崇左華門新都等項(xiàng)目，均成為所在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)的示范標(biāo)桿性項(xiàng)目。十年來，寶資誠集團(tuán)通過直接投資或參股組合發(fā)展，合作累計(jì)完成竣工商品房屋面積已超過 100 萬平方米，聯(lián)合在建及儲備的房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積 3000 畝以 6 上，并與廣西區(qū)內(nèi)外多家實(shí)力房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴關(guān)系。 協(xié)作公司 ? 南寧寶房地產(chǎn)項(xiàng)目管理集團(tuán) 南寧寶資通項(xiàng)目咨詢有限責(zé)任公司創(chuàng)辦于 1998 年 11 月，是南寧市最早從事房地產(chǎn)營銷策劃代理的著名代理機(jī)構(gòu)之一。以寶資通公司為母體的寶資通集團(tuán)在咨策代理上 擁有強(qiáng)勁實(shí)力，延伸在顧問咨詢、建筑研創(chuàng)、策劃代理和成本優(yōu)控四大版塊，獨(dú)創(chuàng)具有寶資通特點(diǎn)的項(xiàng)目價值流作業(yè)體系。 十年來，寶資通服務(wù)的項(xiàng)目超過 180 個，累計(jì)代理銷售面積逾 800 萬平米，銷售總額超過 200 億元，平均每年服務(wù)的地產(chǎn)項(xiàng)目超過 18 個。 2021 年、 2021年、 2021 年及 2021 年連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)代理總額超 30 億，居廣西同行首位。其中，2021 年，寶資通代理銷售總額更是創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到 40 個億，連續(xù)三年入選 “中國房地產(chǎn)百強(qiáng)策劃代理企業(yè) ”，為前 50 強(qiáng)企業(yè)中唯一的西部地區(qū)企業(yè)。 2021 年，寶資通更是榮獲 “中國房地產(chǎn)企 業(yè)地方策劃代理品牌 TOP10”，品牌價值 億，已無可爭議成為廣西本土房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的旗艦企業(yè)。 2021 年，實(shí)現(xiàn)代理總額超 70 億，再次刷新歷史紀(jì)錄。 項(xiàng)目組織管理 本項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)作中采用完全的項(xiàng)目業(yè)主制度，由防城港市 XX 置業(yè)有限公司作為本項(xiàng)目的直接業(yè)主單位。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將啟用專業(yè)化的合作模式，建筑設(shè)計(jì) 與香港華藝設(shè)計(jì)顧問（深圳）有限公司合作，項(xiàng)目勘探與廣西建業(yè)勘察設(shè)計(jì)有限公司合作 ； 施工管理、工程監(jiān)理、成本控制、營銷代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，均計(jì)劃與國際及國內(nèi)高水準(zhǔn)的資深機(jī)構(gòu)合作，倡導(dǎo)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的策略聯(lián)盟， 保證項(xiàng)目開發(fā)的高尚綜合素質(zhì)。 5 項(xiàng)目開工計(jì)劃安排 項(xiàng)目開發(fā)原則 從防城港房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目所處區(qū)域的未來前景，綜合考慮項(xiàng) 7 目規(guī)模、產(chǎn)品特點(diǎn)及合理的市場占有率等因素，確定項(xiàng)目采用 “分期滾動開發(fā)原則 ”，項(xiàng)目的開發(fā)分為三 期 ，建設(shè)周期為 6 年，銷售周期為 6 年，平均年銷售量在 6 萬㎡左右。 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 根據(jù)物業(yè)的開發(fā)計(jì)劃和營銷需要，項(xiàng)目于 2021 年下半年 開始一期主體工程開發(fā)，預(yù)計(jì)于 2021 年上半年完成項(xiàng)目一期開發(fā)；項(xiàng)目二期于 2021 年上半年投資建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2021 年上半年完成二期開發(fā)；項(xiàng)目三期于 2021 年上半年 投資建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2021 年上半年完成三期開發(fā)。 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃如下 表 ： 表 51 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 低層住宅 小高層住宅 高層住宅 公寓 商業(yè) 架空層 地下室 6 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 銷售政策限定 ? 根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許