【導(dǎo)讀】項目位于廣西防城港市桃花灣片區(qū)。占地畝，容積率：≤，密度：≤35%，用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)混合住宅用。西面、南面直接臨海，景觀資源優(yōu)秀。東面臨城市主干道，項目已達(dá)三通一平標(biāo)準(zhǔn)，具備開發(fā)條件。項目定位為濱海高檔住宅小區(qū)。可開發(fā)建筑面積約34萬㎡，物業(yè)類型以高層住宅為主，結(jié)合低層住宅、高。層公寓、沿街商業(yè)、商業(yè)中心多種業(yè)態(tài)。投資估算約億元，其中土地費(fèi)用約億元。整個項目計劃銷售均價約為5216元/㎡，其中普通住宅銷售均價為4648元/. 稅后利潤率為%。項目土地由防城港市XX置業(yè)有限公司通過政府公開掛牌方式，于2021年。通過投資估算，要保障項目順利實現(xiàn)滾動開發(fā)，項目仍需籌資億元以滿。足項目開發(fā)啟動期及后續(xù)建設(shè)的需要。

　　

【正文】 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 工程費(fèi)用 82781 0 3777 5028 3734 8007 8476 7928 8128 10038 10100 8748 6076 2741 0 市政費(fèi)用 1815 0 151 151 151 151 151 151 151 151 151 151 151 151 0 建安工程費(fèi)用 80966 0 3626 4876 3582 7856 8325 7777 7977 9887 9949 8596 5924 2590 0 低層住宅 540 0 236 0 0 304 0 0 0 0 0 0 0 0 0 小高層住宅 2684 0 268 537 537 268 537 537 0 0 0 0 0 0 0 高層住宅 47435 0 0 1218 3046 5165 5670 7240 6861 5926 4570 3436 2869 1435 0 公寓 9976 0 0 0 0 0 0 0 0 840 2258 3413 2311 1155 0 商業(yè) 1489 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 745 745 0 0 架空層 11031 0 2021 2021 0 1003 1003 0 0 2021 2021 1003 0 0 0 地下室 7810 0 1116 1116 0 1116 1116 0 1116 1116 1116 0 0 0 0 管理費(fèi)用 4801 0 219 292 217 464 492 460 471 582 586 507 352 159 0 營銷費(fèi)用 6585 0 0 213 443 233 874 599 593 584 658 605 627 930 227 不可預(yù)見費(fèi) 2664 0 294 151 112 240 254 238 244 301 303 262 182 82 0 財務(wù)費(fèi)用 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15 8 項目資金籌措 根據(jù) 項目資金需求計劃 ，確定項目 資金籌措計劃 如下表： 表 81 項目資金 籌措 計劃表 年份 合計 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 名稱 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 1 投資總額 114371 0 21830 5683 4505 8944 10096 9224 9436 11506 11647 10122 7238 3913 227 土地費(fèi)用 11531 0 11531 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 前期費(fèi)用 6008 0 6008 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 工程費(fèi)用 82781 0 3777 5028 3734 8007 8476 7928 8128 10038 10100 8748 6076 2741 0 管理費(fèi)用 4801 0 219 292 217 464 492 460 471 582 586 507 352 159 0 營銷費(fèi)用 6585 0 0 213 443 233 874 599 593 584 658 605 627 930 227 不可預(yù)見費(fèi) 2664 0 294 151 112 240 254 238 244 301 303 262 182 82 0 財務(wù)費(fèi)用 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 114371 0 21830 5683 4505 8944 10096 9224 9436 11506 11647 10122 7238 3913 227 自有資金 11531 0 11531 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 銷售再投 92541 0 0 5683 4505 8944 10096 9224 9436 11506 11647 10122 7238 3913 227 籌措資金 10298 0 10298 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 由上表可知，要保障項目的順利啟動，并實現(xiàn)滾動開發(fā)，項目仍需籌資 億元。 16 9 項目經(jīng)濟(jì)效益分析 稅收指標(biāo) 營業(yè)稅及附加 表 91 項目營業(yè)稅及附加 估算 項目 稅率 數(shù)量 備注 % 銷售收入的 5％ % 營業(yè)稅的 7％ % 營業(yè)稅的 3％ % 營業(yè)稅的 ％ 單位：萬元 營業(yè)稅及附加按月納稅，自期滿之日起十日內(nèi)申報納稅，并按照實際銷售額進(jìn)行預(yù)征，于項目銷售期末進(jìn)行結(jié)算，本報告現(xiàn)金流量表中按半年為一期計算；項目投資開發(fā)共需交納營業(yè)稅及附加約 億 元 。 土地增值稅 表 92 項目土地增值稅估算 項目 計算依據(jù) 比率 金額（萬元） 備注 1 銷售收入 188156 銷售收入 2 直接費(fèi)用 100321 前期、工程、土地費(fèi)用之和 3 間接費(fèi)用 100321 % 10032 直接費(fèi)用的 10％ 4營業(yè)稅及附加 10358 5 其它扣除項 100321 % 20214 直接費(fèi)用的 20％ 6 增值額 47381 12345 7 增值率 % 6/（ 2+3+4+5） 8 土地增值稅 47381 % 14214 單位：萬元 項目土地增值稅 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，于月終后十五天內(nèi)就上月商品房轉(zhuǎn)讓或預(yù)售房款收入發(fā)生數(shù)，按 1%的預(yù)征率預(yù)土地增值稅， 項目銷售期末進(jìn)行結(jié)算，本 報告現(xiàn)金流量表中按半年為一期計算；項目投資開發(fā)共需交納土地增值稅 億元。 17 企業(yè)所得稅 表 93 項目土地增值稅估算 項目 比率 數(shù)值 單位 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 25% 萬元 萬元 % % 項目企業(yè)所得稅以年計算，按月納稅，預(yù)征額為預(yù)售收入的 ％，于項目銷售期末進(jìn)行結(jié)算，本報告現(xiàn)金流量表中按半年為一期計算；項目投資開發(fā)共需交納企業(yè)所得稅 億元。 盈利指標(biāo)分析 項目銷售周期內(nèi)實現(xiàn)銷售總額約 ，項目投資總額約為 ，項目的開發(fā)實現(xiàn) 稅前利潤為 億元，稅后利潤為 億元， 稅前利潤率為%，稅后利潤率 %，高于行業(yè)平均利潤率，項目的開發(fā)具備較好的盈利能力 。 10 項目財務(wù)評價 項目財務(wù)指標(biāo)選取 對本 項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。本項目主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價指標(biāo)的計算過程詳見項目現(xiàn)金流量表。 18 項目現(xiàn)金流量表 表 101 項目現(xiàn)金流量表 年份 合計 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 名稱 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 1 現(xiàn)金流入 188156 0 0 6074 12663 6648 24978 17105 16934 16686 18794 17286 17921 26576 6490 銷售收入 188156 0 0 6074 12663 6648 24978 17105 16934 16686 18794 17286 17921 26576 6490 其他收入 0 2 現(xiàn)金流出 151247 0 21830 6230 5646 9543 12346 10765 10961 13008 13339 11679 8851 6306 20744 土地費(fèi)用 11531 0 11531 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 前期費(fèi)用 6008 0 6008 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 工程費(fèi)用 82781 0 3777 5028 3734 8007 8476 7928 8128 10038 10100 8748 6076 2741 0 管理費(fèi)用 4801 0 219 292 217 464 492 460 471 582 586 507 352 159 0 營銷費(fèi)用 6585 0 0 213 443 233 874 599 593 584 658 605 627 930 227 不可預(yù)見費(fèi) 2664 0 294 151 112 240 254 238 244 301 303 262 182 82 0 財務(wù)費(fèi)用 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 營業(yè)稅及附加 10358 0 0 334 697 366 1375 942 932 919 1035 952 987 1463 357 土地增值稅 14214 0 0 61 127 66 250 171 169 167 188 173 179 266 12398 企業(yè)所得稅 12303 0 0 152 317 166 624 428 423 417 470 432 448 664 7762 3 凈現(xiàn)金流量 0 21830 156 7017 2895 12633 6341 5973 3678 5455 5607 9070 20270 14254 4 累計凈現(xiàn)金流量 0 21830 21985 14968 17863 5230 1111 7084 10761 16216 21823 30893 51164 36910 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=8%) 0 20990 144 6238 2474 10383 5011 4539 2687 3833 3788 5892 12661 8561 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=8%) 0 20990 21134 14896 17370 6987 1976 2563 5251 9083 12871 18763 31424 22863 19 由表 101 可以看出， ? 項目啟動期資金缺口約為 億元；最大資金缺口出現(xiàn)在項目 2021 年上半年，約為 億元； ? 整個項目在 2021 上半年 物業(yè)銷售收入流入，累計凈現(xiàn)金流在 2021 年 上半年 總投資成本完全收回、項目開始出現(xiàn)盈利； ? 整個項目從 2021 年下半年開始持續(xù)有較大 的正現(xiàn)金流產(chǎn)生，項目中、后期滾動開發(fā)的現(xiàn)金流儲備充足。 項目 主要財務(wù)指標(biāo) 通過 項目現(xiàn)金流量表的計算，得到如下財務(wù)指標(biāo)： 表 102 項目財務(wù)指標(biāo)列表 指標(biāo) 數(shù)值 單位 項目開發(fā)財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 項目開發(fā)財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=8%) 22863 萬元 項目開發(fā)靜態(tài)回收期 年 項目開發(fā)動態(tài)回收期 年 項目盈利能力分析 項目的盈利能力可以通過財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率等指標(biāo)體現(xiàn)。 表 103 項目盈利指標(biāo)表 指標(biāo) 數(shù)值 單位 財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=8%) 萬元 內(nèi)部收益率 % % 稅后利潤率 % % 投資利稅率 % % 自有資金利潤率