【文章內(nèi)容簡介】 料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 銀桫欏園（ 8 號樓 ）單元命名：自東向西排， A、 B、 C 郁金香園（ 9 號樓）單元命名：自東向西排， A、 B、 C、 D、 E、 F 主題休閑廣場： 金棕櫚廣場： 三、 VI系統(tǒng)導(dǎo)入： 178。VI 系統(tǒng)三要素：標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字（中英文）、標(biāo)準(zhǔn)色； 178。 VI 系統(tǒng)應(yīng)用要素：標(biāo)志及其組合，形象輔助元素， USP 或廣告語； 178。VI 系統(tǒng)擴(kuò)展設(shè)計(jì)：售樓中心的裝飾，施工現(xiàn)場圍墻裝飾、售樓賣場的裝飾；銷售工具、廣告、其他印刷品的應(yīng)用，交通工具，銷售人員著裝等應(yīng)用。 貳、產(chǎn)品策略 一、小區(qū)其他服務(wù)設(shè)施（略） 郵箱： 西區(qū)入口放置一個。 由郵政局按比例規(guī)劃，免費(fèi)安裝管理。 報(bào)亭： 西區(qū)入口放置一個。 由郵政局安裝出租。 IC 卡電話；沿緯零街布置 2 組，由中國電信安裝管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 垃圾箱：購買 300～ 500L 左右，外觀新穎實(shí)用的。 東區(qū)每樓各放置 1 個，西區(qū)金芙蓉園、郁金香園、金百合園各放置 2 個，其余樓各放置 1 個。 公告（閱報(bào)）欄：不銹鋼制作，每組展示面積不小于 5 ㎡，東、 西區(qū)入口各放置一組。 小區(qū)（車庫）門禁系統(tǒng)：小區(qū)門禁系統(tǒng)應(yīng)考慮業(yè)主進(jìn)出行走方便，還應(yīng)考慮搬家和消防要求；（車庫）門禁系統(tǒng)可考慮智能化。 二、導(dǎo)視系統(tǒng) 總平面示意圖：該示意圖中英文對照，應(yīng)有照明裝置，東、西區(qū)入口各放置一個。 交 通導(dǎo)視系統(tǒng)：地上交通標(biāo)志應(yīng)畫（安裝）在路面上；地下車庫交通標(biāo)志應(yīng)懸掛或安裝在柱體上。 小區(qū)服務(wù)導(dǎo)視系統(tǒng)：小區(qū) 兒童游戲場所、戶外運(yùn)動場所、會所、小型超市、診所、郵政所、儲蓄所、干洗衣店等，以及物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的辦公室、收費(fèi)處、保安、報(bào)警點(diǎn)都應(yīng)設(shè)置 導(dǎo)視牌 。 樓位、單元、戶導(dǎo)視系統(tǒng)：樓位應(yīng)按統(tǒng)一命名將導(dǎo)視牌安裝在統(tǒng)一、方便的位置，單元和戶的導(dǎo)視牌應(yīng)安裝在門楣上。 禁令系統(tǒng)：在禁止通行（進(jìn)入）的場所放置告誡牌，在有一定危險(xiǎn)的場所放置警告牌。 三、物業(yè)服務(wù) 引進(jìn)本地知名物業(yè)服務(wù)公司（ ISO9000 認(rèn)證單位），如萬科物業(yè)管 理公司等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 聘請國際知名物業(yè)服務(wù)公司作顧問，開發(fā)商自行組建物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，如戴德梁行、新加坡曼詩等。 叁、價(jià)格策略 一、 定價(jià)原則： 本案銷售價(jià)格采用綜合定價(jià)方法，即成本加利潤，并參照市場競爭進(jìn)行調(diào)整。 二、 均價(jià)： 3000 元 /㎡； 其中：住宅平均銷售價(jià)： 2910 元 /㎡ ； 商鋪平均銷售價(jià)： 4450 元 /㎡ 。 三、 價(jià)格差： 原則為總體均價(jià)平衡。 住宅 層差： 平層：四層為基準(zhǔn)價(jià)，每增加一層＋ 1％；每下降一層－ 1％，一層－ 2％，（一層有私家花園的同三層）； 躍層：三四層為均價(jià)，一躍二層私家花園的＋ 2％，六躍七有屋頂花園的＋ 3％， 朝向差： 東端戶型＋ ％，西端戶型－ ％； 景觀差：鄰近休閑廣場樓位＋ 3％，北側(cè)樓位＋ 1％，其他樓位－ 1％，最南側(cè)樓位－ 3％； 商鋪 位置差：西區(qū) C 單元為基準(zhǔn)價(jià)，每向西一個單元＋ 2％，每向西一個單元－ 2％； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 東區(qū) A 單元為基準(zhǔn)價(jià)， B 單元－ 2％， C 單元－ 2％； 四、 各階段價(jià)格策略： “低開高走、穩(wěn)步攀升、適時調(diào)控” 住宅各階段均價(jià)策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 注：上表通盤均價(jià)＋ 3%的設(shè)計(jì)，是考慮特殊優(yōu)惠情況的預(yù)留系數(shù)。 商鋪各階段價(jià)格策略 五、 付款方式： 工程形象進(jìn)度 銷售階段 銷量控制（ %） 調(diào)整幅度 % 各階段均價(jià)（元 /㎡） 三層開始 內(nèi)部認(rèn)購 5 － 10 2619 五層至主體封頂 開盤期 10 177。 0 2911 外立面裝飾及內(nèi)部安裝 熱銷期 45 ＋ 3 2999 外立面裝飾及內(nèi)部安裝 持續(xù)期 15 ＋ 5 3056 配套工程至交付使用 現(xiàn)房銷售期 20 ＋ 6 3086 合計(jì) 通盤 95％ ＋ 3 3000 工程形象進(jìn)度 銷售階段 銷量控制（％） 調(diào)整幅度 各階段均價(jià)（元 /㎡） 外立面裝飾及內(nèi)部安裝 持續(xù)期 20 ＋ 0 4450 配套工程至交付使用 現(xiàn)房銷售期 80 ＋ 0 4450 合計(jì) 通盤 100％ 177。 0 4450 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 一次性付款、分期付款、銀行按揭，住宅八成二十年，商鋪六成十年（或五成十年）。 六、優(yōu)惠方法： 一次性付款優(yōu)惠 %，團(tuán)購優(yōu)惠（一次購買一個單元或 12 套） 3%。 肆、 銷售策略 一、 營銷目標(biāo)： 本項(xiàng)目住宅、商鋪可銷售面積的 90%。 二、 總體營銷步驟： 根據(jù)本案的施工進(jìn)度和市場情況，本案的總營銷目標(biāo)分兩個階段完成，共計(jì) 12 個月。 第一階段：預(yù)售階段 時間：從開盤開始至交付使用止（ ～ ），預(yù)計(jì) 10 個月； 預(yù)計(jì)本階段完成銷售目標(biāo)：總銷售量的 80%； 預(yù)計(jì)完成銷售額 12021 萬元。 第二階段：現(xiàn)房銷售階段 時間：從交付使用開始（ ～ ）計(jì)算 2 個月； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 預(yù)計(jì)本階段完成總銷售量的 10%； 預(yù)計(jì)完成銷售額 2500 萬元； 三、營銷思路： 178。強(qiáng)化曲江的大環(huán)境，弱化社區(qū)小環(huán)境（尤其是小區(qū)布局）；強(qiáng)化“休閑度假”的新生活方式，弱化產(chǎn)品；差異化包裝，導(dǎo)入新概念：如“新人居主義”生活模式等。 178?？茖W(xué)銷控，適時調(diào)整銷售策略和價(jià)格策略，運(yùn)用時段、比例、價(jià)格的動態(tài)控制，實(shí)現(xiàn)通盤熱銷。 178。靜態(tài)動態(tài)結(jié)合，散戶團(tuán)購結(jié)合，快速銷售，快速回款。 178。設(shè)立“置業(yè)服務(wù)車”，隨車“ 置業(yè)顧問”可及時向乘車的準(zhǔn)客戶提供購房、按揭、裝修、物業(yè)管理全方位咨詢。 四、各階段銷售策略 內(nèi)部認(rèn)購期策略： （ 1）誠意登記： 在預(yù)熱期炒盤造勢之后，工程形象進(jìn)度至 3 層（獲得施工許可證時），即開始誠意登記，對市場進(jìn)行全方位試探。 178。 誠意登記時僅在平面圖指定位置，不公布確切面積和公攤率，價(jià)格也僅給一個范圍。 178。 誠意登記應(yīng)收取“誠意金”： 每個客戶限登記一套：收“誠意金” 1000 元；在開盤后頂 3000 元房款。如客戶不愿購房時，誠意金無條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 返還。 （ 2）推出單位： 推出 1樓 B 單元 2～ 6 層、 3樓 C 單元 1～ 6 層、 6樓 B 單元 1～ 6 層、 9樓 D 單元 1～ 6 層；其余暫不登記。 商鋪暫不推出。推出數(shù)量為總量的 5～ 8%。 期房預(yù)售策略： 從工程形象進(jìn)度達(dá)到 封頂 時（獲得預(yù)售證時）開始至交房為止，共 10 個月。本期分三個階段：開盤期、熱銷期和持續(xù)期。各階段的廣告宣傳策略和價(jià)格策略見后。 （ 1）誠意登記客戶認(rèn)購繳款： 內(nèi)部認(rèn)購期交納誠意金的客戶限時繳款，否則登記單位將不予保留。 （ 2）推出單位： 178。住宅視內(nèi)部認(rèn)購情況除保留少量臨主題廣場附近的單位，其余全部推出；推出數(shù)量為總量的 50～ 80%。 178。商鋪暫不推出。 （ 3）有獎購房： 如淡季、持續(xù)期銷售不暢，可配合公關(guān)促銷活動拿出適量比例的單位進(jìn)行優(yōu)惠銷售，優(yōu)惠幅度可在 1～ 3%，具體辦法參見廣告公關(guān)促銷計(jì)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 4）付款方式： 付款方式：一次性付款、分期付款、銀行按揭（八成二十年）。 （ 5）物業(yè)公司進(jìn)場： 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售策略： 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售從（外立面裝飾完畢）開始至交房之時為止。此時的銷售價(jià)格要有明顯提高，同時還要以廣告促銷（參加一年一度的住博會）活動配合。 （ 1）推出單位： 178。住宅所有剩余單位； 178。所有商鋪： 推出數(shù)量為總量的 15～ 30%。 （ 2）銷售方式和付款方式 繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售期政策 ； （ 3）物業(yè)管理服務(wù)啟動 現(xiàn)房銷售策略： 現(xiàn)房銷售從交付業(yè)主開始，進(jìn)入清盤階段。本階段是整個銷售工作的沖剌階段，也是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤的階段。此 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 時正值銷售旺季，有一定規(guī)模的公關(guān)、廣告、促銷配合。 （ 1）主要銷售目標(biāo)： 178。住宅清盤； 178。商鋪清盤； 推出數(shù)量為總量的 8～ 15%。 （ 2）銷售方式： 如商鋪滯銷則推出以租代售方案或出租方案。 伍、新聞、公關(guān)、廣告、促銷策略 一、新聞、公關(guān)、廣告、促銷總體策略 （一）目標(biāo)： 在項(xiàng)目營銷的全部過程中，通過新聞、公關(guān)、廣告、促銷活動的整合運(yùn)作，讓市場了解曲江旅游度假 區(qū)的優(yōu)越環(huán)境，認(rèn)同、響應(yīng)“新人居主義” 的三大主張和“新人居模式”的九大標(biāo)準(zhǔn)；了解并認(rèn)同《 AAAA》的產(chǎn)品；提高訪問咨 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 詢率，同時配合各階段的銷售策略和價(jià)格策略，促進(jìn)銷售的實(shí)現(xiàn)。 （二）媒體選擇： 組合硬件： 現(xiàn)有公眾媒體： A．報(bào)紙（《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》） B．電視（《陜西電視臺》、《西安電視臺》） C．雜志《西北航空》 D．車體（ 603 路雙層