【文章內(nèi)容簡介】 ........................................ 91 項目整改建議書 ........................................................................................................................................................................................................... 94 整改目的 ............................................................................................................................................................................................................... 94 整改內(nèi)容 ............................................................................................................................................................................................................... 94 篇后寄語 ...................................................................................................................................................................................................................... 96 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 6 頁 菏澤 .金祥商城 市場調(diào)查分析 青島鵬翔 BBAD 文化傳播有限公司 青島方天房產(chǎn)咨詢有限公司 政策背景： 2021 年，國內(nèi)外對于中國經(jīng)濟發(fā)展過熱的討論，引起了國內(nèi)市場的恐慌，國家將鋼材、水泥、建筑材料、電解鋁等發(fā)展過熱的幾個行業(yè)進行了 宏觀調(diào)控，隨即又把房地產(chǎn)行業(yè)列為發(fā)展過熱行業(yè)之一。本次文件要求提高過熱行業(yè)的項目基本金，增加了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，同時這次調(diào)控也成了房地產(chǎn)菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 7 頁 行業(yè)發(fā)展的分水嶺，國家開始重視房地產(chǎn)發(fā)展對于國民生產(chǎn)總值、市場經(jīng)濟發(fā)展以及社會安定的影響； 2021 年國家針對與國內(nèi)部分城市房價持續(xù)上升過快，城市居民承受能力超負荷的問題，提出了“關(guān)于控制房價上漲過快的通知” 將房價問題提升到了政治的層面，作為考核政府業(yè)績的一個指標，隨之，各地政府推出了適合于當?shù)氐南嚓P(guān)政策；這給房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘，房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須逐步走向正規(guī)化， 同時也對消費者起到了一定的引導作用，消費者購買房產(chǎn)開始理性化； 2021 年 5 月份，國家七部委根據(jù)國務院的通知精神，對于限制房地產(chǎn)價格的快速上升提出了相應的具體措施，包括：限制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、增加二手房轉(zhuǎn)讓的成本、提高經(jīng)濟適用房銷售的透明度等等；從而打擊一些房地產(chǎn)“投機者”； 中國人民銀行，在 2021 年 5 月份，也針對于國務院的通知出臺了相應的措施，包括：取消房地產(chǎn)消費貸款的優(yōu)惠措施、提高收付款的比例等措施；從消費者的角度，降菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 8 頁 低房地產(chǎn)市場的溫度，提高消費者購房的風險； 近段時間，中國人民銀行又提議取消“ 房地產(chǎn)預售制度”，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的門檻，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的隊伍，如果這個政策得到國務院的認可，則會在房地產(chǎn)市場引起軒然大波，最終導致房地產(chǎn)市場的大整合； 從以上的政策信息，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場開始逐步走向了正規(guī)化，同時對于很多開發(fā)商來說也面臨了前所未有的考驗，如何提高自身的市場競爭力是房地產(chǎn)行業(yè)的共同問題，這個問題包括了：資金實力、品牌實力、管理實力、資源實力，而要向全面提升這些方面的實力，企業(yè)必須實現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)范化、市場化，走聯(lián)合之路。 菏澤市場背景： 菏澤市介紹： 地理位置 菏澤是一座新興的對 外開放城市，地處山東省西南部，位于北緯 30176。39’35176。53’，東經(jīng)菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 9 頁 114176。48’116176。24’。與蘇、豫、皖三省接壤，南北最長距離 157 公里，東西最寬距離 145公里。下轄八縣兩區(qū)：牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)、定陶、曹縣、成武、單縣、巨野、鄄城、鄆城和東明。總面積 12238 平方公里， 2021 年，年末全市總?cè)丝? 萬人，人口出生率‰ ，死亡率 ‰ ，自然增長率 ‰ ，城市人口 28 萬，現(xiàn)建城區(qū)面積 18 平方公里，城市遠景規(guī)劃總面積 120 平方公里。 菏澤市適于多類農(nóng)作物栽培。農(nóng)作物栽培有禾本科、豆科 、錦葵科、旋花科等作物，共 23 類， 568 個品種。主要有小麥、玉米、大豆、水稻、花生和棉花，其中棉花、大豆總產(chǎn)量居全省之首。蔬菜、瓜類品種繁多，是全國著名的 “西瓜之鄉(xiāng) ”。市內(nèi)林果屬暖溫帶落葉闊葉林，多為人工栽培，現(xiàn)有樹木 51個科， 106 個屬， 228 個種。是全國第四個、全省第一個平原綠化達標市；林木總蓄積量 萬立方米，約占全省總量的 1/6 之多，是全國農(nóng)區(qū)最大的經(jīng)濟林基地。菏澤市還是全國聞名的中藥材生產(chǎn)基地，其中有名的藥材有丹皮、半夏、地黃、天麻和木瓜等 14 種。菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 10 頁 水生植物主要有葦、藕、蒲草等。動物資源中 牛、羊是強項，羊的飼養(yǎng)量居全國農(nóng)區(qū)第一位，占全省三分之一，養(yǎng)牛列全國第三位，是國家確立的牛、羊出口基地，魯西大黃牛、小尾寒羊、青山羊被稱為三大 “國寶 ”。水生動物主要有魚、蝦和甲魚。 菏澤旅游資源豐富。菏澤市是 “中國牡丹之鄉(xiāng) ”，牡丹栽培面積達十萬多畝，已形成九大色系，千余個品種，是全國最大的花卉植物園，也是全國最大的牡丹生產(chǎn)、科研、觀賞、出口基地。牡丹、武術(shù)、戲曲、書畫，形成了菏澤特色的 “四鄉(xiāng)文化 ”?，F(xiàn)有文物古跡 100 多處，其中國家級重點文物保護單位1 處，省級重點文物保護單位 17 處。曹州牡丹園、古今園、百花園 、孫臏旅游城、仿山旅游區(qū)、金山旅游區(qū)、百獅坊、冀魯豫邊區(qū)革命紀念館和新建成的環(huán)城公園、趙王河公園、中國林展館等，都是旅游觀光的好去處。每年的四月和九月十九日在菏澤市分別舉辦菏澤國際牡丹花會、中國林產(chǎn)品交易會。 經(jīng)濟發(fā)展 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 11 頁 菏澤是農(nóng)業(yè)市，全市 875 萬人口，農(nóng)村人口就占了 725 萬，總體產(chǎn)業(yè)化程度不高。菏澤的工業(yè)尚屬初級階段，經(jīng)濟和城市化建設(shè)投入欠賬多。 2021 年 ，全市經(jīng)濟增長速度不斷加快，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高。全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 290 億元，比上年可比增長%；地方財政收入 億元，增長%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5891 元，增長 %；年末金融機構(gòu)各項存、貸款余額 億元 ,分別比年初增加 54 億元和 億元。城市和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯 。 在投資加大的同時， 2021 年 菏澤的地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入、社會消費品零售總額、農(nóng)民人均收入等都有了不同程度的提高。 全市共完成生產(chǎn)總值365億元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點。 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元；增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。二、三 產(chǎn)業(yè)增加值菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 12 頁 占生產(chǎn)總值的比重由上年的 60%上升到%，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。 其中第二產(chǎn)業(yè)在 GDP 中的比重達到 40%，歷史上第一次超過第一產(chǎn)業(yè)；農(nóng)民人均純收入2653 元，增長 20%，也是 1997 年以來增幅最高的一年。 2021 年 城鄉(xiāng)居民收入明顯增加。 全市在崗職工人均工資收入 8733 元，同比增加955 元，增長 %；城鎮(zhèn)居民可支配收入6734 元，同比增長 %；農(nóng)民年人均純收入 2635 元，同比增加 441 元，增長 %。全市居民人均儲蓄存款 元，同比增加 元，增長 %。 消費價 格總指數(shù)為%,商品零售價格指數(shù)為 %,工業(yè)品出廠價格指數(shù)為 %。 社會消費品零售總額達到 億元 ，增長 %。 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 4833 元，同比增長 %；農(nóng)民年人均生活消費支出 元，同比增加 %。 城鄉(xiāng)居民物質(zhì)文化生活水平進一步提高； 2021 年社會福利和社會保障體系進一步完善提高。全市救濟災民 57 萬人次，享受城鎮(zhèn)最底生活保障 萬人。年末全市菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 13 頁 擁有社會福利事業(yè)單位 154 個，福利院、養(yǎng)老院收養(yǎng)人數(shù)達 23629 人。全市機關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)養(yǎng)老保險參保人 數(shù)已達 萬人，實繳保費總額 億元，退離休人員領(lǐng)取養(yǎng)老金人數(shù)達 萬人。 2021 年，菏澤的固定資產(chǎn)投資計劃是 500 億元。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、城市公園等投資載體和城市基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)等都進行得如火如荼。 0100020213000400050006000700080002001年2002年2003年2004年菏澤地區(qū)人均收入 數(shù)據(jù)來源： 菏澤市統(tǒng)計部門公告 圖一： 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 14 頁 02021400060008000100002000年2001年2002年2003年2004年菏澤地區(qū)職工工資 05001000150020212500300035002000年2001年2002年2003年2004年菏澤地區(qū)人均儲蓄 數(shù)據(jù)來源： 菏澤市政府部門公告 圖三： 數(shù)據(jù)來源： 菏澤市政府部門公告 圖二： 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 15 頁 恩格 爾系數(shù) 是生活消費 支出占 收入比 例的一個系數(shù)，表達式為：食品消費支出247。消費性支出 100%，國際上通常以恩格爾系數(shù)來衡量某個國家的生活水平，具體分類是： 30 以下為富有； 3040 為富裕；4050 為小康； 5060 為溫飽； 60 以上是貧困。西方經(jīng)濟發(fā)達國家的恩格爾系數(shù)為 15 左右。截止 2021 年底，我國人均 GDP 為 856 美元，上述 16 項指標中還有 3 項指標示達到，一個是農(nóng)村人均收入只達到 1066 元，比 1200 元少 134圖 四： 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 16 頁 元；第二個是人均每天蛋白質(zhì)攝入量 73克，比指標少 2 克；第三個是農(nóng)村衛(wèi)生保健初級合格率只達到 80%；恩格爾系數(shù)城市為 37%，農(nóng)村 為 % 菏澤發(fā)展展望 2021 年度經(jīng)濟和社會發(fā)展主要目標 全市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是，生產(chǎn)總值增長 15%，二、三產(chǎn)業(yè)比重提高 3 個百分點：全社會固定資產(chǎn)投資增長 30%；地方財政收入增長 15%；社會消費品零售總額增長 15%；進出口增長 25%，實際利用外資增長 30%；農(nóng)民人均純收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別增長 8%和 10%；新增城鎮(zhèn)就業(yè)8 萬 人以 上 ， 城 鎮(zhèn) 登記 失 業(yè) 率 控 制在% 以內(nèi)；人口自然增長率控制在‰ 以內(nèi)。實際工作中要加倍努力，力爭發(fā)展得更快更好。 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 17 頁 2021 年，市政府擬著重抓好以下八項工作 ， 其中（四） 以商貿(mào)流通為重點，促進服務業(yè)快速發(fā)展 （ 加快專業(yè)批發(fā)市場建設(shè)。按照建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)和物流基地的要求，根據(jù)菏澤城市總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃，搞好專業(yè)批發(fā)市場建設(shè)。全市專業(yè)批發(fā)市場交易額達到 235 億元。 ）； (五 )加快城市建設(shè)，創(chuàng)造優(yōu)美