【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 專案 范圍 本次項(xiàng)目范圍包括 哈爾濱金河 廣 場(chǎng) 之 經(jīng)營(yíng)管理 系統(tǒng) 規(guī)劃及 構(gòu)建 專案 總體目 標(biāo) 本次專案總體目標(biāo)期打造 哈爾濱金河 廣 場(chǎng) 成為 xx 新商圈新地標(biāo) 廣 場(chǎng) 規(guī)劃 購(gòu)物中心項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃大綱： 項(xiàng)目分析 —— 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 —— 零售市場(chǎng)分析 —— 城市規(guī)劃情況 —— 項(xiàng)目地段分析 —— 交通情況分析 —— 周邊建筑分析 —— 周邊居民收入分析 —— 目標(biāo)商圈分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目定位 —— 項(xiàng)目建筑特點(diǎn) —— 人流動(dòng)向安排 —— 商品定位 —— 組合規(guī)劃 —— 經(jīng)營(yíng)管理策略 —— 目標(biāo)消費(fèi)者與應(yīng)對(duì) —— 目標(biāo)租賃品類和對(duì)象 —— 區(qū)位規(guī)劃與管理模式 —— 休 閑娛樂(lè)規(guī)劃 收益分析 (確定經(jīng)營(yíng)合作后提供 ) —— 收入增長(zhǎng)率 —— 經(jīng)營(yíng)期收入預(yù)測(cè) Funbuy 項(xiàng)目文件 哈爾 濱 福 順 尚 都 廣 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng) 管 理 項(xiàng) 目 招 標(biāo) 書(shū) 11 —— 經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量 —— 投資回收期 —— 前十年平均資本回報(bào)率 哈爾濱金河 廣 場(chǎng)工程技術(shù)指標(biāo) 建筑形式： 購(gòu)物中心 Architectural form: 占地面積： 26300 平方米 Area: 商業(yè)部分總建筑面積： 94316 平方米 Retail cross area: 層數(shù)： 7 Level: 單層建筑面積以及層高： Building area for each floor and height of course: 地下一層 建筑面積： 層高： B1 level Building area: floor height: 地上一層 建筑面積： 層高： F1 level Building area: floor height: 地上二層 建筑面積： 層高： F2 level Building area: floor height: 地上三層 建筑面積： 層高： F3 level Building area: floor height: 地上四層 建筑面積： 層高： F4 level Building area: floor height: 地上五層 建筑面積： 層高： F5 level Building area: floor height: 主力店： Main stores: 停車(chē)場(chǎng)： Parking space 觀光電梯： 升降電梯： 扶梯： Sightseeing lift: Elevator: Escalator: 合作方式： Method of cooperation: 預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間： Target opening date: (規(guī)劃再提交 ) 專案 管理與實(shí)施 專案 管理概述 多年來(lái)， Funbuy 在連鎖百貨 、 購(gòu)物中心 、超市、配送中心、批發(fā)等零售商業(yè)等大型 的企業(yè)級(jí)集成的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、 招商 、 經(jīng)營(yíng) 、 管理 以及技術(shù)支持等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也培養(yǎng)和鍛煉了一批人才。根據(jù) Funbuy 的經(jīng)驗(yàn)， 專案 實(shí)施及其管理是影響 成功的關(guān)鍵因素之一。 Funbuy 對(duì)專案 的理解 在這里，必須強(qiáng)調(diào)的是， 哈爾濱金河 廣 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理 系統(tǒng)的建設(shè)，必須通過(guò) Funbuy公司和 哈爾濱金河 廣 場(chǎng) 的緊密合作，經(jīng)過(guò)精心策劃、周密部署，并嚴(yán)格按照雙方共同 Funbuy 項(xiàng)目文件 哈爾 濱 福 順 尚 都 廣 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng) 管 理 項(xiàng) 目 招 標(biāo) 書(shū) 12 認(rèn)可的專案管理規(guī)范、 專案 質(zhì)量控制規(guī)范，遵守共同制定的進(jìn)度計(jì)劃，建立起一套控制與反饋體系，由 Funbuy 公司按照其一整套專案實(shí)施流程進(jìn)行 專案 的實(shí)施與控制，以確保該 專案 按進(jìn)度、按質(zhì)完成。 專案 管理中的常見(jiàn)問(wèn)題 專案 不成功或結(jié)果不理想，通常不是事先的設(shè)想不周到，或是 經(jīng)營(yíng)管理 系統(tǒng)的 構(gòu)建 不正確，而是由 專案 中的一些（小）失誤、渠道不暢、 組織不周、解決問(wèn)題不利或不及時(shí)等所造成的。這些問(wèn)題常表現(xiàn)在： 經(jīng)理方面 業(yè)主方專案 經(jīng)理是 業(yè)主 方面對(duì)該項(xiàng) 項(xiàng)目 的總責(zé)任人，他負(fù)責(zé)調(diào)度 業(yè)主 方的資源、配合解決問(wèn)題、及時(shí)確認(rèn) Funbuy 公司提交的內(nèi)容，并解決一些需要業(yè)方解決的疑難問(wèn)題。業(yè)主方專案 經(jīng)理 方面的問(wèn)題常常體現(xiàn)在： 不愿負(fù)責(zé)任（不愿意簽字）。 業(yè)主 方所賦予的權(quán)利不夠，造成人、財(cái)、物的調(diào)度困難。 對(duì)將要出現(xiàn)問(wèn)題的隱患不敏感，未能及時(shí)解決一些小問(wèn)題。 協(xié)調(diào)不夠。 投入的時(shí)間 不夠，造成環(huán)節(jié)脫節(jié)，常兼任其他事務(wù)性工作，不能全身心負(fù)責(zé) 建設(shè) 項(xiàng)目。 業(yè)主方專案 經(jīng)理方面的問(wèn)題常常被 業(yè)主 所忽視。 實(shí)施管理方面 專案 實(shí)施管理需要投入足夠的力量。 Funbuy 應(yīng)委派專職的具有 專 業(yè)水準(zhǔn)的合同執(zhí)行 總指揮。合同執(zhí)行 總指揮應(yīng)是 Funbuy 方對(duì) 業(yè)主 方的唯一接口和責(zé)任人，他在 專案 實(shí)施的全過(guò)程中，能完全代表 Funbuy（具有相應(yīng)的權(quán)利），并具有極強(qiáng)的責(zé)任感和敬業(yè)精神。這一方面不容忽視。表現(xiàn)在這一方面的常見(jiàn)問(wèn)題是： 合同執(zhí)行總指揮對(duì) 管理不專業(yè)、不職業(yè)化； 合同執(zhí)行總指揮對(duì)與 業(yè)主方 協(xié)調(diào)的能力、方式存在問(wèn)題； 合同執(zhí)行總指揮 只重視技術(shù)、業(yè)務(wù)，而真正涉及到總體規(guī)劃 的內(nèi)容重視不夠； 進(jìn)度控制能力差； 對(duì) 專案 中遇到的問(wèn)題，響應(yīng)緩慢，處理力度不夠等。 對(duì)合同執(zhí)行總指揮的支持力度不夠。表現(xiàn)為權(quán)利不夠，不能調(diào)動(dòng) 項(xiàng)目 體系中的人 員。 Funbuy 的理念是： 業(yè)主 方必須委派一名 專案 經(jīng)理，且具有解決項(xiàng)目中所有問(wèn)題的足夠權(quán)利，敢負(fù)責(zé)任，具有責(zé)任感、使命感，對(duì)于重大項(xiàng)目，他（她）應(yīng)該是全職的。 Funbuy 的理念是：對(duì)專案項(xiàng)目，必須配備專 業(yè) 的合同執(zhí)行總指揮，在某項(xiàng)項(xiàng)目中，由其全權(quán)代表 Funbuy，出面進(jìn)行專案組織管理，并解決專案中 所有存在的問(wèn)題，且是職業(yè)化的、專業(yè)化的。在 專案 進(jìn)行過(guò)程中（或解決工 程中的問(wèn)題）， Funbuy 的全體員工，包括高層管理者，均是他（她）調(diào)動(dòng)的資源。 Funbuy 項(xiàng)目文件 哈爾 濱 福 順 尚 都 廣 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng) 管 理 項(xiàng) 目 招 標(biāo) 書(shū) 13 實(shí)施規(guī)劃方面 專案 實(shí)施中， 對(duì)專案 的實(shí) 施計(jì)劃、支持計(jì)劃、進(jìn)度控制計(jì)劃 等是常受重視的內(nèi)容，但作為一個(gè) 專案 項(xiàng)目的整體來(lái)考慮，如下方面常被忽視： 專案 管理的規(guī)劃； 緊急情況的處理措施； 專案 實(shí)施 的銜接措施； 專案 實(shí)施的備份方案； 專案 質(zhì)量的保障計(jì)劃等 。 專案實(shí) 施各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)范化方面，對(duì) 專案實(shí) 施 至關(guān) 重要，它不僅影響到本身的進(jìn)展，還會(huì)影響到 專案 完成后 運(yùn)作模式 的 維持 以及將來(lái)的擴(kuò)展。 專案實(shí) 施 的全面規(guī)范化問(wèn) 題，或因?yàn)檫M(jìn)度方面的考慮、或因?yàn)楣ぷ髁?xí)慣、或因?yàn)闄z查與考核機(jī)制不健全，事實(shí)上被忽視了。 反饋控制是 專案 質(zhì)量控制的另一個(gè)方面，它是用來(lái)檢查（檢驗(yàn)）一系列規(guī)范的執(zhí)行情 況或執(zhí)行效果，這本身就是一種質(zhì)量控制手段，準(zhǔn)確的說(shuō)，它是一種 專案 質(zhì)量的保障措施。常 常由于其不具備直接（立竿見(jiàn)影）效果、或是由于條件所限，首先被 業(yè)主 所忽視； Funbuy 的理念是：對(duì)于 項(xiàng)目 一體化的 經(jīng)營(yíng)管理 系統(tǒng)的 專案 實(shí)施，將進(jìn)行全面的規(guī)劃和整體考慮，在 專案 的規(guī)劃中，重點(diǎn)要考慮多個(gè)小組、多個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，既分工又協(xié)作，合理銜接、步調(diào)一致，并考慮應(yīng)急措施，對(duì)于關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須有備份