【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 受型消費(fèi)成為消費(fèi)主體，通過(guò) 實(shí)現(xiàn)一站式 娛樂(lè) 消費(fèi)的模式 ，不僅具有吸引朱涇、金山本地高端消費(fèi)群的商業(yè)能力，并且具有將項(xiàng)目輻射江浙周邊區(qū)域 的商業(yè)吸引力，使消費(fèi)群近悅遠(yuǎn)來(lái)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化 。 （ 2）消費(fèi)適應(yīng)性原則，保證最主流的消費(fèi)群 業(yè)態(tài)定位要與朱涇當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣相適應(yīng)，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M(fèi)群的日常購(gòu)物需求已經(jīng)基本滿足。不同商圈所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體各不相同，朱涇當(dāng)?shù)卣珓?wù)員、私營(yíng)業(yè)主等高端消費(fèi)群體，一直期待有一處可以提供個(gè)性化休閑的商業(yè)設(shè)施，可以商業(yè)宴請(qǐng)、可以朋友聚會(huì)。因此，從商業(yè)操作的規(guī)律性出發(fā)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的定位應(yīng)該首先圍繞當(dāng)?shù)刈钪髁鞯南M(fèi)群的市場(chǎng)需求，向休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)大力傾斜。 （ 3）人潮價(jià)值鏈原則，以特色項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)群，帶 動(dòng)人氣聚集。 著力規(guī)劃引進(jìn)一些具有亮點(diǎn)的、有特色的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，使金上海生活廣場(chǎng)不僅具有吸引當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)群的能力，還能夠形成輻射力，吸引周邊的消費(fèi)群。特色消費(fèi)類型的業(yè)種如：死海漂漂浴、太空浴、黑泥休閑浴等；也可引入另類文化，如攀巖酒吧等。迪廳可滿足消費(fèi)中堅(jiān)群體 —— 年輕人的消費(fèi)需求，帶動(dòng)人氣；大型特色浴場(chǎng)引導(dǎo)當(dāng)?shù)丶爸苓叺母叨松虅?wù)及社交休閑消費(fèi)。 17 （ 4） 文化與商業(yè)結(jié)合的原則，彰顯人文內(nèi)涵特色。 本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)應(yīng)充分挖掘和利用多種人文資源，注重文化元素的導(dǎo)入，賦予項(xiàng)目活的“靈魂”，除引入當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)和著名的金山農(nóng)民藝術(shù) 畫(huà)廊外，還可以導(dǎo)入一些如具有海岸風(fēng)情、西班牙異域風(fēng)格的工藝品等，以達(dá)到“以文興商”之目的。 （二）業(yè)態(tài)規(guī)劃 『休閑類』 ： 如引進(jìn)或自身規(guī)劃經(jīng)營(yíng)死海漂浴場(chǎng)、黑泥美容浴、洗浴保健行業(yè)的奇葩太空浴、藏御火療＋足浴等具有亮點(diǎn)特征的休閑類項(xiàng)目。 『餐飲類』： 萬(wàn)國(guó)美食城 。 如海鮮城、各地風(fēng)味餐飲、茶餐廳等。 『娛樂(lè)類』： 金山洋人街。 風(fēng)情酒吧一條街，夜總會(huì)等娛樂(lè)項(xiàng)目。如室內(nèi)攀巖的酒吧、影吧、清吧（讀書(shū)者的天堂）、四海酒吧、懷舊酒吧；如 3D 探索宮 (具有如仿真汽車(chē)、虛擬狩獵、虛擬保齡球 )等。 『特色文化類』： 金 山洋人街。 民族風(fēng)情工藝品一條街，如各類民族風(fēng)情工藝品、古董店、扎染店，畫(huà)廊、金山農(nóng)民書(shū)畫(huà)等。 『購(gòu)物類』： 家居生活館。 重點(diǎn)引進(jìn)一批個(gè)性化的家居陳設(shè)類軟裝飾商戶，使本項(xiàng)目成為金山區(qū)乃至上海西區(qū)的家居時(shí)尚地標(biāo)，如窗簾、布藝裝飾、時(shí)尚個(gè)性家具、創(chuàng)意生活用品。還可引入裝修建材品牌店或一站式軟裝飾采購(gòu)中心。 配套購(gòu)物。 如服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、鞋帽箱包、珠寶首飾等。 18 『賓館類』 重點(diǎn)引進(jìn) 1 家假日或商務(wù)型酒店。 『配套類』 引進(jìn)如 24 小時(shí)自助銀行網(wǎng)點(diǎn)、 24 小時(shí)藥房、私人診療所等。 六、招商策略 項(xiàng)目形象包裝與 塑造策略。 金上海生活廣場(chǎng)所處的區(qū)域?qū)僬谝?guī)劃建設(shè)中的 金龍現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)街區(qū)，目前，多數(shù)配套設(shè)施如 世紀(jì)聯(lián)華大賣(mài)場(chǎng)、賓館、醫(yī)院、學(xué)校、體育館等項(xiàng)目正處于規(guī)劃建設(shè)階段， 新的商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍和商業(yè)項(xiàng)目的集聚度面臨一個(gè)發(fā)育期；其次，當(dāng)?shù)睾椭苓呄M(fèi)者的認(rèn)知度和消費(fèi)習(xí)慣也有待形成 。 因此，該項(xiàng)目的形象包裝尤顯重要。 業(yè)態(tài)定位錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略。 目前，朱涇鎮(zhèn)規(guī)劃中的四大商業(yè)街區(qū)主要業(yè)態(tài)如休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲等存在著互相交叉的狀況，客觀上區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)面臨著招商的競(jìng)爭(zhēng)，因此，本項(xiàng)目要脫穎而出，一定要形成自己的業(yè)態(tài)特色，在“ 特”字上做文章，以實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。 入駐商戶“放水養(yǎng)魚(yú)”策略。 商業(yè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵問(wèn)題之一，商家要招得進(jìn)，經(jīng)營(yíng)好，留得住，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商與商家的雙贏。因此，在業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確的前提下，客觀上每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分經(jīng)營(yíng)都有一個(gè)市場(chǎng)培育期的問(wèn)題，本項(xiàng)目也不例外。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚(yú)”的招商策略，以逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。 19 招商區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)策略。 項(xiàng)目招商啟動(dòng)后，由于區(qū)域同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，建議采取“內(nèi)外招商相結(jié)合”的策略，對(duì)周邊區(qū)域目標(biāo)商戶采取“移動(dòng)招商”策略，其它品牌商戶實(shí)施“走出去招商”的策略， 如相關(guān)外省市等區(qū)域市場(chǎng)，召開(kāi)針對(duì)性的項(xiàng)目招商洽談，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和影響力，吸引特色目標(biāo)商戶入駐。 七、租金價(jià)格預(yù)案 依據(jù)商鋪的業(yè)態(tài)、位置、樓層等各種不同因素，現(xiàn)擬訂金上海生活廣場(chǎng) 8 號(hào)樓宇、樓層租金價(jià)格預(yù)案： 可供租賃面積： ㎡ 月租金收入： 租金均價(jià)： 元 /天 /㎡ 各樓宇、樓層租金均價(jià)如下： 一號(hào)樓： 假日酒店 +休閑娛樂(lè) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 3 365/12 4 365/12 5 365/12 6 365/12 均價(jià) 合計(jì) 20 二、三、四號(hào)樓： 購(gòu)物、金山洋人街 (酒吧等休閑餐飲 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 均價(jià) 合計(jì) 備注 該區(qū)域有內(nèi)外街之分，因此 1 層價(jià)格在 —— 元之間； 2 層價(jià)格在 —— 之間。 五號(hào)樓 家居生活館 (一站式軟裝飾采購(gòu)中心 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 3 365/12 4 365/12 均價(jià) 合計(jì) 六號(hào)樓 金山洋人街 (娛樂(lè)休閑 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 均價(jià) 合計(jì) 21 八號(hào)樓 萬(wàn)國(guó)美食城 (大餐飲 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 3 均價(jià) 合計(jì) 七、招商現(xiàn)場(chǎng)形象包裝、招商廣告發(fā)布、 招商道具制作時(shí)間安排與預(yù)算 招商現(xiàn)場(chǎng)形象包裝時(shí)間安排與預(yù)算 招商現(xiàn)場(chǎng)形象 包裝 、招商中心展板 、現(xiàn)場(chǎng) 廣告牌 （如 廣告牌 涉及 廣告 架基礎(chǔ)工程，則本項(xiàng)費(fèi)用較大） 等制作 約 15～ 20 萬(wàn)元。 2021 年 8 月底之前完成。 項(xiàng)目 招商道具制作 時(shí)間安排與預(yù)算 招商道具制作，包括招商書(shū)、海報(bào)、 DM、招商 推薦廣告 片等制作 約 12～ 15 萬(wàn)元。 2021 年 8 月底之前完成。 項(xiàng)目 招商洽談會(huì) 、 商鋪展會(huì)參展 預(yù)算 目標(biāo)招商區(qū)域 召開(kāi)的招商洽談會(huì)，全國(guó)以及滬、江、浙 等地 商鋪展會(huì) 的 參展費(fèi)用（暫按 3～ 4 次計(jì)），總預(yù)算約 12～ 15 萬(wàn)元。 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 ，按每二個(gè)月召開(kāi)一次計(jì)。 項(xiàng)目招商平面、戶外、 網(wǎng)絡(luò)媒體推廣時(shí)間安排與預(yù)算 以項(xiàng)目的 全國(guó)以及 目標(biāo)招商重點(diǎn)區(qū)域 滬、江、浙 的平面與網(wǎng)絡(luò)媒體為主，不包括 22 電視 廣告 媒體。投放期為 周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 。 總預(yù)算約 150～ 160 萬(wàn)元。 【新聞晨報(bào)】（上海地區(qū)） A1 版周三彩色 1/4 直版（ * ） 62021 元 /次 75 折 12 次 =558000 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月，投放頻率每 1 個(gè)月一次，共 12 次 【金山報(bào)】 周四彩色整版 （ 23*34cm） 12021 元 /次 67 折 12 次 =96000 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月，每月投放一次，共 12 次 【揚(yáng)子晚報(bào)】江蘇全省版 A 版周三彩色通欄（ *7cm） 42300 元 /次 78 折 6 次 =197964 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月，集中每月投放一次，共 6 次 【錢(qián)江晚報(bào)】浙江全省版 A49 版周三彩色通欄（ 24*） 49800 元 /次 85 折 6 次 =253980 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月，集中每月投放一次，共 6 次 【滬杭高速朱涇出口處高立柱廣告牌】 雙面高立柱廣告牌（ 6 米 *18 米） 約 35 萬(wàn)元 /年 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 【搜鋪網(wǎng)】 圖片、文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月， 28800 元 【 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總網(wǎng) 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月， 12021 元 【 網(wǎng)房 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月， 24000 元 【 搜房 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月， 6000 元 【 土地爺商業(yè)地產(chǎn)招商網(wǎng) 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月 ， 6000 元 【 南方商鋪 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月， 6000 元 【 短信群發(fā) 】 短信群發(fā)廣告信息傳播的針對(duì)性極強(qiáng)。 10 萬(wàn) * 元（群發(fā) +信息費(fèi) ） =15000 元 /次， 2 次， 30000 元 23 “金上海生活廣場(chǎng)”項(xiàng)目招商成本預(yù)測(cè)一覽表 (按第