【文章內容簡介】 受型消費成為消費主體，通過 實現(xiàn)一站式 娛樂 消費的模式 ，不僅具有吸引朱涇、金山本地高端消費群的商業(yè)能力，并且具有將項目輻射江浙周邊區(qū)域 的商業(yè)吸引力，使消費群近悅遠來，實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化 。 （ 2）消費適應性原則，保證最主流的消費群 業(yè)態(tài)定位要與朱涇當?shù)氐南M能力和消費習慣相適應，在目前狀態(tài)下當?shù)叵M群的日常購物需求已經基本滿足。不同商圈所對應的目標消費群體各不相同，朱涇當?shù)卣珓諉T、私營業(yè)主等高端消費群體，一直期待有一處可以提供個性化休閑的商業(yè)設施，可以商業(yè)宴請、可以朋友聚會。因此，從商業(yè)操作的規(guī)律性出發(fā)，項目業(yè)態(tài)的定位應該首先圍繞當?shù)刈钪髁鞯南M群的市場需求，向休閑娛樂業(yè)態(tài)大力傾斜。 （ 3）人潮價值鏈原則，以特色項目擴大消費群，帶 動人氣聚集。 著力規(guī)劃引進一些具有亮點的、有特色的休閑娛樂項目，使金上海生活廣場不僅具有吸引當?shù)馗叨讼M群的能力，還能夠形成輻射力，吸引周邊的消費群。特色消費類型的業(yè)種如：死海漂漂浴、太空浴、黑泥休閑浴等；也可引入另類文化，如攀巖酒吧等。迪廳可滿足消費中堅群體 —— 年輕人的消費需求，帶動人氣；大型特色浴場引導當?shù)丶爸苓叺母叨松虅占吧缃恍蓍e消費。 17 （ 4） 文化與商業(yè)結合的原則，彰顯人文內涵特色。 本項目的業(yè)態(tài)應充分挖掘和利用多種人文資源，注重文化元素的導入，賦予項目活的“靈魂”，除引入當?shù)貍鹘y(tǒng)和著名的金山農民藝術 畫廊外，還可以導入一些如具有海岸風情、西班牙異域風格的工藝品等，以達到“以文興商”之目的。 （二）業(yè)態(tài)規(guī)劃 『休閑類』 ： 如引進或自身規(guī)劃經營死海漂浴場、黑泥美容浴、洗浴保健行業(yè)的奇葩太空浴、藏御火療＋足浴等具有亮點特征的休閑類項目。 『餐飲類』： 萬國美食城 。 如海鮮城、各地風味餐飲、茶餐廳等。 『娛樂類』： 金山洋人街。 風情酒吧一條街，夜總會等娛樂項目。如室內攀巖的酒吧、影吧、清吧（讀書者的天堂）、四海酒吧、懷舊酒吧；如 3D 探索宮 (具有如仿真汽車、虛擬狩獵、虛擬保齡球 )等。 『特色文化類』： 金 山洋人街。 民族風情工藝品一條街，如各類民族風情工藝品、古董店、扎染店，畫廊、金山農民書畫等。 『購物類』： 家居生活館。 重點引進一批個性化的家居陳設類軟裝飾商戶，使本項目成為金山區(qū)乃至上海西區(qū)的家居時尚地標，如窗簾、布藝裝飾、時尚個性家具、創(chuàng)意生活用品。還可引入裝修建材品牌店或一站式軟裝飾采購中心。 配套購物。 如服飾、運動休閑、鞋帽箱包、珠寶首飾等。 18 『賓館類』 重點引進 1 家假日或商務型酒店。 『配套類』 引進如 24 小時自助銀行網點、 24 小時藥房、私人診療所等。 六、招商策略 項目形象包裝與 塑造策略。 金上海生活廣場所處的區(qū)域屬正在規(guī)劃建設中的 金龍現(xiàn)代商業(yè)商務街區(qū)，目前，多數(shù)配套設施如 世紀聯(lián)華大賣場、賓館、醫(yī)院、學校、體育館等項目正處于規(guī)劃建設階段， 新的商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍和商業(yè)項目的集聚度面臨一個發(fā)育期；其次，當?shù)睾椭苓呄M者的認知度和消費習慣也有待形成 。 因此，該項目的形象包裝尤顯重要。 業(yè)態(tài)定位錯位競爭策略。 目前，朱涇鎮(zhèn)規(guī)劃中的四大商業(yè)街區(qū)主要業(yè)態(tài)如休閑、文化、娛樂、餐飲等存在著互相交叉的狀況，客觀上區(qū)域同質業(yè)態(tài)面臨著招商的競爭，因此，本項目要脫穎而出，一定要形成自己的業(yè)態(tài)特色，在“ 特”字上做文章，以實現(xiàn)錯位競爭。 入駐商戶“放水養(yǎng)魚”策略。 商業(yè)項目成功與否的關鍵問題之一，商家要招得進，經營好，留得住，實現(xiàn)發(fā)展商與商家的雙贏。因此，在業(yè)態(tài)定位準確的前提下，客觀上每個商業(yè)項目分經營都有一個市場培育期的問題，本項目也不例外。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。 19 招商區(qū)域市場目標策略。 項目招商啟動后，由于區(qū)域同類競爭項目較多，建議采取“內外招商相結合”的策略，對周邊區(qū)域目標商戶采取“移動招商”策略，其它品牌商戶實施“走出去招商”的策略， 如相關外省市等區(qū)域市場，召開針對性的項目招商洽談，擴大項目知名度和影響力，吸引特色目標商戶入駐。 七、租金價格預案 依據(jù)商鋪的業(yè)態(tài)、位置、樓層等各種不同因素，現(xiàn)擬訂金上海生活廣場 8 號樓宇、樓層租金價格預案： 可供租賃面積： ㎡ 月租金收入： 租金均價： 元 /天 /㎡ 各樓宇、樓層租金均價如下： 一號樓： 假日酒店 +休閑娛樂 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 3 365/12 4 365/12 5 365/12 6 365/12 均價 合計 20 二、三、四號樓： 購物、金山洋人街 (酒吧等休閑餐飲 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 均價 合計 備注 該區(qū)域有內外街之分，因此 1 層價格在 —— 元之間； 2 層價格在 —— 之間。 五號樓 家居生活館 (一站式軟裝飾采購中心 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 3 365/12 4 365/12 均價 合計 六號樓 金山洋人街 (娛樂休閑 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 均價 合計 21 八號樓 萬國美食城 (大餐飲 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 3 均價 合計 七、招商現(xiàn)場形象包裝、招商廣告發(fā)布、 招商道具制作時間安排與預算 招商現(xiàn)場形象包裝時間安排與預算 招商現(xiàn)場形象 包裝 、招商中心展板 、現(xiàn)場 廣告牌 （如 廣告牌 涉及 廣告 架基礎工程，則本項費用較大） 等制作 約 15～ 20 萬元。 2021 年 8 月底之前完成。 項目 招商道具制作 時間安排與預算 招商道具制作，包括招商書、海報、 DM、招商 推薦廣告 片等制作 約 12～ 15 萬元。 2021 年 8 月底之前完成。 項目 招商洽談會 、 商鋪展會參展 預算 目標招商區(qū)域 召開的招商洽談會，全國以及滬、江、浙 等地 商鋪展會 的 參展費用（暫按 3～ 4 次計），總預算約 12～ 15 萬元。 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 ，按每二個月召開一次計。 項目招商平面、戶外、 網絡媒體推廣時間安排與預算 以項目的 全國以及 目標招商重點區(qū)域 滬、江、浙 的平面與網絡媒體為主，不包括 22 電視 廣告 媒體。投放期為 周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 。 總預算約 150～ 160 萬元。 【新聞晨報】（上海地區(qū)） A1 版周三彩色 1/4 直版（ * ） 62021 元 /次 75 折 12 次 =558000 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月，投放頻率每 1 個月一次，共 12 次 【金山報】 周四彩色整版 （ 23*34cm） 12021 元 /次 67 折 12 次 =96000 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月，每月投放一次，共 12 次 【揚子晚報】江蘇全省版 A 版周三彩色通欄（ *7cm） 42300 元 /次 78 折 6 次 =197964 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月，集中每月投放一次，共 6 次 【錢江晚報】浙江全省版 A49 版周三彩色通欄（ 24*） 49800 元 /次 85 折 6 次 =253980 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月，集中每月投放一次，共 6 次 【滬杭高速朱涇出口處高立柱廣告牌】 雙面高立柱廣告牌（ 6 米 *18 米） 約 35 萬元 /年 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 【搜鋪網】 圖片、文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 28800 元 【 中國商業(yè)地產總網 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 12021 元 【 網房 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 24000 元 【 搜房 網】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 6000 元 【 土地爺商業(yè)地產招商網 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月 ， 6000 元 【 南方商鋪 網】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 6000 元 【 短信群發(fā) 】 短信群發(fā)廣告信息傳播的針對性極強。 10 萬 * 元（群發(fā) +信息費 ） =15000 元 /次， 2 次， 30000 元 23 “金上海生活廣場”項目招商成本預測一覽表 (按第