【正文】 樓宇、樓層租金價(jià)格預(yù)案： 可供租賃面積： ㎡ 月租金收入： 租金均價(jià)： 元 /天 /㎡ 各樓宇、樓層租金均價(jià)如下： 一號(hào)樓： 假日酒店 +休閑娛樂 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 3 365/12 4 365/12 5 365/12 6 365/12 均價(jià) 合計(jì) 20 二、三、四號(hào)樓： 購(gòu)物、金山洋人街 (酒吧等休閑餐飲 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 均價(jià) 合計(jì) 備注 該區(qū)域有內(nèi)外街之分，因此 1 層價(jià)格在 —— 元之間； 2 層價(jià)格在 —— 之間。因此，在業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確的前提下，客觀上每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分經(jīng)營(yíng)都有一個(gè)市場(chǎng)培育期的問題，本項(xiàng)目也不例外。 業(yè)態(tài)定位錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略。 『配套類』 引進(jìn)如 24 小時(shí)自助銀行網(wǎng)點(diǎn)、 24 小時(shí)藥房、私人診療所等。還可引入裝修建材品牌店或一站式軟裝飾采購(gòu)中心。 『特色文化類』： 金 山洋人街。 如海鮮城、各地風(fēng)味餐飲、茶餐廳等。 17 （ 4） 文化與商業(yè)結(jié)合的原則，彰顯人文內(nèi)涵特色。 （ 3）人潮價(jià)值鏈原則，以特色項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)群，帶 動(dòng)人氣聚集。 通過引進(jìn)一定數(shù)量具有鮮明特色的娛樂、休閑項(xiàng)目，使消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂體驗(yàn)成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消費(fèi)成為消費(fèi)主體，通過 實(shí)現(xiàn)一站式 娛樂 消費(fèi)的模式 ，不僅具有吸引朱涇、金山本地高端消費(fèi)群的商業(yè)能力，并且具有將項(xiàng)目輻射江浙周邊區(qū)域 的商業(yè)吸引力，使消費(fèi)群近悅遠(yuǎn)來(lái)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化 。以差異化思路來(lái)引領(lǐng)消費(fèi)，帶動(dòng)一個(gè)非商業(yè)中心 的基本人氣，使項(xiàng)目具備招商工作的基本需求。南大街在城市商業(yè)中心，與周邊新世紀(jì)、路橋、萊蒙都會(huì)、百貨大樓、泰富百貨毗鄰，定位上具有嚴(yán)重的雷同性，除了在服裝和餐飲上動(dòng)動(dòng)手腳外，其他的卻是百無(wú)聊賴。可以打破商戶對(duì)于項(xiàng)目周邊目前缺乏人氣的質(zhì)疑，消費(fèi)群近悅遠(yuǎn)來(lái)。 一站式 娛樂 消費(fèi) 的定位方向――以特色休閑、娛樂項(xiàng)目為主體，打造消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂體驗(yàn)為主旋律的時(shí)尚地標(biāo) 從郊區(qū)鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律出發(fā)，“金上海生 活廣場(chǎng)”應(yīng)力主引進(jìn)一定數(shù)量具有鮮明特色的娛樂、休閑項(xiàng)目，使消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂體驗(yàn)成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消費(fèi)成為主體消費(fèi)。 12 機(jī)會(huì)點(diǎn)三： 放眼“大上海商圈”的精確定位。并為這部分消費(fèi)群體度身定制一個(gè)需求最大化的商業(yè)定位思路 。 【思考二】 新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？ 機(jī)會(huì)點(diǎn)一： 主力消費(fèi)群的 精確定位。 【思考一】 朱涇 9 萬(wàn)人口能否支撐金“上海生活廣場(chǎng)”中高端 地標(biāo)性商業(yè)的定位？ 金山區(qū)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展名列上海市 13 個(gè)郊縣未尾第二，朱涇鎮(zhèn)相對(duì)楓涇在區(qū)位上明顯居于劣勢(shì)，相對(duì)金山石化 對(duì)外來(lái)人口的吸引力十分之弱， 第三產(chǎn)業(yè)極不發(fā)達(dá)， 社會(huì)消費(fèi)以當(dāng)?shù)鼐?民中、 低檔 消費(fèi) 為主，朱涇現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施，基本滿足常駐人口與少量外來(lái)普通百姓的日常消費(fèi)需求 ，本案距離形成良好的商業(yè)氛圍需要相當(dāng)長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。需要一整套切合商業(yè)市場(chǎng)規(guī)律，行之有效專業(yè)的解決方案。 郊縣市場(chǎng)在諸多方面無(wú)法滿足品牌商家的要求，從商業(yè)操作的規(guī)律角度出發(fā)，目前“金上海生活廣場(chǎng)”尚不具備全面招商的客觀市場(chǎng)條件。如云南邨、頂呱呱、小巧流水餐飲等。 項(xiàng)目周邊區(qū)域的人流和消費(fèi)狀況導(dǎo)向了他們的決策。 主流餐飲休閑品牌布點(diǎn)設(shè)店，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、導(dǎo)入人口質(zhì)量，對(duì)商圈、購(gòu)買力的質(zhì)量和數(shù)量、業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)價(jià)值等方面有著自成一體嚴(yán)格的評(píng)估體系，只考慮在市中心區(qū)域內(nèi)設(shè)店，幾乎沒有在鎮(zhèn)級(jí)郊縣市場(chǎng)設(shè)店的先例。緊鄰的“金龍商業(yè)街”項(xiàng)目也處于有價(jià)無(wú)市，門前冷落的局面。 7 （三）市場(chǎng)和商戶的認(rèn)知問題 金山本地商戶 金山本 地商戶（包括購(gòu)物和餐飲娛樂業(yè)）由于處于金山商圈內(nèi)，有相當(dāng)一部分能夠保持對(duì)新項(xiàng)目的關(guān)注，綜合比較目前存在兩種孑然不同的判斷： 判斷一： 認(rèn)為項(xiàng)目處于新區(qū)，且已經(jīng)過了國(guó)道，消費(fèi)者不會(huì)考慮到那個(gè)區(qū)域消費(fèi)。 （二）商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的問題 ? 從商業(yè)操作的規(guī)律角度看，鎮(zhèn)級(jí)的三級(jí)市場(chǎng)引入品牌商家存在可行性問題 “金上海生活廣場(chǎng)”從規(guī)劃、規(guī)模等角度來(lái)講，稱得 上朱涇未來(lái)的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目。 6 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目――不容忽視 據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)威指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)， 2021 年以來(lái)上海外環(huán)新增商鋪集中放量，成為供應(yīng)主力。目前該商業(yè)項(xiàng)目處于開發(fā)商三年包租的最后一年，很多商戶對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)充滿期待，認(rèn)為待業(yè)主自行招租后租金價(jià)格會(huì)有一定的回調(diào)，眾商家會(huì)依據(jù)商業(yè)的規(guī)律操作，今后該項(xiàng)目可能會(huì)比現(xiàn)在的情況要好。 5 二、上海“金上海生活廣場(chǎng)”必須直面的問題 （一）同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的問題 朱涇啟動(dòng)新的商業(yè)規(guī)劃，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 朱涇鎮(zhèn)新一輪的商業(yè)規(guī)劃顯示，朱涇除對(duì)現(xiàn)有萬(wàn)安街綜合商業(yè)街區(qū)、公園路專業(yè)特色街 區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造外，同時(shí)推出東林歷史文化旅游街區(qū)，加上已經(jīng)竣工的金龍現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)區(qū)，在一個(gè)三級(jí)市場(chǎng)同期存在大體量的商業(yè)項(xiàng)目，必然難以去化，形成慘烈的競(jìng)爭(zhēng)。 4 【小結(jié)】 因此，金上海項(xiàng)目如何在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)之處打破商戶和消費(fèi)者的認(rèn)知慣性，快速樹立項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)，營(yíng)造商業(yè)氣氛，成為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵點(diǎn)。 ? 朱涇距離嘉善車程 40 分鐘，一些特色的餐飲、酒吧、迪廳項(xiàng)目吸引了相當(dāng)多的朱涇人。 ? 西至公園路，東至羅星路，北到萬(wàn)安街，南至亭楓公路的區(qū)域，為老城區(qū)商業(yè)中心，這一區(qū)域集中了朱涇當(dāng)?shù)刭?gòu)物、餐飲、休閑多種業(yè)態(tài)，是朱涇人日常消費(fèi)的首選之地。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模和消費(fèi)能力存在較大局限性 朱涇鎮(zhèn)常住人口９萬(wàn)多，流動(dòng)人口２萬(wàn)多 。 因此，朱涇鎮(zhèn)除現(xiàn)有的老城區(qū)商業(yè)中心外，其他副商業(yè)中心尚處于規(guī)劃或啟動(dòng)期，最終形成良好的商業(yè)氛圍需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。 （ 3）四個(gè)社區(qū)商業(yè)生活中心 ? 臨源路社區(qū)商業(yè)生活中心：臨源路與人民路結(jié)點(diǎn)處。 金龍購(gòu)物中心――朱涇鎮(zhèn)行政中心，金龍街東段沈鋪涇路，以多功能社區(qū)購(gòu)物中心為主體的商業(yè)副中心?？尚纬傻淖匀痪坝^和歷史人文景觀為特色的旅游業(yè)，將吸引一定的旅游消費(fèi)群。 Brief “金上海生活廣場(chǎng)” 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位、招商策略預(yù)案 NEW GUIDES DIRECTION 新導(dǎo)向房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) (香港 /上海 ) 二 00 七 年 四～六 月 1 一、以全局觀考量朱涇商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展中的城鎮(zhèn)級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)消費(fèi)需求 朱涇鎮(zhèn)處于江、浙、滬的交通樞紐地帶，滬杭高速， A30 高速、亭楓高速、 320 國(guó)道等便利的陸上交通條件掘石港、秀州塘等便捷的水上通道，使朱涇鎮(zhèn)具有與上海市區(qū)乃至外省市經(jīng)濟(jì)交往的得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有較大的發(fā)展空間。 朱涇鎮(zhèn)具有悠久的歷史，金山農(nóng)民畫、金山黑陶、東林寺等文化產(chǎn)業(yè)的挖掘，將與周邊地區(qū)的旅游景點(diǎn)組成融為一體的旅游線路。 （ 2）三個(gè)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)副中心 結(jié)合朱涇新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)，規(guī)劃新建金龍購(gòu)物中心、易初蓮花購(gòu)物中心、工業(yè)區(qū)商業(yè)副中心等三個(gè)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)副中心。 工業(yè)區(qū)商業(yè)副中心――位于朱涇鎮(zhèn)北部工業(yè)園區(qū)近亭楓公路“金山 汽車 大 世界”的區(qū)域，增加為商務(wù)客流配套服務(wù)的大型餐飲、娛樂休閑設(shè)施、工業(yè)園區(qū)服務(wù)設(shè)施，形成商務(wù)休閑、餐飲娛樂為主的商業(yè)副中心。 ? 新農(nóng)社區(qū)商業(yè)生活中心：原新農(nóng)鎮(zhèn)街區(qū)處。 餐飲、娛樂業(yè)，基本以當(dāng)?shù)厝碎_的店為主，普遍缺少特色或有一定規(guī)模和檔次的店 ， 并且在區(qū)域分布上十分分散，不成規(guī)模，無(wú)法達(dá)成成行成市的集聚效應(yīng)。 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者已經(jīng)形成了外流型的消費(fèi)慣性，短期內(nèi)難以改變 由于朱涇地處江、浙、滬的樞紐地帶，交通四通八達(dá)，具有相 對(duì)的消費(fèi)便利性和自主性，長(zhǎng)期以來(lái)朱涇人形成三級(jí)擴(kuò)散式的消費(fèi)模式： 【第一級(jí)】當(dāng)?shù)厣倘?，一般的消費(fèi)需求基本滿足。 【第三級(jí)】以浙江嘉善、杭州、上海閔行為主的區(qū)域，滿足個(gè)性化的消費(fèi)需 求。 目前朱涇鎮(zhèn) 整個(gè)商業(yè)中心集中在 公園路 和 萬(wàn)安 街上， 當(dāng)?shù)鼐用褚呀?jīng)形成了相當(dāng)?shù)南M(fèi)慣性，一般消費(fèi)當(dāng)?shù)亟鉀Q，中高檔消費(fèi)或休閑金山衛(wèi)或杭州解決。 因而在招商過程，面對(duì)如此復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，必須做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，放低期望值，通過一段時(shí)期的培育將項(xiàng)目做好、做火。由于開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上缺乏整體的運(yùn)營(yíng)思路，沒有統(tǒng)一的管理，在地段絕對(duì)占優(yōu)的情況下，由于租金價(jià)格偏高，不能吸引商戶，項(xiàng)目也 沒有統(tǒng)一的宣傳，導(dǎo)致客流量較少，至今一層尚有較多鋪位空關(guān)，二層也一直在整體招租（時(shí)至今日二層仍未售出）。這些商業(yè)設(shè)施的運(yùn)做將大大分化今后金上海生活廣場(chǎng)項(xiàng)目將引進(jìn)的商戶。 據(jù)悉， 楓涇鎮(zhèn) 憑借獨(dú)有的地理優(yōu)勢(shì)和文化古鎮(zhèn)的文化底蘊(yùn)，規(guī)劃興建頗俱規(guī)模的 “ 北美生活休閑商業(yè)區(qū) ” ，以 特色商品專賣店、各類設(shè)計(jì)工作室和展示室、中外知名餐飲區(qū)、北美風(fēng)情綜合休閑區(qū)等 為主要板塊 ，涵蓋 配套超市、銀行郵政、便利店、餐飲娛樂、醫(yī)療教育以及行政辦公等設(shè)施， 與“金上海生活廣場(chǎng)”有著一定的同質(zhì)性，在招商過程必然面臨潛在的競(jìng)爭(zhēng)。 還有一些以二三線市場(chǎng)為主攻市場(chǎng)的連鎖品牌，如德克士、內(nèi)蒙古小尾羊等，都曾試探過金山市場(chǎng)，整體商業(yè)預(yù)期不理想，認(rèn)為朱涇鎮(zhèn)市場(chǎng)的消費(fèi)和商業(yè)前景有待謹(jǐn)慎考慮。 “金上海 生活廣場(chǎng)”位于城南新區(qū)，周邊盡管被“金玉良緣”等幾個(gè)高品質(zhì)社區(qū)包圍，但新建樓盤均處于未交房、未全面入駐階段，周邊人氣明顯不足。 8 上海商戶 情況一：主流餐飲休閑品牌布點(diǎn)設(shè)店有自身嚴(yán)格的評(píng)估體系，對(duì) 鎮(zhèn)級(jí)郊縣市場(chǎng)不屑一顧。