【正文】 樓宇、樓層租金價格預(yù)案： 可供租賃面積： ㎡ 月租金收入： 租金均價： 元 /天 /㎡ 各樓宇、樓層租金均價如下： 一號樓： 假日酒店 +休閑娛樂 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 3 365/12 4 365/12 5 365/12 6 365/12 均價 合計 20 二、三、四號樓： 購物、金山洋人街 (酒吧等休閑餐飲 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 均價 合計 備注 該區(qū)域有內(nèi)外街之分，因此 1 層價格在 —— 元之間； 2 層價格在 —— 之間。因此，在業(yè)態(tài)定位準確的前提下，客觀上每個商業(yè)項目分經(jīng)營都有一個市場培育期的問題，本項目也不例外。 業(yè)態(tài)定位錯位競爭策略。 『配套類』 引進如 24 小時自助銀行網(wǎng)點、 24 小時藥房、私人診療所等。還可引入裝修建材品牌店或一站式軟裝飾采購中心。 『特色文化類』： 金 山洋人街。 如海鮮城、各地風(fēng)味餐飲、茶餐廳等。 17 （ 4） 文化與商業(yè)結(jié)合的原則，彰顯人文內(nèi)涵特色。 （ 3）人潮價值鏈原則，以特色項目擴大消費群，帶 動人氣聚集。 通過引進一定數(shù)量具有鮮明特色的娛樂、休閑項目，使消費體驗和娛樂體驗成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消費成為消費主體，通過 實現(xiàn)一站式 娛樂 消費的模式 ，不僅具有吸引朱涇、金山本地高端消費群的商業(yè)能力，并且具有將項目輻射江浙周邊區(qū)域 的商業(yè)吸引力，使消費群近悅遠來，實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化 。以差異化思路來引領(lǐng)消費，帶動一個非商業(yè)中心 的基本人氣，使項目具備招商工作的基本需求。南大街在城市商業(yè)中心，與周邊新世紀、路橋、萊蒙都會、百貨大樓、泰富百貨毗鄰，定位上具有嚴重的雷同性，除了在服裝和餐飲上動動手腳外，其他的卻是百無聊賴。可以打破商戶對于項目周邊目前缺乏人氣的質(zhì)疑，消費群近悅遠來。 一站式 娛樂 消費 的定位方向――以特色休閑、娛樂項目為主體，打造消費體驗和娛樂體驗為主旋律的時尚地標 從郊區(qū)鎮(zhèn)級商業(yè)地產(chǎn)的運作規(guī)律出發(fā)，“金上海生 活廣場”應(yīng)力主引進一定數(shù)量具有鮮明特色的娛樂、休閑項目，使消費體驗和娛樂體驗成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消費成為主體消費。 12 機會點三： 放眼“大上海商圈”的精確定位。并為這部分消費群體度身定制一個需求最大化的商業(yè)定位思路 。 【思考二】 新的市場機會點在哪里？ 機會點一： 主力消費群的 精確定位。 【思考一】 朱涇 9 萬人口能否支撐金“上海生活廣場”中高端 地標性商業(yè)的定位？ 金山區(qū)整體社會經(jīng)濟發(fā)展名列上海市 13 個郊縣未尾第二，朱涇鎮(zhèn)相對楓涇在區(qū)位上明顯居于劣勢，相對金山石化 對外來人口的吸引力十分之弱， 第三產(chǎn)業(yè)極不發(fā)達， 社會消費以當?shù)鼐?民中、 低檔 消費 為主，朱涇現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施，基本滿足常駐人口與少量外來普通百姓的日常消費需求 ，本案距離形成良好的商業(yè)氛圍需要相當長的市場培育期。需要一整套切合商業(yè)市場規(guī)律，行之有效專業(yè)的解決方案。 郊縣市場在諸多方面無法滿足品牌商家的要求，從商業(yè)操作的規(guī)律角度出發(fā)，目前“金上海生活廣場”尚不具備全面招商的客觀市場條件。如云南邨、頂呱呱、小巧流水餐飲等。 項目周邊區(qū)域的人流和消費狀況導(dǎo)向了他們的決策。 主流餐飲休閑品牌布點設(shè)店，對區(qū)域經(jīng)濟、收入水平、導(dǎo)入人口質(zhì)量，對商圈、購買力的質(zhì)量和數(shù)量、業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)價值等方面有著自成一體嚴格的評估體系，只考慮在市中心區(qū)域內(nèi)設(shè)店，幾乎沒有在鎮(zhèn)級郊縣市場設(shè)店的先例。緊鄰的“金龍商業(yè)街”項目也處于有價無市，門前冷落的局面。 7 （三）市場和商戶的認知問題 金山本地商戶 金山本 地商戶（包括購物和餐飲娛樂業(yè)）由于處于金山商圈內(nèi)，有相當一部分能夠保持對新項目的關(guān)注，綜合比較目前存在兩種孑然不同的判斷： 判斷一： 認為項目處于新區(qū)，且已經(jīng)過了國道，消費者不會考慮到那個區(qū)域消費。 （二）商業(yè)運作規(guī)律的問題 ? 從商業(yè)操作的規(guī)律角度看，鎮(zhèn)級的三級市場引入品牌商家存在可行性問題 “金上海生活廣場”從規(guī)劃、規(guī)模等角度來講，稱得 上朱涇未來的地標性商業(yè)項目。 6 潛在競爭項目――不容忽視 據(jù)中國房地產(chǎn)權(quán)威指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計， 2021 年以來上海外環(huán)新增商鋪集中放量，成為供應(yīng)主力。目前該商業(yè)項目處于開發(fā)商三年包租的最后一年，很多商戶對項目的未來充滿期待，認為待業(yè)主自行招租后租金價格會有一定的回調(diào)，眾商家會依據(jù)商業(yè)的規(guī)律操作，今后該項目可能會比現(xiàn)在的情況要好。 5 二、上?！敖鹕虾Ｉ顝V場”必須直面的問題 （一）同類項目競爭的問題 朱涇啟動新的商業(yè)規(guī)劃，多個項目同時啟動競爭加劇 朱涇鎮(zhèn)新一輪的商業(yè)規(guī)劃顯示，朱涇除對現(xiàn)有萬安街綜合商業(yè)街區(qū)、公園路專業(yè)特色街 區(qū)進行升級改造外，同時推出東林歷史文化旅游街區(qū)，加上已經(jīng)竣工的金龍現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)區(qū)，在一個三級市場同期存在大體量的商業(yè)項目，必然難以去化，形成慘烈的競爭。 4 【小結(jié)】 因此，金上海項目如何在項目運營之處打破商戶和消費者的認知慣性，快速樹立項目獨特的亮點，營造商業(yè)氣氛，成為項目運營中的關(guān)鍵點。 ? 朱涇距離嘉善車程 40 分鐘，一些特色的餐飲、酒吧、迪廳項目吸引了相當多的朱涇人。 ? 西至公園路，東至羅星路，北到萬安街，南至亭楓公路的區(qū)域，為老城區(qū)商業(yè)中心，這一區(qū)域集中了朱涇當?shù)刭徫?、餐飲、休閑多種業(yè)態(tài)，是朱涇人日常消費的首選之地。 經(jīng)濟發(fā)展水平、人口規(guī)模和消費能力存在較大局限性 朱涇鎮(zhèn)常住人口９萬多，流動人口２萬多 。 因此，朱涇鎮(zhèn)除現(xiàn)有的老城區(qū)商業(yè)中心外，其他副商業(yè)中心尚處于規(guī)劃或啟動期，最終形成良好的商業(yè)氛圍需要較長的市場培育期。 （ 3）四個社區(qū)商業(yè)生活中心 ? 臨源路社區(qū)商業(yè)生活中心：臨源路與人民路結(jié)點處。 金龍購物中心――朱涇鎮(zhèn)行政中心，金龍街東段沈鋪涇路，以多功能社區(qū)購物中心為主體的商業(yè)副中心。可形成的自然景觀和歷史人文景觀為特色的旅游業(yè)，將吸引一定的旅游消費群。 Brief “金上海生活廣場” 項目業(yè)態(tài)定位、招商策略預(yù)案 NEW GUIDES DIRECTION 新導(dǎo)向房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu) (香港 /上海 ) 二 00 七 年 四～六 月 1 一、以全局觀考量朱涇商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展中的城鎮(zhèn)級消費市場，經(jīng)濟發(fā)展帶動消費需求 朱涇鎮(zhèn)處于江、浙、滬的交通樞紐地帶，滬杭高速， A30 高速、亭楓高速、 320 國道等便利的陸上交通條件掘石港、秀州塘等便捷的水上通道，使朱涇鎮(zhèn)具有與上海市區(qū)乃至外省市經(jīng)濟交往的得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，有較大的發(fā)展空間。 朱涇鎮(zhèn)具有悠久的歷史，金山農(nóng)民畫、金山黑陶、東林寺等文化產(chǎn)業(yè)的挖掘，將與周邊地區(qū)的旅游景點組成融為一體的旅游線路。 （ 2）三個鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)副中心 結(jié)合朱涇新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)，規(guī)劃新建金龍購物中心、易初蓮花購物中心、工業(yè)區(qū)商業(yè)副中心等三個鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)副中心。 工業(yè)區(qū)商業(yè)副中心――位于朱涇鎮(zhèn)北部工業(yè)園區(qū)近亭楓公路“金山 汽車 大 世界”的區(qū)域，增加為商務(wù)客流配套服務(wù)的大型餐飲、娛樂休閑設(shè)施、工業(yè)園區(qū)服務(wù)設(shè)施，形成商務(wù)休閑、餐飲娛樂為主的商業(yè)副中心。 ? 新農(nóng)社區(qū)商業(yè)生活中心：原新農(nóng)鎮(zhèn)街區(qū)處。 餐飲、娛樂業(yè)，基本以當?shù)厝碎_的店為主，普遍缺少特色或有一定規(guī)模和檔次的店 ， 并且在區(qū)域分布上十分分散，不成規(guī)模，無法達成成行成市的集聚效應(yīng)。 當?shù)叵M者已經(jīng)形成了外流型的消費慣性，短期內(nèi)難以改變 由于朱涇地處江、浙、滬的樞紐地帶，交通四通八達，具有相 對的消費便利性和自主性，長期以來朱涇人形成三級擴散式的消費模式： 【第一級】當?shù)厣倘?，一般的消費需求基本滿足。 【第三級】以浙江嘉善、杭州、上海閔行為主的區(qū)域，滿足個性化的消費需 求。 目前朱涇鎮(zhèn) 整個商業(yè)中心集中在 公園路 和 萬安 街上， 當?shù)鼐用褚呀?jīng)形成了相當?shù)南M慣性，一般消費當?shù)亟鉀Q，中高檔消費或休閑金山衛(wèi)或杭州解決。 因而在招商過程，面對如此復(fù)雜的競爭態(tài)勢，必須做好打持久戰(zhàn)的準備，放低期望值，通過一段時期的培育將項目做好、做火。由于開發(fā)商在項目運營上缺乏整體的運營思路，沒有統(tǒng)一的管理，在地段絕對占優(yōu)的情況下，由于租金價格偏高，不能吸引商戶，項目也 沒有統(tǒng)一的宣傳，導(dǎo)致客流量較少，至今一層尚有較多鋪位空關(guān)，二層也一直在整體招租（時至今日二層仍未售出）。這些商業(yè)設(shè)施的運做將大大分化今后金上海生活廣場項目將引進的商戶。 據(jù)悉， 楓涇鎮(zhèn) 憑借獨有的地理優(yōu)勢和文化古鎮(zhèn)的文化底蘊，規(guī)劃興建頗俱規(guī)模的 “ 北美生活休閑商業(yè)區(qū) ” ，以 特色商品專賣店、各類設(shè)計工作室和展示室、中外知名餐飲區(qū)、北美風(fēng)情綜合休閑區(qū)等 為主要板塊 ，涵蓋 配套超市、銀行郵政、便利店、餐飲娛樂、醫(yī)療教育以及行政辦公等設(shè)施， 與“金上海生活廣場”有著一定的同質(zhì)性，在招商過程必然面臨潛在的競爭。 還有一些以二三線市場為主攻市場的連鎖品牌，如德克士、內(nèi)蒙古小尾羊等，都曾試探過金山市場，整體商業(yè)預(yù)期不理想，認為朱涇鎮(zhèn)市場的消費和商業(yè)前景有待謹慎考慮。 “金上海 生活廣場”位于城南新區(qū)，周邊盡管被“金玉良緣”等幾個高品質(zhì)社區(qū)包圍，但新建樓盤均處于未交房、未全面入駐階段，周邊人氣明顯不足。 8 上海商戶 情況一：主流餐飲休閑品牌布點設(shè)店有自身嚴格的評估體系，對 鎮(zhèn)級郊縣市場不屑一顧。