【正文】 20 萬元。 目前，朱涇鎮(zhèn)規(guī)劃中的四大商業(yè)街區(qū)主要業(yè)態(tài)如休閑、文化、娛樂、餐飲等存在著互相交叉的狀況，客觀上區(qū)域同質業(yè)態(tài)面臨著招商的競爭，因此，本項目要脫穎而出，一定要形成自己的業(yè)態(tài)特色，在“ 特”字上做文章，以實現錯位競爭。 配套購物。 『娛樂類』： 金山洋人街。 著力規(guī)劃引進一些具有亮點的、有特色的休閑娛樂項目，使金上海生活廣場不僅具有吸引當地高端消費群的能力，還能夠形成輻射力，吸引周邊的消費群。 15 四、項目核心定位與推廣概念 主題式商業(yè)地標 繽紛歡樂泡 mall 精彩芭堤雅 歡樂摩爾城 ? 根據對朱涇本地商業(yè)布局、消費趨勢的準確把握，以差異化定位滿足市場需求，摒棄依托餐飲、娛樂、購物主力店的常規(guī)商業(yè)開發(fā)模式，通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，引進規(guī)劃具有特色娛樂、休閑項目，如死海漂漂浴 、 黑泥洗浴城 、萬國美食城、 金山洋人街、家居生活館 、 西班牙休閑廣場 等 ，以特色商業(yè)布局和主題文化的有機融合，來聚集和吸引大量的人流。 有效而迅速帶動一個非商業(yè)中心的商業(yè)氛圍，營造可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)前景和活力，使項目具備招商工作的基本需求。 需要跳出金山朱涇狹隘的視角，將視野放到“大上海商圈”層面上去思考，變劣勢為優(yōu)勢，變不利為有利，借力發(fā)展，使項目具備持久經營的發(fā)展空間。 在短期內大量導入人口無法實現時，大供應量的商業(yè)物業(yè)，需要具有鮮明特色與號召力，足以可聚集和吸引主力消費人群的商業(yè)定位思路。 10 三、回歸理性的項目定位思路 與業(yè)態(tài)規(guī)劃重點 項目的定位某種程度上決定了項目的成敗。 9 【小結】 目前，上海郊區(qū)商業(yè)地產的發(fā)展速度已經超過了人口遷移速度，從而導致了商業(yè)設施規(guī)模與周邊地區(qū)購買力的不協(xié)調。如美林閣、小南國、俏江南、富臨軒，又如棒約翰、鳴鴻象山漁港、小尾羊、長野拉面、 7 天連鎖、國際青年酒店等連鎖酒店等。周邊盡管有很多居民區(qū)，但認為整個區(qū)域真正起來的周期起碼需要 5 年的時間。 5 月份的上海商鋪新增供應量為 萬平方米，比 4 月增加了%。 老商業(yè)中心區(qū)項目――康隆廣場同時面臨洗牌 位于公園路上的康隆廣場作為目前朱涇商業(yè)的地標性項目，三年前開始運營，以出售為主，售出商鋪三年包租。 ? 朱涇距離杭州車程一個小時，成為朱涇人中高端消費的另一個選擇。金山區(qū)在上海 13 個區(qū)縣中，整體經濟實力排名僅領先于崇明區(qū)，金山的整體產業(yè)結構狀況是石油化工業(yè) —— 一業(yè)特強，朱涇近年來形成了以不銹鋼制品、輕工產品、新型建材、電子機械等為主的特色工業(yè)產業(yè)，整體第三產業(yè)不發(fā)達，對外來 3 人口的吸引力較弱，社會消費以當地居民為主，其中政府官員、私營業(yè)主成為中高檔消費的主力。 ? 沈浦涇路社區(qū)商業(yè)生活中心：萬安街與公園南路結點處。 城市商業(yè)規(guī)劃框架基本形成 ， 新商業(yè)街區(qū)的繁榮有待培育 （ 1）老城區(qū)商業(yè)中心 老城區(qū)商業(yè)中心范圍西至公園路，東至羅星路，北到萬安街， 南至亭楓公路的區(qū)域，包括朱涇歷史風貌區(qū)。隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快和城南新區(qū)的建成，必將吸引大量的人群來朱涇鎮(zhèn)居住和經商，將極大的帶動消費的增長。規(guī)劃以新建易初蓮花社 區(qū)購物中心為主體，設置各類品牌專業(yè)店、餐飲娛樂設施、商務辦公樓、旅館酒樓、社區(qū)服務、文化健身、綠地廣場等。一般朱涇人購買高檔次的服裝基本選擇上?；蛑苓叺貐^(qū) 。 ? 金山衛(wèi)是金山全區(qū)的商業(yè)中心，衛(wèi)零路金一路商業(yè)街、歐洲商業(yè)城、北隨塘石路餐飲特色街等，基本可以滿足朱涇居民中高層次的消費需求。同時，老城中心商業(yè)區(qū)尚有一定數量的商鋪有待去化，對商戶和品牌的分流能力可見一斑。世紀聯華將于6月 18日開幕，供銷大廈目前招商的商戶類型 也同質于金上海生活廣場 4 號樓將引入的購物類商戶。 很多國際國內主流品牌都堅守著三級市場不開店的鐵律，因此“金上海生活廣場”在引進一些主流品牌方面存在著天然的障礙。綜合來講，項目周邊商業(yè)氛圍真正形成需要較長周期，商戶對能夠在短期內形成良好商業(yè)氛圍存在嚴重觀望情緒觀望，所有的金山本地商戶都抱著同一個觀點：“ 等待，觀望，待其形成商業(yè) 氛圍”…… 。 情況三：金山鄰近區(qū)域商戶?！安惋?、休閑、百貨購物”三大主力店設想不切實際。 但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合 有效的市場需求基礎之上的，以朱涇現有的中、低端基礎消費力與購買力，怎能滿足定位于中高端配套 11 型社區(qū) 4 萬多體量的巨大供應量，尤其是如何支撐設想中的主力“百貨”購物的供應量，如何解決有效的市場需求與長久運營這一深刻的矛盾？ 顯而易見，“金上?！痹陧椖慷ㄎ?，以及業(yè)態(tài)定位上均存在著無法通過市場檢驗的重大問題。 需要走非傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)模式，以差異化思路來引領消費，帶動一個非商業(yè)中心的基本人氣，使項目 具備招商工作的基本需求。又 如引進或自身規(guī)劃經營死海漂流浴 (源自“以色列死?！保唤瓭擅耋@呼前所未有之神奇體驗 )、黑泥美容養(yǎng)生浴場、太空浴等，通過打 13 造獨樹一幟的形象力與影響力，將本案打造成上海金山的一大亮點。 差異化定位的方向――以前瞻的市場需求觀來考量項目的業(yè)態(tài)定位，打造“后裝修時代”的家居時尚地標 我們從金山朱涇的市場現狀入手，對當地以及周邊市場需求構成分析、以及市場消費趨勢等多方面綜合考量出發(fā)， 在業(yè)態(tài)定位上，“主力百貨”購物板塊應調整為 “后裝修時代”的時尚家居城，重點引進一批個性化的家居陳設類軟裝飾商戶，使本項目成為金山區(qū)乃至上海西區(qū)的家 14 居時尚地標，更吻合“金上海生活廣場”的內含。不同商圈所對應的目標消費群體各不相同，朱涇當地政府公務員、私營業(yè)主等高端消費群體，一直期待有一處可以提供個性化休閑的商業(yè)設施，可以商業(yè)宴請、可以朋友聚會。 （二）業(yè)態(tài)規(guī)劃 『休閑類』 ： 如引進或自身規(guī)劃經營死海漂浴場、黑泥美容浴、洗浴保健行業(yè)的奇葩太空浴、藏御火療＋足浴等具有亮點特征的休閑類項目。 『購物類』： 家居生活館。 金上海生活廣場所處的區(qū)域屬正在規(guī)劃建設中的 金龍現代商業(yè)商務街區(qū)，目前，多數配套設施如 世紀聯華大賣場、賓館、醫(yī)院、學校、體育館等項目正處于規(guī)劃建設階段， 新的商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍和商業(yè)項目的集聚度面臨一個發(fā)育期；其次，當地和周邊消費者的認知度和消費習慣也有待形成 。 19 招商區(qū)域市場目標策略。 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 ，按每二個月召開一次計。 3)、招商團隊工作人員薪資：包括區(qū)域市場招商經理二～三人、駐場經理一人、招商專員四～五人、招商策劃、企劃人員二人薪資，未計廣告策劃、設計部分。 僅僅兩年時間，漲幅達到 %，按理說，他應該高興才對。 ” 康橋半島商業(yè)街的大量空置現象是周浦商業(yè)地產的縮影，源于開發(fā)商對這里商業(yè)地產的開發(fā)前景過于樂觀。 在蔣畔看來，周浦已經是商鋪問題嚴重的 “ 災區(qū) ” 。周浦距離張江較近，張江的產業(yè)發(fā)展受到土地的制約，周浦可以趁此機會做對接轉型，如轉向倉儲物流或者總部經濟。因為臨港新城完全有條件開發(fā)這樣的專業(yè)市場。 惠南是南匯的政治、經濟、文化、貿易中心，目前常住人口 12 萬左右，加上流動人口共約 20 萬人；這里商業(yè)對周邊的輻射影響力比較大。很多開發(fā)商想找他們做代理策劃，但由于南匯商業(yè)地產的問題不是推廣，短時間很難找到突破點，因此專業(yè)商業(yè)地產代 理機構都不輕易接南匯的商業(yè)地產項目。 ” 一位業(yè)內人士指出。 規(guī)劃占地面積 36平方公里的松江新城，一直是這幾年上海郊區(qū)房地產開發(fā)的熱點，僅去年以來，松江新城新增的土地供應就達 20幅，土地的集中出讓導致大量房源同時上市。目前在松江已交付的商業(yè)用房中，出租率普遍偏低。但同時，商業(yè)地產空置率正以每年上升 25％左右的速度遞增，高空置率的樓盤牽制著開發(fā)商大量的資金 。 加之，現在很多商業(yè)地產開發(fā)商都是由房地產商轉化而來，往往在開發(fā)過程中套用房地產開發(fā)模式。例如北京的朝青板塊，在已經入住的高檔社區(qū)中商業(yè)明顯匱乏，華紡易城只有一個 500平方米左右的社區(qū)超市，無法滿足居民的購物需求；但與青河灣一路之隔的朝陽雅筑，擁有臨街底商 2 萬多平方米，但 32 個商鋪中只有 5個營業(yè)，其 余的完全沒有跡象。目前國內約有 70%的商業(yè)地產項目，就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗。開發(fā)商業(yè)地產不僅斗勇而且斗智，不僅要精通商業(yè)運作的各項 “ 武藝 ” ，還要“ 過五關，斬六將 ” 才有可能化解風險取得成功。一般家庭新居裝修第一年的總費用平均值為 ，其中硬裝修的平均花費為 57591元，占總裝修支出費用的 %。因此，投資者不妨謹慎考慮、長線投資。然而從第二年開始，用于硬裝修的費用幾乎沒有，更多的家庭會通過更換軟裝潢來彌補硬裝修的遺憾和陳舊。調查顯示，上海有意投資房地產的投資者中，選擇投資商鋪的比例高達 %，這直接導致從去年下半年開始的商鋪成交量節(jié)節(jié)攀升。 高空置率是商業(yè)地產開發(fā)的死穴 商業(yè)地產的專業(yè)性很強，只有突出現代商業(yè)運作規(guī)律的整體規(guī)劃布局，才能取得好的回報。 商業(yè)地產的規(guī)劃布局混亂是商業(yè)地產市場中出現的另外一個主要問題。很多地產商開發(fā)的商業(yè)項目不符合實際經營者的要求，造成了買家和賣家難以交易的尷尬，大量的無效供給成為高供給量背后更為嚴峻的挑戰(zhàn)。繁榮景象的背后往往隱藏的是更多的危機和隱患，如今的商業(yè)地產是否已走進了這樣一個怪圈，我們只能從事實中尋找答案。 ” 昨日，上海市商業(yè)網點管理辦公室主任浦祖健坦言： “ 目前，我們對于商業(yè)網點建設只有一個規(guī)劃性的意見，在經濟利益驅使下，可能會出現局部區(qū)域商業(yè)設施過于集中的現象。據上海一商業(yè)地產專業(yè)咨詢機構對松江城區(qū)主要商業(yè)街市、設施布局狀況的調查發(fā)現：未來幾年，松江新 增商業(yè)建筑面積將達119萬平方米。 “ 目前上海一些郊區(qū)商業(yè)地產的發(fā)展速度已超過了人口遷移速度，從而導致了商業(yè)設施規(guī)模與周邊地區(qū)購買力的不協(xié)調。還有 4 萬多平方米的展覽）；五角世貿商城近 50萬平方米（商鋪只是部分）；南匯新場 6 萬平方米的商鋪；樂園城還有 39 萬平方米的商業(yè)體量（商鋪只是部分