【正文】 20 萬元。 目前，朱涇鎮(zhèn)規(guī)劃中的四大商業(yè)街區(qū)主要業(yè)態(tài)如休閑、文化、娛樂、餐飲等存在著互相交叉的狀況，客觀上區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)面臨著招商的競爭，因此，本項(xiàng)目要脫穎而出，一定要形成自己的業(yè)態(tài)特色，在“ 特”字上做文章，以實(shí)現(xiàn)錯位競爭。 配套購物。 『娛樂類』： 金山洋人街。 著力規(guī)劃引進(jìn)一些具有亮點(diǎn)的、有特色的休閑娛樂項(xiàng)目，使金上海生活廣場不僅具有吸引當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)群的能力，還能夠形成輻射力，吸引周邊的消費(fèi)群。 15 四、項(xiàng)目核心定位與推廣概念 主題式商業(yè)地標(biāo) 繽紛歡樂泡 mall 精彩芭堤雅 歡樂摩爾城 ? 根據(jù)對朱涇本地商業(yè)布局、消費(fèi)趨勢的準(zhǔn)確把握，以差異化定位滿足市場需求，摒棄依托餐飲、娛樂、購物主力店的常規(guī)商業(yè)開發(fā)模式，通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，引進(jìn)規(guī)劃具有特色娛樂、休閑項(xiàng)目，如死海漂漂浴 、 黑泥洗浴城 、萬國美食城、 金山洋人街、家居生活館 、 西班牙休閑廣場 等 ，以特色商業(yè)布局和主題文化的有機(jī)融合，來聚集和吸引大量的人流。 有效而迅速帶動一個非商業(yè)中心的商業(yè)氛圍，營造可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)前景和活力，使項(xiàng)目具備招商工作的基本需求。 需要跳出金山朱涇狹隘的視角，將視野放到“大上海商圈”層面上去思考，變劣勢為優(yōu)勢，變不利為有利，借力發(fā)展，使項(xiàng)目具備持久經(jīng)營的發(fā)展空間。 在短期內(nèi)大量導(dǎo)入人口無法實(shí)現(xiàn)時，大供應(yīng)量的商業(yè)物業(yè)，需要具有鮮明特色與號召力，足以可聚集和吸引主力消費(fèi)人群的商業(yè)定位思路。 10 三、回歸理性的項(xiàng)目定位思路 與業(yè)態(tài)規(guī)劃重點(diǎn) 項(xiàng)目的定位某種程度上決定了項(xiàng)目的成敗。 9 【小結(jié)】 目前，上海郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度已經(jīng)超過了人口遷移速度，從而導(dǎo)致了商業(yè)設(shè)施規(guī)模與周邊地區(qū)購買力的不協(xié)調(diào)。如美林閣、小南國、俏江南、富臨軒，又如棒約翰、鳴鴻象山漁港、小尾羊、長野拉面、 7 天連鎖、國際青年酒店等連鎖酒店等。周邊盡管有很多居民區(qū)，但認(rèn)為整個區(qū)域真正起來的周期起碼需要 5 年的時間。 5 月份的上海商鋪新增供應(yīng)量為 萬平方米，比 4 月增加了%。 老商業(yè)中心區(qū)項(xiàng)目――康隆廣場同時面臨洗牌 位于公園路上的康隆廣場作為目前朱涇商業(yè)的地標(biāo)性項(xiàng)目，三年前開始運(yùn)營，以出售為主，售出商鋪三年包租。 ? 朱涇距離杭州車程一個小時，成為朱涇人中高端消費(fèi)的另一個選擇。金山區(qū)在上海 13 個區(qū)縣中，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名僅領(lǐng)先于崇明區(qū)，金山的整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況是石油化工業(yè) —— 一業(yè)特強(qiáng)，朱涇近年來形成了以不銹鋼制品、輕工產(chǎn)品、新型建材、電子機(jī)械等為主的特色工業(yè)產(chǎn)業(yè)，整體第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，對外來 3 人口的吸引力較弱，社會消費(fèi)以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎渲姓賳T、私營業(yè)主成為中高檔消費(fèi)的主力。 ? 沈浦涇路社區(qū)商業(yè)生活中心：萬安街與公園南路結(jié)點(diǎn)處。 城市商業(yè)規(guī)劃框架基本形成 ， 新商業(yè)街區(qū)的繁榮有待培育 （ 1）老城區(qū)商業(yè)中心 老城區(qū)商業(yè)中心范圍西至公園路，東至羅星路，北到萬安街， 南至亭楓公路的區(qū)域，包括朱涇歷史風(fēng)貌區(qū)。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快和城南新區(qū)的建成，必將吸引大量的人群來朱涇鎮(zhèn)居住和經(jīng)商，將極大的帶動消費(fèi)的增長。規(guī)劃以新建易初蓮花社 區(qū)購物中心為主體，設(shè)置各類品牌專業(yè)店、餐飲娛樂設(shè)施、商務(wù)辦公樓、旅館酒樓、社區(qū)服務(wù)、文化健身、綠地廣場等。一般朱涇人購買高檔次的服裝基本選擇上?；蛑苓叺貐^(qū) 。 ? 金山衛(wèi)是金山全區(qū)的商業(yè)中心，衛(wèi)零路金一路商業(yè)街、歐洲商業(yè)城、北隨塘石路餐飲特色街等，基本可以滿足朱涇居民中高層次的消費(fèi)需求。同時，老城中心商業(yè)區(qū)尚有一定數(shù)量的商鋪有待去化，對商戶和品牌的分流能力可見一斑。世紀(jì)聯(lián)華將于6月 18日開幕，供銷大廈目前招商的商戶類型 也同質(zhì)于金上海生活廣場 4 號樓將引入的購物類商戶。 很多國際國內(nèi)主流品牌都堅守著三級市場不開店的鐵律，因此“金上海生活廣場”在引進(jìn)一些主流品牌方面存在著天然的障礙。綜合來講，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍真正形成需要較長周期，商戶對能夠在短期內(nèi)形成良好商業(yè)氛圍存在嚴(yán)重觀望情緒觀望，所有的金山本地商戶都抱著同一個觀點(diǎn)：“ 等待，觀望，待其形成商業(yè) 氛圍”…… 。 情況三：金山鄰近區(qū)域商戶?！安惋?、休閑、百貨購物”三大主力店設(shè)想不切實(shí)際。 但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合 有效的市場需求基礎(chǔ)之上的，以朱涇現(xiàn)有的中、低端基礎(chǔ)消費(fèi)力與購買力，怎能滿足定位于中高端配套 11 型社區(qū) 4 萬多體量的巨大供應(yīng)量，尤其是如何支撐設(shè)想中的主力“百貨”購物的供應(yīng)量，如何解決有效的市場需求與長久運(yùn)營這一深刻的矛盾？ 顯而易見，“金上?！痹陧?xiàng)目定位，以及業(yè)態(tài)定位上均存在著無法通過市場檢驗(yàn)的重大問題。 需要走非傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)模式，以差異化思路來引領(lǐng)消費(fèi)，帶動一個非商業(yè)中心的基本人氣，使項(xiàng)目 具備招商工作的基本需求。又 如引進(jìn)或自身規(guī)劃經(jīng)營死海漂流浴 (源自“以色列死海”，曾被江澤民驚呼前所未有之神奇體驗(yàn) )、黑泥美容養(yǎng)生浴場、太空浴等，通過打 13 造獨(dú)樹一幟的形象力與影響力，將本案打造成上海金山的一大亮點(diǎn)。 差異化定位的方向――以前瞻的市場需求觀來考量項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，打造“后裝修時代”的家居時尚地標(biāo) 我們從金山朱涇的市場現(xiàn)狀入手，對當(dāng)?shù)匾约爸苓吺袌鲂枨髽?gòu)成分析、以及市場消費(fèi)趨勢等多方面綜合考量出發(fā)， 在業(yè)態(tài)定位上，“主力百貨”購物板塊應(yīng)調(diào)整為 “后裝修時代”的時尚家居城，重點(diǎn)引進(jìn)一批個性化的家居陳設(shè)類軟裝飾商戶，使本項(xiàng)目成為金山區(qū)乃至上海西區(qū)的家 14 居時尚地標(biāo)，更吻合“金上海生活廣場”的內(nèi)含。不同商圈所對應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體各不相同，朱涇當(dāng)?shù)卣珓?wù)員、私營業(yè)主等高端消費(fèi)群體，一直期待有一處可以提供個性化休閑的商業(yè)設(shè)施，可以商業(yè)宴請、可以朋友聚會。 （二）業(yè)態(tài)規(guī)劃 『休閑類』 ： 如引進(jìn)或自身規(guī)劃經(jīng)營死海漂浴場、黑泥美容浴、洗浴保健行業(yè)的奇葩太空浴、藏御火療＋足浴等具有亮點(diǎn)特征的休閑類項(xiàng)目。 『購物類』： 家居生活館。 金上海生活廣場所處的區(qū)域?qū)僬谝?guī)劃建設(shè)中的 金龍現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)街區(qū)，目前，多數(shù)配套設(shè)施如 世紀(jì)聯(lián)華大賣場、賓館、醫(yī)院、學(xué)校、體育館等項(xiàng)目正處于規(guī)劃建設(shè)階段， 新的商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍和商業(yè)項(xiàng)目的集聚度面臨一個發(fā)育期；其次，當(dāng)?shù)睾椭苓呄M(fèi)者的認(rèn)知度和消費(fèi)習(xí)慣也有待形成 。 19 招商區(qū)域市場目標(biāo)策略。 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 ，按每二個月召開一次計。 3)、招商團(tuán)隊工作人員薪資：包括區(qū)域市場招商經(jīng)理二～三人、駐場經(jīng)理一人、招商專員四～五人、招商策劃、企劃人員二人薪資，未計廣告策劃、設(shè)計部分。 僅僅兩年時間，漲幅達(dá)到 %，按理說，他應(yīng)該高興才對。 ” 康橋半島商業(yè)街的大量空置現(xiàn)象是周浦商業(yè)地產(chǎn)的縮影，源于開發(fā)商對這里商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)前景過于樂觀。 在蔣畔看來，周浦已經(jīng)是商鋪問題嚴(yán)重的 “ 災(zāi)區(qū) ” 。周浦距離張江較近，張江的產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到土地的制約，周浦可以趁此機(jī)會做對接轉(zhuǎn)型，如轉(zhuǎn)向倉儲物流或者總部經(jīng)濟(jì)。因?yàn)榕R港新城完全有條件開發(fā)這樣的專業(yè)市場。 惠南是南匯的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易中心，目前常住人口 12 萬左右，加上流動人口共約 20 萬人；這里商業(yè)對周邊的輻射影響力比較大。很多開發(fā)商想找他們做代理策劃，但由于南匯商業(yè)地產(chǎn)的問題不是推廣，短時間很難找到突破點(diǎn)，因此專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)代 理機(jī)構(gòu)都不輕易接南匯的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 ” 一位業(yè)內(nèi)人士指出。 規(guī)劃占地面積 36平方公里的松江新城，一直是這幾年上海郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，僅去年以來，松江新城新增的土地供應(yīng)就達(dá) 20幅，土地的集中出讓導(dǎo)致大量房源同時上市。目前在松江已交付的商業(yè)用房中，出租率普遍偏低。但同時，商業(yè)地產(chǎn)空置率正以每年上升 25％左右的速度遞增，高空置率的樓盤牽制著開發(fā)商大量的資金 。 加之，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，往往在開發(fā)過程中套用房地產(chǎn)開發(fā)模式。例如北京的朝青板塊，在已經(jīng)入住的高檔社區(qū)中商業(yè)明顯匱乏，華紡易城只有一個 500平方米左右的社區(qū)超市，無法滿足居民的購物需求；但與青河灣一路之隔的朝陽雅筑，擁有臨街底商 2 萬多平方米，但 32 個商鋪中只有 5個營業(yè)，其 余的完全沒有跡象。目前國內(nèi)約有 70%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是因?yàn)檎w布局先天不足造成失誤或失敗。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不僅斗勇而且斗智，不僅要精通商業(yè)運(yùn)作的各項(xiàng) “ 武藝 ” ，還要“ 過五關(guān)，斬六將 ” 才有可能化解風(fēng)險取得成功。一般家庭新居裝修第一年的總費(fèi)用平均值為 ，其中硬裝修的平均花費(fèi)為 57591元，占總裝修支出費(fèi)用的 %。因此，投資者不妨謹(jǐn)慎考慮、長線投資。然而從第二年開始，用于硬裝修的費(fèi)用幾乎沒有，更多的家庭會通過更換軟裝潢來彌補(bǔ)硬裝修的遺憾和陳舊。調(diào)查顯示，上海有意投資房地產(chǎn)的投資者中，選擇投資商鋪的比例高達(dá) %，這直接導(dǎo)致從去年下半年開始的商鋪成交量節(jié)節(jié)攀升。 高空置率是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的死穴 商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性很強(qiáng)，只有突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局，才能取得好的回報。 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃布局混亂是商業(yè)地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的另外一個主要問題。很多地產(chǎn)商開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目不符合實(shí)際經(jīng)營者的要求，造成了買家和賣家難以交易的尷尬，大量的無效供給成為高供給量背后更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。繁榮景象的背后往往隱藏的是更多的危機(jī)和隱患，如今的商業(yè)地產(chǎn)是否已走進(jìn)了這樣一個怪圈，我們只能從事實(shí)中尋找答案。 ” 昨日，上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室主任浦祖健坦言： “ 目前，我們對于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)只有一個規(guī)劃性的意見，在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，可能會出現(xiàn)局部區(qū)域商業(yè)設(shè)施過于集中的現(xiàn)象。據(jù)上海一商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對松江城區(qū)主要商業(yè)街市、設(shè)施布局狀況的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：未來幾年，松江新 增商業(yè)建筑面積將達(dá)119萬平方米。 “ 目前上海一些郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度已超過了人口遷移速度，從而導(dǎo)致了商業(yè)設(shè)施規(guī)模與周邊地區(qū)購買力的不協(xié)調(diào)。還有 4 萬多平方米的展覽）；五角世貿(mào)商城近 50萬平方米（商鋪只是部分）；南匯新場 6 萬平方米的商鋪；樂園城還有 39 萬平方米的商業(yè)體量（商鋪只是部分