【正文】 ，目前金龍商業(yè)街街鋪一層價格在 元 /㎡ /天左右，但市場反應(yīng)欠佳。 老商業(yè)中心區(qū)項目――康隆廣場同時面臨洗牌 位于公園路上的康隆廣場作為目前朱涇商業(yè)的地標(biāo)性項目，三年前開始運(yùn)營，以出售為主，售出商鋪三年包租。 另外 ，在一個鎮(zhèn)域級的市場，同期規(guī)劃啟動?xùn)|林歷史文化商業(yè)街、金龍商業(yè)街等多個商業(yè)項目。 ? 朱涇距離杭州車程一個小時，成為朱涇人中高端消費(fèi)的另一個選擇。 【第二級】金山衛(wèi)區(qū)級商圈，滿足提升級的消費(fèi)需求。金山區(qū)在上海 13 個區(qū)縣中，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名僅領(lǐng)先于崇明區(qū)，金山的整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況是石油化工業(yè) —— 一業(yè)特強(qiáng)，朱涇近年來形成了以不銹鋼制品、輕工產(chǎn)品、新型建材、電子機(jī)械等為主的特色工業(yè)產(chǎn)業(yè)，整體第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，對外來 3 人口的吸引力較弱，社會消費(fèi)以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎渲姓賳T、私營業(yè)主成為中高檔消費(fèi)的主力。 城鎮(zhèn) 商業(yè) 業(yè)態(tài)單一和缺乏規(guī)模效應(yīng) 目前，朱涇鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)比例中， 服裝服飾類所占的比例最大， 普遍以中低檔為主。 ? 沈浦涇路社區(qū)商業(yè)生活中心：萬安街與公園南路結(jié)點(diǎn)處。 易初蓮花購物中心――地處沈浦涇路與市河交匯處的東南角，亭楓公 2 路的北邊， 萬平方米。 城市商業(yè)規(guī)劃框架基本形成 ， 新商業(yè)街區(qū)的繁榮有待培育 （ 1）老城區(qū)商業(yè)中心 老城區(qū)商業(yè)中心范圍西至公園路，東至羅星路，北到萬安街， 南至亭楓公路的區(qū)域，包括朱涇歷史風(fēng)貌區(qū)。 朱涇鎮(zhèn)９萬多常住人口，２萬多流動人口的消費(fèi)群體，為朱涇商業(yè)和服務(wù)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快和城南新區(qū)的建成，必將吸引大量的人群來朱涇鎮(zhèn)居住和經(jīng)商，將極大的帶動消費(fèi)的增長。老城區(qū)商業(yè)中心要與朱涇鎮(zhèn)作為全國重點(diǎn)鎮(zhèn)之一，金山區(qū)北部經(jīng)濟(jì)、文化、居住中心的地位相適應(yīng)，重點(diǎn)體現(xiàn)繁榮繁華、方便舒適，滿足居民生活需求和商務(wù)需求。規(guī)劃以新建易初蓮花社 區(qū)購物中心為主體，設(shè)置各類品牌專業(yè)店、餐飲娛樂設(shè)施、商務(wù)辦公樓、旅館酒樓、社區(qū)服務(wù)、文化健身、綠地廣場等。 ? 眾安街社區(qū)商業(yè)生活中心：眾安街與公園南路結(jié)點(diǎn)處。一般朱涇人購買高檔次的服裝基本選擇上?；蛑苓叺貐^(qū) 。 因此，朱涇鎮(zhèn) 目前的商業(yè)形態(tài)以 中、 低檔為主，不論是租金水平還是管理水平都處于粗放的低水平階段。 ? 金山衛(wèi)是金山全區(qū)的商業(yè)中心，衛(wèi)零路金一路商業(yè)街、歐洲商業(yè)城、北隨塘石路餐飲特色街等，基本可以滿足朱涇居民中高層次的消費(fèi)需求。 ? 朱涇當(dāng)?shù)厣虡I(yè)娛樂設(shè)施的低水平和交通的便利性，均促使朱涇人形成了外向型的休閑消費(fèi)習(xí)慣。同時，老城中心商業(yè)區(qū)尚有一定數(shù)量的商鋪有待去化，對商戶和品牌的分流能力可見一斑。 作為目前朱涇檔次最高的商業(yè)項目，康隆廣場 3－ 4 層聚集了臺球俱樂部、足浴、 kt v 等娛樂項目。世紀(jì)聯(lián)華將于6月 18日開幕，供銷大廈目前招商的商戶類型 也同質(zhì)于金上海生活廣場 4 號樓將引入的購物類商戶。其中，外環(huán)以外新增供應(yīng)達(dá)到 萬平方米，占總供應(yīng)量的%，這一比例比 4 月增加了 %；其中 ， 金山區(qū)以近 26124 平方米的新增商業(yè)面積、占全市商鋪新增供應(yīng)量 %的比重，躍居各區(qū)之 首，金山周邊的客戶分流和招商競爭態(tài)勢不言而喻。 很多國際國內(nèi)主流品牌都堅守著三級市場不開店的鐵律，因此“金上海生活廣場”在引進(jìn)一些主流品牌方面存在著天然的障礙。 判斷二： 對項目所在地段盡管沒有偏見，項目周邊有眾多新興高檔小區(qū)，消費(fèi)群資源豐富，加之“世紀(jì)聯(lián)華大賣場”的開業(yè)，會為本案區(qū)域提升人氣，其投資的關(guān)注點(diǎn)關(guān)鍵在于商業(yè)項目的管理和運(yùn)作情況，如果操作得好，形成良好的商業(yè)氛圍，才會考慮來投資開店。綜合來講，項目周邊商業(yè)氛圍真正形成需要較長周期，商戶對能夠在短期內(nèi)形成良好商業(yè)氛圍存在嚴(yán)重觀望情緒觀望，所有的金山本地商戶都抱著同一個觀點(diǎn)：“ 等待，觀望，待其形成商業(yè) 氛圍”…… 。又如相當(dāng)多的連鎖品牌只考慮加盟的形式，不開直營店，如蜀國餐飲、藏域火療等。 情況三：金山鄰近區(qū)域商戶。 縱觀在上海郊縣已經(jīng)交付使用的商業(yè)用房，出租率普遍較低(浦東南匯商鋪平均出租率僅 50%)，人氣不足已成為制約郊 縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個瓶頸?！安惋嫛⑿蓍e、百貨購物”三大主力店設(shè)想不切實(shí)際。 以上我們從商業(yè)市場運(yùn)作規(guī)律，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、導(dǎo)入人口質(zhì)量等因素，對商圈、購買力的質(zhì)量和數(shù)量、業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)價值等方面著手進(jìn)行了深入的研究分析，從商家的市場需求行為中揭示了一個真理，即“地段決定選擇”。 但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合 有效的市場需求基礎(chǔ)之上的，以朱涇現(xiàn)有的中、低端基礎(chǔ)消費(fèi)力與購買力，怎能滿足定位于中高端配套 11 型社區(qū) 4 萬多體量的巨大供應(yīng)量，尤其是如何支撐設(shè)想中的主力“百貨”購物的供應(yīng)量，如何解決有效的市場需求與長久運(yùn)營這一深刻的矛盾？ 顯而易見，“金上?！痹陧椖慷ㄎ唬约皹I(yè)態(tài)定位上均存在著無法通過市場檢驗的重大問題。 在現(xiàn)有的朱涇本地消費(fèi)人口和消費(fèi)能力的條件下，要著重挖掘項目和區(qū)域的商業(yè)潛力，精確主力消費(fèi)群的定位。 需要走非傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)模式，以差異化思路來引領(lǐng)消費(fèi)，帶動一個非商業(yè)中心的基本人氣，使項目 具備招商工作的基本需求。 朱涇鎮(zhèn)處于上海市最南端，處于滬、杭交通樞紐地帶，這一潛在的區(qū)位待征，為項目發(fā)揮商業(yè)輻射作用提供了可能，因此，要在項目定位、業(yè) 態(tài)規(guī)劃、項目推廣等方面，最大化的吸引江、浙、滬一帶的消費(fèi)群。又 如引進(jìn)或自身規(guī)劃經(jīng)營死海漂流浴 (源自“以色列死?！?，曾被江澤民驚呼前所未有之神奇體驗 )、黑泥美容養(yǎng)生浴場、太空浴等，通過打 13 造獨(dú)樹一幟的形象力與影響力，將本案打造成上海金山的一大亮點(diǎn)。 【思考四】 需要差異化競爭的策略，適應(yīng)市場需求與項目長久運(yùn)營的需要 商業(yè)項目的定位是項目成功與否的關(guān)鍵，其中因定位不準(zhǔn)，缺乏科學(xué)專業(yè)配比和合理規(guī)劃，沒有考慮到供求關(guān)系，與周邊定位具有同質(zhì)性而失敗的項目比比皆是。 差異化定位的方向――以前瞻的市場需求觀來考量項目的業(yè)態(tài)定位，打造“后裝修時代”的家居時尚地標(biāo) 我們從金山朱涇的市場現(xiàn)狀入手，對當(dāng)?shù)匾约爸苓吺袌鲂枨髽?gòu)成分析、以及市場消費(fèi)趨勢等多方面綜合考量出發(fā)， 在業(yè)態(tài)定位上，“主力百貨”購物板塊應(yīng)調(diào)整為 “后裝修時代”的時尚家居城，重點(diǎn)引進(jìn)一批個性化的家居陳設(shè)類軟裝飾商戶，使本項目成為金山區(qū)乃至上海西區(qū)的家 14 居時尚地標(biāo)，更吻合“金上海生活廣場”的內(nèi)含。 ? 精彩芭堤雅，鮮明地凸現(xiàn)了項目休閑娛 樂的傾向性，體現(xiàn)出功能魅力、風(fēng)情魅力，將消費(fèi)趨勢和商業(yè)運(yùn)營緊密結(jié)合，帶給消費(fèi)者全新的體驗，引導(dǎo)本地及周邊高端消費(fèi)群進(jìn)行商務(wù)休閑消費(fèi)，為項目在今后的商業(yè)競爭中贏得了先機(jī)。不同商圈所對應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體各不相同，朱涇當(dāng)?shù)卣珓?wù)員、私營業(yè)主等高端消費(fèi)群體，一直期待有一處可以提供個性化休閑的商業(yè)設(shè)施，可以商業(yè)宴請、可以朋友聚會。特色消費(fèi)類型的業(yè)種如：死海漂漂浴、太空浴、黑泥休閑浴等；也可引入另類文化，如攀巖酒吧等。 （二）業(yè)態(tài)規(guī)劃 『休閑類』 ： 如引進(jìn)或自身規(guī)劃經(jīng)營死海漂浴場、黑泥美容浴、洗浴保健行業(yè)的奇葩太空浴、藏御火療＋足浴等具有亮點(diǎn)特征的休閑類項目。 風(fēng)情酒吧一條街，夜總會等娛樂項目。 『購物類』： 家居生活館。 如服飾、運(yùn)動休閑、鞋帽箱包、珠寶首飾等。 金上海生活廣場所處的區(qū)域?qū)僬谝?guī)劃建設(shè)中的 金龍現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)街區(qū)，目前，多數(shù)配套設(shè)施如 世紀(jì)聯(lián)華大賣場、賓館、醫(yī)院、學(xué)校、體育館等項目正處于規(guī)劃建設(shè)階段， 新的商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍和商業(yè)項目的集聚度面臨一個發(fā)育期；其次，當(dāng)?shù)睾椭苓呄M(fèi)者的認(rèn)知度和消費(fèi)習(xí)慣也有待形成 。 入駐商戶“放水養(yǎng)魚”策略。 19 招商區(qū)域市場目標(biāo)策略。 2021 年 8 月底之前完成。 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 ，按每二個月召開一次計。 【新聞晨報】（上海地區(qū)） A1 版周三彩色 1/4 直版（ * ） 62021 元 /次 75 折 12 次 =558000 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月，投放頻率每 1 個月一次，共 12 次 【金山報】 周四彩色整版 （ 23*34cm） 12021 元 /次 67 折 12 次 =96000 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月，每月投放一次，共 12 次 【揚(yáng)子晚報】江蘇全省版 A 版周三彩色通欄（ *7cm） 42300 元 /次 78 折 6 次 =197964 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月，集中每月投放一次，共 6 次 【錢江晚報】浙江全省版 A49 版周三彩色通欄（ 24*） 49800 元 /次 85 折 6 次 =253980 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月，集中每月投放一次，共 6 次 【滬杭高速朱涇出口處高立柱廣告牌】 雙面高立柱廣告牌（ 6 米 *18 米） 約 35 萬元 /年 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 【搜鋪網(wǎng)】 圖片、文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 28800 元 【 中國商業(yè)地產(chǎn)總網(wǎng) 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 12021 元 【 網(wǎng)房 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 24000 元 【 搜房 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 6000 元 【 土地爺商業(yè)地產(chǎn)招商網(wǎng) 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月 ， 6000 元 【 南方商鋪 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 6000 元 【 短信群發(fā) 】 短信群發(fā)廣告信息傳播的針對性極強(qiáng)。 3)、招商團(tuán)隊工作人員薪資：包括區(qū)域市場招商經(jīng)理二～三人、駐場經(jīng)理一人、招商專員四