【正文】 山區(qū)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展名列上海市 13 個(gè)郊縣未尾第二，朱涇鎮(zhèn)相對(duì)楓涇在區(qū)位上明顯居于劣勢(shì)，相對(duì)金山石化 對(duì)外來人口的吸引力十分之弱， 第三產(chǎn)業(yè)極不發(fā)達(dá)， 社會(huì)消費(fèi)以當(dāng)?shù)鼐?民中、 低檔 消費(fèi) 為主，朱涇現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施，基本滿足常駐人口與少量外來普通百姓的日常消費(fèi)需求 ，本案距離形成良好的商業(yè)氛圍需要相當(dāng)長的市場培育期。并為這部分消費(fèi)群體度身定制一個(gè)需求最大化的商業(yè)定位思路 。 一站式 娛樂 消費(fèi) 的定位方向――以特色休閑、娛樂項(xiàng)目為主體，打造消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂體驗(yàn)為主旋律的時(shí)尚地標(biāo) 從郊區(qū)鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律出發(fā)，“金上海生 活廣場”應(yīng)力主引進(jìn)一定數(shù)量具有鮮明特色的娛樂、休閑項(xiàng)目，使消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂體驗(yàn)成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消費(fèi)成為主體消費(fèi)。南大街在城市商業(yè)中心，與周邊新世紀(jì)、路橋、萊蒙都會(huì)、百貨大樓、泰富百貨毗鄰，定位上具有嚴(yán)重的雷同性，除了在服裝和餐飲上動(dòng)動(dòng)手腳外，其他的卻是百無聊賴。 通過引進(jìn)一定數(shù)量具有鮮明特色的娛樂、休閑項(xiàng)目，使消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂體驗(yàn)成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消費(fèi)成為消費(fèi)主體，通過 實(shí)現(xiàn)一站式 娛樂 消費(fèi)的模式 ，不僅具有吸引朱涇、金山本地高端消費(fèi)群的商業(yè)能力，并且具有將項(xiàng)目輻射江浙周邊區(qū)域 的商業(yè)吸引力，使消費(fèi)群近悅遠(yuǎn)來，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化 。 17 （ 4） 文化與商業(yè)結(jié)合的原則，彰顯人文內(nèi)涵特色。 『特色文化類』： 金 山洋人街。 『配套類』 引進(jìn)如 24 小時(shí)自助銀行網(wǎng)點(diǎn)、 24 小時(shí)藥房、私人診療所等。因此，在業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確的前提下，客觀上每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分經(jīng)營都有一個(gè)市場培育期的問題，本項(xiàng)目也不例外。 2021 年 8 月底之前完成。 2)、本表按江蘇同類型商業(yè)項(xiàng)目的最低招商開支水平計(jì)。 周先生準(zhǔn)備賣掉的商鋪在南匯周浦的康橋半島商業(yè)街上，這是一間 50 平方米臨街底鋪，經(jīng)營業(yè)態(tài)不限。 ” 上海申意匯專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)全程營運(yùn)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理徐明瑞告訴記者。 ” 上 25 海中瑞房地產(chǎn)營銷有限公司企劃經(jīng)理蔣畔表示。徐明瑞認(rèn)為，開發(fā)商必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)重新定位，他不建議投資者到這里來投資，需要等待一段時(shí)間。 南匯的專業(yè)市場在產(chǎn)品定位上，與長三角其他專業(yè)市場相比同質(zhì)化明顯。記者了解到，初期進(jìn)入某些商業(yè)市場的第一批買家及租客紛紛拋售、轉(zhuǎn)租，寧愿不收轉(zhuǎn)讓費(fèi)也要“ 逃亡 ” 。它雖是南匯的區(qū)域中心，但同一時(shí)期的供應(yīng)量 “ 不是一般的大，而是超大 ” 。 同樣位于松江的珠江新城二期商鋪也是門庭冷落，昨日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從網(wǎng)上備案登記信息中發(fā)現(xiàn)，珠江新城二期商鋪?zhàn)?2021年 9月開盤以來，近 9個(gè)月的時(shí)間僅售出了 36套，而其合同累計(jì)撤銷次數(shù)卻高達(dá) 30次。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年第三季度，上海中心區(qū)域 商鋪供應(yīng)量占總供應(yīng)量的 78％，但內(nèi)環(huán)以內(nèi)商鋪供應(yīng)量調(diào)整至 42％，內(nèi)環(huán)線以外則上升至 58％。 ” 上海這家商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)高級(jí)咨詢師分析，一方面大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)密度過大，在松江新城南區(qū)、中區(qū)不到 15平方公里的范圍內(nèi)，聚集了松江新城 SOGO 大型客運(yùn)中心、開元商業(yè)廣場及松江商業(yè)廣場三大 shoppingmall，且業(yè)態(tài)都屬于綜合類百貨，今后競爭必將非常慘烈；另一方面，一些商業(yè)街定位不當(dāng)，商業(yè)銷售、商鋪銷售的目標(biāo)客戶群不清晰，而大學(xué)城商業(yè)街在一定程度上忽視了服務(wù)對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力。 商業(yè)地產(chǎn)空置率遞增 無情競爭牽制了誰腳步？ 對(duì)于目前的中國商業(yè)地產(chǎn)市場，沒有人能明確的說出它處于怎樣一個(gè)狀態(tài)。在 2021 年，北京商業(yè)地產(chǎn)市場中宣稱要進(jìn)入開業(yè)期的商業(yè)項(xiàng)目面積 就高達(dá) 410萬平米。究其原因，就是開發(fā)商不注重前期的整體規(guī)劃和布局，才導(dǎo)致了商業(yè)項(xiàng)目的蕭條。結(jié)果， 設(shè)計(jì)出來的商場往往好看不中用，造成整體布局失誤。如果空置率達(dá)到一定的界限，會(huì)由于大規(guī)模的資源浪費(fèi)而牽涉到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。即在裝修工程完畢之后，利用那些易更換、易變動(dòng)位置的飾物與家具，如窗簾、被套、床單、毛毯、沙發(fā)套、靠墊、臺(tái)布及裝飾工藝品、裝飾鐵藝等，對(duì)室內(nèi)二度陳設(shè)與布置以達(dá)到美化家居的效果。 ” 大東方 居家軟裝飾城負(fù)責(zé)人介紹。 但是，目前上海真正意義上的 “ 一站式軟裝飾 ” 采購中心鮮見，目前僅有南匯新場古鎮(zhèn)新落成的大東方居家軟飾城，意欲打造長三角最大的 “ 軟裝飾采購一站式 ” 體驗(yàn)中心；百安居這樣的以建材為主的建材超市也意欲向 “ 軟裝飾 ” 超市轉(zhuǎn)型，明年初將開設(shè)專門的飾品超市；家世界家居北京地區(qū)總經(jīng)理原武也表示， “ 目前，在家世界家居超市內(nèi)，軟裝飾材料所占的比例相當(dāng)少，還不到 20%，今后的發(fā)展空間很大。據(jù)介紹，隨著裝飾業(yè)日趨國際化，上海步入 “ 重裝飾、輕裝修 ” 時(shí)代，全上海每天約有 3600套房屋的 “ 軟裝飾 ” 需求。可以說，高空置率是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的死穴。在開發(fā)之前，對(duì)項(xiàng)目位置、商圈、業(yè)態(tài)、市場購買力、人口、商業(yè)輻射范圍、業(yè)態(tài)品種等研究不夠，憑感覺盲目上馬?？梢哉f，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)和重復(fù)建 設(shè)是目前商業(yè)地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的主要問題之一。商場面積，動(dòng)輒數(shù)十萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)投資，一擲便是數(shù)十億。 ” 不過 ，即將于今年出臺(tái)的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》將會(huì)使情況得到改觀， “ 《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》出臺(tái)以后，各省市將會(huì)出臺(tái)相應(yīng)實(shí)施細(xì)則，政府對(duì)商業(yè)設(shè)施布局及建設(shè)的調(diào)控能力將進(jìn)一步加強(qiáng)，這有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。目前松江新城內(nèi)已經(jīng)開發(fā)和明確規(guī)劃的項(xiàng)目所含的商業(yè)用房總面積已經(jīng)達(dá)到 50萬平方米左右，松江新城的人均商鋪率達(dá)到每人 。 ” 上海郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的生猛勢(shì)頭，讓一些專家備感憂慮。 27 松江商業(yè)地產(chǎn)受限人氣不足 每日經(jīng)濟(jì)新聞 “ 我們周圍已聚集了三大 shoppingmall，目前競爭非常激烈。目前惠南在售的商業(yè)地產(chǎn) 70%是社區(qū)底商，本身售價(jià)低，還有居家功能，買來自己做生意一舉兩得。 供應(yīng)量源源不斷、消化能力不足，帶來的就是空置率居高不下。 ” 蔣畔告訴記者，目前 上海市區(qū)的人均商鋪擁有量在 平方米左右，而南匯目前的人均商鋪擁有量已達(dá) 2～ 3 平方米。 周浦受到交通限制，大量人群難以導(dǎo)入，上海市區(qū)的主要消費(fèi)場所還是集中在人民廣場、徐家匯、 淮海路 、虹橋、 南京西路 、浦東等地；周浦的商鋪只能是區(qū)域性的，以服務(wù)本區(qū)域?yàn)橹?，輻射范圍小，沒有足夠的消化能力。 “ 周浦的老商業(yè)街體量再加上康橋半島的商業(yè)街已經(jīng)能滿足該區(qū)域的商業(yè)需求了。周先生的商鋪從買入至今一直沒有租出去，考慮到他本人當(dāng)初購買時(shí)并沒有打算自己經(jīng)營，這個(gè)商鋪就這樣被空關(guān)了整整兩年；此外，雖然商鋪的價(jià)碼隨著大勢(shì)而水漲船高，但卻 “ 有價(jià)無市 ” ，掛牌后并沒有買家接手。 財(cái)務(wù)：張紅梅 審核：錢君 新導(dǎo)向策劃聯(lián)合機(jī)構(gòu)（香港 【新聞晨報(bào)】（上海地區(qū)） A1 版周三彩色 1/4 直版（ * ） 62021 元 /次 75 折 12 次 =558000 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月，投放頻率每 1 個(gè)月一次，共 12 次 【金山報(bào)】 周四彩色整版 （ 23*34cm） 12021 元 /次 67 折 12 次 =96000 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月，每月投放一次，共 12 次 【揚(yáng)子晚報(bào)】江蘇全省版 A 版周三彩色通欄（ *7cm） 42300 元 /次 78 折 6 次 =197964 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月，集中每月投放一次，共 6 次 【錢江晚報(bào)】浙江全省版 A49 版周三彩色通欄（ 24*） 49800 元 /次 85 折 6 次 =253980 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月，集中每月投放一次，共 6 次 【滬杭高速朱涇出口處高立柱廣告牌】 雙面高立柱廣告牌（ 6 米 *18 米） 約 35 萬元 /年 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 【搜鋪網(wǎng)】 圖片、文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月， 28800 元 【 中國商業(yè)地產(chǎn)總網(wǎng) 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月， 12021 元 【 網(wǎng)房 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月， 24000 元 【 搜房 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月， 6000 元 【 土地爺商業(yè)地產(chǎn)招商網(wǎng) 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月 ， 6000 元 【 南方商鋪 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個(gè)月， 6000 元 【 短信群發(fā) 】 短信群發(fā)廣告信息傳播的針對(duì)性極強(qiáng)。 2021 年 8 月底之前完成。 入駐商戶“放水養(yǎng)魚”策略。 如服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、鞋帽箱包、珠寶首飾等。 風(fēng)情酒吧一條街，夜總會(huì)等娛樂項(xiàng)目。特色消費(fèi)類型的業(yè)種如：死海漂漂浴、太空浴、黑泥休閑浴等；也可引入另類文化，如攀巖酒吧等。 ? 精彩芭堤雅，鮮明地凸現(xiàn)了項(xiàng)目休閑娛 樂的傾向性，體現(xiàn)出功能魅力、風(fēng)情魅力，將消費(fèi)趨勢(shì)和商業(yè)運(yùn)營緊密結(jié)合，帶給消費(fèi)者全新的體驗(yàn)，引導(dǎo)本地及周邊高端消費(fèi)群進(jìn)行商務(wù)休閑消費(fèi)，為項(xiàng)目在今后的商業(yè)競爭中贏得了先機(jī)。 【思考四】 需要差異化競爭的策略，適應(yīng)市場需求與項(xiàng)目長久運(yùn)營的需要 商業(yè)項(xiàng)目的定位是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，其中因定位不準(zhǔn)，缺乏科學(xué)專業(yè)配比和合理規(guī)劃，沒有考慮到供求關(guān)系，與周邊定位具有同質(zhì)性而失敗的項(xiàng)目比比皆是。 朱涇鎮(zhèn)處于上海市最南端，處于滬、杭交通樞紐地帶，這一潛在的區(qū)位待征，為項(xiàng)目發(fā)揮商業(yè)輻射作用提供了可能，因此，要在項(xiàng)目定位、業(yè) 態(tài)規(guī)劃、項(xiàng)目推廣等方面，最大化的吸引江、浙、滬一帶的消費(fèi)群。 在現(xiàn)有的朱涇本地消費(fèi)人口和消費(fèi)能力的條件下，要著重挖掘項(xiàng)目和區(qū)域的商業(yè)潛力，精確主力消費(fèi)群的定位。