【文章內(nèi)容簡介】 項目順馳世府名邸順馳第一大街　　因素修正人流量12%32地段13%544升值潛力11%543車位11%544建筑設(shè)計8%332業(yè)態(tài)劃分8%41品牌商家7%22營銷代理6%533交通6%444規(guī)模5%542社區(qū)支撐5%523政府支持4%4開發(fā)商4%444加權(quán)得分加權(quán)比值1項目1F均價6480110007800同本項目比較價格64801430012246參考比重60%25%30%均價388835753674216。 價格驗證：按照商業(yè)地產(chǎn)年投資回收期、假設(shè)面積為200㎡的鋪面租金為Z元/㎡/月則租金Z=（3888X200）/（200XZX12月）=15則Z=㎡/月（15年平均租金）（２、）以某某地珠江南路為例：招商制定租金價格為40—50元/平方，但實際商家入駐時的租金價格大多為30元/平方，而且有半年至一年的免租期，盡管如此，有30%的商家還是覺得經(jīng)營成本高，投資風(fēng)險大，生意難做，有的鋪面在幾個月時間內(nèi)已經(jīng)幾易其主，最大的原因在于租金成本高！以此為例，在新區(qū)商業(yè)環(huán)境未形成之前，建議以這樣的租金價格執(zhí)行本項目?。ǎ场ⅲ┳鳛樯虡I(yè)樓盤，租金基數(shù)太低，租金要在一定時間內(nèi)漲到固定額度，有相當(dāng)難度。因此建議本項目租金為：年份第1年遞增率第2年第3年遞增率第4年第5年……一樓報價（均價）（元/㎡月）２８一樓租均價（元/㎡月）７折優(yōu)惠2012%恢復(fù)原價２８１２％31．4３５…二樓報價（均價）（元/㎡月）１６二樓租均價（元/㎡月）1012%恢復(fù)原價１６１２％１８２０…本項目的租金定位：一樓均價給予第一年七折優(yōu)惠20元起租，鑒于項目初期的招商吸引，第二年遞增12%，第三年恢復(fù)到優(yōu)惠前的價格２８元。因為第三年市場幾乎成熟，第四、五年租金在第三年的基礎(chǔ)上遞增１２％。按此制定，是考慮到三至五年后，某某地新區(qū)將進(jìn)一步發(fā)展成熟，CBD概念初見模型；本項目隨著CBD概念和新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖群概念的形成和周邊居民入住率的提升，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)活力將得到充分認(rèn)可；各種服務(wù)相對成熟和有經(jīng)驗，租金的增長速度完全有可能超越上述的保守預(yù)測。四、項目招商的組價策劃單體建筑租金細(xì)化：在前面所分析的租金定位當(dāng)中，基本上確定的項目的一層首年租金平均水平在２０元/平方米月，二層首年租金平均水平在１０元/平方米月。西展廳靠南面屬于整個展廳的主入口，視覺、景觀等諸多優(yōu)勢，即租金保持一定的較高水平，高出均價一定比例；西展廳靠東也臨馬路，租金將保持略高水平，高出均價一定比例；展廳內(nèi)部略顯劣勢，租金低于平均水平一定比例。項目的具體租金價格根據(jù)目標(biāo)客戶的具體要求和具體位置進(jìn)行一定比例的調(diào)整。租期策劃商業(yè)地產(chǎn)項目租賃期限有長租和短租兩種類型。一般年限在１年、３年、５年、10年、20年，但考慮到我項目返租期為５年，因此本項目的招商租約主要設(shè)定為１年、3年、5年三種。租賃面積策劃西展廳是全框架結(jié)構(gòu)，作為綜合業(yè)態(tài)的１、２層的一半面積大概各在８０００㎡，可以自由組合，但是建筑是按商場標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計我們必須得考慮樓層與樓層之間的垂直人流動線，故建議單獨商家面積不超過４０００㎡，臨街道與廣場的商鋪由于租金較高，建議面積在１０００㎡以內(nèi)。具體面積需要根據(jù)招商效果和租金的進(jìn)一步準(zhǔn)確預(yù)測來確定。五、其他設(shè)施招商定位我項目與這些樓盤相比較在軟件和硬件方便均占有一定的優(yōu)勢，為了促進(jìn)招商的速度，吸引更多的商家入駐，本項目的物業(yè)管理費建議定位為每月　　元/平方米；具體物業(yè)費用由招商物業(yè)公司根據(jù)成本核算并報物價局審批再進(jìn)行確定。露天停車場屬于本商業(yè)的配套，為了吸引更多的消費者，我建議本項目目前不收停車費。第四章項目招商工作計劃構(gòu)思一、招商小組的組織框架形成本項目是該項目藥業(yè)公司和康都置業(yè)的重點工程項目，項目的招商工作是最重要的環(huán)節(jié)，良好的招商組織，對推動招商工作起到較強的作用，對物業(yè)銷售起著極強的推動作用。招商人員的構(gòu)成。招商小組需要包括有項目工程技術(shù)人員、招商策劃人員、招商推廣人員和物業(yè)管理人員。根據(jù)公司目前的人力資源現(xiàn)狀，工程技術(shù)人員由工程部提供相關(guān)資料代為兼任；招商策劃和推廣人員在未來項目的強推期應(yīng)該進(jìn)一步增加，尤其是項目的招商推廣人員，必須具備一定的房地產(chǎn)知識和較強的語言表達(dá)能力；物業(yè)管理部門人員到位后即可參與該項目后期物業(yè)管理設(shè)計方案，為招商宣傳過程中的概念提煉、推廣和服務(wù)宣傳提供可信說服力。商務(wù)中心總監(jiān)1人綜合業(yè)態(tài)招商組招商經(jīng)理1人秘書1人藥業(yè)招商組招商經(jīng)理1人招商助理2人主力招商人員8人招商助理1人主力招商人員7東三省2人上海區(qū)域1人湖南區(qū)域1人廣東區(qū)域1人安徽區(qū)域1人北京區(qū)域1人湖北區(qū)域1人…………….采購1人銷售1人服務(wù)性質(zhì)招商3人經(jīng)營性質(zhì)招商2人外圍招商2人商務(wù)中心辦公室確定商務(wù)中心辦公室是項目對外招商聯(lián)絡(luò)的形象部門，應(yīng)該保持一定的獨立性和藝術(shù)效果性。在項目推廣的前期，由于來訪人員不多，可以在現(xiàn)場選擇一個集中的、獨立的辦公室，并對辦公室進(jìn)行一定的海報布置，使商務(wù)部辦公空間營造一種項目未來的氛圍，增強個別來訪人員的思想傾向。在項目后期強推期確定商務(wù)中心辦公室上，建議選擇在現(xiàn)場裝修個別空間，進(jìn)行現(xiàn)場招商?，F(xiàn)場招商在一定程度上更能直觀的表達(dá)出項目的實際效果；在招商說服力上更勝一籌，也更方面來訪人員的實地考察。招商小組的職能招商小組成員必須首先做好信息的收集和處理、項目推介宣傳、租金的定位、租賃合同文本的制訂、入駐企業(yè)的資信調(diào)查和入駐企業(yè)的談判等系列工作，并協(xié)調(diào)好工程、物業(yè)等部門的關(guān)系，具體招商人員職能如下：216。 招商總監(jiān)工作職責(zé)： 完成公司各上級下達(dá)工作任務(wù) 完成直接上級日常工作的協(xié)助 對招商人員的階段性專業(yè)培訓(xùn) 向公司提出招商思路的建設(shè)性建議與方案 協(xié)助銷售對大客戶進(jìn)行談判216。 招商經(jīng)理職責(zé)： 對招商部門的日常工作布置安排 對招商人員業(yè)務(wù)開展的帶領(lǐng)與協(xié)助 大商家的各項工作的策劃與方案及與處理 對招商人員的階段性專業(yè)培訓(xùn) 為公司的后期招商做好商家儲備工作 向公司提出招商思路的建設(shè)性建議與方案216。 招商助理職責(zé)：完成招商經(jīng)理下達(dá)的工作任務(wù)完成對招商經(jīng)理的日常工作的協(xié)助向公司提出招商思路的建設(shè)性建議與方案。216。 招商人員職責(zé)： 完成招商經(jīng)理下達(dá)的工作任務(wù) 對整個區(qū)域商業(yè)市場熟悉、維護(hù)現(xiàn)實客戶、挖掘潛在客戶 每工作日更新客戶資源 對客戶進(jìn)行單獨談判 協(xié)助其他招商人員共同與商家二、項目招商的階段性工作構(gòu)思該項目西展廳工程建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了尾聲，現(xiàn)正在進(jìn)行室內(nèi)外裝飾工程，計劃可以在０６年６月份完成全部工程并竣工驗收。作為建筑施工的后續(xù)重要工作，項目的招商工作已經(jīng)被提到了工作日程。項目的前期策劃在一定程度上沒能系統(tǒng)的完成，這加重了招商工作的難度和緊張度。根據(jù)項目現(xiàn)有的實際情況，對項目招商工作進(jìn)行一定的工作計劃策劃。06年35月06年69月06年10月07年3月07年4月以后試探期★公開期★強推期★收割期★項目招商的試探期（06年35月）項目招商的籌備期主要是對項目進(jìn)行一個全案的策劃和對策劃方案中的系列工作進(jìn)行試運行?；I備期需要完成以下工作：A、加強市場調(diào)研工作，同時做些必要的深度訪談，深刻挖掘項目內(nèi)涵，提煉項目的特色；B、分析討論項目招商的整體策劃方案，并確定招商工作的要點、重點和定位；C、制定階段性項目形象宣傳方案和招商計劃；D、篩選并統(tǒng)計招商廣告目標(biāo)群體；E、組織制作現(xiàn)場廣告和落實招商小組成員，并布置好招商專用辦公室。F、制作完成項目招商宣傳所需要的項目手冊和單頁廣告，并投入合適的場合進(jìn)行試宣傳；G、搜集各類招商文本性資料；H、其他各類準(zhǔn)備性工作。項目公開期（06年69月）A、根據(jù)前期方案，落實項目招商廣告的傳播；B、接洽廣告、媒體，進(jìn)行廣告宣傳合作談判；C、接待來訪求租人員；D、落實各類租賃合同等文本；E、根據(jù)實際效果制訂并落實階段性的宣傳計劃。F、聯(lián)系物業(yè)管理公司和各類配套設(shè)施服務(wù)型公司，并針對性的進(jìn)行招商公關(guān)；G、其他各類