【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目順馳世府名邸順馳第一大街　　因素修正人流量12%32地段13%544升值潛力11%543車位11%544建筑設(shè)計(jì)8%332業(yè)態(tài)劃分8%41品牌商家7%22營(yíng)銷代理6%533交通6%444規(guī)模5%542社區(qū)支撐5%523政府支持4%4開發(fā)商4%444加權(quán)得分加權(quán)比值1項(xiàng)目1F均價(jià)6480110007800同本項(xiàng)目比較價(jià)格64801430012246參考比重60%25%30%均價(jià)388835753674216。 價(jià)格驗(yàn)證：按照商業(yè)地產(chǎn)年投資回收期、假設(shè)面積為200㎡的鋪面租金為Z元/㎡/月則租金Z=（3888X200）/（200XZX12月）=15則Z=㎡/月（15年平均租金）（２、）以某某地珠江南路為例：招商制定租金價(jià)格為40—50元/平方，但實(shí)際商家入駐時(shí)的租金價(jià)格大多為30元/平方，而且有半年至一年的免租期，盡管如此，有30%的商家還是覺得經(jīng)營(yíng)成本高，投資風(fēng)險(xiǎn)大，生意難做，有的鋪面在幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)已經(jīng)幾易其主，最大的原因在于租金成本高！以此為例，在新區(qū)商業(yè)環(huán)境未形成之前，建議以這樣的租金價(jià)格執(zhí)行本項(xiàng)目?。ǎ?、）作為商業(yè)樓盤，租金基數(shù)太低，租金要在一定時(shí)間內(nèi)漲到固定額度，有相當(dāng)難度。因此建議本項(xiàng)目租金為：年份第1年遞增率第2年第3年遞增率第4年第5年……一樓報(bào)價(jià)（均價(jià)）（元/㎡月）２８一樓租均價(jià)（元/㎡月）７折優(yōu)惠2012%恢復(fù)原價(jià)２８１２％31．4３５…二樓報(bào)價(jià)（均價(jià)）（元/㎡月）１６二樓租均價(jià)（元/㎡月）1012%恢復(fù)原價(jià)１６１２％１８２０…本項(xiàng)目的租金定位：一樓均價(jià)給予第一年七折優(yōu)惠20元起租，鑒于項(xiàng)目初期的招商吸引，第二年遞增12%，第三年恢復(fù)到優(yōu)惠前的價(jià)格２８元。因?yàn)榈谌晔袌?chǎng)幾乎成熟，第四、五年租金在第三年的基礎(chǔ)上遞增１２％。按此制定，是考慮到三至五年后，某某地新區(qū)將進(jìn)一步發(fā)展成熟，CBD概念初見模型；本項(xiàng)目隨著CBD概念和新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖群概念的形成和周邊居民入住率的提升，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)活力將得到充分認(rèn)可；各種服務(wù)相對(duì)成熟和有經(jīng)驗(yàn)，租金的增長(zhǎng)速度完全有可能超越上述的保守預(yù)測(cè)。四、項(xiàng)目招商的組價(jià)策劃單體建筑租金細(xì)化：在前面所分析的租金定位當(dāng)中，基本上確定的項(xiàng)目的一層首年租金平均水平在２０元/平方米月，二層首年租金平均水平在１０元/平方米月。西展廳靠南面屬于整個(gè)展廳的主入口，視覺、景觀等諸多優(yōu)勢(shì)，即租金保持一定的較高水平，高出均價(jià)一定比例；西展廳靠東也臨馬路，租金將保持略高水平，高出均價(jià)一定比例；展廳內(nèi)部略顯劣勢(shì)，租金低于平均水平一定比例。項(xiàng)目的具體租金價(jià)格根據(jù)目標(biāo)客戶的具體要求和具體位置進(jìn)行一定比例的調(diào)整。租期策劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租賃期限有長(zhǎng)租和短租兩種類型。一般年限在１年、３年、５年、10年、20年，但考慮到我項(xiàng)目返租期為５年，因此本項(xiàng)目的招商租約主要設(shè)定為１年、3年、5年三種。租賃面積策劃西展廳是全框架結(jié)構(gòu)，作為綜合業(yè)態(tài)的１、２層的一半面積大概各在８０００㎡，可以自由組合，但是建筑是按商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)我們必須得考慮樓層與樓層之間的垂直人流動(dòng)線，故建議單獨(dú)商家面積不超過４０００㎡，臨街道與廣場(chǎng)的商鋪由于租金較高，建議面積在１０００㎡以內(nèi)。具體面積需要根據(jù)招商效果和租金的進(jìn)一步準(zhǔn)確預(yù)測(cè)來確定。五、其他設(shè)施招商定位我項(xiàng)目與這些樓盤相比較在軟件和硬件方便均占有一定的優(yōu)勢(shì)，為了促進(jìn)招商的速度，吸引更多的商家入駐，本項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)建議定位為每月　　元/平方米；具體物業(yè)費(fèi)用由招商物業(yè)公司根據(jù)成本核算并報(bào)物價(jià)局審批再進(jìn)行確定。露天停車場(chǎng)屬于本商業(yè)的配套，為了吸引更多的消費(fèi)者，我建議本項(xiàng)目目前不收停車費(fèi)。第四章項(xiàng)目招商工作計(jì)劃構(gòu)思一、招商小組的組織框架形成本項(xiàng)目是該項(xiàng)目藥業(yè)公司和康都置業(yè)的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，項(xiàng)目的招商工作是最重要的環(huán)節(jié)，良好的招商組織，對(duì)推動(dòng)招商工作起到較強(qiáng)的作用，對(duì)物業(yè)銷售起著極強(qiáng)的推動(dòng)作用。招商人員的構(gòu)成。招商小組需要包括有項(xiàng)目工程技術(shù)人員、招商策劃人員、招商推廣人員和物業(yè)管理人員。根據(jù)公司目前的人力資源現(xiàn)狀，工程技術(shù)人員由工程部提供相關(guān)資料代為兼任；招商策劃和推廣人員在未來項(xiàng)目的強(qiáng)推期應(yīng)該進(jìn)一步增加，尤其是項(xiàng)目的招商推廣人員，必須具備一定的房地產(chǎn)知識(shí)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力；物業(yè)管理部門人員到位后即可參與該項(xiàng)目后期物業(yè)管理設(shè)計(jì)方案，為招商宣傳過程中的概念提煉、推廣和服務(wù)宣傳提供可信說服力。商務(wù)中心總監(jiān)1人綜合業(yè)態(tài)招商組招商經(jīng)理1人秘書1人藥業(yè)招商組招商經(jīng)理1人招商助理2人主力招商人員8人招商助理1人主力招商人員7東三省2人上海區(qū)域1人湖南區(qū)域1人廣東區(qū)域1人安徽區(qū)域1人北京區(qū)域1人湖北區(qū)域1人…………….采購(gòu)1人銷售1人服務(wù)性質(zhì)招商3人經(jīng)營(yíng)性質(zhì)招商2人外圍招商2人商務(wù)中心辦公室確定商務(wù)中心辦公室是項(xiàng)目對(duì)外招商聯(lián)絡(luò)的形象部門，應(yīng)該保持一定的獨(dú)立性和藝術(shù)效果性。在項(xiàng)目推廣的前期，由于來訪人員不多，可以在現(xiàn)場(chǎng)選擇一個(gè)集中的、獨(dú)立的辦公室，并對(duì)辦公室進(jìn)行一定的海報(bào)布置，使商務(wù)部辦公空間營(yíng)造一種項(xiàng)目未來的氛圍，增強(qiáng)個(gè)別來訪人員的思想傾向。在項(xiàng)目后期強(qiáng)推期確定商務(wù)中心辦公室上，建議選擇在現(xiàn)場(chǎng)裝修個(gè)別空間，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)招商。現(xiàn)場(chǎng)招商在一定程度上更能直觀的表達(dá)出項(xiàng)目的實(shí)際效果；在招商說服力上更勝一籌，也更方面來訪人員的實(shí)地考察。招商小組的職能招商小組成員必須首先做好信息的收集和處理、項(xiàng)目推介宣傳、租金的定位、租賃合同文本的制訂、入駐企業(yè)的資信調(diào)查和入駐企業(yè)的談判等系列工作，并協(xié)調(diào)好工程、物業(yè)等部門的關(guān)系，具體招商人員職能如下：216。 招商總監(jiān)工作職責(zé)： 完成公司各上級(jí)下達(dá)工作任務(wù) 完成直接上級(jí)日常工作的協(xié)助 對(duì)招商人員的階段性專業(yè)培訓(xùn) 向公司提出招商思路的建設(shè)性建議與方案 協(xié)助銷售對(duì)大客戶進(jìn)行談判216。 招商經(jīng)理職責(zé)： 對(duì)招商部門的日常工作布置安排 對(duì)招商人員業(yè)務(wù)開展的帶領(lǐng)與協(xié)助 大商家的各項(xiàng)工作的策劃與方案及與處理 對(duì)招商人員的階段性專業(yè)培訓(xùn) 為公司的后期招商做好商家儲(chǔ)備工作 向公司提出招商思路的建設(shè)性建議與方案216。 招商助理職責(zé)：完成招商經(jīng)理下達(dá)的工作任務(wù)完成對(duì)招商經(jīng)理的日常工作的協(xié)助向公司提出招商思路的建設(shè)性建議與方案。216。 招商人員職責(zé)： 完成招商經(jīng)理下達(dá)的工作任務(wù) 對(duì)整個(gè)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)熟悉、維護(hù)現(xiàn)實(shí)客戶、挖掘潛在客戶 每工作日更新客戶資源 對(duì)客戶進(jìn)行單獨(dú)談判 協(xié)助其他招商人員共同與商家二、項(xiàng)目招商的階段性工作構(gòu)思該項(xiàng)目西展廳工程建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了尾聲，現(xiàn)正在進(jìn)行室內(nèi)外裝飾工程，計(jì)劃可以在０６年６月份完成全部工程并竣工驗(yàn)收。作為建筑施工的后續(xù)重要工作，項(xiàng)目的招商工作已經(jīng)被提到了工作日程。項(xiàng)目的前期策劃在一定程度上沒能系統(tǒng)的完成，這加重了招商工作的難度和緊張度。根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目招商工作進(jìn)行一定的工作計(jì)劃策劃。06年35月06年69月06年10月07年3月07年4月以后試探期★公開期★強(qiáng)推期★收割期★項(xiàng)目招商的試探期（06年35月）項(xiàng)目招商的籌備期主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)全案的策劃和對(duì)策劃方案中的系列工作進(jìn)行試運(yùn)行?；I備期需要完成以下工作：A、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研工作，同時(shí)做些必要的深度訪談，深刻挖掘項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，提煉項(xiàng)目的特色；B、分析討論項(xiàng)目招商的整體策劃方案，并確定招商工作的要點(diǎn)、重點(diǎn)和定位；C、制定階段性項(xiàng)目形象宣傳方案和招商計(jì)劃；D、篩選并統(tǒng)計(jì)招商廣告目標(biāo)群體；E、組織制作現(xiàn)場(chǎng)廣告和落實(shí)招商小組成員，并布置好招商專用辦公室。F、制作完成項(xiàng)目招商宣傳所需要的項(xiàng)目手冊(cè)和單頁(yè)廣告，并投入合適的場(chǎng)合進(jìn)行試宣傳；G、搜集各類招商文本性資料；H、其他各類準(zhǔn)備性工作。項(xiàng)目公開期（06年69月）A、根據(jù)前期方案，落實(shí)項(xiàng)目招商廣告的傳播；B、接洽廣告、媒體，進(jìn)行廣告宣傳合作談判；C、接待來訪求租人員；D、落實(shí)各類租賃合同等文本；E、根據(jù)實(shí)際效果制訂并落實(shí)階段性的宣傳計(jì)劃。F、聯(lián)系物業(yè)管理公司和各類配套設(shè)施服務(wù)型公司，并針對(duì)性的進(jìn)行招商公關(guān)；G、其他各類