【正文】 化等特色進(jìn)行軟性報(bào)導(dǎo)。(5)網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)置如今社會(huì)，企業(yè)辦公逐步走向信息化、網(wǎng)絡(luò)化，尤其是房屋租賃，網(wǎng)絡(luò)信息同樣占有租賃信息的一大塊。四、項(xiàng)目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思項(xiàng)目的招商工作需要培育較強(qiáng)的招商氛圍；由此建議公司在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引企業(yè)的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的租賃打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：(1)工地告知性廣告主要是對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行包裝(2)戶外視覺(jué)廣告設(shè)置戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力和傳播效果，同時(shí)還可以有效提升項(xiàng)目的知名度。房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)主要提供包括房地產(chǎn)全案策劃、前期產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品目標(biāo)群定位策劃、產(chǎn)品組價(jià)策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃和營(yíng)銷代理等。F、聯(lián)系物業(yè)管理公司和各類配套設(shè)施服務(wù)型公司，并針對(duì)性的進(jìn)行招商公關(guān)；G、其他各類工作。06年35月06年69月06年10月07年3月07年4月以后試探期★公開(kāi)期★強(qiáng)推期★收割期★項(xiàng)目招商的試探期（06年35月）項(xiàng)目招商的籌備期主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)全案的策劃和對(duì)策劃方案中的系列工作進(jìn)行試運(yùn)行。 招商人員職責(zé)： 完成招商經(jīng)理下達(dá)的工作任務(wù) 對(duì)整個(gè)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)熟悉、維護(hù)現(xiàn)實(shí)客戶、挖掘潛在客戶 每工作日更新客戶資源 對(duì)客戶進(jìn)行單獨(dú)談判 協(xié)助其他招商人員共同與商家二、項(xiàng)目招商的階段性工作構(gòu)思該項(xiàng)目西展廳工程建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了尾聲，現(xiàn)正在進(jìn)行室內(nèi)外裝飾工程，計(jì)劃可以在０６年６月份完成全部工程并竣工驗(yàn)收。 招商總監(jiān)工作職責(zé)： 完成公司各上級(jí)下達(dá)工作任務(wù) 完成直接上級(jí)日常工作的協(xié)助 對(duì)招商人員的階段性專業(yè)培訓(xùn) 向公司提出招商思路的建設(shè)性建議與方案 協(xié)助銷售對(duì)大客戶進(jìn)行談判216。在項(xiàng)目推廣的前期，由于來(lái)訪人員不多，可以在現(xiàn)場(chǎng)選擇一個(gè)集中的、獨(dú)立的辦公室，并對(duì)辦公室進(jìn)行一定的海報(bào)布置，使商務(wù)部辦公空間營(yíng)造一種項(xiàng)目未來(lái)的氛圍，增強(qiáng)個(gè)別來(lái)訪人員的思想傾向。招商人員的構(gòu)成。具體面積需要根據(jù)招商效果和租金的進(jìn)一步準(zhǔn)確預(yù)測(cè)來(lái)確定。項(xiàng)目的具體租金價(jià)格根據(jù)目標(biāo)客戶的具體要求和具體位置進(jìn)行一定比例的調(diào)整。四、項(xiàng)目招商的組價(jià)策劃單體建筑租金細(xì)化：在前面所分析的租金定位當(dāng)中，基本上確定的項(xiàng)目的一層首年租金平均水平在２０元/平方米月）１６二樓租均價(jià)（元/㎡ 價(jià)格驗(yàn)證：按照商業(yè)地產(chǎn)年投資回收期、假設(shè)面積為200㎡的鋪面租金為Z元/㎡/月則租金Z=（3888X200）/（200XZX12月）=15則Z=㎡/月（15年平均租金）（２、）以某某地珠江南路為例：招商制定租金價(jià)格為40—50元/平方，但實(shí)際商家入駐時(shí)的租金價(jià)格大多為30元/平方，而且有半年至一年的免租期，盡管如此，有30%的商家還是覺(jué)得經(jīng)營(yíng)成本高，投資風(fēng)險(xiǎn)大，生意難做，有的鋪面在幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)已經(jīng)幾易其主，最大的原因在于租金成本高！以此為例，在新區(qū)商業(yè)環(huán)境未形成之前，建議以這樣的租金價(jià)格執(zhí)行本項(xiàng)目?。ǎ场ⅲ┳鳛樯虡I(yè)樓盤(pán)，租金基數(shù)太低，租金要在一定時(shí)間內(nèi)漲到固定額度，有相當(dāng)難度。 采用房地產(chǎn)評(píng)估中的房產(chǎn)定價(jià)方法——市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格定位，通過(guò)對(duì)遂寧市目前正在銷售的與本項(xiàng)目檔次相當(dāng)，客戶群體定位相仿的幾個(gè)代表性樓盤(pán)的價(jià)格修正來(lái)確定本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。６、　該項(xiàng)目前期定位于以健康為經(jīng)營(yíng)理念的大型藥品集散地，宣傳推廣都以藥業(yè)為主，給后期的綜合業(yè)態(tài)招商帶來(lái)不小的難度！三、本項(xiàng)目的租金預(yù)期：（１）針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不論是銷售定價(jià)還是租賃定價(jià)，都需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行租金發(fā)展預(yù)測(cè)，從而設(shè)計(jì)出一套合理的租賃方案；在對(duì)價(jià)格定位之前主要先參照同類物業(yè)的參數(shù)進(jìn)行比較來(lái)定論，建議我項(xiàng)目租金依照前面市調(diào)數(shù)據(jù)采用市場(chǎng)比較法來(lái)確定價(jià)格檔次以及價(jià)位方法（市場(chǎng)比較法）介紹：使用中高檔商業(yè)樓盤(pán)的綜合評(píng)分為參照，選取與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，有可比性的代表性項(xiàng)目作為參照，以各樓盤(pán)之間的各項(xiàng)因素加權(quán)評(píng)分作為修正標(biāo)準(zhǔn)，按照影響大小程度計(jì)算各樓盤(pán)價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響程度，綜合各項(xiàng)得出我項(xiàng)目市場(chǎng)比較價(jià)格。２２、　某某地現(xiàn)有的商業(yè)中心區(qū)域，業(yè)態(tài)趨于飽和，給新區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇!B、劣勢(shì)／威脅：　　該項(xiàng)目離某某地現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)中心較遠(yuǎn)，屬于在建的某某地新城區(qū)（項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)），人流量在短期內(nèi)達(dá)不到需求。項(xiàng)目周邊（洛龍新區(qū)）現(xiàn)有人口已經(jīng)接近40萬(wàn)人，新區(qū)規(guī)劃建設(shè)完以后，該區(qū)域?qū)⑷菁{近百萬(wàn)人口，龐大的消費(fèi)群體給該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了人流保障。該項(xiàng)目被河南省列為醫(yī)藥物流首選扶持企業(yè)，是河南省食品藥品監(jiān)督管理局特批的超大型醫(yī)藥物流企業(yè)。某某地新區(qū)隨著各住宅小區(qū)的大肆擴(kuò)張和居民入住率的提高，同時(shí)各行政機(jī)關(guān)、寫(xiě)字樓、酒店等商務(wù)、休閑場(chǎng)所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，將成為區(qū)域CBD中心；綜合對(duì)比：區(qū)域經(jīng)濟(jì)的前景分析以新區(qū)開(kāi)發(fā)的理念和政策扶持的優(yōu)勢(shì)，輔以高檔住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于的交通優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域發(fā)展的速度將進(jìn)一步提高；很有前途發(fā)展成為某某地新的商業(yè)、政治、文化領(lǐng)袖聚集地。㎡以內(nèi)；（）以休閑、娛樂(lè)為主的服務(wù)性質(zhì)業(yè)態(tài)租金在40元/月租金主要受到氛圍和同類項(xiàng)目水平的影響，因此本項(xiàng)目的租金按照參照定價(jià)的原則進(jìn)行定位。商場(chǎng)每年都可能會(huì)喪失若干老客戶，因此要采取計(jì)劃性客戶儲(chǔ)備與拓展。數(shù)據(jù)報(bào)表的填寫(xiě)，拜訪記錄填寫(xiě)；招商周報(bào)，日?qǐng)?bào)及總結(jié)；重點(diǎn)客戶的會(huì)談紀(jì)要報(bào)告；預(yù)簽協(xié)議客戶操縱要求及通報(bào)客戶的維護(hù)和跟進(jìn)：協(xié)議的簽訂；客戶爭(zhēng)議的處理、收款的協(xié)助。市場(chǎng)調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究、目標(biāo)、潛力。策劃一些主題活動(dòng)或大型公關(guān)活動(dòng)，擴(kuò)大影響，提高商場(chǎng)知名度。收行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分類、分區(qū)整理。 營(yíng)銷管理提升商城的客流量和銷售額，包括對(duì)各店鋪進(jìn)行營(yíng)銷支援，并舉辦統(tǒng)一的廣告宣傳和促銷活動(dòng)。 強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃、與區(qū)位后發(fā)優(yōu)勢(shì)，良好的交通物流組織優(yōu)勢(shì)。 目標(biāo)客戶：全國(guó)各地醫(yī)藥制造商、醫(yī)藥全國(guó)/區(qū)域總代理、健康食品經(jīng)銷商、健康/運(yùn)動(dòng)/休閑產(chǎn)業(yè)二、招商難點(diǎn)及對(duì)策分析難點(diǎn)一：地段位置將成為客戶考慮的重要因素對(duì)策：需要大力推廣宣傳項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等，以及我們新穎的定位，全新的主題來(lái)引導(dǎo)客戶正確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。三、 做成區(qū)域樣板工程不管是某個(gè)商業(yè)樓盤(pán)也好，產(chǎn)業(yè)基地也罷，經(jīng)營(yíng)者和投資商是不會(huì)掏錢(qián)去買(mǎi)一個(gè)概念的，他們要買(mǎi)的是概念帶給他們的回報(bào)，這是商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目的一個(gè)重要特征。在活動(dòng)前造大聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)；活動(dòng)后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大活動(dòng)的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。以“健康”為主題延伸的新穎業(yè)態(tài)將是新商格局下的必然！綜上所述并結(jié)合該項(xiàng)目的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，對(duì)其定位分別為： 戰(zhàn)略定位：城市商業(yè)的延續(xù)，某某地現(xiàn)有業(yè)態(tài)的補(bǔ)缺，新城市中心的領(lǐng)跑者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。中州路段主要商業(yè)形態(tài)——大型百貨（具有代表性的為：新都會(huì)、王府井百貨、銅鑼灣等）珠江路商業(yè)形態(tài)——餐飲/娛樂(lè)/休閑新區(qū)商業(yè)——未來(lái)高檔住宅集中地／CBD中心二、主題定位“健康”為主題三、項(xiàng)目功能定位醫(yī)藥展示/批發(fā)/會(huì)展會(huì)議/新品推界/倉(cāng)儲(chǔ)物流/信息服務(wù)/商務(wù)辦公……商務(wù)服務(wù)/休閑娛樂(lè)/休閑運(yùn)動(dòng)/保養(yǎng)保健/休閑夠物……四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位精品零售和服裝批發(fā)是老城區(qū)商圈傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，相反在發(fā)展中的新城區(qū)的大規(guī)模商業(yè)的特殊業(yè)態(tài)定位作為老城區(qū)的一個(gè)補(bǔ)充和延續(xù)倒是大有市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。媒體報(bào)道緊隨，對(duì)于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，媒體的跟蹤報(bào)道要跟上步伐。通過(guò)短時(shí)間密集的廣告投放，使項(xiàng)目得以快速運(yùn)作。第二章　　招商總體思路一、招商目標(biāo) 總體目標(biāo)：項(xiàng)目正式招商之日起4個(gè)月內(nèi)招商率達(dá)85%，開(kāi)攤率達(dá)75%，5個(gè)月內(nèi)開(kāi)攤率達(dá)90%。 優(yōu)惠招商，以點(diǎn)代面，重點(diǎn)招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動(dòng)散戶經(jīng)營(yíng)；與商家共同宣傳策劃，共同造市/造勢(shì)，先做人氣，再做生意。 租戶管理造就優(yōu)良的店鋪，包括對(duì)租戶的教育輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理等。五、招商操作程序熟悉本招商項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，客戶問(wèn)詢的準(zhǔn)備。建立一個(gè)良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調(diào)支持招商工作。六、招商制度及職責(zé)客戶資料的收集和篩選。電話拜訪約見(jiàn)的要點(diǎn)，面訪前準(zhǔn)備，面訪的過(guò)程控制和記錄，面訪的技巧、潛力、重點(diǎn)、成交客戶的面訪區(qū)別。維護(hù)老客戶，對(duì)于整個(gè)商場(chǎng)在營(yíng)運(yùn)、財(cái)力、管理、品質(zhì)上有莫大的影響，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與老客戶的聯(lián)系，及時(shí)解決其所提出的問(wèn)題。第三章項(xiàng)目招商租金定位一、項(xiàng)目組價(jià)調(diào)研分析本項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)，故以招商過(guò)程中的租金為效益評(píng)價(jià)的主要參數(shù)。㎡；（）以餐飲為主的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)業(yè)態(tài)租金在50元/月本項(xiàng)目周邊的住宅房產(chǎn)價(jià)格基本上都在２０００元/平方米以上，并有著進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。某某地市副市長(zhǎng)王立林：該項(xiàng)目的建設(shè)將開(kāi)創(chuàng)某某地市乃至豫西地區(qū)醫(yī)藥流通新局面，市政府將給矛全面支持。交通發(fā)達(dá)。８、新區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目也大多是以休閑、娛樂(lè)為主，與本項(xiàng)目正好形成互補(bǔ)９、　　龐大的醫(yī)藥物流中心聚集的人氣對(duì)這些業(yè)態(tài)