【正文】 定 　　售樓處及業(yè)主參觀路徑是最重要的前期工作內(nèi)容，售樓處的精心裝飾與完整的引導(dǎo)標(biāo)識至關(guān)重要?！　?、分析潛在客戶的意見，找出營銷工作中的缺點(diǎn)與不足，以便及時調(diào)整營銷策略?！　⌒∨客瞥?，低開高走，價格逐步合理拉升，物業(yè)管理工作提前介入，配合營銷，為購樓業(yè)主提供一站式服務(wù)?！　◇w驗營銷若干特點(diǎn)：　　第一，注重客戶的體驗，并使體驗成為客戶價值的必要組成成分。不夜城做良好口碑的傳播者。不夜城周圍環(huán)境不利局面，提升資水會龍　　現(xiàn)場促銷手段是通過現(xiàn)場售樓人員的有效服務(wù)、樣板層的參觀及銷售環(huán)境的烘托，促成客戶的購買?！　?“定階段”指對某一階段進(jìn)行定性、定量分析，階段性地總結(jié)銷售工作，為下一步銷售提供策略依據(jù)?！　　?zhǔn)現(xiàn)樓促銷期的銷售控制原則是合理控制銷售節(jié)奏，實現(xiàn)合理的成交量?！　I(yè)的市場推廣思路和銷售管理是“資水會龍　　超前的目光，品牌的締造。充分開展社會營銷，做足宣傳， 吸引各種客層的興趣，達(dá)到口碑的效益?！　?）不同市場條件下價格調(diào)整策略與手段　　以低價吸引目標(biāo)市場，加快銷售速度，凝聚小區(qū)人氣，使“資水會龍　　2. 低層周圍景觀較差，能看到整個小區(qū)景色為佳?！　】蛻艚哟齾^(qū)應(yīng)簡約舒適，保持良好的通風(fēng)和采光，適當(dāng)?shù)靥峁┍尘耙魳罚瑴p低客戶成交前的心理壓力。建議現(xiàn)場售樓部的室內(nèi)設(shè)計以明亮、寬敞的風(fēng)格為主，配合有文化品位的家具擺設(shè)，結(jié)合主體建筑風(fēng)格，體現(xiàn)本項目的風(fēng)格主題：現(xiàn)代、明快、清新、簡約。建議整體模型的尺寸為3米amp?！　」さ貒鷫υO(shè)計：圍墻廣告能形成長期廣告效應(yīng)，制作的手法應(yīng)具有強(qiáng)烈的項目特色，建議結(jié)合“資水會龍　　一座有思想的建筑，一座彌漫文化情懷的建筑，如同一本浩瀚書卷，綻放你的眼前，等你來閱讀。包括:①理念識別（Mind Identity,簡稱MI）?！　?．項目營銷執(zhí)行方案　　1） 項目的CI設(shè)計及主題設(shè)計　　房地產(chǎn)市場日趨成熟、競爭日益激烈，產(chǎn)品同質(zhì)性趨強(qiáng)，市場由賣方向買方市場轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者可選擇的余地增大?！　?）．建立健全企業(yè)風(fēng)險預(yù)警體系，理智對待可能出現(xiàn)的風(fēng)險，及早識別風(fēng)險，及時采取組織措施或其它綜合措施。如果銷售隊伍經(jīng)驗不夠豐富，銷售隊伍缺乏訓(xùn)練，整體形象不佳、銷售價格定位不準(zhǔn)都可能導(dǎo)致銷售風(fēng)險?！　?． 項目風(fēng)險分析　　資水會龍　　價格創(chuàng)新體系：降低開發(fā)、銷售、財務(wù)、管理成本，培育價格優(yōu)勢?！　　　》?wù)、管理優(yōu)勢的營造創(chuàng)造高效實用、專業(yè)化、社會化、科學(xué)化的以人為本的服務(wù)體系。在市場競爭環(huán)境里，用適當(dāng)?shù)姆绞?，在恰?dāng)時機(jī)把產(chǎn)品賣出去，是實現(xiàn)項目核心競爭力的手段?！　?．項目創(chuàng)新體系　　6． 1創(chuàng)新思路　　通過改變項目的物質(zhì)性（產(chǎn)品性質(zhì)）、利益性（投入與產(chǎn)出之比）、信息性（市場信息調(diào)研形成的判斷）和時間性（產(chǎn)品投入市場的時機(jī)選擇）是策劃的四個創(chuàng)新的理論線索?！　?）． 名牌專賣店：如李寧，米奇妙等，每間面積30150平方米，約10間，共1000平方米（商業(yè)一層或二層）?！　”卷椖抠徫镏行闹髁蛻籼卣鳎骸　?）． 第一主力百貨店：選擇選擇世界500強(qiáng)公司，面積在2000平方米左右（商業(yè)第一層）。　　隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者購物不僅僅是滿足生活上的基本需求，而且視購物為集游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式?！　〈蚬ば偷馁I家：價格折讓幅度可以考慮大些，送一些實惠的東西，例如管理費(fèi)、空調(diào)等等?！　?．2價格方面　　要迎合客戶購買需求，分析客戶購買心理，在價位上下功夫，挖掘賣點(diǎn)?！　) 對白領(lǐng)打工階層：首期付款輕松，戶型選擇多樣化。堅持“以快打慢”營銷思路，加快工程和銷售進(jìn)度，搶占市場先機(jī)?！　?．4．2銷售指導(dǎo)思想　　□ 若開發(fā)商希望盡快回籠資金，建議設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購期，以低價入市，推出“低價精品房”——即總價低、首付低的高級實用住宅，先聲奪人，達(dá)到盡快回收獎金的目的?！　　?離退休人員：　　主要是指離退休以前任職較高、知識層次較高的群體，或目前子女事業(yè)有成的離退休人員。由于長期工作于辦公室，對自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運(yùn)動設(shè)施極為重視，同時對樓盤建筑風(fēng)格、色彩、平面布局等也極為關(guān)注，地理位置好、綜合素質(zhì)高的樓盤是其首選。公寓為中檔實用型住宅，吸引部分投資者和工作3－5年的白領(lǐng)階層、欲改善目前居住環(huán)境的購買者以及部分富豪階層，不排除部分投資者和家庭支付能力強(qiáng)的離退休者購買?！　‰娫採g口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。　　屋內(nèi)涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材，并加以突出、宣傳。　　頂部造型：西式風(fēng)格、線條簡約、流暢，意境深遠(yuǎn)?！　南M(fèi)者心理來看，希望自己購買的物業(yè)保值增值，在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)中高檔住宅的定位?！　? 建議采用的建筑風(fēng)格　　本項目名稱為“資水會龍　　（3）、階梯街市是國內(nèi)罕見的階梯式步行觀景休閑街區(qū)?！　。?）、益陽市城市總體規(guī)劃偏向于朝陽區(qū)，往長沙方向發(fā)展，而非老城區(qū)?！　。?）、由于設(shè)計人員精心打造，某開發(fā)的戶型是同類中的精品?！　。?）、頂級的配套設(shè)施，雖然是一種創(chuàng)新，增加了賣點(diǎn)，但由于成本增加，反而加大項目風(fēng)險。　?。?）、在投資方面，開發(fā)商特聘了深圳旗艦商業(yè)顧問，為投資者和經(jīng)營商提供全方位的專業(yè)服務(wù)?！　。?）、絕版地段 地處朝前街，老夜市，有小學(xué)、中學(xué)、中專、大學(xué)環(huán)繞在周圍，兩公園映襯其中。而所謂的人氣就是“精英消費(fèi)觀加上羊群心理”，說白了，聰明的人和大多數(shù)人認(rèn)為是好的就都是好的?！　　　‖F(xiàn)狀：已完成了“七通一平”，屬在建工程。總建筑面積6萬余平方米，由一條東西走向，長500米、寬25米的階梯式景觀大道與兩座公園相連。資水會龍項目占地40畝。 　　地處朝前街，老夜市，有小學(xué)、中學(xué)、中專、大學(xué)環(huán)繞在周圍。這種人氣在一定時間和范圍內(nèi)可以超越價值和價值比較，這已經(jīng)是不爭的事實?！　?項目SWOT分析　　優(yōu)勢　　（1）、名家力作 資水會龍在40畝的建筑基地上景觀設(shè)計由南京建筑原景觀藝術(shù)設(shè)計有限公司負(fù)責(zé)；并聘請了國際知名建筑學(xué)專家——東南大學(xué)建筑與環(huán)境研究中心教授、博士出生導(dǎo)師單踴先主創(chuàng)建筑設(shè)計?！　。?）、地產(chǎn)商是由益陽漢典地產(chǎn)開發(fā)，并且該宗項目得到益陽市政府的大力支持?！　。?）、在其旁邊有一菜市場，雖滿足了作為不夜應(yīng)有人氣的條件，但是骯臟的環(huán)境也是不可取的?！　。?）、優(yōu)越的學(xué)術(shù)環(huán)境，不得不讓其成為一個學(xué)術(shù)商城，文化住宅?！　。?）、所處區(qū)域橋南，由于歷史原因，其經(jīng)濟(jì)實力都不是很強(qiáng)，因此也滯后了這一帶城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，物流困難?！　。?）、地處兩大公園，各類學(xué)校周圍，人文，自然環(huán)境俱佳?！　?　　 項目定位　　1 產(chǎn)品定位　　1 項目開發(fā)檔次　　中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運(yùn)用、材料選用方面體現(xiàn)本項目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當(dāng)然臨街玻璃材質(zhì)，需重點(diǎn)考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務(wù)方面，需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。然而，建筑風(fēng)格作為建筑范疇的組成部分