【正文】 執(zhí)行“公司文明禮貌用語規(guī)范”，文明服務(wù)，禮貌待人。6) 服從主管安排，遵守工作紀(jì)律，完成上級(jí)交給的其它工作任務(wù)。2) 對花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、中耕除草和培土，并及時(shí)修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種。14) 發(fā)展工作和人際溝通之能力，以物業(yè)管理一盤棋之眼光，加強(qiáng)和管業(yè)、保安的橫向聯(lián)系，不斷提高清潔水準(zhǔn)共同搞好客戶服務(wù)。10) 了解清潔設(shè)備技術(shù)及物料市場最新發(fā)展?fàn)顩r。7) 保護(hù)客戶在所管轄區(qū)域活動(dòng)的安全，在進(jìn)行清潔地面、作業(yè)時(shí)需有足夠之警示牌放置于顯眼處。3) 代表公司，監(jiān)督清潔公司合同履行情況，在每月付款前，對清潔公司工作情況作出公正、客觀、全面的評(píng)估。做好工程人員維修配件的領(lǐng)用、登記手續(xù)和必要的維護(hù)保養(yǎng)工作。做好相關(guān)的質(zhì)量記錄，對記錄的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。1服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，完成所委派的工作。負(fù)責(zé)接受、傳遞業(yè)主反饋的信息及投訴，配合經(jīng)理做好業(yè)主投訴的處理工作。上班著裝要保持整潔，自覺佩帶“工作牌”，主動(dòng)接受住戶的監(jiān)督。每日不少于兩次對管轄小區(qū)進(jìn)行巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章行為，確保房屋結(jié)構(gòu)完好，外觀整齊，公共設(shè)施不受損害，發(fā)現(xiàn)管道、溝渠阻塞，迅速采取措施予以處理，并做好每日巡視記錄。2535周歲合計(jì)：25人七、各崗位管理制度為樹立公司的良好形象，體現(xiàn)“關(guān)愛無處不在”的公司宗旨，現(xiàn)結(jié)物管的實(shí)際情況，特制訂以下崗位責(zé)任制：（一）物業(yè)主任崗位職責(zé)1. 遵守職業(yè)道德，提高自身素質(zhì)，維護(hù)公司聲譽(yù)，愛崗敬業(yè)，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范服務(wù)的共同標(biāo)準(zhǔn)和崗位標(biāo)準(zhǔn)；2. 遵守國家的法律令和企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度，不斷加強(qiáng)所屬員工的培訓(xùn)、教育和管理，不斷提高部門員工素質(zhì)；3. 負(fù)責(zé)本服務(wù)中心財(cái)務(wù)收支管控；4. 監(jiān)督指導(dǎo)項(xiàng)目物業(yè)部日常工作情況和服務(wù)情況，落實(shí)檢查和考核辦法；5. 及時(shí)制定和修改物業(yè)管理中的各類公共制度和內(nèi)部管理制度，不斷加以完善；6. 負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò)事宜，與公安、消防、街道保持經(jīng)常聯(lián)系，加強(qiáng)合作；7. 負(fù)責(zé)制定、審核、實(shí)施部門的工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)制定、修改、實(shí)施所轄項(xiàng)目各崗位的崗位職責(zé)；8. 負(fù)責(zé)對緊急事故及突發(fā)事件的處理，并及時(shí)報(bào)告公司，對超出本人職責(zé)范圍或能力范圍的事件，及時(shí)上報(bào)公司處理；9. 負(fù)責(zé)本服務(wù)中心財(cái)務(wù)預(yù)算10. 定期檢討所轄項(xiàng)目客服、保安、保潔、園林保養(yǎng)及由其它部門協(xié)調(diào)等工作的程序。對小區(qū)內(nèi)樹木、草坪定期澆水、施肥、治蟲、修剪，保持草坪常綠、整齊，樹木生長茂盛、無枯殘現(xiàn)象。草卉、樹木定時(shí)修剪、整形。保證24小時(shí)有人值班身體健康良好，保安員經(jīng)過培訓(xùn)持證上崗，保證24小時(shí)有人值班，有小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目經(jīng)理常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；每月月初提交上個(gè)月的總結(jié)和本月的計(jì)劃；管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。3. 消防設(shè)施設(shè)備部分損壞，地下人防抽風(fēng)機(jī)無法運(yùn)行，安全出口標(biāo)識(shí)標(biāo)牌沒有，5758北地下庫，消防水管漏水。營造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境。根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。針對小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，做到無黃土裸露，我們安排1名駐守綠化專業(yè)人員，在植物生長旺期再組織或聘請人員幫忙，保證花草樹木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀，最終使小區(qū)綠化帶看不到空地，綠化生長茂盛，杜絕小區(qū)挖土毀綠種菜現(xiàn)象。對臨時(shí)訪客實(shí)行登記制度。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時(shí)啟用，消防通道要保持暢通。定期對小區(qū)內(nèi)的各類設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡檢與維護(hù)。物業(yè)管理人員素質(zhì)的差異首先決定了小區(qū)物業(yè)管理的品質(zhì)，因此在項(xiàng)目小區(qū)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)人員的選擇上，我司將選用具有中高端住宅型物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)的人員，利用他們良好的溝通服務(wù)意識(shí)，來增加物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在品質(zhì)，將一些動(dòng)遷小區(qū)只是簡單地掃地、看門等等提升至更加專業(yè)、人性化地管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。二、項(xiàng)目管理的方案與制度根據(jù)此項(xiàng)目小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路；在管理與服務(wù)的過程當(dāng)中，我們將建立一套適應(yīng)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的科學(xué)化、規(guī)范化的現(xiàn)場管理。由于小區(qū)住戶老人較多、普通話交流有一定難度，因此對物業(yè)服務(wù)中客服人員要求較高，對項(xiàng)目客服人員的綜合素質(zhì)要求也較高，我們的主要服務(wù)管理員工要求會(huì)聽、說基本方言，能夠與業(yè)主溝通無阻因?yàn)樯畹牧?xí)慣而出現(xiàn)的一些違章搭建，我們將會(huì)在事出苗頭之時(shí)既管制住。以訓(xùn)練有素的專業(yè)人員達(dá)到“有效”，從而防范、控制、處理各類突發(fā)事件。 項(xiàng)目管理整體設(shè)想與計(jì)劃“淀輝錦園”小區(qū)位于昆山市淀山湖鎮(zhèn)淀輝路南側(cè)、黃埔江路西側(cè)，二條交通干道可急速聯(lián)通鎮(zhèn)、市中心，周邊商業(yè)、文教配套齊全，為成熟型住宅小區(qū)，地理位置相對較為優(yōu)越。以技防和人防相結(jié)合，利用現(xiàn)有的或改造加裝智能化設(shè)施，對社區(qū)周界、出入口、公共場所、重要部位進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。我們在物業(yè)管理過程中利用固定保安崗與流動(dòng)保安崗?fù)ㄐ旁O(shè)備，實(shí)現(xiàn)“移動(dòng)通報(bào)制”、從業(yè)人員的文明規(guī)范用語、與社區(qū)聯(lián)合加大宣講等等方式來緩解此矛盾。通過客戶調(diào)查，來相應(yīng)增加一些實(shí)用功能的公共設(shè)施，如開設(shè)露天健身設(shè)施、老人活動(dòng)室、藝術(shù)園藝塑品、信息欄等，聯(lián)合或配合好社區(qū)組織相關(guān)活動(dòng)以溝通物業(yè)公司、業(yè)主、社區(qū)之間的情感，提高物業(yè)管理成效。建立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促進(jìn)管理，員工配置要嚴(yán)格遵守合同及專業(yè)的要求，定期組織對員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證員工素質(zhì)與現(xiàn)場作業(yè)能夠符合業(yè)主和社區(qū)的要求，制定嚴(yán)格細(xì)致的服務(wù)質(zhì)量與考核標(biāo)準(zhǔn)，從而為業(yè)主方提供制度化，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)。對于淀輝錦園這種老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，選用專業(yè)人員按江蘇省住宅物業(yè)管理“四級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。路燈、樓道燈完好率高100%。制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。對進(jìn)出小區(qū)裝修材料、可能發(fā)生的違建物品、易燃易爆品等實(shí)行臨時(shí)出入證管理。安全管理工作是一項(xiàng)特殊的服務(wù)工作，要求保安人員應(yīng)具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅(jiān)持原則。具體保潔質(zhì)量按《江蘇物業(yè)管理四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。加強(qiáng)對公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機(jī)制，采取整體聯(lián)動(dòng)，形成合力，聯(lián)合管理，及時(shí)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時(shí)抱佛腳，不浪費(fèi)大量的人力、財(cái)力、物力。2. 小區(qū)綠化缺苗，禿土比較嚴(yán)重。五、管理人員的配備：序號(hào)崗位姓名性別年齡學(xué)歷職稱項(xiàng)目經(jīng)理（常駐）王杰玉男44中專物業(yè)經(jīng)理保潔領(lǐng)班周運(yùn)元男55初中區(qū)域管家工程領(lǐng)班王正元男55高中區(qū)域管家保安領(lǐng)班徐德虎男56初中保安負(fù)責(zé)人綠化領(lǐng)班朱金友男32高中綠化負(fù)責(zé)人