【正文】 503003040租金包含物業(yè)管理費網(wǎng)吧、餐飲、藥業(yè)定鼎路606003545服裝、通訊人民東路、西路（百貨樓商圈）50200一樓1二樓75服飾、餐飲、網(wǎng)吧、休閑（健身）時代購物廣場501000臨街門面：90餐飲（廣場二層）40網(wǎng)吧（廣場二層）30休閑（廣場三層）30經(jīng)營狀況一般，餐飲錦繡江南120042（年租金60萬）化妝品玻璃廠路550250左右美容、服飾中州中路305040左右餐飲麗春路10204050以鋪面為單位出租餐飲、休閑、網(wǎng)吧珠江路10010004048綜合業(yè)態(tài)九都春天（上海步行街）3040100130新房招商餐飲西苑路1007003035服飾長江路30506070新房（舊房40—50元/平）從上面調(diào)查可以清楚看出（上面調(diào)查的地段均屬于繁華、成熟、較成熟，人流量很大的地段）：（）以服飾為主的零售業(yè)租金最高，也僅130元/月㎡；（）以餐飲為主的經(jīng)營性質(zhì)業(yè)態(tài)租金在50元/月㎡以內(nèi)；（）以休閑、娛樂為主的服務性質(zhì)業(yè)態(tài)租金在40元/月㎡左右，甚至還有15元/月㎡的；縱向?qū)Ρ龋和惿虡I(yè)樓盤的歷程對比。本項目周邊的住宅房產(chǎn)價格基本上都在２０００元/平方米以上，并有著進一步上升的趨勢。某某地新區(qū)隨著各住宅小區(qū)的大肆擴張和居民入住率的提高，同時各行政機關(guān)、寫字樓、酒店等商務、休閑場所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，將成為區(qū)域CBD中心；綜合對比：區(qū)域經(jīng)濟的前景分析以新區(qū)開發(fā)的理念和政策扶持的優(yōu)勢，輔以高檔住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于的交通優(yōu)勢，該區(qū)域發(fā)展的速度將進一步提高；很有前途發(fā)展成為某某地新的商業(yè)、政治、文化領(lǐng)袖聚集地。某某地市商業(yè)業(yè)態(tài)分布調(diào)查注明：此次調(diào)查商家總數(shù)為956家（包括商場、超市）調(diào)查周期：4天時間行業(yè)包括業(yè)態(tài)種類主要分步地點數(shù)量經(jīng)營面積所占比例經(jīng)營狀況備注服飾業(yè)服裝、鞋業(yè)、珠寶、內(nèi)衣中州路、上海市場、長安路與西苑路交叉口351家35—300平方不等37%好人流量大，商業(yè)氛圍好，但市場趨于飽和，但競爭激烈，100平方以上的店面不多、分布相對較集中餐飲業(yè)火鍋、中餐、西餐、特色小吃珠江路、南昌路、九都路、人民東路、中州路、上海市場等等208家502000平方不等22%良好分布較為分散，競爭相對不是很激烈，檔次以中低檔居多！經(jīng)營狀況較好！經(jīng)營面積以大面積為主休閑、娛樂業(yè)休閑、娛樂、健身、網(wǎng)吧九都路、珠江路、上海市場、西安路長安路以東66家2002000平方不等7%很好分散零散，不集中，檔次屬于中高檔，消費不高！面積以500至1000平方為主美容美發(fā)業(yè)美容美發(fā)、美體、化妝品中州路東周廣場附近、中州路老城南北、牡丹廣場附近、上海市場等53家40200平方不等%良好區(qū)域分布相對合理，集中在商業(yè)區(qū)內(nèi)、檔次有待提高，面積不大，缺少經(jīng)營特色！金融及通訊業(yè)銀行、通訊以中州路為中心分布在商業(yè)相對集中區(qū)域85家50500平方不等9%好分布在商業(yè)集中的區(qū)域，老城區(qū)市場基本飽和藥業(yè)藥品分布零散（天津路、景華路、牡丹廣場）23家平均面積在150平方左右%良好規(guī)模不大，分布不集中，超市、商場綜合商場及超市百貨大樓周邊，上海市場等30家超市面積在200500平之間，綜合商場面積較大，3%經(jīng)營狀況一般集中在商業(yè)中心區(qū)域及人流量大的地方，其它行業(yè)攝影、裝飾、煙酒等等以網(wǎng)狀分布，140家30—100平方%良好經(jīng)營場所不集中，對人流要求不高，檔次不高，市場空間大！二、物業(yè)優(yōu)劣勢分析：A、優(yōu)勢／機會：　該項目位于某某地市洛南新區(qū)的CBD核心商圈的中心位置，能滿足傳統(tǒng)商圈形成所需要的規(guī)模效應。國家正在計劃扶持建立數(shù)家面向國內(nèi)外市場，多元化經(jīng)營，年銷售額50億元以上的特大型醫(yī)藥流通企業(yè)。某某地市副市長王立林：該項目的建設將開創(chuàng)某某地市乃至豫西地區(qū)醫(yī)藥流通新局面，市政府將給矛全面支持。該項目被河南省列為醫(yī)藥物流首選扶持企業(yè)，是河南省食品藥品監(jiān)督管理局特批的超大型醫(yī)藥物流企業(yè)。某某地市政府將在稅收等方面給予該項目最優(yōu)惠政策。在原康城位于某某地新區(qū)王城大道和開元大道以及牡丹大道交匯處，交通發(fā)達，距離某某地市政府僅百米，與大學城和體育中心僅一路之隔，屬于洛南新區(qū)的中心地帶。交通發(fā)達。項目周邊（洛龍新區(qū)）現(xiàn)有人口已經(jīng)接近40萬人，新區(qū)規(guī)劃建設完以后，該區(qū)域?qū)⑷菁{近百萬人口，龐大的消費群體給該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了人流保障。洛南新區(qū)，有多個同類型的商業(yè)在建，說明新區(qū)的投資價值和投資空間很大，而該項目是其中具有代表性的一個商業(yè)項目！在消費者心目中有相當?shù)闹龋。?、老城區(qū)商業(yè)格局已經(jīng)固化，原有的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)不能滿足整個城市發(fā)展的需要，商業(yè)競爭相當激烈，導至新區(qū)的開發(fā)成為整個城市發(fā)展的必然結(jié)果—所謂的城市空心化。７、整個某某地的第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢頭，說明休閑、娛樂、餐飲業(yè)的發(fā)展空間相對較大，此業(yè)種對地段、口岸要求沒那么特別高的要求。８、新區(qū)的商業(yè)項目也大多是以休閑、娛樂為主，與本項目正好形成互補９、　　龐大的醫(yī)藥物流中心聚集的人氣對這些業(yè)態(tài)很有消費支撐作用１０、　本項目具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，處于王城大道和牡丹大道的交匯處，和市政府相臨，處于CBD核心位置！１１、　屬政府規(guī)劃新區(qū)，政府支持力度大，從而可以看到此項目的可塑性和前瞻性１２、　合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局、組合：體現(xiàn)在人流動線/人氣環(huán)線/業(yè)態(tài)互補１３、　整個物業(yè)合理的人性化設計：樓層/自由組合全框架結(jié)構(gòu)/１４、　專業(yè)的招商團隊、知名的專業(yè)經(jīng)營管理公司（統(tǒng)一經(jīng)營，同一管理）１５、　大體量集中式商業(yè)——便于打造、推廣/知名度高/成熟期段，對整個區(qū)域商圈帶動作用大１６、　軟、硬件設施/配套完備（大型停車場等）１７、　公司實力雄厚（眾多公司所投資此項目/公司的其他產(chǎn)業(yè)/公司在這塊上的經(jīng)念）１８、　該項目處于新區(qū)核心位置，交通便利，隨著城市化進程的加快，新區(qū)的規(guī)劃建設即將完成，新城區(qū)必將需要一個或幾個規(guī)模大、檔次高有代表性的消費娛樂場所，這對該項目來說無疑是一個發(fā)展契機?。保埂ⅰ∧衬车厥鞋F(xiàn)有人均可支配收入和人均生活消費支出都達到了一個相對較高的水平，據(jù)調(diào)查表明，家庭消費性支出最大的一部分除了食品消費就是休閑娛樂項目支出，這和本項目綜合業(yè)態(tài)休閑娛樂的定位不謀而合，表明我們的業(yè)態(tài)定位是符合某某地商業(yè)發(fā)展的趨勢！２０、　項目周邊居住人群都是以青年人居多，文化素質(zhì)較高，這一類人群對休閑生活有著更高的要求，而且消費能力較高，消費觀念時尚超前，消費潛力很大?。玻薄ⅰI(yè)的招商廣告策劃和物業(yè)顧問與發(fā)展商緊密配合，為項目的成功招商提供了有效保障；細分市場，準確的市場和目標消費群定位，科學客觀的價格策略，專業(yè)的物業(yè)管理。２２、　某某地現(xiàn)有的商業(yè)中心區(qū)域，業(yè)態(tài)趨于飽和，給新區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來機遇!B、劣勢／威脅：　　該項目離某某地現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)中心較遠，屬于在建的某某地新城區(qū)（項目分三期開發(fā)），人流量在短期內(nèi)達不到需求?！　≡擁椖克诘馗浇€未形成成熟的生活社區(qū)，雖處于三條主干道交叉口，區(qū)位優(yōu)勢明顯，但目前該區(qū)域暫時還不具備聚集人流的商業(yè)環(huán)境?！　∫粚訕侵苓吶亲誀I的業(yè)主，比例不大，但有可能會對項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃以及后期的實質(zhì)性招商工作中大型商家的引進有所影響！４、　某某地現(xiàn)在有多個商業(yè)項目即將開始招商（現(xiàn)在都是籌備階段），商家資源競爭激烈。５、　新區(qū)也有在建商業(yè)項目不在少數(shù)，業(yè)態(tài)很可能趨于同質(zhì)化。６、　該項目前期定位于以健康為經(jīng)營理念的大型藥品集散地，宣傳推廣都以藥業(yè)為主，給后期的綜合業(yè)態(tài)招商帶來不小的難度！三、本項目的租金預期：（１）針對商業(yè)地產(chǎn)項目，不論是銷售定價還是租賃定價，都需要對項目進行租金發(fā)展預測，從而設計出一套合理的租賃方案；在對價格定位之前主要先參照同類物業(yè)的參數(shù)進行比較來定論，建議我項目租金依照前面市調(diào)數(shù)據(jù)采用市場比較法來確定價格檔次以及價位方法（市場比較法）介紹：使用中高檔商業(yè)樓盤的綜合評分為參照，選取與本項目競爭較為激烈，有可比性的代表性項目作為參照，以各樓盤之間的各項因素加權(quán)評分作為修正標準，按照影響大小程度計算各樓盤價格對本項目價格的影響程度，綜合各項得出我項目市場比較價格。理論支持：252。 各樓盤的評分依據(jù)該樓盤的各項決定因素加權(quán)所得，對各樓盤具有相同的參考價值。252。 采用房地產(chǎn)評估中的房產(chǎn)定價方法——市場比較法進行價格定位，通過對遂寧市目前正在銷售的與本項目檔次相當，客戶群體定位相仿的幾個代表性樓盤的價格修正來確定本項目的市場價值。252。 其他各代表樓盤的均價根據(jù)該項目目前市場銷售價格為基準，該價格經(jīng)過市場驗證，已被市場接受，因此，使用其作為參照，具有市場參考價值。項目權(quán)重該