【正文】 503003040租金包含物業(yè)管理費(fèi)網(wǎng)吧、餐飲、藥業(yè)定鼎路606003545服裝、通訊人民東路、西路（百貨樓商圈）50200一樓1二樓75服飾、餐飲、網(wǎng)吧、休閑（健身）時(shí)代購物廣場501000臨街門面：90餐飲（廣場二層）40網(wǎng)吧（廣場二層）30休閑（廣場三層）30經(jīng)營狀況一般，餐飲錦繡江南120042（年租金60萬）化妝品玻璃廠路550250左右美容、服飾中州中路305040左右餐飲麗春路10204050以鋪面為單位出租餐飲、休閑、網(wǎng)吧珠江路10010004048綜合業(yè)態(tài)九都春天（上海步行街）3040100130新房招商餐飲西苑路1007003035服飾長江路30506070新房（舊房40—50元/平）從上面調(diào)查可以清楚看出（上面調(diào)查的地段均屬于繁華、成熟、較成熟，人流量很大的地段）：（）以服飾為主的零售業(yè)租金最高，也僅130元/月㎡；（）以餐飲為主的經(jīng)營性質(zhì)業(yè)態(tài)租金在50元/月㎡以內(nèi)；（）以休閑、娛樂為主的服務(wù)性質(zhì)業(yè)態(tài)租金在40元/月㎡左右，甚至還有15元/月㎡的；縱向?qū)Ρ龋和惿虡I(yè)樓盤的歷程對(duì)比。本項(xiàng)目周邊的住宅房產(chǎn)價(jià)格基本上都在２０００元/平方米以上，并有著進(jìn)一步上升的趨勢。某某地新區(qū)隨著各住宅小區(qū)的大肆擴(kuò)張和居民入住率的提高，同時(shí)各行政機(jī)關(guān)、寫字樓、酒店等商務(wù)、休閑場所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，將成為區(qū)域CBD中心；綜合對(duì)比：區(qū)域經(jīng)濟(jì)的前景分析以新區(qū)開發(fā)的理念和政策扶持的優(yōu)勢，輔以高檔住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于的交通優(yōu)勢，該區(qū)域發(fā)展的速度將進(jìn)一步提高；很有前途發(fā)展成為某某地新的商業(yè)、政治、文化領(lǐng)袖聚集地。某某地市商業(yè)業(yè)態(tài)分布調(diào)查注明：此次調(diào)查商家總數(shù)為956家（包括商場、超市）調(diào)查周期：4天時(shí)間行業(yè)包括業(yè)態(tài)種類主要分步地點(diǎn)數(shù)量經(jīng)營面積所占比例經(jīng)營狀況備注服飾業(yè)服裝、鞋業(yè)、珠寶、內(nèi)衣中州路、上海市場、長安路與西苑路交叉口351家35—300平方不等37%好人流量大，商業(yè)氛圍好，但市場趨于飽和，但競爭激烈，100平方以上的店面不多、分布相對(duì)較集中餐飲業(yè)火鍋、中餐、西餐、特色小吃珠江路、南昌路、九都路、人民東路、中州路、上海市場等等208家502000平方不等22%良好分布較為分散，競爭相對(duì)不是很激烈，檔次以中低檔居多！經(jīng)營狀況較好！經(jīng)營面積以大面積為主休閑、娛樂業(yè)休閑、娛樂、健身、網(wǎng)吧九都路、珠江路、上海市場、西安路長安路以東66家2002000平方不等7%很好分散零散，不集中，檔次屬于中高檔，消費(fèi)不高！面積以500至1000平方為主美容美發(fā)業(yè)美容美發(fā)、美體、化妝品中州路東周廣場附近、中州路老城南北、牡丹廣場附近、上海市場等53家40200平方不等%良好區(qū)域分布相對(duì)合理，集中在商業(yè)區(qū)內(nèi)、檔次有待提高，面積不大，缺少經(jīng)營特色！金融及通訊業(yè)銀行、通訊以中州路為中心分布在商業(yè)相對(duì)集中區(qū)域85家50500平方不等9%好分布在商業(yè)集中的區(qū)域，老城區(qū)市場基本飽和藥業(yè)藥品分布零散（天津路、景華路、牡丹廣場）23家平均面積在150平方左右%良好規(guī)模不大，分布不集中，超市、商場綜合商場及超市百貨大樓周邊，上海市場等30家超市面積在200500平之間，綜合商場面積較大，3%經(jīng)營狀況一般集中在商業(yè)中心區(qū)域及人流量大的地方，其它行業(yè)攝影、裝飾、煙酒等等以網(wǎng)狀分布，140家30—100平方%良好經(jīng)營場所不集中，對(duì)人流要求不高，檔次不高，市場空間大！二、物業(yè)優(yōu)劣勢分析：A、優(yōu)勢／機(jī)會(huì)：　該項(xiàng)目位于某某地市洛南新區(qū)的CBD核心商圈的中心位置，能滿足傳統(tǒng)商圈形成所需要的規(guī)模效應(yīng)。國家正在計(jì)劃扶持建立數(shù)家面向國內(nèi)外市場，多元化經(jīng)營，年銷售額50億元以上的特大型醫(yī)藥流通企業(yè)。某某地市副市長王立林：該項(xiàng)目的建設(shè)將開創(chuàng)某某地市乃至豫西地區(qū)醫(yī)藥流通新局面，市政府將給矛全面支持。該項(xiàng)目被河南省列為醫(yī)藥物流首選扶持企業(yè)，是河南省食品藥品監(jiān)督管理局特批的超大型醫(yī)藥物流企業(yè)。某某地市政府將在稅收等方面給予該項(xiàng)目最優(yōu)惠政策。在原康城位于某某地新區(qū)王城大道和開元大道以及牡丹大道交匯處，交通發(fā)達(dá)，距離某某地市政府僅百米，與大學(xué)城和體育中心僅一路之隔，屬于洛南新區(qū)的中心地帶。交通發(fā)達(dá)。項(xiàng)目周邊（洛龍新區(qū)）現(xiàn)有人口已經(jīng)接近40萬人，新區(qū)規(guī)劃建設(shè)完以后，該區(qū)域?qū)⑷菁{近百萬人口，龐大的消費(fèi)群體給該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了人流保障。洛南新區(qū)，有多個(gè)同類型的商業(yè)在建，說明新區(qū)的投資價(jià)值和投資空間很大，而該項(xiàng)目是其中具有代表性的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目！在消費(fèi)者心目中有相當(dāng)?shù)闹龋。丁⒗铣菂^(qū)商業(yè)格局已經(jīng)固化，原有的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)不能滿足整個(gè)城市發(fā)展的需要，商業(yè)競爭相當(dāng)激烈，導(dǎo)至新區(qū)的開發(fā)成為整個(gè)城市發(fā)展的必然結(jié)果—所謂的城市空心化。７、整個(gè)某某地的第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢頭，說明休閑、娛樂、餐飲業(yè)的發(fā)展空間相對(duì)較大，此業(yè)種對(duì)地段、口岸要求沒那么特別高的要求。８、新區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目也大多是以休閑、娛樂為主，與本項(xiàng)目正好形成互補(bǔ)９、　　龐大的醫(yī)藥物流中心聚集的人氣對(duì)這些業(yè)態(tài)很有消費(fèi)支撐作用１０、　本項(xiàng)目具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，處于王城大道和牡丹大道的交匯處，和市政府相臨，處于CBD核心位置！１１、　屬政府規(guī)劃新區(qū)，政府支持力度大，從而可以看到此項(xiàng)目的可塑性和前瞻性１２、　合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局、組合：體現(xiàn)在人流動(dòng)線/人氣環(huán)線/業(yè)態(tài)互補(bǔ)１３、　整個(gè)物業(yè)合理的人性化設(shè)計(jì)：樓層/自由組合全框架結(jié)構(gòu)/１４、　專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)、知名的專業(yè)經(jīng)營管理公司（統(tǒng)一經(jīng)營，同一管理）１５、　大體量集中式商業(yè)——便于打造、推廣/知名度高/成熟期段，對(duì)整個(gè)區(qū)域商圈帶動(dòng)作用大１６、　軟、硬件設(shè)施/配套完備（大型停車場等）１７、　公司實(shí)力雄厚（眾多公司所投資此項(xiàng)目/公司的其他產(chǎn)業(yè)/公司在這塊上的經(jīng)念）１８、　該項(xiàng)目處于新區(qū)核心位置，交通便利，隨著城市化進(jìn)程的加快，新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)即將完成，新城區(qū)必將需要一個(gè)或幾個(gè)規(guī)模大、檔次高有代表性的消費(fèi)娛樂場所，這對(duì)該項(xiàng)目來說無疑是一個(gè)發(fā)展契機(jī)?。保?、　某某地市現(xiàn)有人均可支配收入和人均生活消費(fèi)支出都達(dá)到了一個(gè)相對(duì)較高的水平，據(jù)調(diào)查表明，家庭消費(fèi)性支出最大的一部分除了食品消費(fèi)就是休閑娛樂項(xiàng)目支出，這和本項(xiàng)目綜合業(yè)態(tài)休閑娛樂的定位不謀而合，表明我們的業(yè)態(tài)定位是符合某某地商業(yè)發(fā)展的趨勢?。玻?、　項(xiàng)目周邊居住人群都是以青年人居多，文化素質(zhì)較高，這一類人群對(duì)休閑生活有著更高的要求，而且消費(fèi)能力較高，消費(fèi)觀念時(shí)尚超前，消費(fèi)潛力很大?。玻?、　專業(yè)的招商廣告策劃和物業(yè)顧問與發(fā)展商緊密配合，為項(xiàng)目的成功招商提供了有效保障；細(xì)分市場，準(zhǔn)確的市場和目標(biāo)消費(fèi)群定位，科學(xué)客觀的價(jià)格策略，專業(yè)的物業(yè)管理。２２、　某某地現(xiàn)有的商業(yè)中心區(qū)域，業(yè)態(tài)趨于飽和，給新區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇!B、劣勢／威脅：　　該項(xiàng)目離某某地現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)中心較遠(yuǎn)，屬于在建的某某地新城區(qū)（項(xiàng)目分三期開發(fā)），人流量在短期內(nèi)達(dá)不到需求?！　≡擁?xiàng)目所在地附近還未形成成熟的生活社區(qū)，雖處于三條主干道交叉口，區(qū)位優(yōu)勢明顯，但目前該區(qū)域暫時(shí)還不具備聚集人流的商業(yè)環(huán)境?！　∫粚訕侵苓吶亲誀I的業(yè)主，比例不大，但有可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃以及后期的實(shí)質(zhì)性招商工作中大型商家的引進(jìn)有所影響?。?、　某某地現(xiàn)在有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即將開始招商（現(xiàn)在都是籌備階段），商家資源競爭激烈。５、　新區(qū)也有在建商業(yè)項(xiàng)目不在少數(shù)，業(yè)態(tài)很可能趨于同質(zhì)化。６、　該項(xiàng)目前期定位于以健康為經(jīng)營理念的大型藥品集散地，宣傳推廣都以藥業(yè)為主，給后期的綜合業(yè)態(tài)招商帶來不小的難度！三、本項(xiàng)目的租金預(yù)期：（１）針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不論是銷售定價(jià)還是租賃定價(jià)，都需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行租金發(fā)展預(yù)測，從而設(shè)計(jì)出一套合理的租賃方案；在對(duì)價(jià)格定位之前主要先參照同類物業(yè)的參數(shù)進(jìn)行比較來定論，建議我項(xiàng)目租金依照前面市調(diào)數(shù)據(jù)采用市場比較法來確定價(jià)格檔次以及價(jià)位方法（市場比較法）介紹：使用中高檔商業(yè)樓盤的綜合評(píng)分為參照，選取與本項(xiàng)目競爭較為激烈，有可比性的代表性項(xiàng)目作為參照，以各樓盤之間的各項(xiàng)因素加權(quán)評(píng)分作為修正標(biāo)準(zhǔn)，按照影響大小程度計(jì)算各樓盤價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目價(jià)格的影響程度，綜合各項(xiàng)得出我項(xiàng)目市場比較價(jià)格。理論支持：252。 各樓盤的評(píng)分依據(jù)該樓盤的各項(xiàng)決定因素加權(quán)所得，對(duì)各樓盤具有相同的參考價(jià)值。252。 采用房地產(chǎn)評(píng)估中的房產(chǎn)定價(jià)方法——市場比較法進(jìn)行價(jià)格定位，通過對(duì)遂寧市目前正在銷售的與本項(xiàng)目檔次相當(dāng)，客戶群體定位相仿的幾個(gè)代表性樓盤的價(jià)格修正來確定本項(xiàng)目的市場價(jià)值。252。 其他各代表樓盤的均價(jià)根據(jù)該項(xiàng)目目前市場銷售價(jià)格為基準(zhǔn)，該價(jià)格經(jīng)過市場驗(yàn)證，已被市場接受，因此，使用其作為參照，具有市場參考價(jià)值。項(xiàng)目權(quán)重該