【正文】 個(gè)位于非傳統(tǒng)商圈的項(xiàng)目，必然需要面臨較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。綜合來(lái)講，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍真正形成需要較長(zhǎng)周期，商戶對(duì)能夠在短期內(nèi)形成良好商業(yè)氛圍存在嚴(yán)重觀望情緒觀望，所有的金山本地商戶都抱著同一個(gè)觀點(diǎn)：“ 等待，觀望，待其形成商業(yè) 氛圍”…… 。 8 上海商戶 情況一：主流餐飲休閑品牌布點(diǎn)設(shè)店有自身嚴(yán)格的評(píng)估體系，對(duì) 鎮(zhèn)級(jí)郊縣市場(chǎng)不屑一顧。 主流餐飲休閑品牌布點(diǎn)設(shè)店，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、導(dǎo)入人口質(zhì)量，對(duì)商圈、購(gòu)買力的質(zhì)量和數(shù)量、業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)價(jià)值等方面有著自成一體嚴(yán)格的評(píng)估體系，只考慮在市中心區(qū)域內(nèi)設(shè)店，幾乎沒(méi)有在鎮(zhèn)級(jí)郊縣市場(chǎng)設(shè)店的先例。如美林閣、小南國(guó)、俏江南、富臨軒，又如棒約翰、鳴鴻象山漁港、小尾羊、長(zhǎng)野拉面、 7 天連鎖、國(guó)際青年酒店等連鎖酒店等。又如相當(dāng)多的連鎖品牌只考慮加盟的形式，不開直營(yíng)店，如蜀國(guó)餐飲、藏域火療等。 情況二：江、浙等地商戶對(duì)本項(xiàng)目十分謹(jǐn)慎，首先衡量的標(biāo)準(zhǔn)是地段――商業(yè)氛圍，地段決定選擇；其次是 價(jià)格，地段決定價(jià)值。 項(xiàng)目周邊區(qū)域的人流和消費(fèi)狀況導(dǎo)向了他們的決策。這一點(diǎn)己從 6 月 8 日無(wú)錫會(huì)議商戶的普遍反映中可見一斑。 情況三：金山鄰近區(qū)域商戶。 金山鄰近區(qū)域如奉賢、松江的餐飲、娛樂(lè)等商戶對(duì)在金山朱涇設(shè)店，同樣對(duì)市場(chǎng)前景也持觀望態(tài)度。如云南邨、頂呱呱、小巧流水餐飲等。 9 【小結(jié)】 目前，上海郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度已經(jīng)超過(guò)了人口遷移速度，從而導(dǎo)致了商業(yè)設(shè)施規(guī)模與周邊地區(qū)購(gòu)買力的不協(xié)調(diào)。 縱觀在上海郊縣已經(jīng)交付使用的商業(yè)用房，出租率普遍較低(浦東南匯商鋪平均出租率僅 50%)，人氣不足已成為制約郊 縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。 而品牌商家在拓展時(shí)， “地段決定選擇”， 往往著眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、導(dǎo)入人口質(zhì)量等因素，對(duì)商圈、購(gòu)買力的質(zhì)量和數(shù)量、業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)價(jià)值等方面進(jìn)行綜合考慮。 郊縣市場(chǎng)在諸多方面無(wú)法滿足品牌商家的要求，從商業(yè)操作的規(guī)律角度出發(fā)，目前“金上海生活廣場(chǎng)”尚不具備全面招商的客觀市場(chǎng)條件。 主流餐飲、娛樂(lè)、百貨品牌根本不考慮尚需培育的發(fā)展中市場(chǎng)?！安惋?、休閑、百貨購(gòu)物”三大主力店設(shè)想不切實(shí)際。需要換一種思路，另避一個(gè)途徑。需要一整套切合商業(yè)市場(chǎng)規(guī)律，行之有效專業(yè)的解決方案。 10 三、回歸理性的項(xiàng)目定位思路 與業(yè)態(tài)規(guī)劃重點(diǎn) 項(xiàng)目的定位某種程度上決定了項(xiàng)目的成敗。 以上我們從商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、導(dǎo)入人口質(zhì)量等因素，對(duì)商圈、購(gòu)買力的質(zhì)量和數(shù)量、業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)價(jià)值等方面著手進(jìn)行了深入的研究分析，從商家的市場(chǎng)需求行為中揭示了一個(gè)真理，即“地段決定選擇”。 以下我們從本案所處朱涇的區(qū)位特點(diǎn)、當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)需求的發(fā)展趨勢(shì)、本地的消費(fèi)能力和消費(fèi)潛力等方面，系統(tǒng)思考“金上海生活廣場(chǎng)”的定位思路與業(yè)態(tài)規(guī)劃重點(diǎn)。 【思考一】 朱涇 9 萬(wàn)人口能否支撐金“上海生活廣場(chǎng)”中高端 地標(biāo)性商業(yè)的定位？ 金山區(qū)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展名列上海市 13 個(gè)郊縣未尾第二，朱涇鎮(zhèn)相對(duì)楓涇在區(qū)位上明顯居于劣勢(shì)，相對(duì)金山石化 對(duì)外來(lái)人口的吸引力十分之弱， 第三產(chǎn)業(yè)極不發(fā)達(dá)， 社會(huì)消費(fèi)以當(dāng)?shù)鼐?民中、 低檔 消費(fèi) 為主，朱涇現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施，基本滿足常駐人口與少量外來(lái)普通百姓的日常消費(fèi)需求 ，本案距離形成良好的商業(yè)氛圍需要相當(dāng)長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。 以本案囊括“餐飲、休閑、百貨購(gòu)物”三大主力店為主體構(gòu)想，以及 “金山首座 24 小時(shí)消費(fèi)娛樂(lè)平臺(tái)”的項(xiàng)目定位，理論上將成為朱涇最現(xiàn)代化、檔次最高的商業(yè)設(shè)施。 但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合 有效的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)之上的，以朱涇現(xiàn)有的中、低端基礎(chǔ)消費(fèi)力與購(gòu)買力，怎能滿足定位于中高端配套 11 型社區(qū) 4 萬(wàn)多體量的巨大供應(yīng)量，尤其是如何支撐設(shè)想中的主力“百貨”購(gòu)物的供應(yīng)量，如何解決有效的市場(chǎng)需求與長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)這一深刻的矛盾？ 顯而易見，“金上?！痹陧?xiàng)目定位，以及業(yè)態(tài)定位上均存在著無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的重大問(wèn)題。 因此，從金山朱涇的市場(chǎng)現(xiàn)狀入手，我們需要對(duì)位置、商圈、業(yè)態(tài)、市場(chǎng)購(gòu)買力、人口、商業(yè)輻射、業(yè)態(tài)品種等多方面綜合考量，慎重考慮項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)傾向。 【思考二】 新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？ 機(jī)會(huì)點(diǎn)一： 主力消費(fèi)群的 精確定位。 在短期內(nèi)大量導(dǎo)入人口無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，大供應(yīng)量的商業(yè)物業(yè)，需要具有鮮明特色與號(hào)召力，足以可聚集和吸引主力消費(fèi)人群的商業(yè)定位思路。 在現(xiàn)有的朱涇本地消費(fèi)人口和消費(fèi)能力的條件下，要著重挖掘項(xiàng)目和區(qū)域的商業(yè)潛力，精確主力消費(fèi)群的定位。將朱涇等周邊區(qū)域地方政府官員、私營(yíng)業(yè)主、經(jīng)商人群、以及中、高端消費(fèi)群體作為本案的主力消費(fèi)群。并為這部分消費(fèi)群體度身定制一個(gè)需求最大化的商業(yè)定位思路 。 機(jī)會(huì)點(diǎn)二： 經(jīng)營(yíng)特色與亮點(diǎn)的精確定位。 需要走非傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)模式，以差異化思路來(lái)引領(lǐng)消費(fèi)，帶動(dòng)一個(gè)非商業(yè)中心的基本人氣，使項(xiàng)目 具備招商工作的基本需求。 需要在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色打造與深度開發(fā)等諸多方面下功夫，摒棄依托“餐飲、休閑、百貨購(gòu)物”主力店取勝的傳統(tǒng)開發(fā)思路與模式，來(lái)帶動(dòng)一個(gè)非商業(yè)中心的基本人氣，使項(xiàng)目具備招商工作的基本需求。 12 機(jī)會(huì)點(diǎn)三： 放眼“大上海商圈”的精確定位。 需要跳出金山朱涇狹隘的視角，將視野放到“大上海商圈”層面上去思考，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，變不利為有利，借力發(fā)展，使項(xiàng)目具備持久經(jīng)營(yíng)的發(fā)展空間。 朱涇鎮(zhèn)處于上海市最南端，處于滬、杭交通樞紐地帶，這一潛在的區(qū)位待征，為項(xiàng)目發(fā)揮商業(yè)輻射作用提供了可能，因此，要在項(xiàng)目定位、業(yè) 態(tài)規(guī)劃、項(xiàng)目推廣等方面，最大化的吸引江、浙、滬一帶的消費(fèi)群。 【思考三】 在本地消費(fèi)群明顯不足的情況下，如何定位才能使項(xiàng)目具有強(qiáng)大的輻射力？ 在朱涇本地消費(fèi)人口和消費(fèi)力有限的條件下，在原本非鬧市中心，在缺乏起碼人氣的情況下，如果按照常規(guī)的開發(fā)思路，僅依托“餐飲”、“休閑”、“百貨購(gòu)物”三大主力店，不僅不可能帶動(dòng)一個(gè)非商業(yè)中心的基本人氣，并且不具備相當(dāng)?shù)某志昧Α? 一站式 娛樂(lè) 消費(fèi) 的定位方向――以特色休閑、娛樂(lè)項(xiàng)目為主體，打造消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂(lè)體驗(yàn)為主旋律的時(shí)尚地標(biāo) 從郊區(qū)鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律出發(fā)，“金上海生 活廣場(chǎng)”應(yīng)力主引進(jìn)一定數(shù)量具有鮮明特色的娛樂(lè)、休閑項(xiàng)目，使消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂(lè)體驗(yàn)成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消費(fèi)成為主體消費(fèi)。 如引進(jìn)名譽(yù)國(guó)內(nèi)外的云南“麗江洋人街”、“大理洋人街”風(fēng)情酒吧的概念，打造“ 金山洋人街”。又 如引進(jìn)或自身規(guī)劃經(jīng)營(yíng)死海漂流浴 (源自“以色列死海”，曾被江澤民驚呼前所未有之神奇體驗(yàn) )、黑泥美容養(yǎng)生浴場(chǎng)、太空浴等，通過(guò)打 13 造獨(dú)樹一幟的形象力與影響力，將本案打造成上海金山的一大亮點(diǎn)。 通過(guò) 實(shí)現(xiàn)一站式 娛樂(lè) 消費(fèi)的模式 ，不僅具有吸引朱涇、金山本地高端需求的商業(yè)能力，并且具有將項(xiàng)目輻射到江浙周邊區(qū)域的商業(yè) 吸引力。可以打破商戶對(duì)于項(xiàng)目周邊目前缺乏人氣的質(zhì)疑，消費(fèi)群近悅遠(yuǎn)來(lái)。 有效而迅速帶動(dòng)一個(gè)非商業(yè)中心的商業(yè)氛圍，營(yíng)造可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)前景和活力，使項(xiàng)目具備招商工作的基本需求。 【思考四】 需要差異化競(jìng)爭(zhēng)的策略，適應(yīng)市場(chǎng)需求與項(xiàng)目長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)的需要 商業(yè)項(xiàng)目的定位是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，其中因定位不準(zhǔn)，缺乏科學(xué)專業(yè)配比和合理規(guī)劃，沒(méi)有考慮到供求關(guān)系，與周邊定位具有同質(zhì)性而失敗的項(xiàng)目比比皆是。 如常州的南大街項(xiàng)目盡管在地段上占盡優(yōu)勢(shì)，但在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，由于沒(méi)有認(rèn)認(rèn)真真地研究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，遵循商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)律，理智地采取規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)性定位策略，變競(jìng)爭(zhēng)為競(jìng)合。南大街在城市商業(yè)中心，與周邊新世紀(jì)、路橋、萊蒙都會(huì)、百貨大樓、泰富百貨毗鄰，定位上具有嚴(yán)重的雷同性，除了在服裝和餐飲上動(dòng)動(dòng)手腳外，其他的卻是百無(wú)聊賴。南大街開發(fā)商不認(rèn)真研究市場(chǎng)的盲從態(tài)度只能是為入駐業(yè)主們選擇了直面競(jìng)爭(zhēng)的不歸路。 差異化定位的方向――以前瞻的市場(chǎng)需求觀來(lái)考量項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，打造“后裝修時(shí)代”的家居時(shí)尚地標(biāo) 我們從金山朱涇的市場(chǎng)現(xiàn)狀入手，對(duì)當(dāng)?shù)匾约爸苓吺袌?chǎng)需求構(gòu)成分析、以及市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)等多方面綜合考量出發(fā)， 在業(yè)態(tài)定位上，“主力百貨”購(gòu)物板塊應(yīng)調(diào)整為 “后裝修時(shí)代”的時(shí)尚家居城，重點(diǎn)引進(jìn)一批個(gè)性化的家居陳設(shè)類軟裝飾商戶，使本項(xiàng)目成為金山區(qū)乃至上海西區(qū)的家 14 居時(shí)尚地標(biāo)，更吻合“金上海生活廣場(chǎng)”的內(nèi)含。 【小結(jié)】 “金上海生活廣場(chǎng)”需要以前瞻性眼光適應(yīng)城市發(fā)展，根據(jù)對(duì)朱涇本地商業(yè)布局、消費(fèi)趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，以差異化定位滿足市場(chǎng)需求，摒棄依托餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物主力店的常規(guī)開發(fā)的模式，通過(guò)創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，大力引進(jìn)一些具有唯一性、具有吸引力的娛樂(lè)、休閑項(xiàng)目，以商業(yè)布局和主題文化的有機(jī)融合，來(lái)聚集和吸引主力消費(fèi)人流。以差異化思路來(lái)引領(lǐng)消費(fèi)，帶動(dòng)一個(gè)非商業(yè)中心 的基本人氣，使項(xiàng)目具備招商工作的基本需求。 15 四、項(xiàng)目核心定位與推廣概念 主題式商業(yè)地標(biāo) 繽紛歡樂(lè)泡 mall 精彩芭堤雅 歡樂(lè)摩爾城 ? 根據(jù)對(duì)朱涇本地商業(yè)布局、消費(fèi)趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，以差異化定位滿足市場(chǎng)需求，摒棄依托餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物主力店的常規(guī)商業(yè)開發(fā)模式，通過(guò)創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，引進(jìn)規(guī)劃具有特色娛樂(lè)、休閑項(xiàng)目，如死海漂漂浴 、 黑泥洗浴城 、萬(wàn)國(guó)美食城、 金山洋人街、家居生活館 、 西班牙休閑廣場(chǎng) 等 ，以特色商業(yè)布局和主題文化的有機(jī)融合，來(lái)聚集和吸引大量的人流。 ? 精彩芭堤雅，鮮明地凸現(xiàn)了項(xiàng)目休閑娛 樂(lè)的傾向性，體現(xiàn)出功能魅力、風(fēng)情魅力，將消費(fèi)趨勢(shì)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)緊密結(jié)合，帶給消費(fèi)者全新的體驗(yàn)，引導(dǎo)本地及周邊高端消費(fèi)群進(jìn)行商務(wù)休閑消費(fèi)，為項(xiàng)目在今后的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中贏得了先機(jī)。 16 五、業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃 （一）業(yè)態(tài)定位原則 （ 1）主題定位原則，突出休閑娛樂(lè)功能，保證商業(yè)前景。 通過(guò)引進(jìn)一定數(shù)量具有鮮明特色的娛樂(lè)、休閑項(xiàng)目，使消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂(lè)體驗(yàn)成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型