【正文】 場(chǎng)經(jīng)理、招商專員 (詳見備注 3) 30000 元 /月 12 月 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)旅差交通費(fèi) 江、浙、滬區(qū)域 (杭州、蘇州、常州、無錫、金山、南京、上海周邊等 )，華東等其它區(qū)域 6000 元 12 月 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)、駐場(chǎng)住宿費(fèi) 同上 3000 元 12 月 旅差、駐場(chǎng)三餐餐費(fèi) 同上 750 元 /人 *4 人 12 月 駐場(chǎng)電腦、打印機(jī)等設(shè)備，通信費(fèi) 同上，長(zhǎng)途、本地 設(shè)備 12021 通信 1500元 /月 12月 招商團(tuán)隊(duì)通信費(fèi)貼補(bǔ) 同上，長(zhǎng)途、本地 350元 /人 *6人 12月 招商公關(guān)費(fèi)、招待 費(fèi) 5000 元 /月 12 月 招商基本開支合計(jì) (51000 元 /月 )： (二 )公司運(yùn)營(yíng)成本 公司運(yùn)營(yíng)成本 (詳見備注 4) 18000 元 /月 12 月 (三 )稅金與招商人員獎(jiǎng)勵(lì) 稅金 (營(yíng)業(yè)稅、所得稅，按平均水平%計(jì) ) 37000 平方 * 元 /天*60 天 *70% 入 駐 率*%稅率 招商工作人員獎(jiǎng)勵(lì) 37000 平方 * 元 /天*60 天 *70% 入 駐 率*15%獎(jiǎng)勵(lì) 以上 招商 費(fèi)用總計(jì)： 備注 1)、以上暫按項(xiàng)目調(diào)整后的實(shí)際招商面積 37000平方，平均租金 /天，代理傭金60天，第一階段招商期為項(xiàng)目開業(yè)前 12個(gè)月，入駐率為 70%計(jì)。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目招商成本將超出宜興長(zhǎng)橋河商業(yè)步行街招商開支水平的 30～ 35%，本項(xiàng)暫不計(jì)。公司管理層、招商團(tuán)隊(duì)管理層，以及其它輔助人員薪資計(jì)入 “ 公司運(yùn)營(yíng)成本 ” 內(nèi)。 (若計(jì)入本項(xiàng)，則收支相抵，處于基本無利潤(rùn)狀態(tài) ) 5)、稅金 (營(yíng)業(yè)稅 %、所得稅 30%，本項(xiàng)目毛利潤(rùn)水平較低，暫按 %計(jì) )。上海）財(cái)務(wù)部 2021 年 5 月 25 日 24 參考資料： 上海南匯商鋪整體空置率過五成 商戶投資夢(mèng)破 滅 2021 年 06 月 06 日 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 投資商鋪素來有 “一鋪養(yǎng)三代 ”的說法，可是原本準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有商鋪的周先生近來卻在為怎樣拋售商鋪而發(fā)愁。 2021 年 6 月，周先生以總價(jià) 40 萬元（單價(jià) 8000 元 /平方米）買下，目前的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)上漲到 15000 元 /平方米。但是，周先生卻怎么都高興不起來。但除了大潤(rùn)發(fā)超市之外，其他的商業(yè)街仍是半空的，整體空置率在 60%以上。 周浦已成商鋪 “ 災(zāi)區(qū) ” ？ “ 周先生遇到的困難是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩所致 。在他看來，康橋半島的社區(qū)商業(yè) “ 最多 2 萬平方米就夠了。 周浦是南匯的一個(gè)老鎮(zhèn)，地處南匯區(qū)西北部，西接閔行區(qū)，北鄰康橋鎮(zhèn)，南連航頭鎮(zhèn)，近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，商鋪數(shù)量成幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。 周浦目前常住人口只有 萬人，由于周邊開發(fā)的多是別墅，人口導(dǎo)入的量很少，跟商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不成比例。 ” 徐明瑞表示， “ 在人口數(shù)量并沒大量增長(zhǎng)的情況下，同一個(gè)區(qū)域集中供應(yīng)這么多商業(yè)物業(yè)，誰來消費(fèi)呢？ ” “ 空街 ” 缺乏產(chǎn)業(yè)、人口支撐 “ 周浦商鋪既沒有產(chǎn)業(yè)支撐，也沒有產(chǎn)業(yè)配套，更沒有未來人口導(dǎo)入預(yù)期，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃也不合理，說白了就是沒有潛力可以挖，建議在周浦投資商鋪一 定要謹(jǐn)慎。如果周浦的開發(fā)商仍一味 “ 死守 ” ，消化難度會(huì)很大，很可能就成為死鋪。之所以這里有大量商鋪供應(yīng)，跟前兩年商業(yè)地產(chǎn)的火熱行情有關(guān)。 除了供應(yīng)量大之外，周浦還面臨一個(gè)困難，就是區(qū)域優(yōu)勢(shì)不是很好。 很多開發(fā)商認(rèn)為整體商業(yè)氣氛起來之后，商業(yè)地產(chǎn)的消化肯定沒有問題，但卻忽略了人口導(dǎo) 入的問題。 不過，蔣畔則認(rèn)為，周浦商業(yè)地產(chǎn)還沒有走入絕境。不過，這個(gè)過程可能至少要五年左右。 “2021 年至今，南匯的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量高達(dá) 153 萬平方米；其中寫字樓、酒店等物業(yè)僅占不到 5%，剩下的都是商鋪。由此可以看出南匯商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩。在地理位置上靠近臨港新城，貌似有優(yōu)勢(shì)，其實(shí)不然。 在人口導(dǎo)入并不多的情況下，如果想消化這么多的供應(yīng)量，短期內(nèi)是一件很難的事情。周先生 “ 賺指數(shù)不賺錢 ” 的尷尬局面就是一例。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前南匯商鋪的整體空置率在 50%以上，近幾年新建商鋪的空置率更是超過 60%，有些商業(yè)街出現(xiàn) “ 十鋪九空 ” 的現(xiàn)象，冷鋪、死鋪比比皆是。 26 “ 我現(xiàn)在都不明白開發(fā)商為什么要建這么大這么多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？ ” 徐明瑞認(rèn)為，松江有大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是因?yàn)橐?guī)劃中的住宅項(xiàng)目比較多，加上交通配套不斷完善，有大量 人口導(dǎo)入預(yù)期的支撐，人口導(dǎo)入不過是時(shí)間問題，而南匯商業(yè)地產(chǎn)的支撐點(diǎn)在哪里？ 惠南：面對(duì) 56 萬方商鋪供應(yīng) 觀察南匯商鋪的供求情況，除了周浦，惠南板塊同樣具有代表性。 目前，惠南板塊比較大的商業(yè)項(xiàng)目是五角世貿(mào)商場(chǎng)和兩港裝飾城等專業(yè)市場(chǎng)。 看起來，相比于周浦的大量商業(yè)街，惠南的商鋪形態(tài)更加健康。 但是，徐明瑞卻直言不諱：惠南板塊商業(yè)地產(chǎn)面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻。 徐明瑞表示，惠南及整個(gè)南匯的商業(yè)地產(chǎn)體量過大，銷售以及消化都存在嚴(yán)重的問題。 徐明瑞簡(jiǎn)單羅列了匯南板塊近五年開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目： 豪布斯卡生活廣場(chǎng) 18 萬平方米；弘基休閑廣場(chǎng) 4 萬平方米；匯南商業(yè)街 3 萬平方米；兩港裝飾城有 66 萬平方米（其中有 32 萬平方米做市場(chǎng)， 12 萬平方米做物流中心， 15 萬平方米是商業(yè)購(gòu)物中心?？紤]到未來龐大的供應(yīng)量，專家對(duì)該區(qū)域商鋪投資者、商戶的建議是 “ 謹(jǐn)慎入手 ” 。 ” 昨日，松江開元廣場(chǎng)銷售部陳經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，從 2021年 3月正式招商到現(xiàn)在，開元廣場(chǎng)尚有 50%的鋪面待字閨中。 “ 眼下在松江，以上例子為數(shù)不少。 種種跡象表明，松江一些商業(yè)地產(chǎn)的銷售開始遭遇寒流。這一問題在松江新城表現(xiàn)得尤為突出。 隨著上海 ‘ 一城九鎮(zhèn) ’ 規(guī)劃建設(shè)進(jìn)一步深入，上海目前商鋪開發(fā)投資郊區(qū)化趨勢(shì)日益明顯。 就去年第四季度的情況看，嘉定、南匯、金山、青浦、松江五大郊區(qū)的供應(yīng)量占了總供應(yīng)量的 ％。 與此同時(shí)，住宅的開發(fā)熱潮直接帶動(dòng)了松江商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。 目前，松江除了近期推出的泰晤士小鎮(zhèn)外，松江安信天地坊、明笛 HAPPYMALL、方舟休閑商業(yè)廣場(chǎng)等大型商業(yè)項(xiàng)目都已經(jīng)基本完成，而總建筑面積近 30萬平方米的開元廣場(chǎng)、號(hào)稱目前中國(guó)最大 shoppingmall 的松江新城 SOGO大型客運(yùn)中心亦將在今年完工。 “ 調(diào)查結(jié)果顯示，目前松江商業(yè)地產(chǎn)存在著一些弊端。 28 “ 其實(shí)，松江商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大的問題是人口導(dǎo)入速度明顯落后于商業(yè)設(shè)施的建設(shè)速度。 ” 該人士強(qiáng)調(diào)， “ 人氣不足 使松江商業(yè)陷入過飽和的陷阱，成為制約松江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。 ” 基于此，上海在行置業(yè)投資有限公司首席顧問姜新國(guó)告誡投資者： “ 商鋪投資者應(yīng)放眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢(shì)，著眼于商鋪擁有的商圈、購(gòu)買力的質(zhì)量和數(shù)量、商鋪本身的品質(zhì)，以及業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)管理、商鋪的商業(yè)價(jià)值維持等，多方面進(jìn)行市場(chǎng)考察。 ” 浦祖健強(qiáng)調(diào)。開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱情依舊高漲，無數(shù)的高層拔地而起，商業(yè)地產(chǎn)展現(xiàn)的是一派繁榮景象。是稀缺還是過剩？對(duì)于目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這其實(shí)是一道不定項(xiàng)選擇題。 高供給量帶來的無情競(jìng)爭(zhēng) 商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)率是顯而易見的，這就促使很多開發(fā)商熱衷于開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。開發(fā)商只要拿到地就想建商場(chǎng)、蓋寫字樓，開發(fā)規(guī)模和數(shù)量越來越大，夸張一點(diǎn)形容，全國(guó)到處都是 shoppingmall。如此高的供給量，必然帶來無情的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)過程中如稍有不慎就會(huì)帶來高空置率的 “ 回報(bào) ” ，巨額的投資都可能被套在沒有人要的房子上。如此一來，很多商業(yè)項(xiàng)目盡管選址較好卻回報(bào)差。另外，大量同質(zhì)化投資造成的無序競(jìng)爭(zhēng)，也使一部分有效需求游離在市場(chǎng)交易之外。 29 規(guī)劃不到位導(dǎo)致高空置率的出現(xiàn) 不少商業(yè)地產(chǎn)表面看來占盡天時(shí)地利，卻一直難以興旺。尤其是圍繞社區(qū)形成的商圈中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，一邊是高端大型商業(yè)的匱乏，一邊卻是社區(qū)底商的高空置率。這種情況在很多商業(yè)項(xiàng)目中都出現(xiàn)過，由于規(guī)劃不到位在造成一部分資源緊缺的同時(shí)又導(dǎo)致高空置率的出現(xiàn)。通常在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中容易出現(xiàn)的誤區(qū)主要有：規(guī)模一味求大；開發(fā)商追求利潤(rùn)率，忽視功能空間的建設(shè)；定性不清，定量不準(zhǔn)等問題。 由于房地產(chǎn)專家缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，未能真正把握現(xiàn)代商業(yè)整體布局的各種要素。難以形成一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題明確，消費(fèi)者購(gòu)物方便，有較好人流商流，活力四射，流動(dòng)順暢，互相促進(jìn)，利于做大做強(qiáng)的營(yíng)商環(huán)境。而由于整體布局的不合理，商業(yè)項(xiàng)目的空置率便一路攀升，很多商業(yè)項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，問題便隨之而來。它的誘人之處就在于利潤(rùn)的取得，如果大部分的投資都被空置的項(xiàng)目套住，整個(gè)資 金的運(yùn)作就會(huì)出現(xiàn)問題?？罩寐蔬^高不僅會(huì)造成資金流動(dòng)的停滯，而且會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)作。 在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，成功的商場(chǎng)生意興旺一鋪難求，失敗的商場(chǎng)即使賤價(jià)拍賣一樣無人問津，這就是競(jìng)爭(zhēng)的殘酷。 上海近郊專業(yè)市場(chǎng)是商鋪投資晴雨表 投資專業(yè)化 在去年的 “ 國(guó)六條 ” 及配套政策重挫住宅投資后， 眾多投資者的目光投向了熱度再起的商鋪市場(chǎng)。 上海近郊的專業(yè)市場(chǎng)一直是商鋪投資的晴雨表，汽車、家居、建材等專業(yè)商鋪不斷開出， “ 后家裝時(shí)代 ” 的投資契機(jī)在此開始涌現(xiàn)。所謂 “ 軟裝飾 ” ，是指基礎(chǔ)裝修從簡(jiǎn)， 30 重點(diǎn)在陳設(shè)裝飾上下工夫。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，按每天約 3600套房屋需要裝修計(jì)算，上海每年約有 70多萬套新房、 50多萬套二手房需要 “ 軟裝飾 ” 。而用于軟裝潢的平均消費(fèi)為 元，占總裝修支出的 %。而且隨著 年數(shù)的遞增， “ 軟裝飾 ” 花費(fèi)還會(huì)不斷提升。 ”“ 我們希望順應(yīng)這一趨勢(shì)，打造一個(gè)與 IKEA、月星、家飾家等高端軟飾市場(chǎng)相互補(bǔ)的低價(jià)位居家市場(chǎng)。 專家表示，相比普通的社區(qū)商鋪，專業(yè)化商鋪對(duì)于投資者的專業(yè)素養(yǎng)、商鋪周邊環(huán)境和整體運(yùn)營(yíng)的要求都更高，但是用戶群較為穩(wěn)定，發(fā)展渠道也更為明晰。