【正文】 ........................................................................................................................................................................................................... 39 主題定位 ............................................................................................................................................................................................................... 40 目 標(biāo)客戶定位 ........................................................................................................................................................................................................ 41 價格定位 ............................................................................................................................................................................................................... 46 市場推廣策略 ............................................................................................................................................................................................................ 52 媒體選擇 ...................................................................................................................................................................................................................... 53 推廣策略 ...................................................................................................................................................................................................................... 54 宣傳主題提煉 ........................................................................................................................................................................................................ 55 賣點設(shè)計 ............................................................................................................................................................................................................... 60 廣告心 理策略 ............................................................................................................................................................................................................... 63 形象包裝 ...................................................................................................................................................................................................................... 65 現(xiàn)場包裝 ............................................................................................................................................................................................................... 65 導(dǎo)入系統(tǒng) ............................................................................................................................................................................................................... 66 售樓部形象 ........................................................................................................................................................................................................... 66 廣告投入時間計劃安排建議表 ............................................................................................................................................................................... 67 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。53’，東經(jīng)菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。農(nóng)作物栽培有禾本科、豆科 、錦葵科、旋花科等作物，共 23 類， 568 個品種。動物資源中 牛、羊是強項，羊的飼養(yǎng)量居全國農(nóng)區(qū)第一位，占全省三分之一，養(yǎng)牛列全國第三位，是國家確立的牛、羊出口基地，魯西大黃牛、小尾寒羊、青山羊被稱為三大 “國寶 ”。 經(jīng)濟發(fā)展 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元；增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 社會消費品零售總額達到 億元 ，增長 %。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、城市公園等投資載體和城市基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)等都進行得如火如荼。實際工作中要加倍努力，力爭發(fā)展得更快更好。 FineSky 共 98 頁 第 18 頁 7 月份 “國房景氣指數(shù) ”為 同比回落 點 ―― 土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 6 月份上升 點，比去年同月回落 點。其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %；辦公樓施工面積 億平方米，增長%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 億平方米，增長 %。其中，商品住宅空置面積 億平方米，增長%。 FineSky 共 98 頁 第 21 頁 業(yè)基本運行狀況，波動幅度，預(yù)測未來趨勢，為國家宏觀調(diào)控提供預(yù)警機制，為投資者選擇投資機遇提供統(tǒng)計信息。 FineSky 共 98 頁 第 23 頁 下，很多真實的房地產(chǎn)消費需求也被推遲，房地產(chǎn)的銷售、宣傳等工作也有一定的推延，但是隨著市場形勢的緩和，在下半年，房地產(chǎn)的銷售將會出現(xiàn)一個小的高峰， 10~12 月將會成為今年的房地產(chǎn)旺季。４萬平方米，其中６成多的買主為溫州人。 [我們將在合同簽訂之后，進行為期 1周的詳細(xì)市場調(diào)查 ] 東方紅大街商圈分析 菏澤古稱曹州，是著名的牡丹城，在明清期間商業(yè)文明曾經(jīng)有過短暫的輝煌。 FineSky 共 98 頁 第 27 頁 樓、零亂的門市店面、沒有統(tǒng)一形象展示的品牌專業(yè)店。 FineSky 共 98 頁 第 31 頁 核心商圈地位，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、產(chǎn)品的種類齊全、價格層次分布均勻，當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)可程度比較高 2． 建筑優(yōu)勢 項目本身采用框架結(jié)構(gòu)，沿路設(shè)計采用透明玻璃，可以作為沿街的鋪面，同時也可以做成產(chǎn)品展示櫥窗，進行產(chǎn)品展示宣傳，同時配置相應(yīng)的燈光將成為東方紅大街的一個獨特景點 2． 項目單體面積比較小，開發(fā)商的支持力度偏弱，不能進行大規(guī)模的宣傳，推廣； 3． 項目內(nèi)部的結(jié)構(gòu)柱間距偏小，給項目的動線圖設(shè)計留下很大的困難；項目的二層、三層、四層采用的三個疏散樓梯，同時樓梯口不明顯，導(dǎo)致 4 層的銷售難度增加 4． 區(qū)域形象，屬于中低檔商業(yè)區(qū)域 ， 產(chǎn)業(yè)形象較亂 O（機會分析） T（競爭分析） 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 相應(yīng)應(yīng)對策略 擴展優(yōu)勢、改進劣勢： 項目重新包裝，樹立嶄新的形象，增加前期 商戶以及消費者對項目的信心；具體措施，需要對項目進行重新定位，加強宣傳，制定詳細(xì)的商業(yè)管理、運作方案，提供業(yè)戶滿意的投資收益； 改造硬件設(shè)施，增加 3 層的扶梯[每層一部 ]，在 4 層增加臨街觀光電梯一部，供 4 層單獨使用； 改善項目周邊環(huán)境，項目臨街全部采用通透玻璃櫥窗，作為產(chǎn)品展示區(qū)菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 FineSky 共 98 頁 第 42 頁 領(lǐng)階層” 私營小老板 其他 目標(biāo)客戶群共同特點： 年齡層次： 33~45 之間 文化程度，受過高等教育，中專以上 收入水平，家庭年收入 3 萬左右 家庭結(jié)構(gòu)， 3~5 口（夫妻、孩子以及長輩） 社會閱歷深，消費心理成熟，判斷能力強 對新興事務(wù)有一定的興趣 事業(yè)處于上升階段，競爭壓力比較大，有一定的安全危機感（財產(chǎn)、健康等） 容易溝通，信息接受能力比較強，同時做事過程中比較自信 對購買的決策容易受家庭的影響 目標(biāo)客戶群體的分類差異 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。以時間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進 度等進行時間控制，確定與之對應(yīng)的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，從而掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。 FineSky 共 98 頁 第 50 頁 3F—— ￥ 具體的鋪位價格需要設(shè)計鋪位劃分、動線設(shè)計之后才能制定。 FineSky 共 98 頁 第 47 頁 應(yīng)分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為 逐步走高，并留有升值空間 ，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 我們認(rèn)為：本項目的劣勢大于優(yōu)勢，機會多于競爭。 FineSky 共 98 頁 第 29 頁 雙井街東方紅大街金祥商城 占地面積：約 2600m2 建筑面積：約 10000m2 樓層： 1～ 4F 銷售、經(jīng)營情況 本項目于 2021 年建成，并且交付使用； 項目建設(shè)初期由于開發(fā)商的經(jīng)營思路問題，沒有進行市場銷售，而是采用“自行經(jīng)營”的方式養(yǎng)鋪； 經(jīng)營期間采用“金祥 .新世界”案名，經(jīng)營的主題為服裝銷售 菏澤 .金祥商城策劃案 PersunBBAD amp。 東方紅商圈的經(jīng)營特點 東方紅大 街號稱菏澤市的 “泉城路 ”，能夠成為菏澤商業(yè)最具活力的展示場所 ； 東方紅大街的規(guī)模及商業(yè)魅力及其輻射范圍都 處于菏澤地區(qū)的中心地位； 但是東方紅大街