【文章內(nèi)容簡介】 021 年 2750 元 /平方米 1700 元 /平方米 2021 年 2838 元 /平方米 1820 元 /平方米 2021 年 2880 元／平方米 1860 元 /平方米 2021 年 上半年 2900 元 /平方米 1865 元 /平方米 23 小結： 1） 從 1997 年 —— 2021 年的房價分析得出，新區(qū)和舊區(qū)的房價相比呈交換式變化，新區(qū)房價越來越高，舊區(qū)越來越低。 2） 以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標前進， 市場的趨勢呈上升態(tài)勢。 3） 新區(qū)正日益受歡迎，隨著經(jīng)濟的發(fā)展與人們居住觀念的改變，同時，新移進來的人口與原有的人口分流到新區(qū)，將會促進新區(qū)的房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 4） 通過市場調(diào)查的數(shù)據(jù)分析得出，從 1997 年到目前，花都區(qū)的房價基本上沒有很大的變化幅度，說明花都區(qū)的房地產(chǎn)市場還有待挖掘，市場的發(fā)展空間還是較大的。 5） 通過上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場價格呈良好的態(tài)勢發(fā)展，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，汽車城產(chǎn)業(yè)的帶動，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟拉動，根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價變動參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價的發(fā)展趨向，可預測在未來 2 年，花都區(qū)樓盤價格將 突破 3500元大關，逐漸上升。 花都區(qū)近年樓價變動圖： 花都區(qū)近年樓價變動圖05001000150020212500300035001997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021上半年元 / 平方米0200400600800100012001400160018002021新區(qū) 舊區(qū) 24 花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的動力支持點 A、城市化進程推動房地產(chǎn)的全面發(fā)展 根據(jù)《珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)城市群規(guī)劃》預測，隨著城市化進程的發(fā)展，到 2021 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達40 萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到 30 平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會帶來大規(guī)模的城市建設；同時，由于耕地的減少，促進更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉移，對城市住宅需求上升。 B、政策促進商品房的需求量的上升 由于取消福利分房，原來機關國企職工的住房問題必須通過 購買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費市場的一大主力。而這一群體中的相當一部分，將進入置業(yè)年齡或二次置業(yè)階段，商品房需求量較大。 C、發(fā)展與旅游結合的房地產(chǎn)業(yè) 隨著廣州市民購房置業(yè)對環(huán)境重視的程度越來越高，花都的環(huán)境優(yōu)勢將日漸突現(xiàn)?；ǘ紖^(qū)的綠化面積 平方公里，綠化覆蓋率高達％，人均占有綠地面積 平方米，一直有 “ 廣州后花園 ” 的美譽。在這個有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。發(fā)展與旅游資源結合的房地產(chǎn)業(yè)是花都今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向之一。 D、與廣州構筑一體化的交通網(wǎng)絡 ，拉近城市之間的時間距離 花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國際機場的搬遷，已為花都構建航空港的定位；同時，在建的銜接地鐵二號線、直達國際新機場的城市輕軌鐵路加上京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)，使更 25 多人到花都購房置業(yè)成為可能。 E、低成本吸引更多目標客戶的關注 由于花都房地產(chǎn)開發(fā)費用較低，對外地房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個投資開發(fā)的良好契機；同時，當?shù)卣疄榱烁纳仆顿Y環(huán)境，提升城市的核心競爭力，推出了一系列的投資優(yōu)惠政策，如稅費的減免、投資相關手續(xù)的簡化等，吸引更多的資金注入花都，推動花都第三產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展。 目前，花都房地產(chǎn)市場以本地消費為主，廣州人購買的市場份額約占２０％左右?，F(xiàn)時花都區(qū)內(nèi)房價還相對偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)銷售原價都在 1500 元到 2500 元之間，以 100 平方米的戶型來算，售價大約在 15 萬到 25 萬元間。 根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全世界城市平均住房消費中房價與收入的比例是 7 倍，而 2021 年，花都區(qū)職工平均工資為 17800 多元，以三口之家為例，則每戶可承受的房價多達 37 萬多元。 F、廣州市民組成的購買團體將會成為花都區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持 花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的 “ 北優(yōu) ” 區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)將會獲得很多利好政策支持。隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州居住分流的需要，由廣州市民組成的購買團體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。由于交通網(wǎng)絡的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴大（一方面由于市區(qū)樓價高，另一個重要因素是居民對生活環(huán)境的要求不斷提高）。據(jù)資料統(tǒng)計，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達 ％，而且呈不斷上升趨勢，隨著轎車價格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進一步導致居住的郊區(qū)化，促進周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 26 G、國際機場營運、汽車基地發(fā)展 以及物流區(qū)建設，人財物的大量投入，也將為北部房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機遇。 新國際機場營運、汽車城發(fā)展以及物流區(qū)建設將不斷提升本地高層次人才比例，長駐花都的專業(yè)技術人員和往來商家對花都房地產(chǎn)市場需求的拉動作用將日益顯現(xiàn)。 H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競爭 撤市改區(qū)，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，也引來更多更大的競爭對手。隨著市場合理化、理性化程度提高，市場競爭也進入樓盤綜合質(zhì)素比高低的 “ 質(zhì)素競爭 ” 時代、 “ 品牌競爭時代 ” ，這必然會促使發(fā)展商以更加專業(yè)的精神營造精品樓盤。 J、撤市設區(qū)為花都房地產(chǎn)業(yè)帶來新契機 花都撤 市設區(qū)后城市規(guī)劃的變化，引起城市建設、發(fā)展商開發(fā)概念、置業(yè)者觀念的大變化，代為花都房地產(chǎn)業(yè)與時俱進的寶貴發(fā)展機遇。 三、花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析 花都打造廣州“新北翼” 花都區(qū)為北部組團，發(fā)展戰(zhàn)略為：構建廣州中心城區(qū)的生態(tài)屏障，重點保護水源和森林，結合新國際機場和廣州北站的建設，發(fā)展航空運輸、物流業(yè)、倉儲業(yè)、特色旅游業(yè)、都市型農(nóng)業(yè)，保護和發(fā)展林業(yè)和糧食、水果種植業(yè)，適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 廣州市將在今后五年內(nèi)興建二十九項重點基礎設施項目，包括北部 27 區(qū)域的地鐵三號線，新國際機場，新機場高速北延線公路，新機場輕軌等。 小結： 1） 2021 年，是花都區(qū)加快發(fā)展的機遇之年，廣州新國際機場啟用，將對花都經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深遠的影響； 2）東風汽車公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的火車頭； 3）園區(qū)經(jīng)濟與城市建設相結合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑； 4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎設施建設的重點放在汽車城，爭取用幾年的時間把汽車城建設成為具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的新興城區(qū)，同時啟動廣州新國際機場產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設；地方財政收入和人民群眾生活水平將有較大幅度的提高。 第三部分：項目區(qū)域市場分析 項目所在 區(qū)域狀況 項目所在區(qū)域位于廣州市北部門戶地區(qū)，處于廣州樓盤格局的最北面。該區(qū)域雖無法與廣州其它樓市板塊抗衡，但其憑借便利的交通和特殊的地理位置、新機場的立體經(jīng)濟，與廣州市白云區(qū)其它幾個樓盤板塊相比還是占有一定的優(yōu)勢。隨著花都板塊樓市的不斷發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了雅居樂、金碧御水山莊、南航碧花園、雅寶新城等花都區(qū)內(nèi)罕有的大型樓盤。這些大盤的推出，使該區(qū)域板塊的樓盤提升了檔次。 28 一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點 1）新華鎮(zhèn)是廣州市花都區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、科技和對外交流的中心，區(qū)委、區(qū)政府所在地。 2）京廣鐵路和 10 107 國道縱貫全鎮(zhèn)南北，新廣花一級公路及機場快線與該鎮(zhèn)連接。鎮(zhèn)內(nèi)有花都港、廣州火車北站臨近新廣州白云國際機場，形成水、陸、空四通八達的交通網(wǎng)絡。 3）新華工業(yè)區(qū)位于新華鎮(zhèn)紅棉大道兩側，東靠 107 國道、廣清高速公路、京廣州鐵路、西北環(huán)繞花都區(qū)外環(huán)路。該工業(yè)區(qū)距廣州 20 公里、花都港 3 公里、廣州火車北站 2 公里、新廣州國際機場 8 公里、香港、澳門 160 公里。全區(qū)總體規(guī)劃占地面積 8000 畝，已利用面積 4500 畝，適合國內(nèi)外客商發(fā)展各種無污染工業(yè)。 二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展勢頭一片良好 2021 年新華鎮(zhèn)的各項經(jīng)濟指標： 經(jīng)濟指標 實現(xiàn)值 同比增長（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 13 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 財政收入 萬元 稅收收入 億元 外貿(mào)出口總值 萬美元 農(nóng)民人均收入 8488 元 3 小結： 1）新華鎮(zhèn)通過招商引資引進各項大型企業(yè)，爭做廣東的工業(yè)重區(qū)。 29 2）由以上的各項目經(jīng)濟指標可以得出，新華鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展勢頭較好多個重要經(jīng)濟指標均呈兩位數(shù)增長，而且，增長幅度較大。 3）新華鎮(zhèn)引 進項目、財稅和外貿(mào)出口的總量及增量繼續(xù)保持全區(qū)各鎮(zhèn)之首。 三、新華鎮(zhèn)招商引資勢頭迅猛 新華鎮(zhèn) 2021 年共引進項目 163 個，總投資額 30 億元。目前已與超過40 個企業(yè)簽訂了投資合同，總投資額超過 12 億人民幣。工業(yè)區(qū)成立以來，鎮(zhèn)政府投入資金 3000 萬元，實現(xiàn)了四通（通電、通水、通路、通郵）一平，現(xiàn)有首飾加工、精細化工、電子、皮革制品、不銹鋼制品等項目。并由此帶來花都區(qū)上萬個就業(yè)機會。 四、新華鎮(zhèn)主要樓盤個案分析 項目與雅居樂花園、云峰花園同是大型小區(qū)盤，形成直接的區(qū)域競爭，故對這二個樓盤進行單個案例分析： 雅居樂花園（現(xiàn)推單位） 戶型 面積（平方米） 套數(shù) 比例 二房二廳 95 40 % 三房二廳 106155 540 % 四房二廳 170 以上 50 8% (注 :以上部分為雅居樂 2021 年 10 月 1 日開始發(fā)售部分 ) 該項目位于 新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西 。樓盤主力戶型為 3房 2 廳。目前的銷售均價為 3400 元 /㎡，毛坯房。該項目先前推出的別 30 墅單位僅余 20 套左右未售，現(xiàn)主推花樣巴黎洋房組團，銷售率在 70%左右。 該項目屬于大型生活小區(qū)，占地 400 畝 ， 容積率 ，花樣巴黎洋房區(qū)為 18 棟 1 梯 2 戶的 12 層電梯洋房，約 630 戶。其中二房二廳 95 平方米， 26 萬元起；三房 102~156 平方米， 31 萬元起；四房 136~175 平方米，43 萬元起。 配套設施有 地中海式泛會所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會所、貨倉超市、中國工商銀行、雅居樂幼兒園等； 周邊生活配套服務：港式街市、花都區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀酒店等 。雅居樂二期洋房自 10 月 1 日發(fā)售至今出售率約七成，銷售均價為 3400 元 /平方米。獨立別墅和聯(lián)排別墅已大部分售馨，售價為 7500元 ~11000 元 /平方米。而 170 平方米以上的四房單位出 售率約 85%，價格為 5000 元 /平方米，目前只剩下 2 樓和 3 樓的共 8 個套間未售（此為有電梯的小高層）。而 103 至 155 平方米的三房二廳套間，景觀較好的已售馨，剩余部分都是近馬路邊及單位設計布局不合理的單位，出售單價在2600~3800 元之間， 95 平方米設計的二房二廳單位共 40 套，現(xiàn)剩余 10套未售，出售率 75%。商鋪部分，首期推出的 5000 平方米商鋪已在二天內(nèi)全部售馨，銷售均價約為 8000 元 /平方米，二期有 5000 平方米的 30間的商鋪現(xiàn)正登記中，內(nèi)部估計價格約為 10000 元 /平方米左右。 據(jù)內(nèi)部了解，現(xiàn)雅居樂住 宅的購買人群為花都當?shù)墓ど虡I(yè)私營業(yè)主及中高層的管理人員居多，而客戶分布以花都當?shù)厝藶橹鞲揭詮V州白云區(qū)的客戶，花都（含白云區(qū)）和廣州市區(qū)的客戶比例約為 80： 20（他們習慣把白云區(qū)的客與花都的客戶歸為同一類型） 31 云峰花園 (現(xiàn)推部分 ) 戶型 面積（平方米） 套數(shù) 比例 二房二廳 ~ 420 % 三房二廳 ~ 200 % 四房二廳 ~ 200 % 頂層復式 150~240 100 % 花都區(qū)迎賓大道和鏡湖 大道交匯處，該樓盤占地 21 萬平方米、建筑面積 50 萬平方米、 包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為主。其中寫字樓面積為 25000 平方米，酒店為 29000 平方米，均為 2021 年年底交付使用?，F(xiàn)該樓盤出售 A 區(qū)部分，共 20 棟合 900 多套間，全部是 12 層高的小高層，有一梯四戶和二梯八戶，銷售均價約為 2200 元 /平方米 ，毛坯交樓。 該項目的主題開發(fā)是“東南亞風情”以新加坡風情為主旋律，樓盤附設的四星級酒店及專業(yè)一體化的寫字樓是在花都區(qū)少有的，這可能是該樓盤突出重圍的關鍵所在。 該樓盤自開售以來由于樣板房還未最后完成，小區(qū)的園 林還沒有正式動工，但銷售尚算理想，總體出售率逾三分之二，該盤的定位客戶群為花都及廣州的中高收入人士。因此以其自身固有品質(zhì)，將會是我們的一大威脅。 32 第四部分 競爭對手分析 一、 競爭對手分析 雅居樂 項目名稱 花都雅居樂 地理位置 花都區(qū) 新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西 開發(fā)商 廣州花都雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 400 畝 總體規(guī)劃 占地面積 萬平方米 建筑面積 萬平方米 ,容 積率 ， 建筑類型： 小高層洋房 ,多層洋房 (帶電梯 ),獨棟別墅 ,聯(lián)體別墅