【正文】 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將分流本項(xiàng)目的有效客戶群。 5）廣州市實(shí)施北優(yōu)戰(zhàn)略，花都區(qū)形成廣州北面樞紐 廣州市的北優(yōu)政策將讓花都區(qū)直接受益，為了自然生態(tài)環(huán)境與居住質(zhì)量，廣州市嚴(yán)格把控廣州北部的開發(fā)。 通過以 上《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是 “ 廣州后花園，花之都 ” ，是云山珠水重要組成部分。 本項(xiàng)目地塊的顯著特征 ；是有河流、湖泊環(huán)抱，這在花都新華鎮(zhèn)是絕無僅有的，這樣良好的天然景觀優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目勝出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的利器。 ? 地塊位于白云與花都的接壤處，能充分吸引花都及廣州的客戶群體，易成為兩區(qū)置業(yè)者關(guān)注的熱點(diǎn)。 2）大規(guī)模的住宅小區(qū)較有競(jìng)爭(zhēng)力，容易樹立開發(fā)商與樓盤的市場(chǎng)形象和品牌。 住宅價(jià)格 最低價(jià)： 1650 元 /平方米，最高價(jià) 2450 元 /平方米。 47 1西雅苑 項(xiàng)目名稱 西雅苑 銷售價(jià)格 樓層 27 810 1113 1415 復(fù)式 北向售價(jià) （元 /平方米） 1700 1780 1870 1870 南向單位 （元 /平方米） 1900 1980 2070 2070 北向 4 樓單位 （元 /平方米） 特價(jià)銷售 1550 元 /平方米 銷售情況 多層住宅已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)在銷售的是 2 棟 15 層的高層住宅。 樓距 南北樓距 米 戶數(shù) 105 戶 工程進(jìn)度 2021 年底封頂，交樓。 BCGHK 座收層架空做車庫，AEFDL 座首二層座商鋪。 40 主力 戶型分析： 型號(hào) 首層建筑面積 (㎡ ) 二層建筑面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 推出數(shù)量 (套 ) 獨(dú)立別墅 A 型 13 B 型 9 D 型 4 聯(lián)排別墅 A 戶 8 B 戶 8 C 戶 6 公寓 50180 85 41 金碧御水山莊 項(xiàng)目名稱 金碧御水山莊 地理位置 位于花都獅嶺山前旅游大道 占地面積 協(xié)議預(yù)征 10000 畝，目前紅線規(guī)劃 3000 畝 物業(yè)性質(zhì) 別墅和公寓居住社區(qū) 容積率 綠化率 55% 開發(fā)狀況 共 1380 棟高級(jí)別墅，首期出街 616 套 戶型面積 獨(dú)立別墅面積：３６０ — ７５０平方米 三層雙聯(lián)排別墅面積：２５０ — ３６０平方米 二層雙聯(lián)排別墅面積：１７９ — ２２０平方米 價(jià)格 獨(dú)立別墅銷售價(jià)格：１００ — ２５０萬元 /套 三層雙聯(lián)排別墅銷售價(jià)格：６５ — １００萬元 /套 二層雙聯(lián)排別墅銷售價(jià)格：５０ — ７０萬元 /套 配套 1） 一個(gè)具有國際頂尖標(biāo)準(zhǔn)的十八洞高爾夫球場(chǎng) 2） 新鮮無公害凈菜種植及配送中心和水產(chǎn)家禽養(yǎng)殖中心 3） 大型綜合體育運(yùn)動(dòng)及游樂中心及小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療康復(fù)中心、汽車銷售中心、銀行等各 項(xiàng)利民設(shè)施 優(yōu)點(diǎn) 1）大規(guī)模進(jìn)行開發(fā)，迅速提高項(xiàng)目的知名度。 38 公寓戶型分析： 第一二期公寓戶型配比（推出第一二期 A、 B 區(qū)單位 7 層無電梯住宅） 戶型 面積（㎡） 總推出套數(shù)（套） 三房二廳 102118 336 二房二廳 24 復(fù)式 12 銷售狀況分析： 分期 類別 推出總量 銷售率 售出數(shù)量 一期 獨(dú)立別墅 15 20% 3 聯(lián)排別墅 30 20% 6 公寓 80 10% 8 二期 獨(dú)立別墅 40 5% 2 聯(lián)排別墅 80 20% 16 公寓 100 10% 10 分析： 1）別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主。 戶型比例 二房二廳共 440 套（面積由 ~ 不等 ,共三種戶型）所占比例： %；三房二廳共 500 套（面積由 ~ 不等 ,共三種戶型）所占比例： 53%；四房二廳共 6 套（面 積~ 不等 ,只一種戶型）所占比例： % 價(jià)格 2200 元 /平方米 （均價(jià)）毛坯交樓 樓盤主題 給您一個(gè)綠色的家 —— 東南亞風(fēng)情畫卷 開盤時(shí)間 2021 年 10 月 銷售情況 銷售率約三分之二 開發(fā)現(xiàn)狀 A 區(qū)工程進(jìn)行中，房屋還沒有封頂，園林還沒開始動(dòng)工。因此以其自身固有品質(zhì)，將會(huì)是我們的一大威脅。而 170 平方米以上的四房單位出 售率約 85%，價(jià)格為 5000 元 /平方米，目前只剩下 2 樓和 3 樓的共 8 個(gè)套間未售（此為有電梯的小高層）。樓盤主力戶型為 3房 2 廳。 二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭一片良好 2021 年新華鎮(zhèn)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 實(shí)現(xiàn)值 同比增長（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 13 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 財(cái)政收入 萬元 稅收收入 億元 外貿(mào)出口總值 萬美元 農(nóng)民人均收入 8488 元 3 小結(jié)： 1）新華鎮(zhèn)通過招商引資引進(jìn)各項(xiàng)大型企業(yè)，爭(zhēng)做廣東的工業(yè)重區(qū)。隨著花都板塊樓市的不斷發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了雅居樂、金碧御水山莊、南航碧花園、雅寶新城等花都區(qū)內(nèi)罕有的大型樓盤。 H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競(jìng)爭(zhēng) 撤市改區(qū)，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，也引來更多更大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。現(xiàn)時(shí)花都區(qū)內(nèi)房價(jià)還相對(duì)偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)銷售原價(jià)都在 1500 元到 2500 元之間，以 100 平方米的戶型來算，售價(jià)大約在 15 萬到 25 萬元間。而這一群體中的相當(dāng)一部分，將進(jìn)入置業(yè)年齡或二次置業(yè)階段，商品房需求量較大。 花都區(qū)商品房價(jià)格變化分析 1997 年 —— 2021 年花都的房價(jià)變化情況： 區(qū)域 年份 新區(qū) 舊區(qū) 1997 年 1500 元／平方米 1700 元／平方米 1998 年 1600 元／平方米 1700 元／平 方米 1999 年 2100 元／平方米 1500 元／平方米 2021 年 2500 元／平方米 1600 元／平方米 2021 年 2750 元 /平方米 1700 元 /平方米 2021 年 2838 元 /平方米 1820 元 /平方米 2021 年 2880 元／平方米 1860 元 /平方米 2021 年 上半年 2900 元 /平方米 1865 元 /平方米 23 小結(jié)： 1） 從 1997 年 —— 2021 年的房價(jià)分析得出，新區(qū)和舊區(qū)的房價(jià)相比呈交換式變化，新區(qū)房價(jià)越來越高，舊區(qū)越來越低。 50000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)下的居住需求 現(xiàn)時(shí)花都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)⑹请娮?、汽車制造、?jì)算機(jī)、信息工程等多 領(lǐng)域 的高度結(jié)合，將會(huì)對(duì)人才的需求提出更高的要求。 二區(qū)２００多萬平方米正填土施工，６０米寬的車城大道、３０米寬的東風(fēng)大道通車。有商務(wù)別墅、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅和公寓等。 小結(jié)： 目前，政府廣場(chǎng)一帶的房地產(chǎn)開發(fā)是最受市民關(guān)注的一個(gè)版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域?？拷畯V場(chǎng)的直接優(yōu)勢(shì)是享受市政規(guī)劃及配套的便利。 ?? 由以上數(shù)據(jù)反映，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在最近一兩年的時(shí)間里，其增長速度不但沒有放緩，而且一直保持著突飛猛進(jìn)的上升勢(shì)頭，上升還越來越快?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)投資商 過去 以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例 ，但近幾年如雅居樂、恒大這樣的品牌發(fā)展商的大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目迅速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，并對(duì)引導(dǎo)居住消費(fèi)升級(jí)起到重要作用。其中，二次置業(yè)悄然興起。全市房屋成交登記金額 億元，較 2021 年同期增長了％。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元， 13 同比增長 ％；續(xù)建項(xiàng)目完成投資 億元，同比增長 ％ 。 此外，花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點(diǎn)以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場(chǎng)、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ帯? 制造業(yè)新批項(xiàng)目吸收外資占新批外資額 %。 4） 招商引資 招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè) 897 個(gè)，投資總額 億元，分別增長 %和 %。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后年總產(chǎn)值共 2 億元。 2021 年花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1） 工業(yè) 2021 年，花都區(qū)繼續(xù)大力實(shí)施 “ 工業(yè)興區(qū) ” 發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)財(cái)政增長的龍頭作用，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機(jī)場(chǎng)兩個(gè)最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，按照相對(duì)獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。 未來廣州還將興建1 條城市地鐵線和 1 條輕軌連接市區(qū)與花都，將大大地 縮短花都與廣州市區(qū)的實(shí)際距離。 雅景灣 項(xiàng)目策劃案 廣州譽(yù)楓房地產(chǎn)投資策略顧問有限公司 2021 年 11 月 18 日 2 前 言 第一部分：花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析 一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 三、花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析 第三部分：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點(diǎn) 二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭一片良好 三、新華鎮(zhèn)招商引資勢(shì)頭迅猛 四、新華 鎮(zhèn)主要樓盤個(gè)案分析 第四部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 二、花都市場(chǎng)商鋪分析 第五部分 項(xiàng)目理解及機(jī)會(huì) 一、本項(xiàng)目地理位置 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 3 三、機(jī)會(huì) 四、威脅 五、小結(jié) 第六部分 項(xiàng)目定位分析 一、目標(biāo)客戶群定位建議 二、項(xiàng)目定位： 三、產(chǎn)品定位 四、項(xiàng)目推廣策略 4 前 言 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃是通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考慮和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目既有條件為基礎(chǔ)，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量、項(xiàng)目所在區(qū)域同類項(xiàng)目的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶群進(jìn)行調(diào)研與分析，再結(jié)合項(xiàng)目的 SWOT 分析，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，運(yùn)用各種策略手段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性市場(chǎng)營銷策劃的行為。 廣州新白云國際機(jī)場(chǎng)也座落在花都，已于 2021 年 8 月底正式啟用，首期客運(yùn)量為每年 2500 萬人次，貨運(yùn)量為每年 120 萬噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年 8000 萬人次客運(yùn)和每年 300 萬噸貨運(yùn)。 二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 近幾年，花都的社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。 全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破 500 億元，達(dá)到 億元，增長 %，工業(yè)增加值 億元，增長 %。 按照區(qū)委區(qū)政府有關(guān)農(nóng)業(yè)招商引資的規(guī)定，各鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)部門能夠把握機(jī)遇，規(guī)劃招商項(xiàng)目，積極主動(dòng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)招商，吸引了眾多農(nóng)業(yè)投資 10 者前來洽談農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目。新批外資項(xiàng)目 107 個(gè)，增長 %，合同利用外資 億美元，增長 %；實(shí)際利用外資 億美元，增長 %，增長率為全市第一。機(jī)械設(shè)備制造 (含汽車及零部件 )、金銀珠寶、皮革皮具、水泥、紡織、電子等產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)吸收外資的主要行業(yè)。 12 三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 隨著廣州市“東擴(kuò)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市整體規(guī)劃，花都區(qū)充分地享受了廣州北優(yōu)的優(yōu)惠政策。 隨著貨幣調(diào)控等國家宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，新開工項(xiàng)目投資、純土地購置投資呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。這一現(xiàn)象預(yù)示著廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了幾年市場(chǎng)容量高速拓展以及價(jià)格理性回歸后，出現(xiàn)了價(jià)格回暖、成交量繼續(xù)有效放大的良好局面。 2)二次置業(yè)成為廣州人購 房的主要傾向 國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均 GDP 超過 3000 美元時(shí)，市中心區(qū)人口會(huì)出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。 一直以來，花都區(qū)的住宅市場(chǎng)都是由本地客源消 化。 隨著花都撤市設(shè)區(qū)后路網(wǎng)的日益完善以及今年 8 月份 新國際機(jī)場(chǎng)的搬遷利好，大量專業(yè)技術(shù)人士前來花都定居，花都有望成為廣州樓市后起之秀；而從今年 上半年 的區(qū)域走勢(shì)來看，花都區(qū)將成為廣州未來開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域 之一 ，成為廣州人置業(yè)的新熱點(diǎn)，大有擠進(jìn)廣州樓市銷售三甲之勢(shì)。該板塊目前 在售的樓盤有 雅居樂 雍華廷、南航花園、 福虹陽光美地 、錦尚名苑 等。該版塊已經(jīng)成為了花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)頭羊。 該項(xiàng)目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯(cuò)，配套齊全。花都區(qū)要求，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)真正做到路通到哪里，相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)就完善到哪里。相應(yīng) 地 ，隨著外貿(mào)、旅游、環(huán)境保護(hù)、生態(tài)平衡、現(xiàn)代化的電子商務(wù)、物流管理的飛速發(fā)展，隨著中國加入 WTO 后所面對(duì)的新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、對(duì)通曉國際法律、貿(mào)易規(guī)則、貿(mào)易保護(hù)等專業(yè)人才的迫切需求，對(duì)人才需求也將會(huì)提出更高的要求。