長沙紅樹灣項(xiàng)目策劃方案-免費(fèi)閱讀
【正文】 媒介配合：電視、報紙、雜志 SP活動：業(yè)主答謝酒會、 新古典主義文化月展：家居展、藝術(shù)畫展 綜合媒體創(chuàng)新 電子樓書 在售樓中心投入使用，樣板房裝修可能滯后的情況下我們建議開發(fā)商使用新的宣傳手段 —— 電子樓書。 銷售任務(wù)：積累客戶資源，認(rèn)購典式物業(yè)。 整合性廣告計(jì)劃：廣告?zhèn)鞑サ倪^程和營銷的過程緊密聯(lián)系，根據(jù)各個銷售階段的不同銷售任務(wù)，通過報紙、電視、 DM、戶外等各種媒體形成整合性的媒體包圍攻勢，給消費(fèi)者無所不在的廣告?zhèn)鞑バЧ? 銷控策略 在有效客戶充足的情況下方可推出限量房源，造成哄搶的局勢。 ● 分解總價：低首付，高按揭。 自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價格，本物業(yè)無可比擬的中式園林，將成為其高價格的有力支持點(diǎn)，區(qū)別與競爭對手的獨(dú)特中式園林精致典雅，將物業(yè)的文化內(nèi)涵推進(jìn)到一個新的競爭區(qū)域。 引發(fā)輿論 現(xiàn)代主義 歐陸風(fēng)情 后現(xiàn)代主義 新古典主義何種建筑理念更適合中國人的居住文化？ 設(shè)置懸念 新古典主義住宅的成長過程和居住理念 市場揭密 長沙人終于可以感受和體驗(yàn)“新古典主義”住宅氛圍。Oslash。Oslash。 人們之所以選擇在此住宅，除考慮價格外，主要是為了逃避都市的擁擠、壓力和冷酷的建筑環(huán)境。小區(qū)內(nèi)的幼兒園傳來書聲朗朗。他們的指導(dǎo)思想從原來單純的“以己為本”發(fā)生轉(zhuǎn)變，開始關(guān)注自己開發(fā)出來的產(chǎn)品能否為客戶所接受。 經(jīng)過周密的市場調(diào)研和研究： 建議項(xiàng)目目前的銷售均價為 5200元 /平方米 未來的一年項(xiàng)目將有 10%的增值空間 第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品研究 一、項(xiàng)目核心理念 項(xiàng)目資源優(yōu)勢尋找： 結(jié)合項(xiàng)目房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、客群特征分析及項(xiàng)目土地的環(huán)境地脈、地塊特點(diǎn)，綜合得出本項(xiàng)目最大的資源優(yōu)勢為以下三點(diǎn)： 區(qū)域房地產(chǎn)市場的供應(yīng)狀況以及消費(fèi)多樣性需求給項(xiàng)目的市場機(jī)會 項(xiàng)目區(qū)域處于發(fā)展階段，未來的發(fā) 展?jié)摿艽? 目標(biāo)客群對于高品質(zhì)住宅產(chǎn)品和高素質(zhì)人文生活的渴望 以上三點(diǎn)也就是本項(xiàng)目核心理念生發(fā)的資源基礎(chǔ)。市場比較法必須遵從“同質(zhì)同價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的操作方法，必須能盡量挖掘市場空白，提高物業(yè)的市場附加值。 （ 5）小區(qū)人、車行動線合理，在小區(qū)內(nèi)實(shí)行人車分流，使車輛的行使對小區(qū)居民生活的影響降到最低，真正實(shí)現(xiàn)人行與車行路線的動靜接合。 補(bǔ)充客戶：投資客 年齡特征：并不明顯 區(qū)域及職業(yè)特征：全市乃至全國范圍，具有敏銳房地產(chǎn)投資嗅覺和意識的專業(yè)人士，具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 購房動機(jī)：看中項(xiàng)目周邊發(fā)展的潛力，而目前價格較低，有很大的升值空間 購房意向： 區(qū)域內(nèi)去化形勢較好的房型 影響購房因素：投資回報和風(fēng)險，開發(fā)商品牌、物業(yè)管理、經(jīng)典房型等 發(fā)展分析：此類客戶范圍較廣，并且具備強(qiáng)烈的投資意愿。附加價值的高低主要體現(xiàn)在項(xiàng)目營銷推廣上所采用的形象策略及其效果，即項(xiàng)目的品牌價值、文化價值等方面。 第二部分 項(xiàng)目定位建議 一、項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略邏輯推理 l 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)缺乏品牌開發(fā)商，項(xiàng)目的開發(fā)將在規(guī)避風(fēng)險的前提下追求利潤的最大化，同時一定要注 意品牌的塑造，以在項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營中創(chuàng)造高于其他項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，項(xiàng)目的開發(fā)不僅僅單純的追求高額利潤，發(fā)展的過程中，品牌的戰(zhàn)略意義十分重要，一定要考慮企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。而大校機(jī)場即將拆遷，同時將空出近 10公頃的土地，其中的 5 公頃將建成高尚住宅區(qū)域，由此區(qū)域的市政規(guī)劃和各項(xiàng)配套將會跟上，成為長沙房地產(chǎn)的一個新的亮點(diǎn)。紅湖灣項(xiàng)目策劃報告 第一部分、項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析 一、項(xiàng)目地塊概述 本項(xiàng)目地塊位于長沙市秦淮區(qū)石婆婆廟。 1 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊配 套基本完善 項(xiàng)目為于大明路和永樂路的交界處，交通相對便利，距城近；周邊學(xué)校、銀行、娛樂、商業(yè)設(shè)施初具規(guī)模，未來也是政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，同時也借助居民對老城東區(qū)域的偏愛，打造長沙的新城東南。 l 項(xiàng)目最大的地位優(yōu)勢位于城東，是長沙市民購房的首選之地，同時也有汽車產(chǎn)業(yè)的支撐。項(xiàng)目的附加價值可以在很大程度上提升項(xiàng)目總體價值，使發(fā)展商獲得高于原有的效益，包括經(jīng)濟(jì)效益和社會效益兩種。隨著河西新城區(qū)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的趨勢日益明 確，投資價值得到體現(xiàn)和追捧。 （ 6）商業(yè)設(shè)施配套有一定的主題思想，配合體現(xiàn)不同的文化內(nèi)涵。因此，就本案而言，必須對價格定位做一個較有實(shí)質(zhì)意義的深層次分析，才會對價格的具體制定有所幫助。 項(xiàng)目產(chǎn)品特性發(fā)掘 根據(jù)市場研究部分確立的“新古典主義住宅映象”這一市場定位，可以從中發(fā)掘出項(xiàng)目自身的產(chǎn)品優(yōu)勢，從而超越市場局限，引領(lǐng)新熱點(diǎn)： 中西合璧的古典主義建筑風(fēng)格 精致實(shí)用、戶型合理 注重生態(tài)的景觀 中式情感交流的社區(qū)文化 以上四點(diǎn)是本項(xiàng)目核心理念推導(dǎo)的產(chǎn)品基礎(chǔ)。現(xiàn)代人對“家”的理解具有明顯的心理性和生理性。 雅 :古典主義的形象穩(wěn)重、高雅，閑情、雅致。郊區(qū)化、鄉(xiāng)土化的居住環(huán)境對于追求放松與清新感受的購房者是最大的吸引。 精致大氣的房型設(shè)計(jì)；（房型空間賣點(diǎn)） amp。 近在咫尺的書香門第；（教育賣點(diǎn)） 特別賣點(diǎn) amp。 產(chǎn)品硬件 除了概念我們有更多的實(shí)際產(chǎn)品支持，除了別人沒有的我們有了，別人有的我我們也同樣優(yōu)秀 四、造勢的手段 —— 獨(dú)特的 SP活動 利用特殊的時刻，實(shí)施脈沖式促銷活動，有效促進(jìn)成交，設(shè)定 11 種時刻。 在價格必須與價值相符的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價值。入 10％首付等方式降低客戶入市的門檻。以典式 —— 小高層 —— 多層的過程進(jìn)行分期銷售。 脈沖式媒介行程：整個廣告?zhèn)鞑ミM(jìn)程，以脈沖式（ Pulsing）作為媒介行程的主要手段。 廣告表達(dá)：利用電視廣告、大型戶外廣告、公關(guān)活動和軟性稿“組合拳”形式，共同為項(xiàng)目炒熱市場，前期要做到未見其盤，先聞其名的效果，后期
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