長(zhǎng)沙紅樹(shù)灣項(xiàng)目策劃方案-wenkub
2023-05-12 13:05:42 本頁(yè)面
【正文】 沙原有老城居民 新保守派人（ 70年代左右出生） 1 體現(xiàn)項(xiàng)目差異化的地質(zhì)特征 a、 在小區(qū)規(guī)劃、建筑形態(tài)、建筑品質(zhì)、景觀設(shè)計(jì)等方面體現(xiàn)古典主義價(jià)值和人文環(huán)境價(jià)值 b、 通過(guò)小區(qū)景觀和人的互動(dòng)，創(chuàng)造 一種反樸歸真生活方式 二、項(xiàng)目客戶定位 主力客戶：長(zhǎng)沙原有老城居民 年齡特征： 35－ 40歲左右的人士為主 職業(yè)特征：工作地點(diǎn)以城內(nèi)以及區(qū)域周邊為主，職業(yè)范圍以國(guó)有企業(yè)和事業(yè)單位的中層管理為主，部分已經(jīng)退休 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，目前有單位的福利房，想改善原有的居住環(huán)境 價(jià)值取向：以穩(wěn)重成熟為導(dǎo)向，注重生活品質(zhì) 生活方式：成穩(wěn)、穩(wěn)重、舒適、健康 文化程度：相當(dāng)于大專以上 收 入：可支配收入 20萬(wàn)左右，個(gè)人收入 2000－ 4000，家庭月收入 5000左右 購(gòu)房意向：老城改造拆 遷戶； 原有的住宅空間太小，目前有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入穩(wěn)定，想改善原有的居住條件 影響購(gòu)房因素：區(qū)域情節(jié)，這部分人士家庭和社交活動(dòng)都比較穩(wěn)定，不希望有太大的變動(dòng)。 市場(chǎng)定位 古典主義住宅元素 精致的古典園林景觀 新古典主義住宅映象 悠然自得、閑情雅致生活樣本 市場(chǎng)定位詮釋： 18世紀(jì)末到 19世紀(jì)上半期，法國(guó)建筑連同繪畫(huà)一起被稱作新古典主義時(shí)期，這個(gè)時(shí)期并 沒(méi)有形成新的建筑樣式，只是古代建筑交替、花樣翻新而已，也有人稱之為“浪漫的古典主義”。 l 住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)向在強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和追求市場(chǎng)空白點(diǎn)的同時(shí)，應(yīng)該主要以滿足消費(fèi)者的需求為導(dǎo)向。 l 項(xiàng)目的抗性在于地塊體量較小，無(wú)法塑造配套齊全的高檔優(yōu)質(zhì)的生活小區(qū)，同時(shí)在小區(qū)景觀規(guī)劃上受到限制，提升產(chǎn)品的附加價(jià)值空間較小。我司認(rèn)為：一、提升本案的硬件品質(zhì)（如：建筑規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等），以利同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)檔次；二、營(yíng)造物業(yè)的獨(dú)特氣質(zhì)（如：規(guī)劃理念、社區(qū)文化等），擴(kuò)大本案的潛在客群。 隨著區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展，土地的供應(yīng)也比較多，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必將逐漸加劇 目前大明路沿前作為長(zhǎng)沙的新城東，發(fā)展剛剛起步，但隨著大校機(jī)場(chǎng)的拆遷及周邊項(xiàng)目的建設(shè)，以及大明路汽車街的進(jìn)一步深化，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展的階段。地塊呈手槍型，整體比較規(guī)整。項(xiàng)目由三棟多層、六棟小高層和三棟點(diǎn)式住宅組成?？傉嫉?___平方米，其中代征城市道路及綠化用地面積 ____平方米，實(shí)際可使用面積 ____平方米。 二、項(xiàng)目基地特質(zhì)評(píng)析 要素 要素特征 利弊 利弊指數(shù) 城市規(guī)劃 大明路規(guī)劃為長(zhǎng)沙最大的汽車產(chǎn)業(yè)基地，大校機(jī)場(chǎng)拆遷，成為長(zhǎng)沙新的居住中心 利 ☆☆☆ 人口環(huán)境 屬于人口導(dǎo)入型區(qū)域 利 ☆☆☆ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，汽車產(chǎn)業(yè)成為其支柱，第三產(chǎn)業(yè)有待發(fā)展 利 ☆☆ 區(qū)域住宅環(huán)境 以低總價(jià)的商品房為主 利 ☆☆☆☆ 交 通配 套 緊 靠大 明 路 主 干道 ， 交 通 線 路便利 利 ☆☆ 用地自身特點(diǎn) 項(xiàng)目地塊呈手槍型，規(guī)劃有一定難度 弊 ☆☆ 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)快速，區(qū)域發(fā)展情況良好 利 ☆☆☆ 商業(yè)配套 周邊小區(qū)底商，麥德龍、歐倍德 利 ☆☆☆ 教育配套 秦淮區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二十七中分校 利 ☆☆ 自然景觀 比較欠缺 弊 ☆☆ 醫(yī)療配套 缺乏大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心為主 弊 ☆☆ 資料來(lái)源：中瑞市場(chǎng)研究有限公司 三、項(xiàng)目地塊特質(zhì)小結(jié) 1 大明路一條街整體規(guī)劃和大校機(jī)場(chǎng)拆遷給項(xiàng)目創(chuàng)造良好的外部條件 大明路將定位為長(zhǎng)沙最大的汽車服務(wù)業(yè)的交易中心，帶來(lái)了大量的人流，同時(shí)必將提升周邊的各項(xiàng)配套。屆時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也必將十分激烈。軟硬兼使方可立于不敗之地。 l 地位的優(yōu)勢(shì)和土地的特質(zhì)決定項(xiàng)目?jī)?yōu)能力也必須打造成區(qū)域內(nèi)由一定差異化的產(chǎn)品，成為 區(qū)域的“創(chuàng)新盤”，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須整合區(qū)域內(nèi)的各類有利資源，打造宜居之地。 市場(chǎng)定位策略 提升由項(xiàng)目衍生出的附加價(jià)值，這是本案所要凸顯的一個(gè)準(zhǔn) 則，項(xiàng)目的附加價(jià)值是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之外的價(jià)值，其變化狀況比較大。 從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代的過(guò)程中，所有的城市都努力往“現(xiàn)代化”的方向走去，但城市發(fā)展的目標(biāo)其實(shí)不應(yīng)該是在“現(xiàn)代”那一端，而是在傳統(tǒng)與現(xiàn)代這兩點(diǎn)的中間。環(huán)境是其次考慮因素，在其次是周邊是否有較為成熟的生活、教育、休閑等配套，將會(huì)在其決策階段起很大作用 購(gòu)房主要信息來(lái)源：實(shí)地觀察、紙質(zhì)傳媒上的房產(chǎn)廣告，大型房產(chǎn)展銷會(huì) 發(fā)展分析：此類客戶項(xiàng)目的主要客戶來(lái)源，是為滿足對(duì)居住條件更高的要求，對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行升級(jí)換代，影響此類目標(biāo)客戶實(shí)際成交數(shù)量的將是“環(huán)境”、“配套”、“交通條件”等問(wèn)題 重要客 戶： 70年代人 年齡特征： 30歲左右 職業(yè)特征：工作地點(diǎn)以城內(nèi)為主，職業(yè)范圍較廣，工作節(jié)奏快 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，需要獨(dú)立的生活空間，部分為了成家立業(yè) 價(jià)值取向：以懷舊為導(dǎo)向，注重文化涵養(yǎng) 文化程度：本科以上 影響購(gòu)房因素：消費(fèi)者目前關(guān)注的重心依然是圍繞在交通、配套、品質(zhì)與環(huán)境幾個(gè)基礎(chǔ)條件上面，項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品外觀以及能夠提供的硬件設(shè)施 購(gòu)房主要信息來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、戶外廣告，實(shí)地觀察 發(fā)展分析：此類客戶對(duì)本案區(qū)域沒(méi)有偏見(jiàn)，同時(shí)具有反叛的人文特征，他們對(duì)本案無(wú)區(qū)域抗性； 他
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