【正文】 最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。京張鐵路連通北京市區(qū)、延慶縣城與山西、河北、內(nèi)蒙古等省市。 城市定位：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅 游城市 ，適宜人居的生態(tài)濕地 城市。 操作步驟 1 市調(diào)分析報告 商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的前提是做好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動，它的基本職責(zé) 就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場定位、產(chǎn)品定位、價格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I銷推廣組合策略，以實現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值還跟所在地點區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相 關(guān)。但值得開發(fā)商注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念與住宅卻有著很大的不同。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。主要體現(xiàn)在： 差異 1：作為動態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益，需要依托于地段價值和經(jīng)營特色； 差異 2： 商業(yè)性更強(qiáng)，對開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求提高； 差異 3：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有 40 年； 差異 4：繳納的費用不同。具體說來，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營形式如何，都需要有一個科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。 好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場才能更好的做好市場。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項目開發(fā)前提的市調(diào)方案，每每接到 一個項目，總是憑國土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗寫出項目的可行性分析報告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。 城市 交通體系的迅速發(fā)展 公路： 目前八達(dá)嶺高速公路已經(jīng)全面連通北京與延慶縣， 110 國道與周邊省市緊密連接，形成了全方位、立體化交通網(wǎng)。 二、 延慶 房地產(chǎn)投資開發(fā)情況 延慶 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo) 以建設(shè)最宜人居、最宜發(fā)展城市為目標(biāo) ,加快房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,加 快提高人民生活居住水平 ,努力把 延慶 建設(shè)成為北京 北部 的后花園。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。市區(qū)房地產(chǎn)市場一片繁榮景象。充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場動作； 優(yōu)先引進(jìn)核心主力店，設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 招租 商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。 全部招租 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 W—— 項目劣勢 中踏廣場先期進(jìn)入市場，已經(jīng)在延慶縣百姓心中形成固有的消費習(xí)慣； 中踏廣場經(jīng)營品類與我項目整體招商品類重疊 ； 項目雖然位于縣城中心區(qū)域，但是建筑整體展示度不足，沿街商鋪不能充分展示于消費人群； 項目建筑表現(xiàn)度不夠理想，整體動線連接度不足； 整體使用率偏低，影響潛力商戶進(jìn)駐意愿； 項目空置時間太長，導(dǎo)致前期看好我項目的投資者在投資心理上產(chǎn)生一定變數(shù) ，對開發(fā)商實力產(chǎn)生質(zhì) 疑 。經(jīng)營布景、經(jīng)營模式、開業(yè)時間、項目包 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 裝、建筑規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、開業(yè)后經(jīng)營推廣等方面需細(xì)致研究制定。常住人口與流動人口數(shù)量及其收入水平、消費結(jié)構(gòu)、消費取向等商業(yè)人氣指數(shù)的研究則是商業(yè)定位策劃的關(guān)鍵。 一、 目標(biāo)市場定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目標(biāo)區(qū)域定位 。 在商圈范圍確定之后，便可對整個輻射商圈的消費者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費群 。 一個商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。 商場特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有兩個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等；二是服務(wù)特色。 三、項目的目標(biāo)客戶定位 使用項目的目標(biāo)群分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 品牌形象店 專業(yè)店 傳統(tǒng)商戶 個體工商戶 怎樣在龐大的市場中站穩(wěn)腳跟并不斷擴(kuò)大市場份額，是房地產(chǎn)開發(fā)商最為關(guān)心的問題。 金鑼灣以傳統(tǒng)商業(yè) 為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，得以全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠(yuǎn)市場競爭優(yōu)勢。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)形象 —— 品牌概念 —— 物業(yè)整體 —— 個性物業(yè) 由遠(yuǎn)而近，層層推進(jìn)，由精漸細(xì)，逐步提升 多層營銷整合傳播，營銷與傳播的互動。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 推廣主題 設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戰(zhàn)略二：打造項目賣點 營銷法則：“應(yīng)生產(chǎn)你所能銷售的產(chǎn)品，而不是銷售你所能生產(chǎn)的產(chǎn)品” 開發(fā)商立項后，在項目大局已定的情況下去挖掘自身特色，策劃者便根據(jù)這個項目本身的性質(zhì)去反觀市場，項目本身可能不具備什么誘人的特點，這時就必須另辟蹊徑，動手制作一個新的賣點，來引起買家的興趣。制作賣點，就得在發(fā)展商劃定的一個圈中去發(fā)揮，留給策劃者的是一個有限的空間。 現(xiàn)代商鋪營銷鏈應(yīng)該是：發(fā)展商 —— 投資者捆綁 經(jīng)營商家 —— 消費市場，這樣一個完整的綜合體系。尤其 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對商場來講，由于大多采用的是較長期投資的方式，因此完全應(yīng)該以最佳姿態(tài)進(jìn)入市場，否則容易弄巧成拙，造成開局不利的市場局面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1） 工地現(xiàn)場清理美化，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部（視情形需要） （ 2） 合約書、預(yù)約單及各種紀(jì)錄表制作完成。 （ 6） 刊登引 導(dǎo)廣告。 （ 3） 不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門之動會議，對來人、來電及區(qū)域記錄表予以分析后，決定是否修正企劃策略。 第二階段：公開期及強(qiáng)銷期 公開期（引導(dǎo)期之后 715 天）及強(qiáng)銷期（公開后第 7 天起）。 （ 3） 每周周一由業(yè)務(wù)部、企劃部舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略，促銷活動項目與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 7） 每逢周六、周日或節(jié)日 SP 活動期間，善用 35 組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺之自然呼應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺業(yè)務(wù)主管播報，隨即公司 現(xiàn)場人員均一起鼓掌，現(xiàn)場張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場氣氛到最高點。 （ 11） 客戶來工作銷售現(xiàn)場洽訂或來電詢購，要求其留下姓名、聯(lián)絡(luò)電話，以便于休息時間或廣告期間實施 DS（直 銷），出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。 （ 3） 回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會極大。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一是指示作用，二是為了塑造形象。 八、主選媒體及推廣費用比例 戶外廣告 35% 印刷品廣告 45% 其他 20% 九、媒介推廣費用分配計劃 2020 年 12 –1 月 20 萬 2020 年 14 月 50 萬 2020 年 46 月 15 萬 總計推廣費用 人民幣 85 萬 附近期媒體排期計劃 操作步驟 5 關(guān)于旺場經(jīng)營建議 一、招商策略 確定 一個明確的招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先形象后規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三權(quán)分離 所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離 分離 收益 分離 收益 成立購物消費會員制 二、商場裝修理念 理念一：舒適 商場是人們精神盡情放松的樂園，讓人們休閑購物起來舒適是裝修的重要目的之一。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。讓顧客在商場里不但可以購買到自己的所需，還可以在商場里進(jìn)行娛樂消遣等。裝修裝飾應(yīng)選用無毒無污染、符合“綠色標(biāo)準(zhǔn)”的材料，回歸自然是人類的追求、時代的呼喚，可以用植物、盆景、奇石、中庭假山、水設(shè)計等裝飾商場，使顧客在商場里有大自然懷抱中的感覺。 三、裝修標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn) A：外墻 商場的外墻是最搶人們眼球的一塊鏡子，而且，外墻要日曬雨淋，要選材的方面要考慮的因素很多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 標(biāo)準(zhǔn) C：過道 地面全部采用優(yōu)質(zhì)花崗鋪設(shè)。磁磚面要相平，角度要準(zhǔn)確，邊緣整齊，棱角完整 無論樓梯的長短和位置，它們在設(shè)計中都非常重要。但衛(wèi)生間也不能忽視它的裝修，為了提高商場的檔次，對衛(wèi)生間的色調(diào)搭配必須要注意。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。面平滑，無起泡、窩陷、爆裂、翹曲、變形刮花，色 斑、死節(jié)等情形 底背整潔，無污漬 配件齊全（較鏈、拉手、門吸等） 標(biāo)準(zhǔn) K：電路系統(tǒng) 場電路系統(tǒng)裝修技巧 入墻線路用 PVC 鐵管，不可用挖墻埋線的方法，要接過路箱 明線的鋪設(shè)要盡量整齊、美觀、特別是轉(zhuǎn)角位，線碼的距離要正常均等 柜內(nèi)電線，以盡量隱蔽為原則，每隔 200mm 要用一個膠線碼固定 功率較大用電設(shè)備（如空調(diào)、電熱水