【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 操作步驟 1 市調(diào)分析報(bào)告 操作步驟 2 項(xiàng)目條件分析 操作步驟 3 項(xiàng)目定位策略 操作步驟 4 廣告推廣策略 操作步驟 5 關(guān)于旺場經(jīng)營建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 前言： 在一個(gè)崇尚英雄的行業(yè)，當(dāng)住宅的孤傲群芳已成為過去時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。但值得開發(fā)商注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念與住宅卻有著很大的不同。主要體現(xiàn)在： 差異 1：作為動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益，需要依托于地段價(jià)值和經(jīng)營特色； 差異 2： 商業(yè)性更強(qiáng)，對開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求提高； 差異 3：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有 40 年； 差異 4：繳納的費(fèi)用不同。水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)； 差異 5：后期的裝潢、經(jīng)營、維護(hù)等費(fèi)用大； 差異 6：商業(yè)物業(yè)開發(fā)回報(bào)利潤高，通常是住宅投資的 24 倍； 差異 7：房地產(chǎn)開發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢。 商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更一層的投資境界。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相 關(guān)。具體說來，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營形式如何，都需要有一個(gè)科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個(gè)鋪面，更多的是，隱藏在鋪面后面的無限獲利空間。 兵法云：“謀定而后動(dòng)”，在日趨發(fā)展成熟的房地產(chǎn)開發(fā)中，樓盤要想賣得好，前期的策劃就必須做到位。 房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動(dòng)，它的基本職責(zé) 就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I銷推廣組合策略，以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。 好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場才能更好的做好市場。我們只有 準(zhǔn)確的把握市場，創(chuàng)造出符合市場定位，滿足市場需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在激烈的商業(yè) 房地產(chǎn)競爭浪潮中站穩(wěn)腳跟。 我 通過對延慶宏觀環(huán)境以及房 地產(chǎn)市場的初步調(diào)研，得出了一些 我 對商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場的看法和觀點(diǎn)以及對本項(xiàng)目的理解 和建議，但這只是 所有工作的初次嘗試，我 將在此基礎(chǔ)上與公 司 上層 密切溝通和交流，希望將我的一些良好建議 不斷深化下去。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 操作步驟 1 市調(diào)分析報(bào)告 商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的前提是做好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。但不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)前提的市調(diào)方案，每每接到 一個(gè)項(xiàng)目，總是憑國土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。本案從三個(gè)方面說明市調(diào)情況： 一、整體情況分析 房地產(chǎn)業(yè)是國家的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之，宏觀經(jīng)濟(jì)的好壞也對房地產(chǎn)的興衰成敗起著決定性作用。 延慶 縣 雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、優(yōu)越的地理位置、快速穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長速度、不斷改善的基礎(chǔ)設(shè)施和適合人居的自然和人文環(huán)境，都有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 城市定位：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅 游城市 ，適宜人居的生態(tài)濕地 城市。 城市 交通體系的迅速發(fā)展 公路： 目前八達(dá)嶺高速公路已經(jīng)全面連通北京與延慶縣， 110 國道與周邊省市緊密連接，形成了全方位、立體化交通網(wǎng)。 公共交通： 919 路公交車直通北京市區(qū)、 920 路公交車連接延慶縣各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，路網(wǎng)規(guī)劃日趨完善。 鐵路： 直達(dá)快速鐵路已經(jīng)全面通車，從西直門火車站至延慶縣城 僅需 1 小時(shí)左右 。京張鐵路連通北京市區(qū)、延慶縣城與山西、河北、內(nèi)蒙古等省市。 二、 延慶 房地產(chǎn)投資開發(fā)情況 延慶 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo) 以建設(shè)最宜人居、最宜發(fā)展城市為目標(biāo) ,加快房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,加 快提高人民生活居住水平 ,努力把 延慶 建設(shè)成為北京 北部 的后花園。 延慶 房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模 延慶 目前 已有數(shù) 家房地產(chǎn)開發(fā)公司 ,開發(fā)商業(yè)及住宅項(xiàng)目正在強(qiáng)勢影響著延慶及周邊省市。 延慶 2020 年上半年的投資開發(fā)情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，施工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，同比分別增 108%、 %、 %。今年 15 月份市區(qū)房地產(chǎn)共成交 4311 筆，面積 萬平方米，同比分別增長 43%、17%，交易總額達(dá)到 21 億元，比去年同期增長 31%。市區(qū)房地產(chǎn)市場一片繁榮景象。 三、競爭對手分析 延慶 的同質(zhì)項(xiàng)目有：中踏廣場、綠韻廣場、人民商場 、 媯川購物中心、恒生市場、日上市場 等。 主要競爭對手有： 中踏廣場 。 商場名稱 金鑼灣 中踏廣場 綠韻廣場 人民商場 商業(yè)類別 綜合商業(yè) 綜合百貨 綜合商業(yè) 傳統(tǒng)百貨 規(guī)模 萬㎡ 1． 2 萬㎡ 3 萬㎡ 萬㎡ 行業(yè)組合 全業(yè)種 全業(yè)種 全業(yè)種 全業(yè)種 品牌檔次 中高檔 中高檔 中低檔 中低檔 客源層 工薪階層 工薪階層 工薪階層 工薪階層 經(jīng)營模式 開放式經(jīng)營 統(tǒng)一收銀管理 開放式經(jīng)營 統(tǒng) 一收銀管理 開放式經(jīng)營 統(tǒng)一收銀管理 開放式經(jīng)營 統(tǒng)一收銀管理 車位 車位充足 車位不足 車位不足 車位不足 經(jīng)營狀況 未開業(yè) 不好 差 一般 操作步驟 2 項(xiàng)目條件分析 一、項(xiàng)目的開發(fā)原則及思路 充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場動(dòng)作； “售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位； 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合； 以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場宣傳推廣的 主要攻擊對象，強(qiáng)勢樹立本案品牌形象； 優(yōu)先引進(jìn)核心主力店，設(shè)計(jì)具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 延慶 商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營方式 目前 延慶 各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種。 自營 1）購銷，商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)； 2）保底抽傭，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。 3）純分成，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥?實(shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 招租 商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實(shí)際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。 商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表： 經(jīng)營方式 適用情況 自營 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力 自營為主，招租為輔 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入 一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。 自營為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場經(jīng)營管理能力或營運(yùn)資金不足。 全部招租 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。 委托管理公司經(jīng)營管理 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 S—— 項(xiàng)目優(yōu)勢 地段 —— 媯川北路與東外大街交匯處 ，地理位置優(yōu)越，交通便捷； 規(guī)模 —— 建筑總面積 萬平方米。同 期開發(fā)， 目前是延慶地區(qū)規(guī)模最大的集百貨、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型商業(yè)物業(yè) ； 配套 —— 停車場、倉庫、加工房、展示廳一體化，配套齊備； 政策 —— 此案是政府招商引資項(xiàng)目， 給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間； 旅游文化 —— 古跡名勝眾多，旅游優(yōu)勢不斷開發(fā)運(yùn)用，促進(jìn)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 W—— 項(xiàng)目劣勢 中踏廣場先期進(jìn)入市場，已經(jīng)在延慶縣百姓心中形成固有的消費(fèi)習(xí)慣； 中踏廣場經(jīng)營品類與我項(xiàng)目整體招商品類重疊 ； 項(xiàng)目雖然位于縣城中心區(qū)域，但是建筑整體展示度不足，沿街商鋪不能充分展示于消費(fèi)人群； 項(xiàng)目建筑表現(xiàn)度不夠理想，整體動(dòng)線連接度不足； 整體使用率偏低，影響潛力商戶進(jìn)駐意愿； 項(xiàng)目空置時(shí)間太長，導(dǎo)致前期看好我項(xiàng)目的投資者在投資心理上產(chǎn)生一定變數(shù) ，對開發(fā)商實(shí)力產(chǎn)生質(zhì) 疑 。 O—— 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 項(xiàng)目規(guī)模 —— 是區(qū)域市場中最具潛力 的主題