【正文】 古典主義狂潮，同時(shí)在市場熱銷的情況下，再引發(fā)媒體進(jìn)行新古典主義大討論，使整個(gè)城市的地產(chǎn)界一起研究金陵新古典主義時(shí)代。 區(qū)域發(fā)展前景（投資賣點(diǎn)） 三、推廣策略 兵馬未動、糧草先行，產(chǎn)品未出，理念先行。 24 小時(shí)請勿打擾生活空間（智能化賣點(diǎn)） amp。 新古典主義住宅元素；（核心價(jià)值賣點(diǎn)） amp。 尋找令人感觸的項(xiàng)目主題定位 “新古典主義生活映象” 目前購房群體的主力已由最初的首批暴富者轉(zhuǎn)為更具文化品味、良好教育背景的知識型。 在盡可能的條件下，為住宅創(chuàng)造更多的各種景觀環(huán)境，在塑造商業(yè)的時(shí)候，應(yīng)注重社區(qū)商業(yè)街部分與周邊住宅的交通環(huán)境關(guān)系，做到互不干擾，又能給社區(qū)住戶帶來便利。項(xiàng)目東面緊靠主干道大明路，北邊靠永樂路。 （ 3）修正思路 一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素 4 個(gè)方面。但由于目前距離項(xiàng)目開盤還有一段時(shí)間，所以本階段項(xiàng)目定價(jià)是目前產(chǎn)品應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，未來的發(fā)展將受到市場的影響，具有很強(qiáng)的不確定性。 由于本案的產(chǎn)品基本已經(jīng)設(shè)計(jì)完畢，在此基礎(chǔ)上可以修改的部分提出如下建議 : 小區(qū)整體規(guī)劃原則 （ 1）崇尚古典主義懷舊風(fēng)尚，注重情感的生活區(qū)。 新古典主義是古典與現(xiàn)代的結(jié)合物，它的精華來自古典主義，但不是仿古，更不是復(fù)古，而是追求神似，針對本案采用的是中式古典主義和西方古典主義相結(jié)合的全新古典主義，即：更適合居住的中式古典園林環(huán)境和社區(qū)文化和西方古典建筑元素，使其 古典與時(shí)尚向結(jié)合。 l 住宅提供的一種生活方式，它不是產(chǎn)品空間上簡單盲從和模仿，而是要汲取產(chǎn)品的精要，融合在產(chǎn)品中。 四、項(xiàng)目 SWOT分析 表 41 土地 優(yōu)勢（ S） l 城東是長沙人購房的首選 l 臨近主干道，交通便捷 l 周邊市政配套逐步完善，具有不斷升值潛力 l 房型設(shè)計(jì)符合市場需求 l 開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值 l 外環(huán)高架的建成，縮短了與市區(qū)的時(shí)間距離 劣勢（ W） l 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施尚未完全成熟 l 汽車產(chǎn)業(yè)的集中使小區(qū)居住氛圍吵雜l 離城較遠(yuǎn)， 給人一種郊區(qū)的感覺 l 周邊整體居住素質(zhì)偏低 l 競爭樓盤較多 機(jī)會（ O） l 目前城東區(qū)域?yàn)閿?shù)不多認(rèn)處于供不應(yīng)求的區(qū)域l 市政規(guī)劃為提升區(qū)域價(jià)值創(chuàng)造了良好的外部條件 l 大量汽車有關(guān)行業(yè)的進(jìn)入，產(chǎn)生居住需求 l 寧蕪鐵路搬遷，交通瓶頸得到改善 威脅（ T） l 市政規(guī)劃具體實(shí)施時(shí)間的不確定性 l 大校機(jī)場拆遷后大量土地供應(yīng)量及規(guī)劃不確定l 來自于市場的整體觀望態(tài)勢 小結(jié)：本案的潛 在客群、地理位置等先天條件較好，如何在區(qū)域內(nèi)競爭個(gè)案較多，以及同質(zhì)化產(chǎn)品過多的不利條件下脫穎而出，是本案實(shí)現(xiàn)利潤的拐點(diǎn)。項(xiàng)目緊鄰風(fēng)光里，位于大明路和永樂路的交界處。容積率小于_____，建筑高度小于 ___米 ,總建筑面積 ___萬平方米。項(xiàng)目選擇合適的入市時(shí)機(jī)，既能得到規(guī)劃的強(qiáng)力支持，又可在競爭中占 得先機(jī)，顯得尤為重要。 l 項(xiàng)目產(chǎn)品可以利用的最大優(yōu)勢是政府的市政規(guī)劃，項(xiàng)目必須要充分利用，如大校機(jī)場的拆遷帶來景觀的改善，噪音降低等。新古典主義的建筑正是現(xiàn)代城市里傳統(tǒng)氣息的承載者。 通過對競爭區(qū)域的調(diào)研與分析，及結(jié)合未來的市場需求，怎樣才能使我們的產(chǎn)品成為搶手貨、與周邊物業(yè)形成明顯市場區(qū)分，成為真正的市場空缺產(chǎn)品，又能快速去化，在一定投入的前提下獲取最大的利潤是本項(xiàng)目操作的關(guān)鍵。更是景觀價(jià)值賣點(diǎn)的提升 （ 5）考慮小區(qū)客戶的年齡構(gòu)成特征和家庭因素，可以設(shè)置戶外運(yùn)動場所 四、項(xiàng)目價(jià)格定位 項(xiàng)目定位于區(qū)域中高檔的住宅項(xiàng)目，在定價(jià)策略上同樣要體現(xiàn)。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： n 相近原則，相近地段會有更 多的相近因素 n 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 在以上原則的指導(dǎo)下，我們將調(diào)查與本案相關(guān)的競爭物業(yè)，選取其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對象。 項(xiàng)目核心理念確立： 在以上資源與產(chǎn)品兩大基礎(chǔ)之上，我 們可以順利得出項(xiàng)目的核心理念： 二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 基地概況及定性 本項(xiàng)目地塊位于長沙市秦淮區(qū)大明路，總占地 ___平方米，東西長____米左右，南北寬 _____米左右。項(xiàng)目倡導(dǎo)一種人與建筑的對話、人與自然互動的、人與人的交流健康的、悠閑的、精致的生活方式。以樓盤文化和建筑特色雙重優(yōu)勢激發(fā)市場。Oslash。Oslash。Oslash。 7．酒會，公共關(guān)系維護(hù)，塑造項(xiàng)目良好社會環(huán)境 8．答謝會，成交客戶關(guān)系維護(hù)，挖掘老客戶潛力 9．工程進(jìn)度慶典 10．尾盤精品房源促銷 11．樣板房促銷 五、推廣重點(diǎn) —— 讓“新古典主義”迅速竄紅市場 六、市場推廣策略： 制造概念： 通過各類軟文介紹，把“新古典主義”這種物業(yè)形式將成為中國人最適合的居住概念闡述成一種潮流，滿足客戶追去精神獨(dú)樹的向往。 ● 挖掘產(chǎn)品資源：圍繞品牌核心價(jià)值努力完善建筑特色、園林及使用功 能等。產(chǎn)品硬件則通過區(qū)域內(nèi)媒體滲透，如：道旗、戶外、 DM等。（培訓(xùn)內(nèi)容見后） l 價(jià)格、付款及促銷方式：研究市場的承受價(jià)格和開盤價(jià)格的合理性，找準(zhǔn)客戶的心理底線，爭取震撼效應(yīng)。 公眾媒體打形象，決勝在案場：報(bào)紙、電視作為重要的媒介手段，主要的作用在于建立項(xiàng)目知名度和塑造項(xiàng)目形象。參加對象為積累期的意向客戶、相關(guān)協(xié)作單位、我司金卡會員及知名人士，在贈送意向客戶門票的同時(shí)附第二天開盤時(shí)間和認(rèn)購方案。 深圳中原地產(chǎn)顧問公司