【正文】 14239 價(jià)格表的編制說明： （二）銷售價(jià)格 此價(jià)格表僅為 “陽光 2000”住宅部分，共 計(jì)總金額 元 ,總面積 m2，其中多層總金額 元，總面積 ，均價(jià)為 元 /m2，小高層總金額 元 ,總面積 ,均價(jià)為 元 / m2。 付款方式 :采用靈活的付款方式 ,吸引更多的人買得起并產(chǎn)生實(shí)際購買，并盡量減少客戶首付的數(shù)額，延長付款期限，除此而外，折扣的變化， 即依據(jù)不同時(shí)期不同折扣，給客房造成早買早便宜的感覺，促其下手。（如 “六一 ”前后舉辦青少年繪畫大賽、少 兒歌詠比賽、快樂直通車竟猜有獎等活動） 內(nèi)部認(rèn)購期廣告訴求重點(diǎn)：孩子是祖國的未來，象早晨 8 點(diǎn)鐘的太陽，代表希望；陽光 2000，以人為本的超前設(shè)計(jì)，親情就在建筑中。 陽光 2000，以前瞻性的眼光和非凡的手筆，在華陽首次推出精品社區(qū)：小區(qū)總占地 90 余畝，聘請國內(nèi)專門從事衛(wèi)星城市居住區(qū)規(guī)劃專家布局規(guī)劃。小區(qū)內(nèi)挺拔的氣勢和宏偉的建筑使住戶的景觀視線更廣更遠(yuǎn)，與小區(qū)的綠化景觀形成完整的生態(tài)綠化網(wǎng)，真正率先 “家家有景、戶戶有綠。 65 每幢樓的公攤面積 66 各套型的公攤面積 67 公攤面積主要包含哪些地方？如何計(jì)算 公攤面積包含樓梯間、過道、值班室、物業(yè)管理用房；公攤比例＝公攤面積 247。 的絕對標(biāo)高值 72 各建筑 177。 27 六、營銷執(zhí)行 項(xiàng)目營銷時(shí)間的選擇 項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期： 2002 年 3 月 16 日 項(xiàng)目開盤期： 2002 年 4 月 七、項(xiàng)目營銷 200 問的制定 （一）項(xiàng)目名稱：陽光 2000 序號 目 錄 序 號 一 項(xiàng)目地理位置 二 項(xiàng)目周邊配套 三 項(xiàng)目交通狀況 四 區(qū)域未來規(guī)劃 五 項(xiàng)目優(yōu)劣勢 六 項(xiàng)目開發(fā)背景 七 項(xiàng)目基本情況 八 項(xiàng)目價(jià)格情況 九 周邊同比樓盤狀況 十 交易程序 十一 售后服務(wù) 十二 物業(yè)管理 十三 相關(guān)政策法規(guī) 十四 相關(guān)代理問題 十五 其它 序號 問 題 答 案 一、 項(xiàng) 目地理位置 1 項(xiàng)目地理位置（方位、區(qū)位、街道名稱） 成都市正南面華陽鎮(zhèn)內(nèi)雙華路側(cè) 28 2 項(xiàng)目的東西南北與什么相鄰 一期東臨老雙華路，南靠雙華路，西連一塊空地，北接一紙箱廠和預(yù)制廠 3 小環(huán)境有何特色 4 大環(huán)境有何特色 5 本項(xiàng)目距天府廣場的距離 6 本項(xiàng)目距二環(huán)路的距離 12 公里 7 本項(xiàng)目距高速公路的距離 約 4 公里 8 本項(xiàng)目距府南河的距離 約 300 米 9 本項(xiàng)目距火車南站的距離 12 公里 10 本項(xiàng)目距雙流機(jī)場的距離 10 公里 11 地理環(huán)境對本項(xiàng)目的有利因素 12 地理環(huán)境對本項(xiàng)目的不利因 素 二、 項(xiàng)目周邊配套 13 本項(xiàng)目屬哪家派出所管轄？治安狀況如何 雙流縣公安局華陽分局、華陽派出所（ 1300米） 14 本項(xiàng)目屬哪家街道辦管轄？附近的居民構(gòu)成狀況 河池村支部委員會、河池村村委會（ 20米） 15 附近幼兒園名稱、距離 華陽小叮鐺幼兒園、心愿幼兒園、華陽中心幼兒園 16 附近小學(xué)名稱、距離 河池村小學(xué)（ 50米）、雙師附?。?50 米）、一?。?1300 米）、二?。?1300米） 17 附近中學(xué)名稱、距離 華陽鎮(zhèn)三中（ 110米）、一中（ 1000米）、華陽成人教育學(xué)校（ 40米）、外語中學(xué)（ 1300 米 ）、四川創(chuàng)業(yè)學(xué)院（ 100 米） 18 附近大學(xué)名稱、距離 成都武警指揮學(xué)院（ 700 米） 19 附近菜市場名稱、距離 項(xiàng)目南側(cè)通濟(jì)橋旁有一大型菜市（ 150 米） 20 附近商場名稱、距離 華陽商場、紅旗華陽商場、華貿(mào)商場、成都華盛百貨、華陽家私城等（ 1800—2000 米） 21 附近公園名稱、距離 府河公園（ 400 米）、府河音樂廣場（ 1000 米） 22 附近醫(yī)院名稱、距離 華陽鎮(zhèn)第三衛(wèi)生所（ 100 米）、雙流縣第二人民醫(yī)院（ 2000 米） 23 附近餐飲、娛樂設(shè)施 依林休閑健身中心（ 400米）、竹籬笆老飯店、重慶鴨腸 王老火鍋、佳佳酒樓、兩路口燒雞公火鍋、三和火鍋、鑫鑫茶樓（ 490 米）、川渝人家酒樓（ 450 米）、錦華飯店（ 450米）、佳鄉(xiāng)苑菜館（ 490 米）、棠華大酒店（ 1500米）、華陽大酒店（ 1800米） 29 24 附近機(jī)關(guān) 雙流縣檢察院華陽檢察室（ 40 米）、鎮(zhèn)政府及其他行政部門（ 1300 米） 25 附近其他建筑 寶馬供油中心（ 100 米）、華陽建材市場（ 100 米）、華陽教師公寓（ 300米）、華陽大眾國產(chǎn)汽車修理部和華陽大眾維修中心（街對面） 26 河流 府河（ 300 米）、江安河（ 700 米） 27 緊臨建成道路 雙華路、繞城 路、老雙華路等 28 緊臨規(guī)劃道路 三、 項(xiàng)目交通狀況 29 項(xiàng)目周邊道路狀況及寬度 雙華路為 40 米寬的雙向水泥路； 30 項(xiàng)目周邊有無單行道 無 31 到達(dá)本項(xiàng)目及附近的公交車次 目前暫無 32 本項(xiàng)目到成都的車次、車價(jià)與時(shí)間 車次較多，時(shí)間靈活，車價(jià)為 元 33 三輪車車價(jià) 12 元 四、 區(qū)域未來規(guī)劃 34 華陽未來經(jīng)濟(jì)定位 科技文化博覽區(qū)、科技創(chuàng)新園區(qū)、出口加工區(qū)、生態(tài)型居住區(qū) 五、 項(xiàng)目優(yōu)劣勢 35 華陽的房地產(chǎn)與成都相比有何優(yōu)勢 A、作為成都市衛(wèi)星城之一及城市副中心的華陽，其重要的 戰(zhàn)略地位已不言而喻； B、寬 80 米、長 13 公里的南延線的貫通，從華陽至火車南站僅需 8 分鐘，大大縮短了與成都市區(qū)的距離； C、本項(xiàng)目所處地塊屬華陽政府規(guī)劃發(fā)展的未來中心區(qū)域，其市政配套設(shè)施建設(shè)正得以逐步實(shí)施； D、華陽鎮(zhèn)的城區(qū)面積僅 8 平方公里，而居住用地也僅占其中三分之一，所以，華陽現(xiàn)在能供開發(fā)的存量土地已為數(shù)不多了，府河兩岸的居住用地已基本上被各房產(chǎn)商及一些單位瓜分完畢。 建議配圖：總體效果圖 * 歐風(fēng)韻律 氣派雅致 根據(jù)得天獨(dú)厚的地形，小區(qū)因勢利導(dǎo)修建了長達(dá) 400 余米的歐式券廊， 100%原汁原味的歐 25 洲商業(yè)氛圍。 B、電臺的宣傳 24 C、在各類報(bào)紙的購房超市中滾動告知客戶 強(qiáng)銷期廣告訴求重點(diǎn)： A、心動不如行動 B、周末我們不見不散 C、我家客廳在酒店內(nèi) D、戶型的革命 E、戶型之王，同樣的空間，不一樣的感受。 部分房屋實(shí)行有控制的推出 (待推敲 ) 開盤試銷期限的銷售 () 均價(jià)基本不變，視市場情況作出優(yōu)惠，幅度的調(diào)整。 變維單元 (4單元 ):一至二層層差為 50 元 / m2，二至三層層差為 120 元 / m2，三至四層層差為50 元 / m2，四至五層（帶屋頂花園）層差為 110 元 / m2。 各類新型材料和新工藝的運(yùn)用。（超大庭院、超高綠地率、超級戶型） 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及規(guī)劃特點(diǎn) 后現(xiàn)代主義的建筑外觀立面。外環(huán)高速路的通車和明年三環(huán)路的貫通，這一依據(jù)就顯得更為突出。相對是一個(gè)市場供給的真空地帶。建筑規(guī)劃的獨(dú)特、新穎及戶型設(shè)計(jì)的前衛(wèi)、合理，使其在競爭項(xiàng)目中脫穎而出； 法國新古典主義建筑風(fēng) 格結(jié)合新型材料、新型工藝，不同的建筑群體，不同的功能需求，創(chuàng)意不同的建筑造型； 園林景觀設(shè)計(jì)中生態(tài)與自然、 “動態(tài) ”娛樂與 “靜態(tài) ”休憩的完美結(jié)合，使整個(gè)小區(qū)處處有景。 華陽商業(yè)廣場 成都佳泰房地產(chǎn) 華陽正北街 約 1028 綠地率 50%,物管費(fèi)： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 8%,(商鋪 :4700~8680 /m2 一次性優(yōu) 11%~16%) 雙華苑 雙華通纜公司 步行街新華羽店側(cè) 共 120戶 起價(jià) 830元 約 900 今年 10月底交房 物管費(fèi)： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 8%。 金南園 成都市三佳房地產(chǎn)有限公司 南延線華陽段旁 由 35 棟 46 層公寓構(gòu)成 85237，共 14種戶型 8801780 約 1100 2000 年 10月開盤，現(xiàn)已售 90%以上，其中 4 棟 4層花園洋房，共16 戶，現(xiàn)僅余 3 戶。該項(xiàng)目是目前西南地區(qū)首個(gè) “海岸風(fēng)情社區(qū) ”，為樓市帶來了 “海文化 ”的嶄新居住模式。 ④ 、臨界狀態(tài)（該項(xiàng)目分二個(gè)組團(tuán)）： 2 a、第一組團(tuán)、東面臨 30 米規(guī)劃道路（老雙華路），南面臨華陽鎮(zhèn)東西主干道 “雙華路 ”，西面臨一塊空地，北面臨成都雙流榮立實(shí)業(yè)有限公司和一個(gè)預(yù)制廠。 城市發(fā)展的機(jī)遇：自市委、市政府提出成都向東向南發(fā)展后，華陽作為成都南端最近的城鎮(zhèn)，其城市建設(shè)、交通狀況、基礎(chǔ)配套設(shè)施等得到了迅猛的發(fā)展。 1999 年，華陽鎮(zhèn)被國務(wù)院批準(zhǔn)為成都市衛(wèi)星城，是成都市兩個(gè)副中心之一。府河 流經(jīng)華陽城區(qū)有 公里，經(jīng)過整治后的府河，不僅從根本上提升了華陽的城市形象、奠定了華陽作為園林式衛(wèi)星城、成都市副中心、人居城市的基礎(chǔ)，改善了生態(tài)環(huán)境，還直接帶動了沿岸的房地產(chǎn)開發(fā)及餐飲娛樂的發(fā)展，有力地促進(jìn)了華陽鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 約 950 9 月 18 日正式開盤，目前已售約 60%，主要購房人群為成都、雙流本地人士。 占地： 141余畝；總建筑面積： 66000 平方米；容積率： ；綠化率： 62%；總戶數(shù)： 308 戶；交房時(shí)間： 2002 年底或 2020 年初；系首家采用動靜雙循環(huán)活體園區(qū)規(guī)劃方式。 廣益智能小區(qū) 四川廣益實(shí)業(yè)有限公司 雙華橋旁 8681258 約 1100 2002 年 1 月開盤，現(xiàn)已售20%以上，交房時(shí)間 :2002 年 8 月 30 日 占地： 余畝；總戶 數(shù)： 155 戶；，物管費(fèi)： 。 雙興名居 雙流鑫興房產(chǎn) 華陽大道四段 共 200 余戶 2002 年 7 月交房 ,現(xiàn)已售 30%以上 . 總占地 14670 m2,公攤 26 m2 車位 2000/ m2 物管費(fèi)： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 5%。 三、營銷構(gòu)想 ㈠、項(xiàng)目目標(biāo)群體的分析 購房消費(fèi)者年齡： 3560 歲（中老年人群） 依據(jù) 根據(jù)第五次全國人口普查和四川省人口老齡化趨勢表的統(tǒng)計(jì)顯示：我省 65 歲以上占總?cè)丝?7%，我省人口類型已向老年型過渡。 這部分消費(fèi)群體的主要特征是： ① 、消費(fèi)意識十分成熟，我們的產(chǎn)品應(yīng)該在各方面精益求精從而刺激其消費(fèi)； ② 、在本項(xiàng)目消費(fèi)中，重點(diǎn)是看中其獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢、休閑散步的場所、房屋價(jià)位的適中和即將形成的便捷交通等； ③ 、戶型應(yīng)平實(shí)合理、套型結(jié)構(gòu)實(shí)用，不一定追求豪華，但會對小區(qū)針對性的各種配套要求 7 較高。 論點(diǎn)三、省外川籍人群 四川歷來是全國人口大省，從 50 年代開始到省外當(dāng)兵、參加工作（主要是石油、地質(zhì)、政府機(jī)關(guān)等行業(yè)），至改革開放后到全國各地打工，尤其是在沿海打工（最新消息：四川民工外出打工者，從 1996 年至今已賺回 1000億元）的人數(shù)有數(shù)百萬之多。 獨(dú)立的商業(yè)空間，巧妙地起到生態(tài)屏障作用，可為整個(gè)小區(qū)防塵、防噪音、防汽車尾氣污染等。 四、項(xiàng)目的價(jià)格定位 定價(jià)原則：低開高走 具體表現(xiàn)： （ 1）、定價(jià)與付款方式 1. 價(jià)格的制定 價(jià)格是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中直接影響盈虧狀況的決定性因素，而付款方式又決定了項(xiàng)目銷售后資金回籠的速度，對于價(jià)格 的制定，我們認(rèn)為采用 “蝕頭蝕尾賺中間 ”策略是可行之道，因?yàn)榛鶞?zhǔn)價(jià)格與消費(fèi)者的心理價(jià)格決定了現(xiàn)實(shí)的銷售勢能，很顯然，銷售勢能越大，則銷售資金回籠的速度就越快，保持較大的銷售勢能，才能換取資金回籠的速度并減少不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。 景陽居 (6)小高層高梯公寓 22 起價(jià)： 1258 元 / m2，樓層差價(jià)為 30 元 / m2。 持續(xù)銷售期 () 此時(shí)可根據(jù)所剩房源及銷售情況做出一些促銷方案。 2002 年元旦，有 “天府大道 ”和 “通衢大道 ”之稱的人民南路南延線正式通車， 80 米寬的雙向 8車道布局使華陽與成都市中心的距離僅 8分鐘車程；而 “城市綠色大巴 ”也已開通、地 鐵將于2020 年前通達(dá)華陽，交通的便利性一目了然。 陽光 2000，擁有一個(gè)約 1600平方米現(xiàn)代、豪華、氣派的前庭廣場及 星級標(biāo)準(zhǔn)的大門；約 4500平方米的精致中庭廣場，不僅華陽獨(dú)一無二，就是成都成都同類物業(yè)也極其難得。 30 37 項(xiàng)目的劣勢 A、區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，競爭已呈白熱化； B、本項(xiàng)目距府南河尚有一定距離，與鄰河項(xiàng)目相比，缺乏環(huán)境優(yōu)勢； C、項(xiàng)目所處 地塊周邊因尚未進(jìn)行開發(fā)，視覺效果較差，環(huán)境污染相對嚴(yán)重； D、與主要威脅 “向陽名居 ”、 “府河菁華 ”、 “福澤花苑 ”等項(xiàng)目相比，項(xiàng)目進(jìn)度太慢，而市場蛋糕已越來越小； E、因項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩麻_發(fā)區(qū)，周邊的購物、餐飲、娛樂等配套設(shè)施尚不完善。不能辦產(chǎn)權(quán) 112 社區(qū)配套設(shè)施是否和大樓一起竣工、一起交付使用 同時(shí)交付使用 33 八、 項(xiàng)目價(jià)格情況 113 住宅起價(jià)及最高價(jià) 114 住宅的平均售價(jià) 115 每幢樓的均價(jià) 116 樓層之間的差價(jià)、平面之間的差價(jià) 117 最小總價(jià)及最高總價(jià) 118 現(xiàn)房的租金及投資回報(bào)率