【正文】 與現代這兩點的中間。屆時，房地產市場的競爭也必將十分激烈。地塊呈手槍型，整體比較規(guī)整。 l 住宅的產品設計導向在強調市場競爭和追求市場空白點的同時，應該主要以滿足消費者的需求為導向。 （ 2）減少硬質景觀的孤立，投入動態(tài)景點和生態(tài)環(huán)境的融合，創(chuàng)造自然、生態(tài)、反樸歸真的健康空間 （ 3）精致的中式園林，給人以步步有景、處處生情的心里暗示，適當融合歐洲古典風格的元素兼顧時尚的韻致。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項因素的修正意義不大，這里簡略認為相同；個案得到的均為銷售價格數據，都是當前時間發(fā)生的價格，因此也不必考慮交 易日期因素。 項目景觀資源缺乏，未來住宅項目的景觀將主要依靠自身的集中綠化，應充分挖掘區(qū)域人文環(huán)境屬性，并在項目中予以嫁接與體現 ，塑造一種人文氣質與品牌內涵。Oslash。為使得本案在周邊眾多樓盤的競爭之下迅速給人唯一的概念，務必在短時間內填充市場空隙，最大程度的吸引除區(qū)域內潛在客群外的全市范圍內的購房者。務必使市場出現理念價值與產品價值的平衡。 l 售樓中心裝飾完成，各類銷售道具全部到位。 品牌升華階段（開盤半年之后 開盤后九個月） 推廣目的：產品訴求 推廣主題：重點在于產品硬件的品質。 媒介配合：電視、報紙、雜志、戶外 SP活動：經典建筑模式賞析 尋根秦淮往事有獎征文活動 強勢推廣階 段（開盤起三個月－五個月） 推廣目的：公開新古典主義的產品特質 推廣主題：整合推廣活動全面帶動，讓更多的人了解本案，了解新古典主義 目標人群：以項目目標消費群為主 銷售任務：全面推出小高層和典式物業(yè)形式 廣告表達：利用電視廣告、平面廣告、公關活動和軟性稿進行全方位立體式的轟炸，使項目的整合推廣活動全面帶動，經過足夠的時間和空間全面解析本項目的獨特賣點，項目形象將進入鮮明期，項目各方面的亮點陸續(xù)為市場所接受，將激發(fā)起新一輪的購買熱潮，建議在時機成熟時一氣呵成，集中優(yōu)勢資源，堅定購買者信心。 銷售準備工作重點 l 現場設立路牌指引及外部氣氛營造 l 廣告的亮相前，廣告等必須全部設計完成，保證廣告的連續(xù)性，系統性。建議從以下幾個方面入手： ●發(fā)展商的開發(fā)理念：必須具有超前的開發(fā) 理念和服務意識，與消費者的需求相比，我們應快半步，提前作到了他們的所需所想，所以我們在核心價值上導入了“物質前行，精神回歸”的全新概念，迎合消費者對精神生活的向往； ●街坊式社區(qū)文化和人文環(huán)境：這其實是生活方式的集中體現，作為本案的目標消費群，他們對社區(qū)生活的要求只有一個，那就是能夠找回“回歸本我，優(yōu)哉生活”的生活方式與生活節(jié)奏。Oslash。 新古典主義生活給 我們的映象就是：穩(wěn)重典雅的建筑外形、精致細膩的生態(tài)園林、悠閑自在的交流空間?！凹摇辈辉趦H僅是一個棲身之所，而 應該是業(yè)主的文化修養(yǎng)、社會地位、職業(yè)和經濟條件等個人身份的象征，能在室內結構和戶外環(huán)境的配置上得到身心的修養(yǎng)。 （ 1）估價思路 市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現的合理價格。但是政府目前的房貸政策對其的抑制作用不可忽視 三、項目產品定位 項目產品定位是在項目市場定位的戰(zhàn)略下，去具體表達和體現市場定位的意圖。 l 項目的抗性在于地塊體量較小，無法塑造配套齊全的高檔優(yōu)質的生活小區(qū)，同時在小區(qū)景觀規(guī)劃上受到限制，提升產品的附加價值空間較小。項目由三棟多層、六棟小高層和三棟點式住宅組成。軟硬兼使方可立于不敗之地。環(huán)境是其次考慮因素，在其次是周邊是否有較為成熟的生活、教育、休閑等配套，將會在其決策階段起很大作用 購房主要信息來源：實地觀察、紙質傳媒上的房產廣告，大型房產展銷會 發(fā)展分析：此類客戶項目的主要客戶來源，是為滿足對居住條件更高的要求，對現有住房進行升級換代，影響此類目標客戶實際成交數量的將是“環(huán)境”、“配套”、“交通條件”等問題 重要客 戶： 70年代人 年齡特征： 30歲左右 職業(yè)特征：工作地點以城內為主，職業(yè)范圍較廣，工作節(jié)奏快 購房動機：有了一定的經濟實力，需要獨立的生活空間，部分為了成家立業(yè) 價值取向：以懷舊為導向，注重文化涵養(yǎng) 文化程度：本科以上 影響購房因素：消費者目前關注的重心依然是圍繞在交通、配套、品質與環(huán)境幾個基礎條件上面，項目的戶型設計、產品外觀以及能夠提供的硬件設施 購房主要信息來源：網絡廣告、報紙廣告、戶外廣告，實地觀察 發(fā)展分析：此類客戶對本案區(qū)域沒有偏見，同時具有反叛的人文特征，他們對本案無區(qū)域抗性； 他們對產品、配套的需求要與其原來居住環(huán)境有質的改變，產品的個性化差異性將更受關注。市場比較法是目前運用最廣泛的定價方法， 同時也是最科學的方法之一。 隨著消費觀念從非理性向理性思維的轉變，以及供銷情況的轉變，房地產開發(fā)商逐漸體會到“客戶是真正的上帝”這個道理。他們所追求的產品風格既要有傳統的美感，又要體現時代的科技與精神；既要反映產品的品質與價值，又忌諱粗俗夸張。 快捷便利的立體交通；（交通賣點） amp。 七、價格 策略 1 .價格向價值的回歸隨著消費群體的逐漸成熟，消費觀念也日趨理性，體現在價值觀上的問題就是價格向價值回歸，這樣對本項目的價格支撐提出了相應的要求。綜合兩種銷售模式，我們建議吸取其優(yōu)點，采用全新的體驗式銷售模式 ,既注重全程營銷推廣，通過各種可感的體驗模式深化其對物業(yè)的印象并迅速形成好感，也努力營造一種熱烈的現場成交氣氛，既有完整而豐滿的物業(yè)形象，又能迅速形成銷售。 目標人群：社會公眾，以潛在目標客戶群為主。電子樓書是一種全新的立體化宣傳方式，它利用三維技術將項目的戶型、景觀、物業(yè)管理等制作成立體化的 VCD 形式，讓消費者體驗到真實可感的貴族生活。 脈沖式媒介行程：整個廣告?zhèn)鞑ミM程，以脈沖式（ Pulsing）作為媒介行程的主要手段。入 10％首付等方式降低客戶入市的門檻。 產品硬件 除了概念我們有更多的實際產品支持，除