【正文】 可以做屋頂花園。獨(dú)立的商業(yè)空間，同時起到綠化生態(tài)屏障的作用，為整個小區(qū)提供防塵、防噪音、防廢氣污染等特殊功效，全面吻合 21 世紀(jì)健康環(huán)保住宅的標(biāo)準(zhǔn)。 按揭付款：優(yōu)惠 23% 分期付款：優(yōu)惠 4% 一次性付款：優(yōu)惠 5%6% 強(qiáng)勢銷售期 () 視市場情況均價上浮 30—50元 / m2，此期間 推出部分所留房源，降低優(yōu)惠幅度，下幅度 1個點(diǎn)子。 10 良好的生命支持系統(tǒng)。 論點(diǎn)二、本省其它市縣人群 我們在對近期購房者的調(diào)研統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，本省其它市縣人群，占整個購房戶的 20%左右。 ㈡、項(xiàng)目的劣勢分析： 區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，競爭已呈白熱化； 本項(xiàng)目距府南河尚有一定距離，與鄰河項(xiàng)目相比，缺乏環(huán)境優(yōu)勢； 項(xiàng)目所處地塊周邊因尚未進(jìn)行開發(fā)，視覺效果較差，環(huán)境污染相對嚴(yán)重； 與主要威脅 “向陽名居 ”、 “府河菁華 ”、 “福澤花苑 ”等項(xiàng)目相比，項(xiàng)目進(jìn)度太慢，而市場蛋糕已越來越??； 因項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩麻_發(fā)區(qū) ，周邊的購物、餐飲、娛樂等配套設(shè)施尚不完善。 占地： 80 余畝；總戶數(shù)： 698 戶；交房時間：一期已交房，二、三期于 2002 年 10 月交房；物管費(fèi)： 元。 b、第二組團(tuán)、東臨 30 米規(guī)劃道路（老雙華路），南面臨一條 6 米寬小道，道路對面有四川省鹽業(yè)公司庫房、農(nóng)舍、農(nóng)田等，西面臨 30 米規(guī)劃道路（錦江路），北面臨華陽鎮(zhèn)東西主干道 “雙華路 ”。 1 陽光 2000 營銷策劃 (成都 ) 陽光 2000 營銷策劃 (成都 )絕地騎士發(fā)表于搜房社區(qū) 潤江金韻天城 陽光 2000 營銷策劃 一、營銷背景分析 ㈠、項(xiàng)目的宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市定位：華陽鎮(zhèn)位于成都市南端 13 公里處。 項(xiàng)目周邊設(shè)施配套： 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施一覽表 調(diào)查日期： 2001 年 12 月 1 日 序號 調(diào)查項(xiàng)目 調(diào)查結(jié)果（自行車 10 分鐘范圍內(nèi)項(xiàng)目） 分別與本項(xiàng)目的距離 1 幼兒園 華陽小叮鐺幼兒園、心愿幼兒園、華陽中心幼兒園 2 小學(xué) 河池村小學(xué)（ 50m）、雙師附小、一小、二小 50m、 1300m、 1300 m 3 中學(xué) 華陽鎮(zhèn)三中、一中、華陽成人教育學(xué)校、外語中學(xué)、四川創(chuàng)業(yè)學(xué)院 110 m、 1000 m 、40 m、 1300 m、 100 m 4 大學(xué) 成都武警指揮學(xué)院 700 m 5 公園 府河公園、府河音樂廣場 400 m、 1000 m 6 菜市場 項(xiàng)目南側(cè)通濟(jì)橋旁有一大型菜市 150 m 7 機(jī)關(guān) 雙流縣檢察院華陽檢察室、鎮(zhèn)政府及其他行政部門 40 m、 1300 m 8 商場 華陽商場、紅旗華陽商場、華貿(mào)商場、成都華盛百貨、華陽家私城等 1800—2000 m 9 城市公建 華陽寶馬供油中心、中國電信府河營業(yè)廳 100 m 10 游、娛樂場所 依林休閑健身中心（ 400m）、竹籬笆老飯店、重慶鴨腸王老火鍋、佳 佳酒樓、兩路口燒雞公火鍋、三和火鍋、鑫鑫茶樓（ 490m）、川渝人家酒樓（ 450m）、錦華飯店（ 450m）、佳鄉(xiāng)苑菜館（ 490m）、棠華大酒店（ 1500m）、華陽大酒店（ 1800m） 11 河流、地貌 府河、江安河 300 m、 700 m 12 已建成道路 新雙華路、老雙華路、錦江路、 13 規(guī)劃道路 老雙華路、錦江路均規(guī)劃為 30 米寬道路 14 已建成建筑 寶馬供油中心（ 100m）、華陽建材市場（ 100m）、華陽教師公寓（ 300m）、華陽大眾國產(chǎn)汽車修理部和華陽大眾維修中心（本項(xiàng)目旁） 15 醫(yī)院 華 陽鎮(zhèn)第三衛(wèi)生所、雙流縣第二人民醫(yī)院 100 m、 2000 m 16 派出所 雙流縣公安局華陽分局、華陽派出所 1300 m 17 辦事處 河池村支部委員會、河池村村委會 20 m 3 18 企業(yè)、廠礦 雙流榮立實(shí)業(yè)有限公司、預(yù)制廠（項(xiàng)目北側(cè)）、雙流協(xié)和木材加工廠（ 90m）、華陽協(xié)和電器廠（ 90m）、雙流華樂皮毛加工廠（ 90m）、雙流華松裝飾板材廠 19 緊鄰建成道路 新雙華路、老雙華路、錦江路、金華路 20 緊鄰規(guī)劃道路 30 米寬的老雙華路、錦江路 同比競爭樓盤分析： 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 項(xiàng)目地址 規(guī) 劃形態(tài) 戶型面積（㎡） 售價（元 /㎡） 銷售進(jìn)度 其他 價格幅度 均價 弘民新城 四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 華陽廣都大道 8 號 多層 80—230 住宅：768—1200 商鋪尚未推出。 府河音樂花園 成都森宇實(shí)業(yè)有限公司 南延線華興大道 占地： 560 余畝；總戶數(shù)： 1884 戶；容積率 。 ㈢、項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)分析： 6 人南延線（即天府大道）自 2002 年 1 月 1日正式通車，改善了成都至華陽的交通狀況，同時也徹底改變了人們心目中華陽距成都太遠(yuǎn)的觀念； 作為成都的衛(wèi)星城市和科研、教育、文化及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，國家及地方政府都將給予其大力的政策扶持和傾斜，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)景不可估量； 大量競爭樓盤的相繼開發(fā)使華陽的房地產(chǎn)得到了迅猛發(fā)展，同時也提升了整個區(qū)域的知名度； 華陽作為離成都最近的一個衛(wèi)星小城鎮(zhèn)，其便捷的交通、良好的居家環(huán)境、發(fā)展迅猛的產(chǎn) 業(yè)業(yè)態(tài)以及令人欣喜的遠(yuǎn)景規(guī)劃，已獲得了越來越多消費(fèi)者的認(rèn)同，目前在華陽購房的客戶中 80%以上均為在成都生活和工作的消費(fèi)者的事實(shí)即可證明這一點(diǎn)； 項(xiàng)目尚處待開發(fā)狀態(tài)，可塑性強(qiáng)； 開發(fā)商與省內(nèi)知名專業(yè)策劃公司形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，給產(chǎn)品品質(zhì)及知名度提供了有力保證。其人員 構(gòu)成有在蓉經(jīng)商的、離退休的、在蓉工作的、投資置業(yè)的、子女在蓉工作的、有都市情節(jié)的等購房人群組成。（如陽光、水體、風(fēng)流、運(yùn)動、道路等） 11 某一知名物業(yè)管理公司打理物業(yè)管理。 強(qiáng)銷后期 () 因此時已接近現(xiàn)房 ,故均價可上浮 20—30 元 / m2，推出所有保留房源，降低優(yōu)惠幅度，降幅視銷售情況而定。 建議配圖：商業(yè)房效果圖（局部） *超級品質(zhì) 至尊享受 建筑是有氣質(zhì)的，這種氣質(zhì)就是項(xiàng)目的品質(zhì)和內(nèi)涵。不收費(fèi)。 小區(qū)的綠地率和綠化生態(tài)屏障形成完美的生命支持系統(tǒng)：陽光、水體、風(fēng)力、運(yùn)動系統(tǒng)和各類生態(tài)型道路，為生命和健康提供強(qiáng)有力的保障。 23 五、銷售計(jì)劃 （一）、根據(jù)項(xiàng)目資金運(yùn)做安排和工程進(jìn)度考慮，項(xiàng)目銷售進(jìn)度表如下： 階段劃分（推廣投入比例） 時間 銷售進(jìn)度 均價 預(yù)計(jì)回款 銷售成本 工程進(jìn)度 備注 2002 年 月 2002 年 6—8 月 完成 20% 1200 注意夏天的銷售淡季 2002 年 9—11 月 完成 30% 1230 迎接秋季房交會 2002 年 12—2 月 完成 30% 1250 抓住年底銷售旺季 2020 年 3 月 —2020 年 6 月 完成 20% 1250 春季房交會 備注： 銷售內(nèi)容 銷售面積 銷售均價 銷售總價 備注 住宅 商鋪 ， 車庫 ， （二）項(xiàng)目廣告的宣傳計(jì)劃 引導(dǎo)期媒體選擇及推廣安排： 沿雙華路項(xiàng) 目街道兩旁的路牌、燈箱將對客戶起到引導(dǎo)作用， DM單的大量應(yīng)用將起到銷售告知的目的。當(dāng)然，還要根據(jù)銷售周期內(nèi)的價格控制和同類型競爭項(xiàng)目的價格作適當(dāng)調(diào)整。常言說：葉落歸根。由于國家面臨巨大的就業(yè)壓力和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 調(diào)整的需要，企事業(yè)單位職工的退休年齡普遍提前，所以，中老年人群在總?cè)丝谥兴及俜直葢?yīng)為 10—15%。公攤 7%,1 樓送花園 。 占地： 120 畝； 建筑面積： 11 萬㎡； 容積率： ； 綠化率： 46%； 總戶數(shù)： 700 戶； 20000㎡商業(yè)休閑街。作為成都市首個衛(wèi)星城，華陽鎮(zhèn)曾先后被評為全國小城鎮(zhèn)試點(diǎn)鎮(zhèn)、全國示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)，它是四川省首批五個綜合試點(diǎn)鎮(zhèn)之一。 ③ 、城區(qū) 距離：該項(xiàng)目距成都二環(huán)路約 13 公里，汽車行駛至二環(huán)路約 20 分鐘。 福澤花苑 成都市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 雙華路與三中路交匯處 由 12 棟 6 層公寓構(gòu)成 住宅： 8881418 商鋪： 39804880 約 1200 現(xiàn)已售約 24% 占地： 40 畝；總建面： /㎡；容積率： ；綠化率： 50%；總戶數(shù)： 300 戶；交房時間： 2002 年 6月，銷售 40%；維修基金 659 元（一次性 636 元）。） 規(guī)劃優(yōu)勢：生態(tài)陽光家園、五超居住小區(qū)（超級戶型、超低容積率、超高生態(tài)指標(biāo)、超大共享庭院、超低價位）。這樣無論是滿足中青年人純居家需要，還是滿足老年人養(yǎng)老的需要，均能充分實(shí)現(xiàn)。（會所功能：小買部、小型超市等） 戶型挑戰(zhàn)空間革命等。 分期付款采用 40%(2002/6)， 30%(2002/9)， 20%(2002/12)， 10%(交房前 )付清。一期約 47 余畝，為多層和小高層電梯公寓，采用后現(xiàn)代主義建筑外 觀立面，品位非凡，極具大家風(fēng)范，為華陽帶來全新的居住體驗(yàn)?？偨ㄖ娣e 68 本項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式 多層為磚混，小高層電梯為框架 69 建筑層高（分地下室、商鋪、住宅等） 地下室： 米；商鋪： 米；住宅： 3 米 70 各套型的主臥室、客廳、廚衛(wèi)間的面積 詳見戶型圖 71 各建筑 177。 ” * 超級配套 卓而不凡 * 頂級材質(zhì) 匹配 尊崇 （裝修標(biāo)準(zhǔn)） * 智能物管 完美無暇 （物業(yè)管理） P5 戶型展示 * 戶型之王 霸主享受 （戶型展示） P6 封底 項(xiàng)目位置坐標(biāo)圖 開發(fā)商： 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 承建商： 銷售策劃： 廣告推廣： 26 樓書文案 1 各種 SP 活動的應(yīng)用及工作目的 六、營銷廣告費(fèi)用的概算及應(yīng)用 宣傳費(fèi)用安排 項(xiàng)目 說明 引導(dǎo)期（萬元） 公開期（萬元） 強(qiáng)銷期（萬元） 持續(xù)期（萬元） 戶外媒體 景觀圍墻 工地現(xiàn)場四周圍墻 1 戶外看板 相關(guān) 主要路口 10 旗幟 竹竿三角旗、橫幅 空中氣球 工地現(xiàn)場 印刷媒體 樓書 6 元 /份 6000 份 DM 單 元 /份 10000 份 1 帶有 “陽光 2000”標(biāo)識的贈品 元 /份 5000 份 資料袋 元 /個 3000 份 公共傳播 報(bào)紙廣告 成都商報(bào)、成都晚報(bào)、讀者報(bào)購房指南 4 20 22 4 新聞發(fā)布 采用記者發(fā)稿 展銷活動（春、秋房交 會） 會場租賃、布置 2 促銷活動 聯(lián)歡會、說明會 2 銷售制服 400 元 /套 6 人 模型 透視圖 鳥瞰圖 其他費(fèi)用 每個階段的廣告費(fèi)用（萬元人民幣） 4 廣告費(fèi)用總計(jì)（萬元人民幣）： 說明 ② 廣告支出應(yīng)以最大限度配合營銷攻勢為主，并視具體情況還需做出靈活調(diào)整。 強(qiáng)銷期媒體選擇及推廣安排： A、有目的的選擇在成都地區(qū)做 “購房直通車 ”較好的報(bào)紙，如《讀者報(bào)》。 具體各棟統(tǒng)計(jì)如下 : 棟號 總面積 (m2) 總金額 (元 ) 均價 (元 / m2) 名陽居 (1) 沁陽居 (2) 麗陽居 (3) 1333 怡陽居 (4) 沐陽居 (5) 合計(jì) 景陽居 (6) 合計(jì) 價差說明： 名陽居 (1)和沁陽居 (2) 一至二層層差為 40 元 / m2，二至三層層差為 120 元 / m2，三至四層層差為 50 元 / m2，四至五層差為 50 元 / m2，五至六層 (帶屋頂花園 )層差為 110 元 / m2。 (三 )項(xiàng)目的形象定位 盡顯尊貴， 3 超品質(zhì)?，F(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場中各種住宅形式競爭劇烈，但針對中老年購房人群，就我們抽樣調(diào)查的適合老年人居住的中小住宅在高檔次樓盤中所占的比例約為 %。 世發(fā)名居 成都英英房地產(chǎn) 華陽正大街 51號 總 200余戶 9801200 約 1050 2001年 1月開盤，現(xiàn)已售 45%以上 . 容積率 ,綠地率 47%,物管費(fèi)： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 10%。 占地： 208畝；總建筑面積： 12萬多平方米；容積率： ；綠化率： 68%；總戶數(shù)： 776 戶。 經(jīng)濟(jì)定位：科技文化博覽區(qū)、科技創(chuàng)新園區(qū)、出口加工區(qū)、生態(tài)型居住區(qū)。環(huán)境優(yōu)美、功能完善的小區(qū)建設(shè)，既提高了華陽的城市品位，又為華陽聚集了人氣、商氣，從而擴(kuò)展了城市規(guī)模，提高了城市化水平。 華陽濱河花園 成都市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 南延線華新大道旁府河側(cè) 由 60 棟 46層住宅構(gòu)成 113224 6層公寓 :140817884 層復(fù)式 :1938 約 1600 2001 年 12 月中旬正式開盤