長沙紅樹灣項(xiàng)目策劃方案(已修改)
2025-05-25 13:05 本頁面
【正文】 紅湖灣項(xiàng)目策劃報(bào)告 第一部分、項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析 一、項(xiàng)目地塊概述 本項(xiàng)目地塊位于長沙市秦淮區(qū)石婆婆廟。項(xiàng)目由三棟多層、六棟小高層和三棟點(diǎn)式住宅組成?？傉嫉?___平方米，其中代征城市道路及綠化用地面積 ____平方米，實(shí)際可使用面積 ____平方米。容積率小于_____，建筑高度小于 ___米 ,總建筑面積 ___萬平方米。項(xiàng)目緊鄰風(fēng)光里，位于大明路和永樂路的交界處。地塊呈手槍型，整體比較規(guī)整。 二、項(xiàng)目基地特質(zhì)評析 要素 要素特征 利弊 利弊指數(shù) 城市規(guī)劃 大明路規(guī)劃為長沙最大的汽車產(chǎn)業(yè)基地，大校機(jī)場拆遷，成為長沙新的居住中心 利 ☆☆☆ 人口環(huán)境 屬于人口導(dǎo)入型區(qū)域 利 ☆☆☆ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，汽車產(chǎn)業(yè)成為其支柱，第三產(chǎn)業(yè)有待發(fā)展 利 ☆☆ 區(qū)域住宅環(huán)境 以低總價(jià)的商品房為主 利 ☆☆☆☆ 交 通配 套 緊 靠大 明 路 主 干道 ， 交 通 線 路便利 利 ☆☆ 用地自身特點(diǎn) 項(xiàng)目地塊呈手槍型，規(guī)劃有一定難度 弊 ☆☆ 區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境 固定資產(chǎn)投資增長快速，區(qū)域發(fā)展情況良好 利 ☆☆☆ 商業(yè)配套 周邊小區(qū)底商，麥德龍、歐倍德 利 ☆☆☆ 教育配套 秦淮區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二十七中分校 利 ☆☆ 自然景觀 比較欠缺 弊 ☆☆ 醫(yī)療配套 缺乏大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心為主 弊 ☆☆ 資料來源：中瑞市場研究有限公司 三、項(xiàng)目地塊特質(zhì)小結(jié) 1 大明路一條街整體規(guī)劃和大校機(jī)場拆遷給項(xiàng)目創(chuàng)造良好的外部條件 大明路將定位為長沙最大的汽車服務(wù)業(yè)的交易中心，帶來了大量的人流，同時(shí)必將提升周邊的各項(xiàng)配套。而大校機(jī)場即將拆遷，同時(shí)將空出近 10公頃的土地，其中的 5 公頃將建成高尚住宅區(qū)域，由此區(qū)域的市政規(guī)劃和各項(xiàng)配套將會(huì)跟上，成為長沙房地產(chǎn)的一個(gè)新的亮點(diǎn)。 1 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊配 套基本完善 項(xiàng)目為于大明路和永樂路的交界處，交通相對便利，距城近；周邊學(xué)校、銀行、娛樂、商業(yè)設(shè)施初具規(guī)模，未來也是政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，同時(shí)也借助居民對老城東區(qū)域的偏愛，打造長沙的新城東南。 隨著區(qū)域市場發(fā)展，土地的供應(yīng)也比較多，未來的競爭勢必將逐漸加劇 目前大明路沿前作為長沙的新城東，發(fā)展剛剛起步，但隨著大校機(jī)場的拆遷及周邊項(xiàng)目的建設(shè)，以及大明路汽車街的進(jìn)一步深化，區(qū)域房地產(chǎn)市場將會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展的階段。屆時(shí)，房地產(chǎn)市場的競爭也必將十分激烈。項(xiàng)目選擇合適的入市時(shí)機(jī)，既能得到規(guī)劃的強(qiáng)力支持，又可在競爭中占 得先機(jī)，顯得尤為重要。 四、項(xiàng)目 SWOT分析 表 41 土地 優(yōu)勢（ S） l 城東是長沙人購房的首選 l 臨近主干道，交通便捷 l 周邊市政配套逐步完善，具有不斷升值潛力 l 房型設(shè)計(jì)符合市場需求 l 開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值 l 外環(huán)高架的建成，縮短了與市區(qū)的時(shí)間距離 劣勢（ W） l 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施尚未完全成熟 l 汽車產(chǎn)業(yè)的集中使小區(qū)居住氛圍吵雜l 離城較遠(yuǎn)， 給人一種郊區(qū)的感覺 l 周邊整體居住素質(zhì)偏低 l 競爭樓盤較多 機(jī)會(huì)（ O） l 目前城東區(qū)域?yàn)閿?shù)不多認(rèn)處于供不應(yīng)求的區(qū)域l 市政規(guī)劃為提升區(qū)域價(jià)值創(chuàng)造了良好的外部條件 l 大量汽車有關(guān)行業(yè)的進(jìn)入，產(chǎn)生居住需求 l 寧蕪鐵路搬遷，交通瓶頸得到改善 威脅（ T） l 市政規(guī)劃具體實(shí)施時(shí)間的不確定性 l 大校機(jī)場拆遷后大量土地供應(yīng)量及規(guī)劃不確定l 來自于市場的整體觀望態(tài)勢 小結(jié)：本案的潛 在客群、地理位置等先天條件較好，如何在區(qū)域內(nèi)競爭個(gè)案較多，以及同質(zhì)化產(chǎn)品過多的不利條件下脫穎而出，是本案實(shí)現(xiàn)利潤的拐點(diǎn)。我司認(rèn)為：一、提升本案的硬件品質(zhì)（如：建筑規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等），以利同競爭對手拉開檔次；二、營造物業(yè)的獨(dú)特氣質(zhì)（如：規(guī)劃理念、社區(qū)文化等），擴(kuò)大本案的潛在客群。軟硬兼使方可立于不敗之地。 第二部分 項(xiàng)目定位建議 一、項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略邏輯推理 l 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)缺乏品牌開發(fā)商，項(xiàng)目的開發(fā)將在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提下追求利潤的最大化，同時(shí)一定要注 意品牌的塑造，以在項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營中創(chuàng)造高于其他項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，項(xiàng)目的開發(fā)不僅僅單純的追求高額利潤，發(fā)展的過程中，品牌的戰(zhàn)略意義十分重要，一定要考慮企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 l 項(xiàng)目最大的地位優(yōu)勢位于城東，是長沙市民購房的首選之地，同時(shí)也有汽車產(chǎn)業(yè)的支撐。 l 項(xiàng)目的抗性在于地塊體量較小，無法塑造配套齊全的高檔優(yōu)質(zhì)的生活小區(qū)，同時(shí)在小區(qū)景觀規(guī)劃上受到限制，提升產(chǎn)品的附加價(jià)值空間較小。 l 地位的優(yōu)勢和土地的特質(zhì)決定項(xiàng)目優(yōu)能力也必須打造成區(qū)域內(nèi)由一定差異化的產(chǎn)品，成為 區(qū)域的“創(chuàng)新盤”，項(xiàng)目的開發(fā)必須整合區(qū)域內(nèi)的各類有利資源，打造宜居之地。 l 項(xiàng)目產(chǎn)品可以利用的最大優(yōu)勢是政府的市政規(guī)劃，項(xiàng)目必須要充分利用，如大校機(jī)場的拆遷帶來景觀的改善，噪音降低等。 l 住宅提供的一種生活方式，它不是產(chǎn)品空間上簡單盲從和模仿，而是要汲取產(chǎn)品的精要，融合在產(chǎn)品中。 l 住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)向在強(qiáng)調(diào)市場競爭和追求市場空白點(diǎn)的同時(shí)，應(yīng)該主要以滿足消費(fèi)者
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