紅湖灣項(xiàng)目策劃報(bào)告(已修改)
2025-06-11 00:17 本頁(yè)面
【正文】 紅湖灣項(xiàng)目策劃報(bào)告第一部分、項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析 一、項(xiàng)目地塊概述 本項(xiàng)目地塊位于長(zhǎng)沙市秦淮區(qū)石婆婆廟。項(xiàng)目由三棟多層、六棟小高層和三棟點(diǎn)式住宅組成?？傉嫉豞__平方米，其中代征城市道路及綠化用地面積____平方米，實(shí)際可使用面積____平方米。容積率小于_____，建筑高度小于___米,總建筑面積___萬(wàn)平方米。項(xiàng)目緊鄰風(fēng)光里，位于大明路和永樂(lè)路的交界處。地塊呈手槍型，整體比較規(guī)整。 二、項(xiàng)目基地特質(zhì)評(píng)析 要素 要素特征 利弊 利弊指數(shù) 城市規(guī)劃 大明路規(guī)劃為長(zhǎng)沙最大的汽車產(chǎn)業(yè)基地，大校機(jī)場(chǎng)拆遷，成為長(zhǎng)沙新的居住中心 利 ☆☆☆ 人口環(huán)境 屬于人口導(dǎo)入型區(qū)域 利 ☆☆☆ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，汽車產(chǎn)業(yè)成為其支柱，第三產(chǎn)業(yè)有待發(fā)展 利 ☆☆ 區(qū)域住宅環(huán)境 以低總價(jià)的商品房為主 利 ☆☆☆☆ 交通配套 緊靠大明路主干道，交通線路便利 利 ☆☆ 用地自身特點(diǎn) 項(xiàng)目地塊呈手槍型，規(guī)劃有一定難度 弊 ☆☆ 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)快速，區(qū)域發(fā)展情況良好 利 ☆☆☆ 商業(yè)配套 周邊小區(qū)底商，麥德龍、歐倍德 利 ☆☆☆ 教育配套 秦淮區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二十七中分校 利 ☆☆ 自然景觀 比較欠缺 弊 ☆☆ 醫(yī)療配套 缺乏大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心為主 弊 ☆☆ 資料來(lái)源：中瑞市場(chǎng)研究有限公司 三、項(xiàng)目地塊特質(zhì)小結(jié) 1 大明路一條街整體規(guī)劃和大校機(jī)場(chǎng)拆遷給項(xiàng)目創(chuàng)造良好的外部條件 大明路將定位為長(zhǎng)沙最大的汽車服務(wù)業(yè)的交易中心，帶來(lái)了大量的人流，同時(shí)必將提升周邊的各項(xiàng)配套。而大校機(jī)場(chǎng)即將拆遷，同時(shí)將空出近10公頃的土地，其中的5公頃將建成高尚住宅區(qū)域，由此區(qū)域的市政規(guī)劃和各項(xiàng)配套將會(huì)跟上，成為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的一個(gè)新的亮點(diǎn)。 1 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊配套基本完善 項(xiàng)目為于大明路和永樂(lè)路的交界處，交通相對(duì)便利，距城近；周邊學(xué)校、銀行、娛樂(lè)、商業(yè)設(shè)施初具規(guī)模，未來(lái)也是政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，同時(shí)也借助居民對(duì)老城東區(qū)域的偏愛(ài)，打造長(zhǎng)沙的新城東南。 隨著區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展，土地的供應(yīng)也比較多，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必將逐漸加劇 目前大明路沿前作為長(zhǎng)沙的新城東，發(fā)展剛剛起步，但隨著大校機(jī)場(chǎng)的拆遷及周邊項(xiàng)目的建設(shè)，以及大明路汽車街的進(jìn)一步深化，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展的階段。屆時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也必將十分激烈。項(xiàng)目選擇合適的入市時(shí)機(jī)，既能得到規(guī)劃的強(qiáng)力支持，又可在競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)，顯得尤為重要。 四、項(xiàng)目SWOT分析 表41 優(yōu)勢(shì)（S）l 城東是長(zhǎng)沙人購(gòu)房的首選l 臨近主干道，交通便捷l 周邊市政配套逐步完善，具有不斷升值潛力l 房型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求l 開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值l 外環(huán)高架的建成，縮短了與市區(qū)的時(shí)間距離 劣勢(shì)（W）l 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施尚未完全成熟l 汽車產(chǎn)業(yè)的集中使小區(qū)居住氛圍吵雜l 離城較遠(yuǎn)，給人一種郊區(qū)的感覺(jué)l 周邊整體居住素質(zhì)偏低l 競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多 機(jī)會(huì)（O）l 目前城東區(qū)域?yàn)閿?shù)不多認(rèn)處于供不應(yīng)求的區(qū)域l 市政規(guī)劃為提升區(qū)域價(jià)值創(chuàng)造了良好的外部條件l 大量汽車有關(guān)行業(yè)的進(jìn)入，產(chǎn)生居住需求l 寧蕪鐵路搬遷，交通瓶頸得到改善 威脅（T）l 市政規(guī)劃具體實(shí)施時(shí)間的不確定性l 大校機(jī)場(chǎng)拆遷后大量土地供應(yīng)量及規(guī)劃不確定l 來(lái)自于市場(chǎng)的整體觀望態(tài)勢(shì) 小結(jié)：本案的潛在客群、地理位置等先天條件較好，如何在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較多，以及同質(zhì)化產(chǎn)品過(guò)多的不利條件下脫穎而出，是本案實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的拐點(diǎn)。我司認(rèn)為：一、提升本案的硬件品質(zhì)（如：建筑規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等），以利同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開檔次；二、營(yíng)造物業(yè)的獨(dú)特氣質(zhì)（如：規(guī)劃理念、社區(qū)文化等），擴(kuò)大本案的潛在客群。軟硬兼使方可立于不敗之地。 第二部分 項(xiàng)目定位建議 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略邏輯推理 l 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)缺乏品牌開發(fā)商，項(xiàng)目的開發(fā)將在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提下追求利潤(rùn)的最大化，同時(shí)一定要注意品牌的塑
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