【正文】 Market Report 2023 / 04/ 07 聯(lián)泰地產(chǎn) 紅樹名灣項(xiàng)目 營(yíng)銷策略報(bào)告 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 2 紅樹灣 9萬㎡建面 208套 戶均 229 ㎡ （ +77地下 ） 10萬元 /㎡ 3000萬元 /套起 豪宅的 價(jià)格傳奇 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 3 單價(jià) 10萬 價(jià)格傳奇 深圳近年別墅價(jià)格走勢(shì) 在本項(xiàng)目之前，整體均價(jià) 10萬元 /平米的樓盤從未出現(xiàn)，截止 2023年 2月，深圳項(xiàng)目整體均價(jià)最高的為華僑城東方花園的 55000元 /平米。 ?2023~2023年，羅湖、福田、南山區(qū)價(jià)格基本處在 ；鹽田在 間內(nèi)；龍崗、寶安在60007000元區(qū)間。 ?2023年關(guān)內(nèi)別墅均價(jià)已經(jīng)接近 2萬。 ?2023年關(guān)內(nèi)主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目均價(jià)突破 3萬。 ?2023年別墅均價(jià)金子塔頂端項(xiàng)目香蜜湖 1號(hào)和華僑城東方花園預(yù)計(jì)報(bào)價(jià) 50000和 66000 一次重估，對(duì)別墅價(jià)值的重新認(rèn)識(shí) 在深圳，均價(jià) 10萬是對(duì)市場(chǎng)原有價(jià)格體系的完全突破。它是： 一次革命，一次產(chǎn)品品質(zhì)的革命 一次暴亂，市場(chǎng)營(yíng)銷影響力的暴亂 一個(gè)標(biāo)桿，樓盤綜合素質(zhì)的全國(guó)性標(biāo)桿 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 4 總價(jià) 2200萬 價(jià)格傳奇 深圳近年別墅價(jià)格走勢(shì) 2200萬一套的別墅在深圳市場(chǎng)已經(jīng)不新鮮，華僑城、香蜜湖、觀瀾湖的獨(dú)棟別墅已普遍在 2023萬以上，甚至高層頂層大戶型都有少數(shù)突破 2023萬一套。 ?目前深圳樓市中已有大量 TOWNHOUSE售出 1500萬以上的高價(jià) ?雙拼別墅售價(jià)更是驚人， 2023萬以上一套非常普遍。 ?而獨(dú)棟別墅售價(jià)則普遍在 3000萬元以上，觀瀾湖的一棟別墅樓王甚至賣出了 的天價(jià)！” 20瓶百年法國(guó)頂級(jí)紅酒， 400瓶法國(guó)路易十三布萊克珀?duì)?cognac 從奢侈品消費(fèi)的角度來看， 2200萬人民幣是一個(gè)非常普通的數(shù)字。它只等于： 半架“首相一號(hào)”私人飛機(jī) 一艘 100尺的豪華游艇 2輛頂級(jí)賓利， 3輛頂級(jí)法拉力跑車 兩幅張曉剛的中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)畫 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 5 2200萬的價(jià)值體系 價(jià)格傳奇 我們值不值 2200萬？ 價(jià)格是價(jià)值的表現(xiàn)，從紅樹名灣現(xiàn)有的資料來看，紅樹名灣暫時(shí)還不值 3000萬。 ?根據(jù)業(yè)內(nèi)人士核算，豪宅使用最頂級(jí)的配置后成本應(yīng)該仍不到 3萬 /平米，紅樹名灣的實(shí)際成本應(yīng)該不超過 1000萬 /套。 ?從目前深圳客戶對(duì)豪宅利潤(rùn)率接受程度來看1500萬是可接受的范圍。 ?其他部分看產(chǎn)品實(shí)際呈現(xiàn)出的效果而定。 百思勤 /成全共同研究認(rèn)為，住宅（豪宅）的價(jià)值主要由 4個(gè)方面組成。 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 6 報(bào)告結(jié)構(gòu) 價(jià)格傳奇 均價(jià) 10萬 總價(jià) 2200萬 豪宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目本身研究 億萬級(jí)客戶研究 項(xiàng)目核心價(jià)值 營(yíng)銷策略 品牌打造 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 7 豪宅市場(chǎng)探源 北京 深圳 第一章 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 8 豪宅市場(chǎng)探源 深圳豪宅市場(chǎng)研究 上海豪宅的新趨勢(shì) 北京豪宅的新趨勢(shì) 近年別墅市場(chǎng)研究 06年深圳豪宅市場(chǎng)研究 深圳豪宅市場(chǎng)總結(jié) 07年深圳豪宅推盤量 近年別墅市場(chǎng)研究近年別墅市場(chǎng)研究 豪宅新趨勢(shì) 典型案例 近年別墅市場(chǎng)研究 豪宅新趨勢(shì) 典型案例 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 9 典型案例（ 1/4） 湯臣一品 上海市場(chǎng) 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 10 典型案例（ 2/4） 世茂佘山莊園 上海市場(chǎng) 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 11 上海豪宅市場(chǎng)研究 上海豪宅市場(chǎng)趨勢(shì) 文化 傳家 新 世 家 族徽 族訓(xùn) 族規(guī) 族譜 軟性 硬性 配套 建筑 ?安防系統(tǒng) ?祠 堂 ?密 室 上海市場(chǎng) .（ .....） 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 12 北京典型案例（ 1/4） 首府 北京市場(chǎng) 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 13 北京典型案例（ 2/4） 榮尊堡 北京市場(chǎng) .（ .....） 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 14 北京豪宅市場(chǎng)研究 北京豪宅市場(chǎng)趨勢(shì) 北京市場(chǎng) 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 15 上海北京豪宅總結(jié) 豪宅新趨勢(shì) 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 16 歷年別墅推售量研究 近年別墅供應(yīng)量在增加 ?從左上表可以看出2023年以來深圳別墅市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)量大量上市。 ?從下表可以看出， 04年以前別墅市場(chǎng)供需穩(wěn)定且平淡， 05年后別墅市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺跡象。 深圳豪宅市場(chǎng)研究 2023年來別墅銷售統(tǒng)計(jì) 20232023年 2023年 2023年 預(yù)售面積 34 銷售面積 預(yù)售套數(shù) 1583 1353 1112 銷售套數(shù) 1354 725 903 銷售率（套數(shù)） % % % 年份 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 寶安區(qū) 龍崗區(qū) 深圳市 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 約 34 2023 約 35 從歷年別墅供求情況來看，深圳別墅市場(chǎng)正處于高速成熟期。 .（ .....） 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 17 歷年別墅價(jià)格研究 近年別墅價(jià)格在飛躍 深圳豪宅市場(chǎng)研究 ?2023年以前曾零星出現(xiàn)過均價(jià) 20230以上別墅項(xiàng)目； ?2023年來， 20230以上均價(jià)項(xiàng)目已經(jīng)逐漸成為別墅市場(chǎng)的主流。 從歷年價(jià)格來看， 04年后豪宅級(jí)別墅已經(jīng)為市場(chǎng)所接受。 01000020230300004000050000600007000019921996年1997年 1998年 1999年 2023年20232023年2023年 2023年 2023年年份 1992 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023 2023年 2023年 2023年 2023年 均價(jià)過 兩萬項(xiàng) 目個(gè)數(shù) 0 1 0 1 1 0 4 2 4 兩萬以 上項(xiàng)目 均價(jià) 田園居 24000 銀谷別 墅 22023 半山海景 別墅 20230 十七英里 21000，天琴 灣 20230，觀 瀾高爾夫大宅 28000，西麗 山莊 20230 波托菲諾 別墅 50000 ，星河丹 堤 32023 波托菲諾 天鵝 堡 3期 35000， 僑城東方花園 66000，圣莫麗 斯 28000，尖崗 山項(xiàng)目 36000 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 18 歷年別墅項(xiàng)目研究 近年別墅項(xiàng)目數(shù)量在增加 深圳豪宅市場(chǎng)研究 物業(yè)類型 價(jià)格戶型面積規(guī)模推售年項(xiàng)目名區(qū)域2 1 0 0 0180 330 平米聯(lián)排、雙拼、疊拼占地 67571 平米，建面 50687 平米，容積率 ， 107 套。2023 年十七英里 1 期5202301 320 平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 49798 平米，建面 27900 平米，容積率 ， 86 套。2023 年東麗觀海山莊6500220 360 平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 120230 平米，建面 4 9 0 0 0 平米，容積率 。1997 年華僑海景山莊300 600 平米獨(dú)立別墅、多層占地 132023 平米，建面 4 5 0 0 0 平米，容積率 ， 52 套別墅。金海灘別墅大鵬灣2 0 0 0 0278 760 平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 78000 平米，建面 24000 平米，容積率 ， 76 套別墅。2023 年半山海景別墅9000327 406 平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 30000 平米，建面 16800 平米，容積率 ， 43 套別墅。1998 年青青山莊1 2 0 0 0315 882 平米獨(dú)立別墅占地 25000 平米， 43 套。1997 年御景苑4500370 420 平米獨(dú)立別墅1998 年月亮灣山莊出租247 432 平米獨(dú)立別墅占地 350000 平米，建面 8 0 0 0 0 平米，容積率 , 總共 1 8 0 套別墅。1986 2023 年鯨山別墅蛇口大南山1 7 4 0 0260 900 平米獨(dú)立別墅占地 32576 平米，建面 23000 平米，容積率 ， 28 套別墅。2023 年棕櫚泉?jiǎng)e墅8300180 260 平米獨(dú)立別墅、多層占地 35467 平米，建面 58360 平米，容積率 。2023 年金碧苑1 9 0 0 0280 400 平米獨(dú)立別墅、多層占地 54745 平米，建面 41288 平米，容積率 ， 53 套別墅。1999 年頤園別墅2 2 0 0 0546 628 8 2 8平米獨(dú)立別墅、多層占地 101095 平米，建面 6 0 8 0 6 平米，容積率 ， 20 套別墅。1999 年銀谷別墅 2 期2 4 0 0 0315 平米占地 59000 平米，建面 24000 平米，容積率 。1997 年田園居9000311 378 平米聯(lián)排別墅140 套金湖山莊1 2 0 0 0274 356 平米占地 75000 平米，建面 46000 平米，容積率 , 總共 110 套別墅。1993 年齊明別墅銀湖物業(yè)類型 戶型面積推售年項(xiàng)目名平米聯(lián)排、雙拼、疊拼占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套。年十七英里 期平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套。年東麗觀海山莊平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 平米，建面 平米，容積率 。年華僑海景山莊平米獨(dú)立別墅、多層占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。金海灘別墅大鵬灣平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。年半山海景別墅平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。年青青山莊平米獨(dú)立別墅占地 平米， 套。年御景苑平米獨(dú)立別墅年月亮灣山莊出租平米獨(dú)立別墅占地 平米，建面 平米，容積率 總共 套別墅。年鯨山別墅蛇口大南山平米獨(dú)立別墅占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。年棕櫚泉?jiǎng)e墅平米獨(dú)立別墅、多層占地 平米，建面 平米，容積率 。年金碧苑平米獨(dú)立別墅、多層占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。年頤園別墅平米獨(dú)立別墅、多層占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。年銀谷別墅 期平米占地 平米，建面 平米，容積率 。年田園居平米聯(lián)排別墅套金湖山莊平米占地 平米，建面 平米，容積率 總共 套別墅。年齊明別墅銀湖價(jià)格戶型面積物業(yè)類型規(guī)模推售年項(xiàng)目名區(qū)域2 0 0 0 03 1 5 680 平米獨(dú)立別墅、復(fù)式住宅占地 4 1 2 0 6 平米，建面 2 3 5 0 7 平米， 47 套別墅。2 0 0 4 年西麗山莊西麗3 6 0 0 0獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅用地 6 0 0 0 4 8 平米，建面 3 0 3 1 0 0 平米，容積率 0 . 5 1 。2 0 0 6 年尖崗山項(xiàng)目聯(lián)排別墅、多層、小高層占地 8 2 0 0 0 平米，建面 9 0 3 8 0 平米。寶翠山莊西鄉(xiāng)1 0 0 0 01 5 9 290占地 4 1 6 7 6 5 平米，建面 5 4 1 7 9 6 平米，一期容積率 0 . 8 6 ， 6 0 0 套別墅。2