【正文】 　　　　　　　　　　長沙岳麓區(qū)項目策劃報告　 一、項目定位支撐項目所在區(qū)域背景岳麓新城是長沙市內(nèi)五區(qū)之一，位于古城長沙湘江西濱，是長沙市的西部門戶。因國家級風(fēng)景名勝區(qū)岳麓山而得名，歷史悠久，文化底蘊深厚，為我國著名的“智能密集區(qū)”，具有豐富的高素質(zhì)人力資源和極強(qiáng)的科研開發(fā)能力。作為長沙市的河西新城，全區(qū)面積145平方公里，總?cè)丝?1萬人。岳麓區(qū)是一個正處于發(fā)展進(jìn)程中的新城區(qū)，近年來，岳麓區(qū)舉全區(qū)之力抓城市建設(shè)，合萬眾之心建經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，GDP連續(xù)四年保持16%以上的高增長，財政收入四年翻了兩番多，掀起了一個大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展的熱潮。2004年，岳麓區(qū)GDP達(dá)到88億元，%。，增長5%；第二產(chǎn)業(yè)增加46億元，%；，%。::。，%。u 岳麓“新城”借勢形成近年來，圍繞長沙市和區(qū)里的建設(shè)總體要求，在“一洲兩岸，再造河西新城”精神的號召下，克服宏觀環(huán)境帶來的不利影響，著力破解融資難等問題，重點在“修路、治水、拓城、提質(zhì)”上下功夫。近年先后完成投資125個億，拆除房屋面積150多萬平方米，新建各種住宅150多萬平方米，開工建設(shè)重點項目70多個，新建、改建道路26條?！八目v六橫”的城市路網(wǎng)格局基本形成，打通了加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大動脈。岳麓大道高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高規(guī)格建設(shè)，成為長沙市的標(biāo)志性道路。新區(qū)治建設(shè)歷時3年，于2004年9月底順利搬遷，整個工程占地面積277畝，分辦公區(qū)、生態(tài)山體保護(hù)區(qū)、行政商務(wù)區(qū)三個功能區(qū)，實現(xiàn)了區(qū)直機(jī)關(guān)集中辦公，極大地方便了基層和群眾辦事。同時，全力抓好老城區(qū)道路的完善配套和背街小巷的提質(zhì)改造，扎實做好了綠化改造提質(zhì)和搬遷返綠工程。依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，加大資金投入力度，建設(shè)水、電、通訊等服務(wù)配套設(shè)施，完善公用設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，提升了城市品位。　　　　　　　近年來，市、區(qū)兩級從岳麓新城的實際出發(fā)，依托資源優(yōu)勢和國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，夯實產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；投資西進(jìn)，城市西拓，完善城市交通網(wǎng)絡(luò)，加快城市化步伐；實施科教興市戰(zhàn)略，興辦大學(xué)城區(qū)，增強(qiáng)城市核心競爭力；構(gòu)筑實業(yè)旺區(qū)平臺、科教興區(qū)平臺和生態(tài)立區(qū)平臺，使岳麓區(qū)形成了長沙的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、行政辦公中心、文化資源型旅游基地、文教科研基地、新型城市居住中心。u 新商業(yè)中心呼之欲出河西魅力嶄露無遺，各路資本蜂擁而來，成功簽約項目25個，一批投資上億元的大型地產(chǎn)項目如金星商務(wù)大廈、沁園春御園、星藍(lán)灣、浪琴灣等落戶河西；河西中央商務(wù)區(qū)合作開發(fā)項目更引進(jìn)港資7000萬美元，將在中心地段打造國際化、生態(tài)型的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，河西新城中央商務(wù)區(qū)呼之欲出。 投資熱浪持續(xù)高漲，產(chǎn)業(yè)巨頭爭相進(jìn)駐。在蘇寧、步步高、安居樂、必勝客等商業(yè)旗艦搶灘之后，香港佰富利、廣東聯(lián)泰、浙江金昌、新疆永升、溫州芭菲特、湖南翔龍等產(chǎn)業(yè)巨頭開始紛紛扎營。資本的傾注、產(chǎn)業(yè)的興旺，將促使河西新城煥發(fā)出蓬勃的生機(jī)。 u 新居住中心正在形成多個超級大盤如卓越蔚藍(lán)海岸、長沙玫瑰園、城市坡谷美墅、長沙玫瑰園長房西郡、長房西城灣、長房龍柏灣商業(yè)街等正在規(guī)劃建設(shè)中，和記黃浦在金星大道北段，圈地近千畝，意欲發(fā)動新一輪“造城”運動。陽光100國際新城、麓山別墅、星語林汀湘十里，一直綿延到北段卓越蔚藍(lán)海岸、贊佳新城、德潤園、美林銀谷、香海西岸、長沙玫瑰園等，數(shù)十個項目一字排開，形成一條順江而下的房產(chǎn)長龍和開發(fā)鋒線，新的居住中心區(qū)正在形成。 總結(jié)：規(guī)劃給了區(qū)域無限的發(fā)展空間，憑借岳麓的發(fā)展，項目所在區(qū)域價值正在提升。同時，商業(yè)氛圍的日漸成熟為岳麓區(qū)住宅的開發(fā)奠定了一種良好的配套基礎(chǔ)，一個繁榮的區(qū)域形象與全新的商業(yè)環(huán)境正在形成。項目周邊情況分析本項目所處岳麓區(qū)，按項目周邊的環(huán)境劃分，可分為文教區(qū)、高新區(qū)和住宅區(qū)。216。 高新區(qū)高新區(qū)全稱是長沙國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，創(chuàng)建于1988年，1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級高新區(qū)。由麓谷新城、星沙工業(yè)高科技園、隆平高科技園、遠(yuǎn)大高科技園和市內(nèi)政策區(qū)組成。十多年來，在省市黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和社會各界的關(guān)心支持下,園區(qū)空間不斷拓展、投資環(huán)境逐步改善、高新產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，在省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中地位日益突出。全區(qū)高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)530多家，過10億元企業(yè)達(dá)到13家，過億元企業(yè)總數(shù)達(dá)到72家。其中麓谷新區(qū)已有入園企業(yè)83家，其中已建成投產(chǎn)的39家，正在建設(shè)的有12家，全部達(dá)產(chǎn)后可實現(xiàn)產(chǎn)值近400億元。高新區(qū)已有5000多名高科技人才向區(qū)內(nèi)聚集，其中碩士、博士2000多人，留學(xué)歸國人員300多人，全市所有科研院所均與企業(yè)開展了產(chǎn)學(xué)研合作，成立了近400個研發(fā)機(jī)構(gòu)，其中包括8個國家級工程技術(shù)中心，設(shè)立了高新區(qū)博士后工作總站和15個博士后工作站。開發(fā)了一大批具有一定特色、擁有自主知識產(chǎn)權(quán)和核心競爭力的科技產(chǎn)業(yè)化成果。高新區(qū)注重在功能定位上的發(fā)展，但周邊生活配套設(shè)施不齊全，沒有成熟的商業(yè)社區(qū)，只有零星的幾家小商鋪，不能滿足區(qū)內(nèi)幾千人的日常生活所需。216。 文教區(qū)河西岳麓山下的麓山南路（約4公里長）沿線，是長沙市的高等學(xué)府和科研院所集中區(qū)，俗稱文教區(qū)。主要分布有湖南大學(xué)、中南大學(xué)、湖南師范大學(xué)、湖南教育學(xué)院、湖南計算機(jī)?？茖W(xué)校、湖南師大音樂學(xué)院、湖南師大美術(shù)學(xué)院、湖南公安?？茖W(xué)校、湖南經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、湖南藝術(shù)學(xué)校等大專院校和礦山研究院、礦冶研究院等大型科研院所。在校學(xué)生約35萬人。隨著近幾年的發(fā)展，周邊已形成了一些小型商業(yè)配套設(shè)施，基本能滿足在校學(xué)生及教師的日常生活所需?！　　￠L沙歷來以“文化名城”著稱，以岳麓書院為代表的文教區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅，文化氛圍濃厚，是長沙高校云集之地，每年為長沙及全國各地輸送了大量的優(yōu)秀人才，也是體現(xiàn)了長沙雄厚的科技力量。216。 住宅區(qū)隨著岳麓區(qū)的發(fā)展，近幾年在市政府所處的岳麓大道沿線，以星點狀開發(fā)了眾多優(yōu)質(zhì)樓盤，形成了小有規(guī)模的住宅區(qū)。高品質(zhì)的住宅為岳麓區(qū)的舊城改造添加了不少亮點。住宅區(qū)由于是近幾年集中開發(fā)形成的，周邊生活配套設(shè)施不完善，很多生活必需品仍需坐車去市中心購買。已有一些開發(fā)商考慮到這個問題，開發(fā)了的少量商業(yè)配套設(shè)施，但要形成規(guī)模尚需時間。小結(jié)：216。 岳麓區(qū)的良好的發(fā)展前景將吸引很多長沙本地人來岳麓區(qū)投資居住。216。 岳麓區(qū)的舊城改造會帶動拆遷戶對房產(chǎn)的需求。216。 岳麓區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位將帶來大量人口的增長，增加對房產(chǎn)的需求，由此會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。216。 剛進(jìn)入起步階段的二手房將帶動房產(chǎn)二級市場的發(fā)展。項目立足點分析以下先根據(jù)以上所述的市場及項目周遍情況，并結(jié)合項目現(xiàn)定的產(chǎn)品進(jìn)行分析：216。 酒店式公寓u 高新區(qū)吸納了大量的來區(qū)內(nèi)工作的外省市中高層管理人員，日常工作　繁忙，周邊生活配套設(shè)施齊全，能提供酒店式管理的高品質(zhì)公寓是他們選擇居所的首選。u 文教區(qū)內(nèi)有一些來長沙工作的外省市教師，環(huán)境清雅、周邊配套設(shè)施齊全、能提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的高檔公寓會是他們的首選。216。 公寓式酒店u 高新區(qū)內(nèi)有大量高收入的人才入駐，這些人對生活品質(zhì)有一定要求。但高新區(qū)內(nèi)的生活配套設(shè)施不全，本項目的公寓式酒店，管家式的酒店管理，給人以家的感覺，解決他們對居住條件的要求。u 高新區(qū)內(nèi)有眾多的企業(yè)入駐，日常會有大量的商務(wù)洽談，企業(yè)合作，會產(chǎn)生一些商務(wù)需求，對酒店將來的