【正文】 　　　　　　　　　　長(zhǎng)沙岳麓區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告　 一、項(xiàng)目定位支撐項(xiàng)目所在區(qū)域背景岳麓新城是長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)之一，位于古城長(zhǎng)沙湘江西濱，是長(zhǎng)沙市的西部門戶。因國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)岳麓山而得名，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，為我國(guó)著名的“智能密集區(qū)”，具有豐富的高素質(zhì)人力資源和極強(qiáng)的科研開(kāi)發(fā)能力。作為長(zhǎng)沙市的河西新城，全區(qū)面積145平方公里，總?cè)丝?1萬(wàn)人。岳麓區(qū)是一個(gè)正處于發(fā)展進(jìn)程中的新城區(qū)，近年來(lái)，岳麓區(qū)舉全區(qū)之力抓城市建設(shè)，合萬(wàn)眾之心建經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，GDP連續(xù)四年保持16%以上的高增長(zhǎng)，財(cái)政收入四年翻了兩番多，掀起了一個(gè)大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展的熱潮。2004年，岳麓區(qū)GDP達(dá)到88億元，%。，增長(zhǎng)5%；第二產(chǎn)業(yè)增加46億元，%；，%。::。，%。u 岳麓“新城”借勢(shì)形成近年來(lái)，圍繞長(zhǎng)沙市和區(qū)里的建設(shè)總體要求，在“一洲兩岸，再造河西新城”精神的號(hào)召下，克服宏觀環(huán)境帶來(lái)的不利影響，著力破解融資難等問(wèn)題，重點(diǎn)在“修路、治水、拓城、提質(zhì)”上下功夫。近年先后完成投資125個(gè)億，拆除房屋面積150多萬(wàn)平方米，新建各種住宅150多萬(wàn)平方米，開(kāi)工建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目70多個(gè)，新建、改建道路26條?！八目v六橫”的城市路網(wǎng)格局基本形成，打通了加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大動(dòng)脈。岳麓大道高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高規(guī)格建設(shè)，成為長(zhǎng)沙市的標(biāo)志性道路。新區(qū)治建設(shè)歷時(shí)3年，于2004年9月底順利搬遷，整個(gè)工程占地面積277畝，分辦公區(qū)、生態(tài)山體保護(hù)區(qū)、行政商務(wù)區(qū)三個(gè)功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)了區(qū)直機(jī)關(guān)集中辦公，極大地方便了基層和群眾辦事。同時(shí)，全力抓好老城區(qū)道路的完善配套和背街小巷的提質(zhì)改造，扎實(shí)做好了綠化改造提質(zhì)和搬遷返綠工程。依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，加大資金投入力度，建設(shè)水、電、通訊等服務(wù)配套設(shè)施，完善公用設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，提升了城市品位?！　　　　　　〗陙?lái)，市、區(qū)兩級(jí)從岳麓新城的實(shí)際出發(fā)，依托資源優(yōu)勢(shì)和國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，夯實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；投資西進(jìn)，城市西拓，完善城市交通網(wǎng)絡(luò)，加快城市化步伐；實(shí)施科教興市戰(zhàn)略，興辦大學(xué)城區(qū)，增強(qiáng)城市核心競(jìng)爭(zhēng)力；構(gòu)筑實(shí)業(yè)旺區(qū)平臺(tái)、科教興區(qū)平臺(tái)和生態(tài)立區(qū)平臺(tái)，使岳麓區(qū)形成了長(zhǎng)沙的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、行政辦公中心、文化資源型旅游基地、文教科研基地、新型城市居住中心。u 新商業(yè)中心呼之欲出河西魅力嶄露無(wú)遺，各路資本蜂擁而來(lái)，成功簽約項(xiàng)目25個(gè)，一批投資上億元的大型地產(chǎn)項(xiàng)目如金星商務(wù)大廈、沁園春御園、星藍(lán)灣、浪琴灣等落戶河西；河西中央商務(wù)區(qū)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更引進(jìn)港資7000萬(wàn)美元，將在中心地段打造國(guó)際化、生態(tài)型的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，河西新城中央商務(wù)區(qū)呼之欲出。 投資熱浪持續(xù)高漲，產(chǎn)業(yè)巨頭爭(zhēng)相進(jìn)駐。在蘇寧、步步高、安居樂(lè)、必勝客等商業(yè)旗艦搶灘之后，香港佰富利、廣東聯(lián)泰、浙江金昌、新疆永升、溫州芭菲特、湖南翔龍等產(chǎn)業(yè)巨頭開(kāi)始紛紛扎營(yíng)。資本的傾注、產(chǎn)業(yè)的興旺，將促使河西新城煥發(fā)出蓬勃的生機(jī)。 u 新居住中心正在形成多個(gè)超級(jí)大盤如卓越蔚藍(lán)海岸、長(zhǎng)沙玫瑰園、城市坡谷美墅、長(zhǎng)沙玫瑰園長(zhǎng)房西郡、長(zhǎng)房西城灣、長(zhǎng)房龍柏灣商業(yè)街等正在規(guī)劃建設(shè)中，和記黃浦在金星大道北段，圈地近千畝，意欲發(fā)動(dòng)新一輪“造城”運(yùn)動(dòng)。陽(yáng)光100國(guó)際新城、麓山別墅、星語(yǔ)林汀湘十里，一直綿延到北段卓越蔚藍(lán)海岸、贊佳新城、德潤(rùn)園、美林銀谷、香海西岸、長(zhǎng)沙玫瑰園等，數(shù)十個(gè)項(xiàng)目一字排開(kāi)，形成一條順江而下的房產(chǎn)長(zhǎng)龍和開(kāi)發(fā)鋒線，新的居住中心區(qū)正在形成。 總結(jié)：規(guī)劃給了區(qū)域無(wú)限的發(fā)展空間，憑借岳麓的發(fā)展，項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值正在提升。同時(shí)，商業(yè)氛圍的日漸成熟為岳麓區(qū)住宅的開(kāi)發(fā)奠定了一種良好的配套基礎(chǔ)，一個(gè)繁榮的區(qū)域形象與全新的商業(yè)環(huán)境正在形成。項(xiàng)目周邊情況分析本項(xiàng)目所處岳麓區(qū)，按項(xiàng)目周邊的環(huán)境劃分，可分為文教區(qū)、高新區(qū)和住宅區(qū)。216。 高新區(qū)高新區(qū)全稱是長(zhǎng)沙國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，創(chuàng)建于1988年，1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新區(qū)。由麓谷新城、星沙工業(yè)高科技園、隆平高科技園、遠(yuǎn)大高科技園和市內(nèi)政策區(qū)組成。十多年來(lái)，在省市黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的關(guān)心支持下,園區(qū)空間不斷拓展、投資環(huán)境逐步改善、高新產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，在省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中地位日益突出。全區(qū)高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)530多家，過(guò)10億元企業(yè)達(dá)到13家，過(guò)億元企業(yè)總數(shù)達(dá)到72家。其中麓谷新區(qū)已有入園企業(yè)83家，其中已建成投產(chǎn)的39家，正在建設(shè)的有12家，全部達(dá)產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值近400億元。高新區(qū)已有5000多名高科技人才向區(qū)內(nèi)聚集，其中碩士、博士2000多人，留學(xué)歸國(guó)人員300多人，全市所有科研院所均與企業(yè)開(kāi)展了產(chǎn)學(xué)研合作，成立了近400個(gè)研發(fā)機(jī)構(gòu)，其中包括8個(gè)國(guó)家級(jí)工程技術(shù)中心，設(shè)立了高新區(qū)博士后工作總站和15個(gè)博士后工作站。開(kāi)發(fā)了一大批具有一定特色、擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和核心競(jìng)爭(zhēng)力的科技產(chǎn)業(yè)化成果。高新區(qū)注重在功能定位上的發(fā)展，但周邊生活配套設(shè)施不齊全，沒(méi)有成熟的商業(yè)社區(qū)，只有零星的幾家小商鋪，不能滿足區(qū)內(nèi)幾千人的日常生活所需。216。 文教區(qū)河西岳麓山下的麓山南路（約4公里長(zhǎng)）沿線，是長(zhǎng)沙市的高等學(xué)府和科研院所集中區(qū)，俗稱文教區(qū)。主要分布有湖南大學(xué)、中南大學(xué)、湖南師范大學(xué)、湖南教育學(xué)院、湖南計(jì)算機(jī)?？茖W(xué)校、湖南師大音樂(lè)學(xué)院、湖南師大美術(shù)學(xué)院、湖南公安?？茖W(xué)校、湖南經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、湖南藝術(shù)學(xué)校等大專院校和礦山研究院、礦冶研究院等大型科研院所。在校學(xué)生約35萬(wàn)人。隨著近幾年的發(fā)展，周邊已形成了一些小型商業(yè)配套設(shè)施，基本能滿足在校學(xué)生及教師的日常生活所需?！　　￠L(zhǎng)沙歷來(lái)以“文化名城”著稱，以岳麓書院為代表的文教區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅，文化氛圍濃厚，是長(zhǎng)沙高校云集之地，每年為長(zhǎng)沙及全國(guó)各地輸送了大量的優(yōu)秀人才，也是體現(xiàn)了長(zhǎng)沙雄厚的科技力量。216。 住宅區(qū)隨著岳麓區(qū)的發(fā)展，近幾年在市政府所處的岳麓大道沿線，以星點(diǎn)狀開(kāi)發(fā)了眾多優(yōu)質(zhì)樓盤，形成了小有規(guī)模的住宅區(qū)。高品質(zhì)的住宅為岳麓區(qū)的舊城改造添加了不少亮點(diǎn)。住宅區(qū)由于是近幾年集中開(kāi)發(fā)形成的，周邊生活配套設(shè)施不完善，很多生活必需品仍需坐車去市中心購(gòu)買。已有一些開(kāi)發(fā)商考慮到這個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)了的少量商業(yè)配套設(shè)施，但要形成規(guī)模尚需時(shí)間。小結(jié)：216。 岳麓區(qū)的良好的發(fā)展前景將吸引很多長(zhǎng)沙本地人來(lái)岳麓區(qū)投資居住。216。 岳麓區(qū)的舊城改造會(huì)帶動(dòng)拆遷戶對(duì)房產(chǎn)的需求。216。 岳麓區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位將帶來(lái)大量人口的增長(zhǎng)，增加對(duì)房產(chǎn)的需求，由此會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。216。 剛進(jìn)入起步階段的二手房將帶動(dòng)房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。項(xiàng)目立足點(diǎn)分析以下先根據(jù)以上所述的市場(chǎng)及項(xiàng)目周遍情況，并結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)定的產(chǎn)品進(jìn)行分析：216。 酒店式公寓u 高新區(qū)吸納了大量的來(lái)區(qū)內(nèi)工作的外省市中高層管理人員，日常工作　繁忙，周邊生活配套設(shè)施齊全，能提供酒店式管理的高品質(zhì)公寓是他們選擇居所的首選。u 文教區(qū)內(nèi)有一些來(lái)長(zhǎng)沙工作的外省市教師，環(huán)境清雅、周邊配套設(shè)施齊全、能提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的高檔公寓會(huì)是他們的首選。216。 公寓式酒店u 高新區(qū)內(nèi)有大量高收入的人才入駐，這些人對(duì)生活品質(zhì)有一定要求。但高新區(qū)內(nèi)的生活配套設(shè)施不全，本項(xiàng)目的公寓式酒店，管家式的酒店管理，給人以家的感覺(jué)，解決他們對(duì)居住條件的要求。u 高新區(qū)內(nèi)有眾多的企業(yè)入駐，日常會(huì)有大量的商務(wù)洽談，企業(yè)合作，會(huì)產(chǎn)生一些商務(wù)需求，對(duì)酒店將來(lái)的