【正文】 入住率帶來一定的保障。216。 商業(yè)u 高新區(qū)注重在功能定位上的發(fā)展，但周邊生活配套設施不齊全，本項　　目商業(yè)部分可解決他們日常生活所需，餐飲、休閑娛樂設施也可滿足企業(yè)的日常商務需求。u 文教區(qū)內有大量的學生及教師，而周邊只有簡單的配套設施，本項目的建成可緩解他們的日常需求，也可為學生及老師的日常生活提供多方面的選擇。u 住宅區(qū)內有大量的入住居民，但周邊沒有成熟的商業(yè)配套設施，本項目多方面的配套可解決他們的生活所需，也可豐富他們的休閑生活。總結：通過對以上市場需求分析可以看出，本項目位于三區(qū)的交界處，它的物業(yè)形態(tài)定位比較符合區(qū)域市場的需求，它的建成可迅速緩解三區(qū)的日常所需，將發(fā)展成為岳麓區(qū)新的商業(yè)中心，并帶動周邊的商業(yè)繁榮，成為岳麓區(qū)及整個長沙市的新的亮點。項目周邊個案分析物業(yè)名稱地址物業(yè)形態(tài)總建面積（m2）綠化率（％）主力面積交房標準均價(元/m2)開盤日期去化率備注時代天驕望城坡經濟開發(fā)區(qū)多層、小高層4316636毛坯208080%1幢多層、4幢小高層時代帝景桐梓坡路/金星大道產權式酒店、高級公寓3131035－50全裝修10000200595%引入五星級酒店管理進行統(tǒng)一管理科教新村科教新村住宅14756533113－128毛坯19882002100%現已售完龍柏灣銀衫路/杜鵑路商業(yè)街40000104080全裝修約7500未開盤/估計價格1F　90002F　6000麓谷坐標高新區(qū)麓谷中心區(qū)寫字樓、公寓、商業(yè)7034540/全裝修，帶家具/未開盤/1幢寫字樓、3幢住宅/公寓樓美林銀谷金星大道/岳麓大道住宅、辦公樓、公寓12800060/全裝修/未開盤/公寓約3600－4000，帶投資回報率，約在12月開盤安居樂園家居建材廣場銀杉路商場350003125－100毛坯58002005100%％的投資回報率贊家新城北臨岳麓大道、東臨金星大道多層、小高層及高層約12萬42120－140毛坯多層：2280小高層及高層：2680未開盤/12月開盤，還未開始內部認購岳麓區(qū)咸家湖路72號高層、商業(yè)街5001740120－150毛坯245075%住宅已去化75%，商鋪還未推出銷售金色山莊銀盤路與府前路交匯處小高層14萬4090－120毛坯2400200587%分二期推出，一期已交房，二期正在建造。麓楓路與咸家湖路交匯處多層、小高層8萬32120毛坯188095%基本售完，只剩幾套頂樓的大房型楓林美景市政府后杜鵑路不詳13萬120不詳不詳未開盤//金星大道與岳麓大道交匯處住宅、辦公樓、商務、休閑景觀128000 40 120－140毛坯不詳未開盤/公寓約3600－4000，帶投資回報率，約在12月開盤岳麓大道與雷鋒大道交匯處小高層50120－140全裝修待定未開盤//星藍灣銀杉路與岳麓大道交匯處東北側高層、多層120－130不詳2800未開盤//分析：216。 目前在項目周邊開發(fā)的大多數樓盤體量在3－4萬平方米左右，而近期新開發(fā)樓盤開始趨向規(guī)?；?，都在10萬方左右。開發(fā)商大都已考慮到樓盤的品質，綠化率都已做到40%左右。216。 建筑面積在100－120平方米、均價2000－2200元/平方米左右的住宅，均價5300元/平方米左右的商業(yè)，是目前岳麓區(qū)的主力戶型和主力價格，較能得到市場的認同。216。 周邊開發(fā)了眾多小面積的產權式酒店，全裝修帶家具，部分樓盤帶有投資回報率，比較受投資客的喜歡。216。 河西的整體基礎設施比較貧乏，缺少商業(yè)氛圍。在區(qū)政府的大力發(fā)展下已有大量的人口遷入了岳麓區(qū)，眾多的居住人群，良好的發(fā)展前景使的周邊的商業(yè)地產受到越來越多的投資客的青睞。帶投資回報率在10%左右的商業(yè)地產，省卻了購買者的后顧之憂，比較受投資客的喜歡，也較容易出售。但目前只有少量的開發(fā)商采用這種方式銷售。216。 隨著岳麓區(qū)各大盤的進駐，新住宅新城雛形已現，較低的置業(yè)標準、良好的生態(tài)環(huán)境、選擇面的加大，吸引著越來越多的投資置業(yè)者置業(yè)岳麓，加強市政配套的建議和區(qū)域商業(yè)配套的完善是岳麓區(qū)吸引未來投資與置業(yè)的關鍵。216。 項目周邊新開盤項目較多，可以預計未來的市場供給將達到一個新的高潮，其中，占據良好的地理規(guī)劃位置如市政板塊與文教板塊的新盤以及周邊市政配套與商業(yè)配套相對完善的項目將占據比較有利的競爭優(yōu)勢。216。 以上顯示，區(qū)域項目多以差異化的產品定位和價格定位作市場競爭區(qū)隔，這將在一定時期內滿足這一區(qū)域投資置業(yè)的多元化需求。216。 從各項目看，近期面市的多為住宅項目，商業(yè)相對較少，多為社區(qū)配套商業(yè)，區(qū)域配套仍顯不足。216。 從市場上分析，所有物業(yè)無論是住宅還是商業(yè)用房，其購買者15%是長沙周邊地區(qū)客戶，85%是外省市投資客。因此該地區(qū)地產的銷售主要還是依靠外省市的投資客。二、項目定位項目概況：本項目地處長沙市河西岳麓區(qū)雷鋒大道、桐梓坡西路。居于河西高新區(qū)、文教區(qū)、住宅區(qū)三區(qū)中心區(qū)域，地理位置得天獨厚。其中：計入容積率面積： 商業(yè)建筑面積 ： 住宅建筑面積： 不計入容積率面積：建筑密度：%綠化率：%項目包含酒店式公寓、商場、沿街商鋪、住宅、公寓式酒店等物業(yè)。物業(yè)類別圖紙標號面積(平方米)酒店式公寓114352酒店式公寓213485商場38038沿街商鋪1F4沿街商鋪1F5商業(yè)街1F6商業(yè)街1F7住宅8住宅913368底商4以上住宅/底商5以上住宅/底商6以上住宅/底商7以上住宅/公寓式酒店/酒店裙樓商業(yè)12F/1866酒店裙樓商業(yè)12F/3026項目 SWOT分析216。 項目位于岳麓區(qū)居住區(qū)、高新技術區(qū)、文教區(qū)、行政區(qū)四區(qū)交匯的中心，距離各區(qū)均在10分鐘車程左右，容易實現項目連動效應。216。 項目的交匯處，醫(yī)院、學校、廠區(qū)林立，消費人口豐富，消費能力較強。216。 消費人口豐富，項目周邊流動人口較多，消費人口相對較多。216。 項目是一個集商業(yè)、公寓、酒店和住宅于一體的復合性項目，其產業(yè)間能形成互補，其中住宅作為項目的重要組成部分，能給本項目商業(yè)提供相當一部分的消費支撐。216。 項目所處的岳麓區(qū)正處于政府大力規(guī)劃發(fā)展時期，很大程度上更容易得到政府的支持。216。 小區(qū)域發(fā)展前景廣闊。項目處于高新技術開發(fā)區(qū)的旁邊，隨著招