【正文】 區(qū)域目前商業(yè)現狀：沒有上檔次的商業(yè)，甚至可以說商業(yè)上還是空白。 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展預測及本項 目在該區(qū)域的地位 隨著開福區(qū)政府等辦事機構落戶金霞新區(qū)，該區(qū)域高素質人口將快速增長，同時本項目所在地因東二環(huán)和新世紀大道將成為長沙北開發(fā)的熱土，加上開發(fā)區(qū)將規(guī)劃的大規(guī)模高消費力人口，在長沙北地區(qū)需要大的商業(yè)配套來支撐該區(qū)域人口的經常性消費。 本項目如果順勢而出，未來將很容易成為長沙北商業(yè)的龍頭，從而與一批專業(yè)市場、物流市場形成伍家?guī)X北商圈。 七、項目商圈人口現狀及未來增長預測 項目所在商圈：伍家?guī)X商圈是長沙目前的 8 大主要商圈之一，目前已有新一佳、華銀旺和、普爾斯馬特、麥德龍等大型超市形成的超 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市集群。而 伍家?guī)X北商圈在此指瀏陽河以北的廣大區(qū)域，目前尚無大型購物場所，已建成的湘繡文化市場是該區(qū)域最大的商業(yè)設施，但由于交通不便，人流不旺，雖然大多數商鋪已經售出，但基本還沒開始經營。項目北面是長沙經濟開發(fā)區(qū)，面積達 12 平方公里的青竹湖外商城和依托霞凝港和長沙火車北站新址的新港城，項目的東面目前已開發(fā)的 項目所在商圈暫住及常住人口數據？ 項目所在商圈暫住及常住人口增長預測？ 八、項目優(yōu)勢 成本優(yōu)勢：可由發(fā)展商聯合開福區(qū)政府合作開發(fā)，由于地理位置偏離城區(qū)，拆遷成本較低，前期開發(fā)成本可望得到有效控制，這 樣本項目可為所有商業(yè)合作伙伴（租客買客）提供更具市場競爭力的租金和售價。另一方面，我們可以將更多的資金用于增加服務的質量和內容，讓項目的附加值大幅提升，從而實現來此消費的消費者滿意，反過來支持商家的經營。 規(guī)模優(yōu)勢：以項目占地 1000 余畝的規(guī)模，目前二環(huán)線以內商業(yè)項目無出其右，即使住宅項目要達到這樣的規(guī)模也很少。 城市規(guī)劃促進區(qū)域商業(yè)生存空間巨大：在項目所在的長沙北邊，沒有形成成熟的商業(yè)圈是其弱點，同時反過來，正是由于該區(qū)域商業(yè)的空白，為本項目的生存空間增加了很重的砝碼，加上政府機構和區(qū)域發(fā)展重 點往北的轉移，使本區(qū)域商業(yè)的可持續(xù)增長空間無比巨大。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新世紀大道從旁經過二環(huán)路開通將使本項目交通不便的局面得到徹底改觀。 九、項目劣勢 項目周邊居住群尤其是高端居住群極其缺乏：由于項目周邊缺少大型高尚居住區(qū)和缺乏流動人口集結的可能性，因此無論是常住消費人口還是流動消費人口目前都是制約該區(qū)域商業(yè)成功的關鍵，這也是目前該區(qū)域商業(yè)設施缺少的根本原因。 整體商業(yè)氛圍不濃厚：公共市政項目不多，居住人口無法保證，是該區(qū)域整體商業(yè)氛圍不濃厚的重要原因，而商業(yè)的特性在于成行成市，講究整體的互相烘托，本項 目不具備這樣的有利條件。 地理位置目前較偏：長沙北邊目前在長沙人心目中還處于郊區(qū)的概念，這里目前無論市政、公共設施還是居住人口都很缺乏。 交通不便對商業(yè)人流的引入是很大的限制，火車道把本項目隔成一個幾乎與世隔絕的天地，正南邊沒有大橋與市中心連接，東邊目前道路還很原始，必須對以上缺點有針對性的解決之道。 十、項目威脅： 綜合項目優(yōu)劣勢，項目的威脅既來自市區(qū)眾多商業(yè)競爭對手，又來自自身區(qū)域商業(yè)的不成熟，必須找到一個超越以上兩大威脅的機會點，本項目才有可能成功。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 十一、項目機會： 必須站在一 個非常的高度來思考本項目。它的出現，對開福區(qū)整體發(fā)展乃至對長沙的商業(yè)結構都應起到一種里程碑式的拉動作用和影響。 要考慮本項目可以廣拓消費源，不僅著眼于吸引長沙還要著眼于吸引株洲、湘潭、汨羅等周邊地區(qū)的消費群，這就要求本項目不僅是一個購物的概念，還應具有旅游、休閑、娛樂等概念。 以超越長沙所有商業(yè)項目、填補長沙商業(yè)空白的高標準定位來規(guī)劃本項目，則可把該項目放在對所有長沙消費者一網打盡同時還可有效吸引長沙之外的旅游性消費者的絕對高度，從而杜絕把消費群局限于項目區(qū)域（目前該區(qū)域消費力不足）難以支持本項 目的危險，同時還可因成為長沙乃至中南區(qū)商業(yè)旗幟而意外獲得長沙以外周邊城市的旅游性消費群的消費支持。這是長沙其它商業(yè)項目無法比擬的。 本篇小結： 項目大的規(guī)模體量為建設大型綜合商業(yè)城提供了保障。 項目地塊隨著開福區(qū)北移有足夠空間和機遇被打造成北商圈的中心并借立體交通網輻射周邊城市。 項目得益于金霞大道、芙蓉路與東二環(huán)為引入市區(qū)客流提供了保證。 項目得益于二、三環(huán)與霞凝新港為吸引長沙以外客流準備了條件。 從周邊環(huán)境來看，本項目做商業(yè)項目比做住宅項目更具備條件。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目所在區(qū)域人口未來增長 預測對本項目作為商業(yè)的經常性消費有一定的支持。 本項目做商業(yè)要立足高遠，確保成功，必須揚長避短，必須站在最大規(guī)模、最全業(yè)態(tài)、匯聚最多國內外知名商家的高度來進行突破，而相關條件也對本項目往這一方向突破有足夠的支持。 項目市場篇》 本篇解決以下問題：長沙總體經濟情況對項目的啟示？長沙商業(yè)市場的突破點在哪里？從長沙消費者商業(yè)消費行為分析找到商業(yè)的需求，從相關重要因素對本項目的影響分析中驗證本項目最終的定位。 一、長沙總體經濟情況分析 近年長沙經濟呈現如下特征： 經濟保持持續(xù)較快增長。 社會消費品零 售總額穩(wěn)步提升。 娛樂經濟和假日消費快速增長。 附：長沙居民近兩年收入消費情況一覽表 考量事項 2020 年 數據 增長幅度 2020 年 數據 增長幅度 居民家庭人均可支配收入 社會消費品零售總額 居民人均消費類支出 居民人均娛樂教育文化服務支出 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 居民人均假日消費及旅游支出 居民人均衣著支出 居民人均擁有汽車情況 二、長沙商業(yè)市場分析 長沙商業(yè)市場呈現如下特征： 商業(yè)市場整體的租售情況良好，商業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展 長沙超大型商業(yè)項目不多 多以一兩個主力商家?guī)诱w商業(yè)銷售 業(yè)態(tài)較單一，缺乏集吃喝 、玩樂、游覽、購物于一體的全面綜合性商業(yè) 總體供求及商業(yè)現狀分析 商業(yè)名稱 平和堂 王府井廣場 地點 總面積 容積率 停車場 功能分布 主力商家 出租率 租金 出售率 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 售價 長沙商業(yè)代表個案重點分析 三、長沙消費者商業(yè)消費行為分析 由隨機購買轉向一站式購齊的